ц

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-29082/2023

г. Иркутск

6 мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2024 года. Полный текст решения изготовлен 6 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовым А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Народный плюс» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 664003, 

<

...>)

о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение,

при участии истца ФИО1 (паспорт), представителей ответчика ФИО2 по доверенности о  09.01.2024 (диплом, паспорт), ФИО3 по доверенности от 01.08.2022 (диплом, паспорт),

установил:

иск заявлен о расторжении договора аренды недвижимого имущества № А8/19 от 05.06.2019, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Народный плюс», а также об обязании ООО «Народный плюс» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Иркутская обл., г. Ангарск, мкр. 8, д. 7, кадастровый номер 38:26:040402:8375, этаж 1, площадь 290,4 кв.м., являющееся предметом договора аренды недвижимого имущества № А8/19 от 05.06.2019.

Истец в судебном заседании иск поддержал.

Ответчик устно ходатайствовал о вызове в качестве свидетеля генерального директора ООО «Народный плюс» для дачи пояснений по обстоятельствам дела.

В рассматриваемом деле доводы ответчика направлены на оспаривание правомерности требований истца о расторжении договора аренды, основанных на необходимости проведения капитального ремонта и связанных с существенным ухудшением состояния арендованного помещения, которые не могут быть подтверждены свидетельскими показаниям.

Суд с учетом положений статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове генерального директора в качестве свидетеля для дачи пояснений по делу, поскольку обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Исследовав материалы дела, выслушав истца и ответчика, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Народный плюс» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №А8/19 от 05.06.2019, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, имеющее следующие характеристики:

- адрес помещения: Иркутская область, г. Ангарск, мкр. 8, дом 7, помещение 118;

- кадастровый номер 38:26:040402:8375;

- этаж 1;

- площадь 290,4 кв.м.

Границы сдаваемого в аренду объекта выделяются на поэтажном плане, являющемся приложением №1 к договору (пункт 1.1. договора).

Объект передается для осуществления оптово-розничной торговли и складской деятельности (п. 1.2. договора).

Пунктом 2.2.4. договора стороны предусмотрели, что арендодатель обязан производить капитальный ремонт за свой счет. В случае необходимости капитального ремонта помещений или здания, в котором расположен объект, оказывающего прямое влияние на ведение арендатором деятельности в соответствии с договором, арендодатель обязуется уведомить арендатора о предстоящем ремонте не позднее, чем за 60 календарных дней до начала его проведения. В период проведения капитального ремонта арендодатель уведомляет арендатора не позднее пяти рабочих дней до окончания проведения работ. Начисление арендной платы возобновляется с даты фактического начала арендатором торговой деятельности.

Как указывает истец, 28.09.2023 истец обратился к ответчику с уведомлением о проведении капитального ремонта 01.12.2023 и просил его освободить помещение к указанной дате.

Однако ответчик в ответном письме отказал в допуске истцу в помещение для проведения капитального ремонта и указал на отсутствие необходимости его проведения.

Истец письмом от 13.10.2023 вновь просил освободить помещение для проведения капитального ремонта, а в случае не освобождения помещения указал на наличие оснований для расторжения договора аренды по причине существенного ухудшения состояния помещения.

Ответчиком требования истца оставлены без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

По своей правовой природе заключенный между сторонами договор является договором аренды, правовое регулирование которого осуществляется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 6.3. договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

1. пользуется помещением с существенным нарушением условий договор или назначения помещения либо неоднократными нарушениями;

2. существенно ухудшает нежилое помещение;

3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока допустил просрочку внесения арендной платы на срок более 15 рабочих дней, которые арендатор обязан вносить в соответствии с договором аренды.

Истец в обоснование иска указывает, что состояние помещения существенно ухудшилось и требует капитального ремонта, в связи с чем истец просил ответчика освободить помещение, однако ответчик обязанность по освобождению помещения не исполнил, при этом состояние помещение без проведения капитального ремонта ухудшается, в связи с чем просит расторгнуть договор аренды.

В обоснование истец представил экспертное исследование специалиста-строителя ФИО4 №08/2023 от 12.10.2023 (ООО «АЛЭКСИ»).

В свою очередь ответчик, оспаривая исковые требования, указал, что состояние помещения не ухудшилось и отсутствует необходимость проведения капитального ремонта, в обоснование чего ссылается на заключение строительно-технической экспертизы №36-2023-СЭ от 10.11.2023 ООО «Новые системы проектирования», выполненное экспертом ФИО5

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы. 

Пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» предусмотрено, что в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В случае, если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.03.2012 № 12505/11 указал, что нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

С учетом наличия двух заключений, составленных сторонами на досудебной стадии, суд в судебных заседаниях неоднократно предлагал сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, однако стороны ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы не заявили.

При таких обстоятельствах оценка требований истца осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности. 

Согласно статье 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

По мнению суда, экспертное исследование специалиста-строителя ФИО4 №08/2023 от 12.10.2023 является мотивированным, логичным и обоснованным, в связи с чем признается судом допустимым и достоверным доказательством, отвечающим критериям письменного доказательства, установленным статьями 64, 68 АПК РФ.

Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в письменном доказательстве, исследованном судом, в материалы дела не представлено.

В свою очередь, оценив экспертное исследование №36-2023-СЭ от 10.11.2023 выполненное экспертом ФИО5, которое представлено ответчиком, суд пришел к следующим выводам.

Так, в пункте 11.6. данного заключения эксперт указывает, что на спорном объекте имеются дефекты и повреждения в части декоративного слоя со стороны фасадной части стен, которые целесообразно устранять выборочным капитальным ремонтом, однако приходит к выводу, что объект пригоден к нормальной эксплуатации.

Кроме того, в ходе перекрестного допроса ФИО4 и ФИО5 суд установил, что при составлении заключения ФИО5 исходил из того, что эксплуатация объекта невозможна только в случае аварийного состояния объекта и, соответственно, необходимость проведения капитального ремонта в случае возможности эксплуатации отсутствует.

Согласно пункту 14.2. статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Согласно пункту 5.1. ВСН 58-88 (р) (утвержденных Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Следовательно, ремонтные работы выполняются с целью поддержания или восстановления первоначальных эксплуатационных характеристик здания. При этом проведение капитального ремонта может быть вызвано истечением минимальной продолжительности эффективной эксплуатации зданий и объектов, которые установляются в ВСН 58-88 (р).

Так, судом установлено и сторонами не оспорено, что спорный объект построен и введен в эксплуатацию в 1969 году и на протяжении всего срока эксплуатации капитальный ремонт объекта не производился.

Таким образом, необходимость проведения капитального ремонта может быть вызвана не только аварийным состоянием здания, а также необходимостью выполнения в силу поддержания первоначальных эксплуатационных характеристик здания и выполнения того типа работ, которые относятся к капитальному ремонту.

Также в материалы дела истцом представлено заключение кадастрового инженера, которые свидетельствует, что в арендованном ответчиком помещении произведено переустройство (перепланировка) и нынешнее состояние помещения не соответствует техническому паспорту от 15.04.2021, аналогичный вывод сделан и ФИО4 в своем исследовании.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что исследование, составленное ФИО5, является нелогичными и необоснованными, противоречивым, в связи с чем не может быть признано судом допустимым и достаточным доказательством.

Из исследования, составленного ФИО4, подтверждаемого, в том числе, представленной фототаблицей, из которой очевидно усматривается ненадлежащее состояние здания, следует, что требуется выполнить капитальный ремонт несущих и ограждающих строительных конструкций, а дальнейшая эксплуатация помещения в существующем техническом состоянии (без выполнения капитального ремонта) неизбежно приведет несущие конструкции в недопустимое/аварийное состояние, их эксплуатация будет невозможна, а нахождение людей в данном помещении будет считаться опасным и создавать угрозу жизни и здоровья граждан.

Поскольку иных допустимых и достаточных доказательств, опровергающих указанные выводы, в материалы дела ответчиком не представлено, суд пришел к выводу, что факт существенного ухудшения состояния помещения и необходимость проведения капитального ремонта со стороны истца доказан.

Ответчик в судебном заседании устно заявил ходатайство об истребовании доказательств, а именно- сведений о порядке составления технического паспорта 2021 года на спорное помещение.

В соответствии с частью 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Судом ходатайство ответчика об истребовании доказательств отклонено, поскольку положенные в обоснование необходимости истребования доказательств доводы не могут повлиять на выводы суда, касающиеся факта существенного ухудшения состояния помещения и наличия необходимости проведения капитального ремонта.

Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием об освобождении помещения с целью проведения капитального ремонта, однако ответчик обязанность по освобождению помещения, установленную договором, не исполнил, ответчик продолжает осуществлять эксплуатацию объекта в состоянии, требующем капитального ремонта, тем самым существенно ухудшая его состояние.

На основании изложенногодоговор аренды подлежит расторжению в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора, которое выражено в существенном ухудшении нежилого помещения по причине эксплуатации помещения в состоянии, требующем проведения капитального ремонта.

Из абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с расторжением договора аренды и прекращением исполнения обязательств по договору ответчик обязан возвратить арендуемое имущество истцу.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Доказательств, подтверждающих факт передачи помещения арендодателю, ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено.

Учитывая, что ответчиком требование статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не выполнено, доказательств исполнения обязательств по договору ответчик в материалы дела не представил, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца об обязании ответчика возвратить объект аренды.

В силу части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд полагает необходимым установить срок для исполнения ответчиком своих обязательств – в течение 10-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу, поскольку, по мнению суда, данные срок является разумным и обоснованным с учетом характера правоотношений сторон и условий договора.

С учетом изложенного, суд полагает требования истца о расторжении договора аренды и обязании возвратить предмет аренды истцу обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 12 000 руб.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу истца в сумме 6 000 руб. на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в остальной части государственная пошлина является излишне уплаченной и подлежит возврату истцу из федерального бюджета в размере 6 000 руб.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № А8/19, заключенный 05.06.2019 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Народный плюс».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Народный плюс» (ОГРН 

<

***>) в течение 10-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение с кадастровым номером 38:26:040402:8375, являющееся предметом договора аренды недвижимого имущества № А8/19, заключенного 05.06.2019 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Народный плюс».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Народный плюс» (ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                                                  Е.В. Рукавишникова