ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017 http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А38-3192/2022

27 июня 2023 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2023 года.  Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2023 года.  

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Захаровой Т.А.,  Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем  судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Технология Кафе» на решение  Арбитражного суда Республики Марий Эл от 21.02.2023 по делу   № А38-3192/2022,  

по иску Российской Федерации в лице Межрегионального  территориального управления Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий  Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) к ответчику обществу с ограниченной  ответственностью «Технология Кафе» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) о взыскании долга по арендной плате и неустойки,  

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о  времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,  

установил. 

Российская Федерация в лице Межрегионального территориального  управления Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской  Республике и Пензенской области (далее - Росимущество, Управление,  Агентство, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Марий Эл с  исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с  ограниченной ответственностью «Технология Кафе» (далее – ООО  

«Технология Кафе», Общество, ответчик) о взыскании долга по арендной  плате в сумме 3 639 020 руб., неустойки в размере 1 341 018 руб. 14 коп. и  неустойки по день фактической уплаты долга.  

Решением от 21.02.2023 Арбитражный суд Республики Марий Эл  удовлетворил исковые требования частично: взыскал с ответчика в пользу  истца долг по арендной плате в сумме 3 110 184 руб. и договорную  неустойку в размере 303 478 руб. 56 коп., всего 3 413 662 руб. 56 коп., а  также неустойку, начисленную на основной долг в сумме 3 110 184 руб. по  ставке 0,1 % за каждый день просрочки, начиная с 10 января 2023 года по  день фактической уплаты долга; в удовлетворении остальной части иска  отказал.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Технология  Кафе» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с  апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции  отменить.  

Апеллянт указывает, что решением Нижегородского районного суда  от 25.11.2019 по делу № 2-9507/2019 сделка по приобретению ООО  «Воскресенский парк» спорного нежилого помещения признана ничтожной  сделкой с момента ее совершения, с применением последствий в виде  обращения в доход Российской Федерации. С учетом изложенного, сделка  по передаче ООО «Воскресенский парк» здания в аренду ООО «Технология  Кафе» на основании договора аренды здания от 12.07.2015 также является  ничтожной сделкой в силу того, что права собственности у ООО  «Воскресенский парк» на здание не возникало.  

Ответчик отмечает, что договор аренды здания от 12.07.2015 является  недействительным, положения договора о размере арендной платы и  последствиях нарушения обязательств по внесению арендных платежей в  виде неустойки, являются недействительными.  

Заявитель пояснил, что материалы дела не содержат размера арендой  платы, определенного в соответствии с Письмом № ВН-05/3131 от 1.02. 2005  Федерального агентства по управлению федеральным имуществом «Об  определении размера арендной платы за находящееся в федеральной  собственности недвижимое имущество». При этом по мнению ответчика,  применение размера арендной платы, установленного договором не  возможно в связи с тем, что вступившим в законную силу решением суда  общей юрисдикции сделка по приобретению ООО «Воскресенский парк»  нежилого здания признана недействительной сделкой. Считает  необходимым устанавливать размер арендной платы равным величине  годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке  рыночной стоимости недвижимого имущества.  

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность  принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просил отказать.  

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного  разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в  судебное заседание не обеспечили.  

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие  представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.  

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены  Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы,  суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены  обжалуемого судебного акта.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой  инстанции, 12 июля 2015 года обществом с ограниченной ответственностью  «Воскресенский парк» (арендодателем) и обществом с ограниченной  ответственностью «Технология Кафе» (арендатором) заключен в  письменной форме договор аренды здания, в соответствии с условиями  которого арендодатель обязался передать во временное владение и  пользование здание общей площадью 275,6 кв.м, расположенное по адресу:  

<

...>, для  организации общественного питания, а ответчик как арендатор обязался  вносить арендную плату в порядке и размере, предусмотренных разделом 5  договора.  

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям  является договором аренды объекта недвижимости, по которому в  соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее - ГК РФ) арендодатель обязуется передать во временное владение и  пользование или во временное пользование арендатору здание или  сооружение.  

Договор аренды заключен на срок с 12.07.2015 по 11.07.2020 (пункт  2.1), то есть более одного года. По смыслу пункта 2 статьи 609 ГК РФ  договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной  регистрации и считается заключенным с момента проведения  государственной регистрации. Требование закона о государственной  регистрации договора аренды сторонами исполнено, что подтверждается  отметкой о проведенной государственной регистрации договора (л.д. 14).  

После истечения срока действия договора ответчик продолжал  пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны  арендодателя. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если  арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По  смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на  неопределенный срок, не требует проведения его обязательной  государственной регистрации.  

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям  гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому признан  

судом законным. О недействительности или незаключенности договора  стороны в судебном порядке не заявляли.  

Между тем решением Нижегородского районного суда г. Нижний  Новгород от 25.11.2019 по делу № 2-9507/2019 удовлетворены исковые  требования заместителя Генерального прокурора Российской Федерации,  действующего в интересах Российской Федерации, к ФИО2, ФИО3, ФИО4,  ООО «Июнь 2006», ООО «Кардинал», ООО «Воскресенский парк», АО  «Памашъяльский каменный карьер» АО СПК «МАПДС», ООО «Марийский  цемент», ООО «Чукшинский карьер», ООО «Компания «Чукшинский  карьер», ООО «Телекомпания 12 регион» об обращении в доход Российской  Федерации имущества, в отношении которого не представлено сведений,  подтверждающих его приобретение на законные доходы. Указанным  судебным актом в доход Российской Федерации обращено имущество,  оформленное на ООО «Воскресенский парк», в том числе нежилое здание,  расположенное по адресу: 

<

...>. Апелляционным определением судебной  коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от  26.06.2020 решение Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород  от 25.11.2019 по делу № 2 -9507/2019 оставлено без изменения (л.д. 90-91).  

В силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей  юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для  арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих  отношение к лицам, участвующим в деле.  

Судебный акт Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород  от 25.11.2019 по делу № 2-9507/2019 вступил в законную силу 26.06.2020.  Право собственности Российской Федерации на нежилое здание  зарегистрировано 01.06.2021.  

Вместе с тем пунктом 1 статьи 243 ГК РФ установлено, что в случаях,  предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у  собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления  или иного правонарушения (конфискация).  

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлениях  от 20.05.1997 № 8-П, от 11.03.1998 № 8-П, Определении от 14.12.2000 №  284-О неоднократно указывалось на то, что одним из видов  принудительного прекращения права собственности на имущество по  основаниям, предусмотренным законом, является конфискация, то есть  безвозмездное изъятие имущества с обращением его в доход государства  как санкция за совершение преступления или иного правонарушения;  конфискация может применяться как мера юридической ответственности,  влекущая утрату собственником его имущества, только с вынесением  соответствующего судебного решения; предписание статьи 35 (часть 3)  Конституции РФ о лишении имущества не иначе как по решению суда  

является обязательным во всех случаях, когда встает вопрос о применении  конфискации имущества как санкции за правонарушение.  

Таким образом, конфискация является мерой юридической  ответственности, влекущей утрату собственником его имущества на  основании вынесенного соответствующего судебного решения.  Конфискация относится к одному из производных способов возникновения  права собственности, базирующегося на правопреемстве, поэтому  прекращение вещного права у бывшего собственника является  одновременно основанием для возникновения этого права у нового  собственника - государства, в доход которого конфисковано имущество.  При этом последующее фактическое исполнение такого судебного акта  путем изъятия конфискованного имущества из владения лица, утратившего  право собственности на него, регистрация права федеральной  собственности не влияет на момент прекращения вещного права, который в  рассматриваемой ситуации связан именно с вступлением в законную силу  соответствующего решения суда.  

Следовательно, с момента вступления в законную силу решения  Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 25.11.2019 по делу   № 29507/2019, то есть с 26.06.2020, права арендодателя по договору аренды  от 12.07.2015 перешли к Российской Федерации в лице Межрегионального  территориального управления Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий  Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права  собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является  основанием для изменения или расторжения договора аренды.  

Тем самым в результате смены собственника объекта недвижимости  договор аренды от 12.07.2015 не утратил действия, продолжает  регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором,  Российская Федерация является арендодателем по нему и на нее полностью  распространяются все условия сделки, на которых она заключена с прежним  собственником.  

Правоотношения сторон регулируются гражданско-правовыми  нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650-655 ГК РФ, а  также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу  пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При  этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что  обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет  право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).  

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться  надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона, иных правовых актов.  

Факт передачи имущества в аренду подтверждается актом приема-передачи от 13 июля 2015 года.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или  сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по  передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому  сторонами. Обязательство арендодателя передать здание арендатору  считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и  пользование и подписания сторонами соответствующего документа о  передаче.  

Приемопередаточный акт подписан 13.07.2015, с этого дня  обязательство арендодателя считается исполненным. Факт  непосредственного принятия имущества в аренду по акту арендатором не  оспаривается.  

При этом утверждение ответчика о ничтожности договора аренды от  12.07.2015 судом отклоняется в силу следующего.  

По общему правилу сделка, нарушающая требования закона или  иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что  должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с  недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).  

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или  иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо  права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от  указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая  сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие  последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт  2 статьи 168 ГК РФ).  

Между тем договор аренды от 12.07.2015 в судебном порядке  арендатором не оспорен, судебный акт по иску должника о признании  сделки недействительной отсутствует.  

Как следует из материалов дела, акт приёма-передачи арендованного  по договору от 12.07.2015 имущества сторонами подписан, спор о  ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта  аренды между сторонами отсутствовал. Кроме того, указанное в договоре  имущество использовалось длительный период.  

Согласно правилу «эстоппель» сторона, которая приняла от  контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его  сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или  частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания  договора недействительным, за исключением случаев признания договора  недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и  179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной  исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой  стороны (пункт 2 статьи 431.1 ГК РФ).  

Данное правило вытекает из общих начал гражданского  законодательства и является частным случаем проявления принципа  добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и  защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей  

участники гражданских правоотношений должны действовать  добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего  незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК  РФ).  

В соответствии со статьями 309, 606, 614 ГК РФ и разделом 5  договора от 12.07.2015 у ответчика как арендатора возникло встречное  денежное обязательство по оплате владения и пользования объектом  аренды.  

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок,  условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в  письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Пунктом  5.1 договора определено, что арендная плата в месяц составляет 157 080  руб. (без НДС) и подлежит внесению ежемесячно в течение первых пяти  рабочих дней месяца, за который производится оплата (л.д. 12).  

Довод ответчика о необходимости определения размера арендной  платы на основании заключения оценщика отклонен судом, поскольку  применительно к правилам статьи 617 ГК РФ смена собственника не  является основанием для изменения условий договора.  

Также суд считает необходимым отметить следующее. 

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах  практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации  о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон,  предусматривающий необходимость государственного регулирования  арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование  установило правила, которыми оно руководствуется при определении  арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в  собственности этого публично-правового образования, то следует  учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют  публичные отношения, связанные с управлением государственным или  муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам,  осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к  договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим  договором.  

Учитывая изложенные разъяснения, суд первой инстанции при  расчете задолженности правомерно применил размер арендной платы,  установленный спорным договором аренды.  

 Вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договора денежное обязательство по внесению арендной платы арендатором не  исполнено.  

Согласно расчету истца долг по арендной плате за период с 26.06.2020  по 31.05.2022 составил 3 639 020 руб. (т.1, л.д. 97-100).  

Возражая по заявленным требованиям, ответчик указал, что в период  с 28 марта 2020 года до 19 апреля 2021 года не мог пользоваться  арендованным имуществом по назначению в полном объеме по  независящим от него причинам, поскольку деятельность предприятий  общественного питания была приостановлена в связи с введением Указом  Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 на территории Республики  Марий Эл режима повышенной готовности по причине распространения  новой коронавирусной инфекции. По мнению ООО «Технология Кафе»,  поскольку оно относится к субъектам малого и среднего  предпринимательства и осуществляемая им деятельность входит в перечень  наиболее пострадавших отраслей в условиях ухудшения ситуации в  результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендная  плата подлежит уменьшению. Кроме того, общество имеет право на  отсрочку платежей по аренде.  

Оценив представленные в материалы дела доказательства суд первой  инстанции пришел к выводу о том, что ответчик имеет право на  уменьшение размера арендной платы и предоставление отсрочки по ее  уплате по следующим правовым основаниям.  

Суд, применив положения Федерального закона от 21 декабря 1994  года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных  ситуаций природного и техногенного характера», Федерального закона от  01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации  чрезвычайных ситуаций», постановлением Правительства Российской  Федерации от 3 апреля 2020 года № 439 об утверждении Требований к  условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды  недвижимого имущества, Распоряжения Правительства Российской  Федерации от 19.03.2020 № 670-р, пришел к выводу, что ООО «Технология  Кафе» относится к категории арендаторов, в наибольшей степени  пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате  распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на  освобождение от уплаты арендных платежей за июнь 2020 года,  уменьшение размера ежемесячной арендной платы за период с июля 2020  года по апрель 2021 года и на отсрочку уплаты арендной платы за период с  июля по сентябрь 2020 года.  

 Суд счел необходимым освободить ответчика от уплаты арендных  платежей за июнь 2020 года, уменьшить размер арендной платы за июль  2020 года на 50 %, за период с августа 2020 года по апрель 2021 года - на 30  %.  

Возражений относительно данных выводов суда первой инстанции  сторонами в суде апелляционной инстанции не заявлено.  

 С учетом уменьшения размер арендной платы за июль 2020 года  составил 78 540 руб. (157 080 руб. х 50 %), за период с августа 2020 года по  апрель 2021 года - 109 956 руб. в месяц, 989 604 руб. за 9 месяцев.  

При этом за период с мая 2021 года по май 2022 года арендная плата  подлежит взысканию в определенном в договоре размере. Ее общая сумма  составляет 2 042 040 руб. (157 080 руб. x 13 месяцев).  

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что с ответчика в пользу  истца подлежит взысканию долг по арендной плате за период с 1 июля 2020  года по 31 мая 2022 года в общей сумме 3 110 184 руб.  

Так как материалами дела подтверждается факт нарушения  ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, предъявление  истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.  

Пунктом 6.5 договора аренды от 12.07.2015 сторонами определена  ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в  соответствии с которым арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,1  % от суммы долга за каждый день просрочки.  

Согласно расчету истца неустойка за период с 08.07.2020 по  10.06.2022 составляет 1 341 018 руб. 14 коп.  

Расчет проверен арбитражным судом и признан неверным, поскольку  истцом неправильно определены начало периода просрочки исполнения  денежного обязательства и размер долга, на который подлежит начислению  неустойка.  

Из представленных в дело документов следует, что письмом № 12 от  25 апреля 2022 года ООО «Технология Кафе» обратилось в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по  управлению государственным имуществом в Республике Мордовия,  Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области с  просьбой заключить договор аренды, а также снизить размер арендных  платежей (т. 1, л.д. 36).  

Данный документ сам по себе свидетельствует о том, что арендатор в  апреле 2022 года уже обладал информацией о новом собственнике  имущества и мог принять меры к получению необходимых сведений для  осуществления арендных платежей.  

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том,  что начало периода просрочки исполнения денежного обязательства за  период с октября 2020 года по апрель 2022 года следует исчислять с 26  апреля 2022 года.  

С учетом изложенного, а также введением Постановлением  Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 моратория на  начисление штрафных санкций, согласно расчету суда, сумма неустойки,  подлежащая взысканию, составила 303 478 руб. 56 коп. Также судом  удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика неустойки,  начисленной на основной долг, исходя из размера 0,1 % от суммы долга за  

каждый день просрочки начиная с 10.01.2023 по день фактической уплаты  основного долга.  

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ответчиком  заявлено об уменьшении размера предъявленной к взысканию неустойки в  связи с ее несоразмерностью.  

Достаточных доказательств несоразмерности заявленного размера  неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не  представлено.  

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке  статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  судом не установлено оснований для снижения заявленного истцом размера  неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации.  

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные  в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает  обоснованным решение суда первой инстанции о частичном  удовлетворении исковых требований.  

Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены по  вышеизложенным основаниям.  

 Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части  4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом  апелляционной инстанции не установлено.  

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на  заявителя апелляционной жалобы.  

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный  апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 21.02.2023 по  делу № А38-3192/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Технология Кафе» - без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.  

Председательствующий судья Е.Н. Наумова  

Судьи Т.А. Захарова  

Н.В. Устинова