АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8286/23 

Екатеринбург

13 февраля 2024 г.

 

Дело № А07-25765/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И.А.,

судей Суспициной Л.А., Купреенкова В.А.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Медикус – СТ» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.07.2023 по делу № А07-25765/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 10.01.2024 судебное разбирательство по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Медикус – СТ» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.07.2023 по делу № А07-25765/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 по тому же делу отложено на 06.02.2024.

Судебное заседание 06.02.2024 проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда  Республики Башкортостан и веб-конференции.

В судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи принял участие представитель Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО1 (доверенность от 10.01.2024).

При открытии судом кассационной инстанции судебного заседания с использованием онлайн-сервиса «Картотека арбитражных дел» представитель общества с ограниченной ответственностью «Медикус – СТ», заявивший ходатайство об участии в судебном заседании посредством системы онлайн-заседаний, к каналу связи подключился, однако надлежащим образом передачу аудиосигнала не обеспечил (отключен микрофон).

Установив, что средства связи суда воспроизводят видео- и аудиосигнал надлежащим образом, технические неполадки отсутствуют, представителю стороны обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая не в полной мере реализована по причинам, находящимся в сфере его контроля, суд округа не усмотрел предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного заседания.

Общество с ограниченной ответственностью (далее – общество «Медикус – СТ») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых  требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа, изложив: 

пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 3 679 000 (три миллиона шестьсот семьдесят девять тысяч) руб., без учета НДС 20 % и равной его рыночной стоимости, что подтверждено заключением судебной экспертизы от 17.02.2023 № 17, выполненной обществом с ограниченной ответственностью ЦНЭ «Суд-информ»; 

пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 367 900 руб. (триста шестьдесят семь тысяч девятьсот руб.); 

пункт 3.5 договора в следующей редакции: «В пределах срока оплаты объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату, установленную в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2022 по делу № А07-32452/2020, как срок, в пределах которого должен был быть заключен настоящий договор, в связи с установленным фактом бездействия муниципалитета незаконным; внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи). 

Кроме того, истец заявил требования о взыскании убытков в виде уплаченных арендных платежей за период с 01.11.2020 по 31.12.2022 в сумме 342 703 руб. 50 коп., НДС, уплаченного в качестве налогового агента за управление в сумме 42 920 руб., а также упущенной выгоды по соглашению о намерениях (с учетом доп. соглашений) аренды указанного помещения, заключенному обществом «Медикус – СТ» с обществом с ограниченной ответственностью «Уралтеплосервис» (на период с 01.01.2021 по 31.12.2022) в сумме 1 800 000 руб. (24 месяца* 75 000 руб.), расходов на оплату судебной экспертизы в сумме 40 000 руб., расходов по оплате услуг представителя в сумме 113 000 руб. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АудитБезопасность». 

Решением суда первой инстанции от 28.07.2023 исковые требования общества  «Медикус – СТ» удовлетворены частично. Суд урегулировал разногласия, возникшие между обществом «Медикус – СТ» и управлением при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа, расположенного по адресу: 

<

...>, с изложением пунктов 3.1, 3.3 и 3.5 указанного договора в следующей редакции: 

«пункт 3.1 договора: стоимость объекта составляет 3 679 000 (три миллиона шестьсот семьдесят девять тысяч) рублей, без учета НДС 20%»; 

«пункт 3.3 договора: покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 367 900 (триста шестьдесят семь тысяч девятьсот) руб., перечисляемые на счет, указанный продавцом в  настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца»; 

«пункт 3.5 договора: в пределах срока оплаты объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на 07.12.2020». 

Также суд взыскал с управления в пользу общества «Медикус – СТ» убытки в сумме 264 065 руб. 50 коп., расходы по оплате экспертизы в сумме 40 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в сумме 6000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 04.10.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Медикус – СТ» просит указанные судебные акты отменить полностью, требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и предоставленным доказательствам. По мнению заявителя, вывод судов о невозможности приватизации объекта муниципальной недвижимости ввиду осуществления медицинской деятельности является необоснованным и противоречащим действующему законодательству, а также обстоятельствам, установленным в рамках дела № А07-32452/2020, не подлежащим переоценке.

Далее заявитель отмечает, что из периода образования убытков в виде уплаченной арендной платы судами незаконно исключен период урегулирования спора, суды не установили дату получения проекта договора обществом «Медикус – СТ», являющуюся существенным и значимым обстоятельством для целей рассмотрения спора.

Кроме того, заявитель полагает, что направленный в адрес истца договор купли-продажи основан на оценке, осуществленной с нарушением стандартов, установленных федеральным законодательством, в пункте 3.5 договора и в соответствующих графах прилагаемого графика платежей управление применило ставку рефинансирования Центрального Банка на дату предполагаемого заключения договора (8%), тогда как следовало применить ставку, действовавшую на дату признания бездействия незаконным, и  дату, когда должен был быть заключен договор купли продажи - ноябрь 2020 г. (4,25 %). Заявитель поясняет, что подача иска обществом связана не только с урегулированием цены договора, но и направлена на понуждение ответчика привести положения договора по другим условиям в соответствие с требованиями системного толкования законодательства.

Также, со ссылкой на положения пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса  Российской Федерации, правовую позицию, изложенную в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абз. 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», заявитель настаивает на законности требований общества «Медикус – СТ» о взыскании с управления упущенной выгоды в сумме 1 800 000 руб. По  мнению заявителя, ссылка судов на то обстоятельство, что заявление о выкупе подано в управление 12.08.2020, тогда как соглашение с обществом с ограниченной ответственностью «Уралтеплосервис» заключено 10.08.2020, не является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании  упущенной выгоды. Заявитель поясняет, что право на обращение с заявлением о приватизации недвижимого муниципального имущества возникло у заявителя  14.03.2020, в связи с чем, учитывая соблюдение обществом всех положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), истец имел право в рамках реализации своих интересов в сфере предпринимательской деятельности и в соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации заключить соглашение о намерении в будущем сдавать помещение в аренду. С учетом изложенного заявитель оспаривает ошибочный, по его мнению, вывод судов о том, что возникшие убытки находятся в причинной связи прежде всего с действиями самого арендодателя – общества «Медикус – СТ».

Помимо изложенного заявитель не согласен с судебными актами в части уменьшения судебных расходов, понесенных на оплату услуг представителя. Заявитель отмечает, что предоставил документы, подтверждающие заключение договора на юридические услуги с физическим лицом, и платежные поручения, подтверждающие оплату данных услуг, включая налог на доходы физических лиц, с учетом чего полагает, что требования о взыскании судебных расходов основаны на положениях статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявлены с учетом разумности. Также отмечает, что, удовлетворяя требования в сумме 6000 руб., суды не дали оценку подлежащему начислению на данную сумму размеру налога на доходы физических лиц.

Управление предоставило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 указанного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

 В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ). 

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 29.07.1998№ 135-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998№ 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению, в том числе арбитражным судом. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. 

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 № 145 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами» разъяснено, что отсутствие признания ненормативного правового акта в судебном порядке недействительным, а также решения или действия (бездействия) государственного органа незаконными, само по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием). В названном случае суд оценивает законность  соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда (пункт 4). 

Требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред. При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо для совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике (пункт 5). 

В отдельных случаях удовлетворение иска в споре об урегулировании разногласий позволяет признать действия уполномоченного органа по определению выкупной цены объекта неправомерными, нарушающими права истца. 

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000 по делу № А56-57789/2017 было указано, что, поскольку в определенной ситуации покупатель, предпринимая меры для восстановления нарушенного права на выкуп арендованного имущества, производит расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса признается убытками. 

Несогласие с расчетом выкупной цены объекта влечет необходимость ее оспаривания заинтересованными лицами, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора. 

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 13.03.2018 между управлением (арендодатель) и обществом «Медикус – СТ» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 31019, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда площадью 78,1 кв. м, 1 этаж, адрес: Орджоникидзевский район городского округа 

<

...> литера А, для использования под образовательную деятельность (пункт 1.1 договора). 

Также между управлением (арендодатель) и обществом «Медикус – СТ» 16.07.2019 (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 31154.1, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда площадью  78,1 кв. м с кадастровым номером 02:55:030183:1414, 1 этаж, расположенное по адресу: Орджоникидзевский район городского округа 

<

...> литера А, для использования под медицину (пункт 1.1 договора). 

Общество «Медикус – СТ» 12.08.2020 обратилось в управление с заявлением от 10.08.2020 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

В уведомлении от 12.08.2020 исх. № 25240 управление пояснило, что услуга в настоящее время не может быть осуществлена, поскольку арендуемое помещение, предоставленное по договору аренды от 16.07.2019 № 31154.1, используется обществом «Медикус – СТ» для оказания копировальных услуг, что является нарушением пункта 1.1 договора, и предложило устранить выявленные нарушения. 

Общество «Медикус – СТ» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным бездействия управления в реализации преимущественного права выкупа обществом арендуемого муниципального помещения, об обязании устранить нарушения путем совершения действий по реализации преимущественного права. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2022 по делу № А07-32452/2020 требования управления удовлетворены. Суд признал незаконным бездействие управления по рассмотрению заявления от 12.08.2020. В качестве способа восстановления нарушенного права суд обязал управление совершить по заявлению общества «Медикус – СТ» действия по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2022 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2022 по делу № А07-32452/2020 изменено в части избранного судом первой инстанции способа восстановления нарушенного права заявителя. В качестве способа восстановления нарушенного права суд обязал управление совершить действия по реализации обществом «Медикус – СТ» преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты вынесения настоящего постановления суда апелляционного инстанции; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить обществу «Медикус – СТ» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В остальной части решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2022 по делу № А07-32452/2020 оставлено без изменения. 

Во исполнение решения суда управлением 04.08.2022 обществу «Медикус – СТ» направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа, встроено-пристроенных к пятиэтажному жилому зданию (кадастровый номер: 02:55:030183:1414), расположенному по адресу: 

<

...>. 

Не согласившись с условиями указанного проекта договора, общество «Медикус – СТ» 12.08.2022 направило в адрес управления протокол разногласий. 

Письмом от 19.08.2022 исх. № 22088 управление отклонило указанный протокол разногласий. 

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта истец обратился в арбитражный суд.

На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой  инстанции по делу  назначена судебная экспертиза на предмет соответствия (несоответствия) отчета об оценке от 20.07.2022 № 22-7/16-Н, выполненного экспертом общества с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность», федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности, а также для определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>, общей площадью 78,1 кв. м. 

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту Центра независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО2

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № 17: рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 78,1 кв. м, без НДС 20 % по состоянию на 12.08.2020 составила: 3 679 000 руб. Отчёт об оценке от 20.07.2022 № 22-7/16-Н, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность», не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством. Несоответствие отчета заключается в нарушении следующих пунктов Федеральных стандартов оценки: пункта 11 б, в; пункта 22 в ФСО № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»; пункта 5 ФСО № 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)». Перечисленные нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными, значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки. 

Оценив предоставленное экспертное заключение, суды пришли к выводу о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отметили, что в заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, экспертное заключение оформлено надлежащим образом, в экспертном заключении имеются выводы по всем поставленным судом вопросам, в связи с чем суд признали указанное заключение надлежащим доказательством по делу.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание выводы эксперта, изложенные в заключении № 17, и учитывая, что заключение отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения, суды правомерно урегулировали разногласия, возникшие между управлением и обществом «Медикус – СТ», в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в редакции, предложенной истцом, определив рыночную стоимость объекта в сумме 3 679 000 руб.

Поддерживая пункт 3.5 договора в редакции истца - в пределах срока оплаты объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации, действующей на 07.12.2020, суды  приняли во внимание следующее.

Согласно части 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Вместе с тем, приняв во внимание, что сведений об опубликовании объявления о продаже спорного объекта недвижимости в материалах дела не имеется, суды сочли необходимым определить ставку на предполагаемую дату заключения договора. 

Заключив, что незаконное бездействие управления подлежит определению с момента, когда проект договора купли-продажи объекта должен был быть направлен обществу «Медикус – СТ», то есть не позднее 07.12.2020, суды обоснованно изложили пункт 3.5 договора в следующей редакции - в пределах срока оплаты объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации, действующей на 07.12.2020.

Довод общества «Медикус – СТ», изложенный в кассационной жалобе, о том, что судам следовало применить ставку, действовавшую на дату признания бездействия незаконным, предполагая, что договор купли продажи должен был быть заключен в ноябре 2020 г. (4,25 %), не имеет правового значения с учетом того, что по состоянию на 07.12.2020 ставка Центрального Банка Российской Федерации также составляла 4,25% (информационное сообщение Банка России от 24.07.2020).

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании с ответчика суммы налога на добавленную стоимость, перечисленной в бюджет обществом «Медикус – СТ» в качестве налогового агента в сумме 42 920 руб., суды установили, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом «Медикус – СТ» не представлено доказательств, подтверждающих, что заявленная к взысканию сумма налога на добавленную стоимость является для него некомпенсируемыми ему потерями (убытками). Каких-либо сведений о том, что общество «Медикус – СТ» обращалось в установленном порядке за возвратом или возмещением налога на добавленную стоимость и ему было отказано, материалы дела не содержат. 

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций в указанной части установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с произведенной судебными инстанциями оценкой обстоятельств дела не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов в указанной части.

Рассматривая требования общества «Медикус – СТ» о взыскании с управления убытков в виде уплаченных арендных платежей за период с 01.11.2020 по 31.12.2022 и упущенной выгоды по соглашению о намерениях аренды указанного помещения, суды приняли во внимание следующее. 

Суды установили, что заявление о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность подано истцом 12.08.2020.

Учитывая, что договор с оценщиком должен быть заключен в срок до 12.10.2020 (два месяца), отчет об оценке должен быть выполнен и принят заказчиком в срок до 12.11.2020 (тридцать дней по аналогии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 22.05.2006 № 59-ФЗ), а решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок не позднее 26.11.2020, соответственно, проект договора купли-продажи должен быть направлен обществу не позднее 06.12.2020 (десять дней), и приняв во внимание, что 06.12.2020 является нерабочим днем (статьи 193 ГК РФ), суды признали, что  дату 07.12.2020 следует определить как последний день для направления ответчиком проекта договора купли-продажи объекта аренды истцу. 

Выявив, что проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда был направлен обществу «Медикус – СТ» только 04.08.2022, незаконное бездействие управления длилось с 07.12.2020 по 04.08.2022, учитывая, что бездействие управления по незаключению договора купли-продажи повлекло для общества убытки в виде выплаченной арендной платы, суды определили период взыскания убытков с 07.12.2020 по 04.08.2022, размер убытков составил 264 065 руб. 50 коп.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании с ответчика убытков в виде выплаченной арендной платы за период рассмотрения преддоговорного спора, суд первой инстанции заключил, что незаключение договора купли-продажи было обусловлено наличием между сторонами преддоговорного спора об условиях сделки.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с управления упущенной выгоды по соглашению о намерениях (с учетом доп. соглашений) аренды помещения, заключенному истцом с обществом с ограниченной ответственностью «Уралтеплосервис» (на период с 01.01.2021 по 31.12.2022) в сумме 1 800 000 руб.

 Отказывая в удовлетворении требований общества «Медикус – СТ» в указанной части, суды руководствовались положениями пункта 5 статьи 453, пунктами 1, 2, 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в пункте 11 Пленума Верховного суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 постановления от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Суды установили, что общество «Медикус – СТ» 10.08.2020 заключило соглашение о намерениях заключить договор аренды помещения договор аренды указанного помещения с обществом с ограниченной ответственностью «Уралтеплосервис» на период с 10.11.2020 сроком на 3 года, по 10.11.2023 на сумму 1 575 000 руб. 

Размер ежемесячной арендной платы по договору составил 75 000 руб. 

В последующем между обществом «Медикус – СТ» и обществом «Уралтеплосервис» заключено дополнительное соглашение от 11.11.2020, которым перенесен срок заключения договора аренды на срок «не позднее 01.01.2021 года», оговоренный размер арендной платы (75 000 руб.) и другие условия соглашения не изменены. 

Приняв во внимание обстоятельства, установленные судами  в рамках дела № А07-32452/2020, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выразившиеся в том, что общество «Медикус – СТ» обратилось в управление с заявлением от 10.08.2020 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ только 12.08.2020, тогда как соглашение о намерениях было заключено 10.08.2020, то есть ранее даты обращения обществом «Медикус – СТ» с заявлением, суды пришли к выводу о том, что  требования о взыскании убытков в виде неполученной арендной платы вследствие действий ответчика, направленных на воспрепятствование реализации истцом права на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, являются неправомерными.

Руководствуясь положениями пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды заключили, что  возникшие убытки находятся в причинно-следственной связи с действиями самого арендодателя - общества «Медикус – СТ», не проявившего должной степени осмотрительности, заключив с обществом с ограниченной ответственностью «Уралтеплосервис» соглашение к договору на определенных условиях.

Между тем доводы истца о том, что: в части взыскания убытков в виде выплаченной арендной платы иск обусловлен как неправомерным бездействием, так и неправомерными действиями управления при составлении проекта договора купли-продажи, а именно включением в проект не только завышенной цены объекта купли-продажи, но и процентов  по рассрочке уплаты по завышенной ставке, а в части взыскания убытков в виде упущенной выгоды иск обусловлен наличием у общества «Медикус – СТ» объективного права на выкуп имущества с 14.03.2020, – судами не исследованы и не оценены.

Кроме того, в целях разрешения вопроса о размере убытков, что входит в предмет доказывания по настоящему спору, необходимо определить: дату, в которую подлежал заключению договор купли-продажи недвижимого имущества в случае соблюдения управлением нормативно установленных сроков; общую сумму арендной платы, внесенной обществом в период необоснованной пролонгации арендных отношений; сумму налогов (налог на имущество, земельный налог), которые общество должно было бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости. 

Удовлетворяя исковые требования общества «Медикус – СТ» о взыскании убытков, суды исходили из того, что обязанность по внесению арендной платы была бы прекращена с момента направления соответствующего договора по результатам рассмотрения заявления общества.

Вместе с тем суды не учли то обстоятельство, что с момента регистрации права собственности покупателя на приобретенное по такому договору купли-продажи имущество у общества «Медикус – СТ» возникла бы обязанность по уплате налога на землю, налога на имущество.

Указанное обстоятельство имеет существенное значение для установления размера убытков, в связи с чем также может повлиять на решение по настоящему делу.

Таким образом, расчет убытков, произведенный судами, нельзя признать обоснованным по праву и по размеру.

С учетом изложенного, поскольку обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами не установлены, а всем доказательствам не дана оценка в их совокупности, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене.

В связи с тем, что для принятия обоснованного и законного решения требуется установить обстоятельства, имеющие значение для дела, при этом исследовать и оценить необходимые доказательства, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судебные акты в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, с учетом положений, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разрешить спор в соответствии требованиями действующего законодательства, а также распределить судебные расходы в соответствии с требованиями статей 101, 106, 110, 112, части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.07.2023 по делу № А07-25765/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 по тому же делу отменить в части удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью «Медикус – СТ» о взыскании убытков и судебных расходов.

В указанной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

В остальной части оставить решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.07.2023 по делу № А07-25765/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 по тому же делу без изменений.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                            Л.А. Суспицина

 

                                                                                             В.А. Купреенков