Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Воронеж                                                                                               Дело № А14-19670/2022

«06» марта 2024 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Костиной   И. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>),

третьи лица: 1) ФИО2 (ИНН 

<

***>), 

2) Закрытое акционерное общество строительно-монтажное предприятие "Электронжилсоцстрой" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительными ненормативных актов,

при участии представителей:

от заявителя – ФИО3 (доверенность от 18.10.2022 №92, паспорт, диплом);

от ответчика – ФИО4 (доверенность от 30.12.2022 №562-д, служебное удостоверение)

иные лица, участвующие в деле, извещавшиеся по правилам ст.ст.121-123 АПК РФ, явку своих представителей не обеспечили,

Дело слушалось 26.02.2024 в порядке ст.163 АПК РФ объявлен перерыв до 06.03.2024  

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – заявитель, Министерство) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – ответчик, Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании недействительными уведомлений об отказе в государственном кадастровом учете от 23.09.2022 №PKPVDMFC-2022-06-16-653318, №PKPVDMFC-2022-03-09-391867, №PKPVDMFC-2022-06-16-658645, №PKPVDMFC-2022-06-16-651356, №PKPVDMFC-2022-06-16-654938; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления государственного кадастрового учета изменений в связи с исправлением реестровой ошибки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0206019:30, 36:34:0206019:32, 36:34:0206019:35, 36:34:0206019:51, 36:34:0206019:52 в части вида разрешенного использования с «многоквартирные жилые дома» на «лесопитомник» согласно приказу ГУГИ ВО от 25.12.2006 №269-з, постановлениям Администрации города Воронежа от 13.01.2004 №32, от 07.11.2005 №1868, от 21.10.2004 №1720, договорам аренды от 26.12.2006 №127-06/гз, №124-06/гз, №122-06/гз, от 21.05.2007 №234-07/гз, №235-07/гз (с учетом уточнения от 08.12.2022).

В обоснование заявленного требования Министерство указало, что решение об  изменении вида разрешенного использования спорных земельных участков им не принималось, с заявителем как с арендодателем изменение вида разрешенного использования не согласовывалось.

Управление в письменном отзыве по делу, возражало против удовлетворения заявленного требования, поскольку изменение вида разрешенного использования в отношении спорных земельных участков с «лесопитомник» на «многоквартирные, многоэтажные жилые дома»  произведено по заявлениям правообладателей (арендаторов), что свидетельствует об отсутствии реестровой ошибки. 

В письменном отзыве по делу ЗАО строительно-монтажное предприятие "Электронжилсоцстрой» просило отказать в удовлетворении заявленного  требования, поскольку по делу №А14-2629/2022 признан недействительным отказ в заключении соглашения о перераспределении земельных участков 36:34:0206019:30, 36:34:0206019:32, ввиду несоответствия вида разрешенного использования, указанного в договорах аренды (лесопитомник), виду разрешенного использования, сведения о котором содержатся в ЕГРН (многоквартирные, многоэтажные жилые дома). 

 В судебном заседании представители Министерства и Управления поддержали доводы заявления и отзыва на него, иные участвующие в деле лица, извещавшиеся в порядке ст.ст.121-123 АПК РФ, явку своих представителей не обеспечили, судебное заседание проведено в соответствии с ч.5 ст.156 АПК РФ.

Закрытое акционерное общество строительно-монтажное предприятие "Электронжилсоцстрой" обратилось в регистрирующий орган с заявлением об изменении вида разрешенного использования с «лесопитомник» на «многоквартирные многоэтажные жилые дома» 25.06.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0206019:30, 05.03.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0206019:32.

ООО «ОКС «Левобережник» обратилось в регистрирующий орган с заявлением об изменении вида разрешенного использования с «лесопитомник» на «многоквартирные многоэтажные жилые дома» 11.09.2013 в отношении земельных участков с кадастровыми  номерами  36:34:0206019:35, 36:34:0206019:51, 36:34:0206019:52.

На основании указанных заявления в ЕГРН внесены записи об изменении вида разрешенного использования с «лесопитомник» на «многоквартирные многоэтажные жилые дома».

Заявитель 09.03.2022, 16.06.2022 обратился с заявлениями об изменении основных характеристик объекта недвижимости в связи с исправлением реестровой ошибки в части вида разрешенного использования с «многоквартирные многоэтажные жилые дома» на «лесопитомник».

Уведомлениями от 23.09.2022 №PKPVDMFC-2022-06-16-653318, №PKPVDMFC-2022-03-09-391867, №PKPVDMFC-2022-06-16-658645, №PKPVDMFC-2022-06-16-651356, №PKPVDMFC-2022-06-16-654938 в государственном кадастровом учете отказано. 

Не согласившись с указанными уведомлениями, Министерство обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым по настоящему делу заявлением.

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В частях 4 и 5 статьи 198 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом Российской Федерации от 13.07.2015 №218 "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ, Законом о регистрации недвижимости).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п.п.2, 3 ст.85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 9 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

В соответствии с ч.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), действующего с 01.01.2017, государственный кадастровый учет осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

Круг лиц, которые вправе обращаться в орган регистрации прав с заявлениями об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, определен в ст.15 Закона N 218-ФЗ, в частности, к ним относятся собственник земельного участка либо лицо, которому земельный участок предоставлен на ином праве; орган государственной власти или органа местного самоуправления и другие.

Из положений ст.ст.450, 606 и 615 ГК РФ следует, что арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон.

В п.3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, сформулирована правовая позиция, в силу которой самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Следует из Закона N 218-ФЗ, что государственный кадастровый учет земельного участка представляет собой процедуру внесения в ЕГРН сведений о нем, подтверждающих существование такого участка с определенными характеристиками (п.7 ст.1). 

Обладатели подлежащих государственной регистрации прав на земельные участки отнесены к участникам отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета (статья 4). 

Сведения о видах разрешенного использования земельного участка в составе дополнительных сведений о нем, которые изменяются на основании решений (актов) уполномоченных органов, вносятся в кадастр недвижимости (п.3, п.4 п.5 ст. 8). 

Перечень всех видов разрешенного использования земельных участков, установленных градостроительным регламентом, вносится в реестр границ (пп.9 п. 1 ст.10). Дополнительные сведения о земельном участке вносятся в ЕГРН либо в порядке межведомственного информационного взаимодействия, либо в уведомительном порядке (п.п.2, 3 ст.13). 

Одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета является наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пп.9 п.2 ст.14). 

Законодатель не включил в перечень случаев осуществления государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав изменение дополнительных сведений о земельном участке (п.5 ст.14), но предусмотрел возможность установления федеральным законом иного лица, по заявлению которого осуществляется такой кадастровый учет (пп.6 п.2 ст.15). 

Органы государственной власти и местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав сведения о принятом решении об изменении разрешенного использования земельного участка для их внесения в Единый государственный реестр недвижимости (пп.2 п.1 ст.32). Если эти сведения не внесены в ЕГРН в установленный срок, заинтересованное лицо вправе подать заявление об их внесении (пункт 1 статьи 33), а орган регистрации прав должен самостоятельно запросить их в органах государственной власти или местного самоуправления (пункт 2 статьи 33). Отказ во внесении в ЕГРН названных сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица возможен только в случае поступления уведомления об отсутствии необходимых документов (сведений) (пункт 4 статьи 33).

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. У арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, сформулирована правовая позиция, в силу которой самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

В силу ч.1 ст.61 Закона №218-ФЗ техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. 

Исходя из толкования данной нормы, в рассматриваемом случае отсутствовала техническая ошибка, поскольку регистрирующий орган изменил вид разрешенного использования спорных земельных участков в соответствии с заявлениями ООО «ОКС «Левобережник».

Имело место необоснованное изменение вида разрешенного использования, о котором заявителю было известно еще 2015 году, поскольку в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу №а14-6915/2014 на странице 11 отражено, что ООО «ОКС «Левобережник» самостоятельно обратилось в регистрирующий орган с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельных участков 36:34:0206019:35, 36:34:0206019:51, 36:34:0206019:52, которое было удовлетворено и соответствующие изменения были внесены в ЕГРН.

При этом, никаких действий по устранению несоответствия вида разрешенного использования заявителем не осуществлено.

В отношении земельных участков 36:34:0206019:30, 36:34:0206019:32 суд принимает во внимание выводы судов по делу №А14-2629/2022 об оспаривании отказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - заинтересованное лицо, департамент) от 18.02.2022 N 52-17-3253 в заключении соглашения о перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0206019:30; 36:34:0206019:32, собственность на которые не разграничена, находящимися в аренде у общества, с земельными участками с кадастровыми номерами 36:34:0206019:29; 36:34:0206019:1005; 36:34:0206019:1006, находящимися в собственности у общества, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории на основании постановления администрации городского округа город Воронеж от 06.12.2021 N 1162 (с учетом уточнений).

В судебных актах по указанному делу заявитель ссылался на отсутствие решения о внесении изменений в договоры аренды от 26.12.2006 N 12406/гз, N 122-06/гз в части вида разрешенного использования земельных участков, которые были предоставлены под лесопитомник, и общество фактически преследует цель получить указанные земельные участки для строительства МКД в обход процедуры, предусмотренной земельным законодательством.

Указанный довод не был принят судами исходя из следующего.

Проект межевания был изготовлен в рамках документации по планировке территории квартала по пер. Здоровья в городском округе город Воронеж, утвержденной Постановлением администрации городской округ город Воронеж от 30.12.2014 N 2587, с учетом требований Генерального плана городского округа город Воронеж на 2021 - 2041 годы, утвержденного решением Воронежской городской Думы от 25.12.2020 N 137-V, Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденных решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II.

Перечисленными нормативными правовыми актами и документами, предусматривается комплексное развитие указанной территории в городском округе город Воронеж, в том числе строительство МКД.

Администрацией городского округа города Воронеж обществу были выданы разрешение на строительство N RU-36302000-132 от 20.10.2014 (МКД по пер. Здоровья, д. 90 Г на земельных участках с кадастровыми номерами 36:34:0206019:30, 36:34:0206019:1006; 36:34:0206019:29; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 36-RU36302000-2018 от 25.12.2018 (МКД по пер. Здоровья, д. 90 Г на земельных участках с кадастровыми номерами 36:34:0206019:30, 36:34:0206019:1006; 36:34:0206019:29); разрешение на строительство N RU-36302000-189-2016 от 23.11.2016 (МКД по пер. Здоровья, Д. 90Г/1 и 8-подъездный жилой дом из 4-х очередей, на земельных участках с кадастровыми номерами 36:34:0206019:1005, 36:34:0206019:32); разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU-36302000-028-2021 от 13.04.2021 года (МКД по пер. Здоровья, д. 90г/1).

Размещение объектов капитального строительства на территории квартала по пер. Здоровья в городском округе город Воронеж происходит в строгом соответствии с проектом планировки.

Кроме того, письмом от 17.08.2021 N 57-17-14903 департамент согласовал проект межевания и образование земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 36:34:0206019:32.

Реализация органами власти своих полномочий, в том числе в сфере земельных отношений, должна осуществляться таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, предполагающий правовую определенность, сохранение разумной стабильности правового регулирования и правоприменительной деятельности, недопустимость совершения произвольных и противоречивых распорядительных действий при реализации нормативно определенной компетенции, с целью обеспечения предсказуемости условий осуществления хозяйственной деятельности, зависящих от реализации органами власти своих полномочий, что позволит участникам соответствующих правоотношений в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности приобретенных прав, действенности их государственной защиты, то есть в том, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано (постановления Конституционного Суда РФ от 24.05.2001 N 8-П, от 23.04.2004 N 9-П, определения Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 N 415-О, от 04.04.2006 N 89-О, от 12.05.2021 N 4-КАД21-9-К1 и другие).

Принимая решение об удовлетворении требования ЗАО СМП «Электронжилсоцстрой" (далее - заявитель, общество) о признании недействительным отказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - заинтересованное лицо, департамент) от 18.02.2022 N 52-17-3253 в заключении соглашения о перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0206019:30; 36:34:0206019:32, собственность на которые не разграничена, находящимися в аренде у общества, с земельными участками с кадастровыми номерами 36:34:0206019:29; 36:34:0206019:1005; 36:34:0206019:1006, находящимися в собственности у общества, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории на основании постановления администрации городского округа город Воронеж от 06.12.2021 N 1162, суды исходили из наличия в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования спорных земельных участков «многоквартирные многоэтажные дома».

С учетом выводов судов по делу №А14-2629/2022 у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленного требования.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                            И. А. Костина