АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-9970/2019

30 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26.06.2020. 

Полный текст постановления изготовлен 30.06.2020. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – 

индивидуального предпринимателя ФИО1 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.10.2019 и 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.01.2020 

по делу № А82-9970/2019 

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

о расторжении договора № 556-яс аренды земельного участка от 09.06.2011 

и   у с т а н о в и л : 

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее – истец, Агентство) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) о расторжении договора № 556-яс аренды земельного участка от 09.06.2011. 

Исковые требования основаны на пункте 2 статьи 450, статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что арендованный земельный участок не используется арендатором в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. 

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.10.2019, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 30.01.2020, исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

Кассатор считает, что суды ошибочно применили статью 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что требования имеют публично-правовое основание и являются средством защиты прав уполномоченного органа, выполняющего функции собственника земельного участка, не сопряженных с лишением владения участком в целом. 

Истец не обладает полномочиями собственника земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Исковые требования не основаны на публично-правовых отношениях, так как дела публично-правового характера отличаются наличием у них двух обязательных признаков: во-первых, в качестве одной из сторон такого правоотношения всегда выступает публичный субъект; во-вторых, в правоотношении такого рода этот публичный субъект реализует свои властные полномочия. Истом предъявлены требования о расторжении договора аренды № 556-яс в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства. По мнению кассатора, суду первой инстанции следовало учесть пропуск срока исковой давности, который истек 19.02.2018, так как первоначальное разрешение на строительство RU 76301000-054-2011 было выдано 31.03.2011, а акт проверки соблюдения условий договора составлен 19.02.2015. 

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. 

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего. 

Как следует из материалов дела и установили суды, на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 09.06.2011 № 458-р между Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и обществом с ограниченной ответственностью «Квинта» был заключен договор от 09.06.2011 № 556-яс аренды земельного участка на срок с 09.04.2011 по 08.04.2014. 

В аренду предоставлен земельный участок площадью 2475 квадратных метров с кадастровым номером 76:23:050301:10, расположенный по адресу: 

<

...> в районе дома 2, для строительства многоэтажного многофункционального здания с автостоянкой, спортивным залом, салоном красоты, офисными помещениями, кафе-рестораном и инженерными коммуникациями. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Дополнительными соглашениями от 29.06.2011 № 1, от 14.02.2012 № 2 ООО «Квинта» предоставлены льготы по арендной плате. 

Дополнительным соглашением от 11.04.2012 № 3 права и обязанности арендатора по договору переданы ФИО2. 

Дополнительным соглашением от 30.10.2013 № 4 срок действия договора аренды продлен до 30.11.2018. 

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 № 5 срок действия договора аренды продлен до 29.12.2020, а также внесены изменения в преамбулу договора в части смены арендодателя с ДИЗО Ярославской области на Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля». 

Дополнительным соглашением от 29.03.2016 № 6 права и обязанности арендатора по договору переданы ФИО3. Права и обязанности перешли с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства – 09.08.2015. 

По дополнительному соглашению от 20.12.2017 № 7 все права и обязанности арендатора по договору аренды от 09.06.2011 № 556-яс перешли к ФИО1 с 13.07.2017 в связи с заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. 

В соответствии с пунктом 5.4.4 договора аренды земельного участка от 09.06.2011 № 556-яс арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. 

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 76:23:050301:10 – «для строительства многоэтажного многофункционального здания с автостоянкой, спортивным залом, салоном красоты, офисными помещениями, кафе-рестораном и инженерными коммуникациями». 

При проверке выполнения условий договора аренды арендодателем установлено нарушение арендатором взятых на себя обязательств: земельный участок не используется арендатором в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. 

Актом проверки соблюдения арендатором условий договора аренды земельного участка от 19.02.2015 с фотофиксацией установлено, что земельный участок огорожен металлическим забором, на территории участка расположена автостоянка. 

Актом осмотра земельного участка от 22.08.2018 № 532 с фотофиксацией установлено, что земельный участок пуст, огорожен металлическим забором. 

Актом осмотра земельного участка от 25.03.2019 № 164 с фотофиксацией отражено, что земельный участок огорожен металлическим забором, пуст. 

На основании пункта 5.1.2 договора арендодатель имеет право требовать от Арендатора устранения нарушений, связанных с использованием участка не по целевому назначению и использованием, не отвечающим виду его разрешенного использования. При этом Арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования. 

Предписанием от 10.04.2019 № 3607 «О нарушении условий по договору № 556-яс от 09.06.2011 аренды земельного участка по адресу: 

<

...> (в районе дома № 2)» ответчику предложено в срок до 10.05.2019 устранить нарушения, связанные с использованием участка не по целевому назначению, либо подписать соглашение о расторжении договора аренды. Предписание не исполнено. 

ФИО2 21.11.2014 выдано разрешение на строительство многоэтажного многофункционального здания с автостоянкой, спортивным залом, салоном красоты, офисными помещениями, кафе-рестораном и инженерными коммуникациями № RU76301000-621-2014. Срок действия разрешения установлен до 01.01.2019. В разрешение № RU76301000-621-2014 18.12.2018 внесены изменения – застройщиком указана ФИО1. В продлении срока действия разрешения ответчику отказано. 

Действующего разрешения на строительство у ответчика нет, что подтверждается представленным суду письмом Департамента строительства Ярославской области от 22.04.2019. 

На основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 42, 46, пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора № 556-яс от 09.06.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:050301:10. 

Правовая позиция истца, основанная на пункте 2 статьи 45 и пункте 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, сводится к тому, что замена застройщика не влечет продления действия договора аренды земельного участка. При этом участок не используется арендатором в течение трех лет в тех целях, для которых предназначен. 

Истец указал, что арендатор не приступил к выполнению работ по устройству нулевого цикла. 

В подтверждение приведенных доводов истец представил акт планового (рейдового) осмотра отдела муниципального земельного контроля КУМИ мэрии города Ярославля от 23.09.2019 № 1456-19-Л. 

Согласно представленному акту, схематическому чертежу, фотофиксации, выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, разрешениям на строительство, проектной документации, акту осмотра № 874 от 09.08.2019 и другим документам, представленных истцом, судами установлено следующее. 

Из проекта многоэтажного многофункционального здания с автостоянкой, спортивным залом, салоном красоты, офисными помещениями, кафе-рестораном и инженерными коммуникациями по улице Чкалова, в районе дома 2 следует, что подлежащий строительству объект представляет собой двадцатитрехэтажное здание с подземным гаражом, без чердака, с плоской кровлей и внутренним организованным водостоком. Фундаменты приняты как свайные из призматических забивных свай с устройством монолитного ростверка. Работы по устройству нулевого цикла включают в себя в последовательном порядке следующие виды работ: ограждение котлована из шпунтовой сетки, разработку котлована, погружение свай с помощью сваедавильной установки. 

Согласно актам осмотра и фотофиксациям фактически земельный участок с кадастровым номером 76:23:050301:10 представляет собой территорию с асфальтовым покрытием, огороженную металлическим забором. Асфальтовое покрытие потрескавшееся, через него прорастает кустарник и трава. Какой-либо деятельности на земельном участке не ведется. Согласно проектной документации, подземный этаж расположен на глубине – 3,3 метра от уровня земли. На земельном участке имеется 6 забитых в уровень асфальтового покрытия железобетонных свай на площади 1,6 квадратного метра. Следы разработки котлована и иные элементы фундамента (сваи, монолитный ростверк) не обнаружены. 

Из сведений Единого государственного реестра недвижимости от 23.09.2019 следует, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:050301:3805, принадлежащий ФИО1 Регистрация перехода права собственности на этот объект произведена 13.07.2017 на основании договора купли-продажи с ФИО3 Согласно информации в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении указанного объекта незавершенного строительства зарегистрирована площадь застройки 355 квадратных метров, степень готовности объекта – 4 процента. 

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 26.07.2011 следует, что указанные выше сведения о площади застройки и степени готовности объекта не изменились на дату рассмотрения дела судом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. 

Как следует из материалов дела, о нарушении условий по договору от 09.06.2011 № 556-яс Агентство вынесло предписание от 10.04.2019 № 3607 с предложением устранить  нарушения пункта 5.4.4 договора до 10.05.2019 или подписать соглашение о расторжении договора аренды. 

Таким образом, порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден. 

Возражая против иска, ответчик указал, что объект был приобретен Предпринимателем 13.07.2017, в связи с чем, по его мнению, указанный истцом трехлетний срок неиспользования земельного участка не истек. Ответчик указал, что в связи с непродлением разрешения на строительство и утратой актуальности ранее разработанного проекта арендатор вынужден начать разрабатывать новый проект с подготовкой по нему разрешительной документации и фактическим возвратом на стадию освоения земельного участка. Ответчик указал на проведенную в июне 2018 года работу по забивке свай, представил журнал забивки свай, журнал производства работ, фотофиксацию свай, технические отчеты 2018 года и листы проектной документации. Ответчик считает, что земельный участок осваивается. 

В суде первой инстанции ответчик на основании статей 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о расторжении договора аренды. По мнению ответчика, о том, что земельный участок не используется по целевому назначению истец должен был узнать с даты проверки соблюдения арендатором условий договора аренды – 19.02.2015. 

Истец возражал против доводов об истечении исковой давности; указал, что разрешение на строительство № RU76301000-621-2014 выдано 21.11.2014, соответственно, трехлетний срок неиспользования земельного участка начал течь с 22.11.2014, поэтому право потребовать досрочного расторжения договора аренды по причине неиспользования земельного участка в соответствии с целевым назначением возникло у истца 23.11.2017 и срок исковой давности по требованию о расторжении договора аренды истцом не пропущен. 

Суд округа признал позицию истца правомерной, так как получение разрешительной документации на строительство в 2014 году свидетельствовало о принятии арендатором мер к освоению спорного земельного участка.

Отсутствие строительства в течение более трех лет стало новым нарушением, допущенным арендатором после получения разрешительной документации, о котором арендодатель узнал не ранее 23.11.2017. С указанного момента у него возникло право требовать расторжения договора на основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1). Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2). 

К указанным основаниям, в частности, относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием согласована сторонами в пункте 5.4.4 договора аренды от 09.06.2011 № 556-яс. 

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 76:23:050301:10 предоставлялся в аренду для строительства и имеет вид разрешенного использования – «для строительства многоэтажного многофункционального здания с автостоянкой, спортивным залом, салоном красоты, офисными помещениями, кафе-рестораном и инженерными коммуникациями». 

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, при этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (статьи 9, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание длящийся характер нарушения, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что с момента получения разрешения на строительство участок не использовался более трех лет, что может служить основанием для расторжения спорного договора аренды по истечении указанного срока.

Указание Предпринимателя на то, что право пользования спорным земельным участком по договору аренды перешло к ИП ФИО1 только в 2017 году, не имеет юридического значения, так как к новому арендатору переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе и ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по договору (статьи 392.3, 391, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. 

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.10.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.01.2020 по делу № А82-9970/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов