АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

31 мая 2024 года Дело № А56-48967/2022 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2024 года. 

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2024 года.  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Филиппова А.Е., судей Боголюбовой Е.В. и Чуватиной Е.В.,  

при участии от Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга  ФИО1 (доверенность от 16.01.2024 № 01-32-4/24-0-0),  

рассмотрев 23.05.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу  Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного  суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.09.2023 и  постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  от 28.12.2023 по делу № А56-48967/2022,  

у с т а н о в и л:

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, адрес: 190000, 

Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), обратился в  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к  индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП  

<

***>, ИНН 

<

***>, об обязании в течение 30 дней с момента  вступления в законную силу решения суда привести за счет собственных средств  самовольно реконструированный объект капитального строительства – здание с  кадастровым номером 78:10:0005212:3051, расположенное по адресу: Санкт- Петербург, Гражданский пр., д. 84, лит. А (далее – Здание), в состояние, в котором  оно находилось до его реконструкции, путем сноса пристройки к указанному зданию,  примыкающей к помещению 29-Н с кадастровым номером 78:10:0005212:6699 и  входящей в его состав, возведенной на земельном участке из состава земель,  государственная собственность на которые не разграничена, не прошедшем  государственный кадастровый учет, свободном от прав третьих лиц.  

Комитет также просил в случае невыполнения указанных требований в  установленный срок предоставить ему право сноса указанной пристройки силами  подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения  «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» с  последующей компенсацией расходов за счет предпринимателя.  

Кроме того, Комитет просил взыскать с предпринимателя в пользу Комитета  судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 5000 руб. в день за  каждый день просрочки исполнения решения суда до момента его фактического  исполнения. Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Решением от 19.09.2023 в иске отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  от 28.12.2023 решение от 19.09.2023 оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Комитет просит решение от 19.09.2023 и  постановление от 28.12.2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в  суд первой инстанции.  

Податель жалобы указывает, что создание объекта на земельном участке,  находящемся в общей долевой собственности, может осуществляться только по  соглашению с другими сособственниками земельного участка. Между тем судами не  исследован вопрос о наличии согласия других собственников участка на возведение  предпринимателем пристройки к помещению, не привлечены к участию в деле все  лица, обладающие правами в отношении помещений в здании. При таких  обстоятельствах, считает Комитет, судебные акты подлежат отмене на основании  пункта 4 части 4 статьи 288 АПК РФ – как принятые о правах и обязанностях лиц, не  привлеченных к участию в деле.  

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную  жалобу.  

ФИО2 надлежаще извещена о месте и времени рассмотрения  кассационной жалобы, однако своего представителя в судебное заседание не  направила, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, 06.09.2021 Комитетом проведены  контрольные мероприятия, по результатам которых установлено, что к юго-западной  стене Здания пристроено кирпичное сооружение с вывеской «Малина бар»  площадью 24 кв. м высотой 3,4 м (далее – Объект).  

В соответствии со сведениями информационной базы данных Комитета  имущественных отношений Санкт-Петербурга ИТС «Кадастр 2»:  

- Объект расположен на земельном участке площадью 24 кв. м из состава  земель, государственная собственность на которые не разграничена, не прошедшем  государственный кадастровый учет, свободном от прав третьих лиц;  

- согласно поэтажному плану здания Объект размещен на входе в помещение  29-Н Здания.  

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее –  ЕГРН) Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером  78:10:0005212:4 по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 84, лит. А, с видом  разрешенного использования «для размещения объектов бытового обслуживания» и  находится в общей долевой собственности общества с ограниченной  ответственностью (далее – ООО) «МПИ фирма Флора» (доля в праве 220/5045),  ФИО2 (доля в праве 118/5045), ФИО3 (доля в праве 43/5045), ООО «Арикс» (доля в праве 677/5045),  ФИО4 (доли в праве 82/5045, 56 /5045, 71/5045),  ФИО5 (доля в праве 97/5045), города  

Санкт-Петербурга (3881/5045). 

Согласно сведениям ЕГРН нежилое помещение 29-Н с кадастровым номером  78:10:0005212:6699 площадью 63,3 кв. м расположено на первом этаже Здания и  принадлежит на праве собственности ФИО2 (право собственности  зарегистрировано 19.12.2018, номер записи 78:10:0005212:6699-78/037/2019-1).  

Из учетно-технической документации, составленной Санкт-Петербургским  государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации  и оценки недвижимости» и размещенной в Региональной информационной системе  «Геоинформационная система Санкт-Петербурга», содержащей сведения об  объектах недвижимости и землеустройства, следует, что согласно ведомости  помещений и их площадей Здания помещение 29-Н имеет площадь 41,5 кв. м. Из  поэтажного плана первого этажа здания также следует, что сумма площадей  помещения 29-Н составляет 41,5 кв. м, при этом какие-либо пристройки к указанному  помещению отсутствуют.  

Согласно акту осмотра от 05.12.2019 № 45/0, составленному 

Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Центр экспертно-технического сопровождения» (находящимся в ведении Службы государственного  строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в соответствии с  постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 № 1747), Объект  имеет признаки капитального строения, а также признаки реконструкции с  расширением объекта капитального строительства.  

Комитет, ссылаясь на статью 222 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ) и указывая, что Объект возведен ФИО2 на  земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, в  отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) здания, обратился в  арбитражный суд с настоящим иском.  

Определением от 07.02.2023 суд назначил экспертизу. 

Согласно экспертному заключению от 02.05.2023 № 39/02/12-СТЭ Объект с  кадастровым номером 78:10:0005212:6699 является объектом капитального  строительства, соответствует требованиям строительных норм и правил,  требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам и  правилам, а также Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга,  утвержденным постановлением Правительства от 21.06.2016 № 524, не создает  угрозу жизни и здоровью граждан.  

При ответе на вопрос № 3 – о нахождении Объекта в пределах земельного  участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4 площадью 5045 кв. м с видом  разрешенного использования «для размещения объектов бытового  обслуживания», – эксперт пришел к выводу, что определить, находится ли в  пределах земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4 исследуемое  сооружение, не представляется возможным в связи с тем, что согласно публичным  данным и выписке из ЕГРН от 01.02.2022 границы земельного участка с  кадастровым номером 78:10:0005212:4 не установлены в соответствии с  требованиями земельного законодательства.  

На основании экспертного заключения суд первой инстанции сделал выводы  о том, что Объект соответствует требованиям действующих градостроительных,  строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, не создает угрозу  жизни и здоровью граждан; истцом не представлено доказательств, что нежилое  помещение 29-Н, принадлежащее на праве собственности ответчику, выходит за  пределы земельного участка, на котором расположено помещение, и отказал  Комитету в удовлетворении заявленных требований.  

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой  инстанции.  

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной  жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной  инстанций норм материального и процессуального права, считает, что жалоба  подлежит удовлетворению в связи со следующим.  

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является  здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на  земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на  земельном участке, разрешенное использование которого не допускает  строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без  получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с  нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное  использование земельного участка, требование о получении соответствующих  согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные  нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания  самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной  

постройки.  

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную  постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе  распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие  сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная  постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами,  установленными правилами землепользования и застройки, документацией по  планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки,  предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим  ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности,  пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании  которого находится земельный участок, на котором возведена или создана  самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок,  находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен  во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за  исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи, и случаев,  если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с  установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом  местного самоуправления.  

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при  применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44)  разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается  постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:  

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в  установленном порядке;  

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование  которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его  возведения и на дату выявления постройки;  

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона  согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих  согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является  действующим на дату выявления постройки;  

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных  норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала  возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.  

В пункте 28 вышеназванного постановления указано, что возведение  (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности,  реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой  собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей  собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Постройка, возведенная (созданная) в том  числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой  собственности, является самовольной.  

Комитет, обращаясь в суд с иском о возложении на ФИО2  обязанности привести самовольно реконструированный объект капитального  строительства, являющейся пристройкой к Зданию, примыкающей к помещению  29-Н и входящей в его состав, в состояние до его реконструкции путем сноса,  настаивал на том, что согласно учетно-технической документации и сведениям,  входящих в состав региональной информационной системы, содержащей сведения  об объектах недвижимости и объектах землеустройства, помещение 29-Н имеет  площадь 41,5 кв. м., при этом какие-либо пристройки к указанному помещению  отсутствуют.  

Из существа предъявленных требований следует, что фактически  

ФИО2 была произведена реконструкция принадлежащего ей помещения, в  результате чего образовалась пристройка общей площадью 24 кв.м.  

При этом Комитет настаивал, что спорная пристройка площадью 24 кв.м  находится на земельном участке из состава земель, государственная собственность  на которые не разграничена, не прошедшем государственный кадастровый учет,  свободном от прав третьих лиц.  

При рассмотрении дела суды обеих инстанций учли вывод эксперта,  содержащийся в заключении от 02.05.2023 № 39/02/12-СТЭ, согласно которому  определить находится ли спорное сооружение в пределах земельного участка с  кадастровым номером 78:10:0005212:4 не представляется возможным в связи с тем,  что границы этого земельного участка не установлены, и заключили недоказанность  Комитетом того обстоятельства, что принадлежащее ФИО2 нежилое  помещение 29-Н, выходит за пределы земельного участка 78:10:0005212:4.  

Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами  судов, поскольку применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора  отсутствие сформированных границ земельного участка не освобождает  ФИО2 от обязанности представить доказательства, подтверждающие  возведение спорной пристройки в пределах участка, принадлежащем ей на праве  общей долевой собственности как собственнику помещения 29-Н.  

Однако доказательств того, что спорный объект возведен на земельном  участке, оформленном в долевой собственности у ФИО2 в отношении  118/5045, материалы дела не содержат.  

Кроме того, суды, посчитав недоказанным, что спорная пристройка выходит за  пределы земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4, отказали в  удовлетворении требований Комитета по мотиву того, что спорный объект  соответствует требованиям действующих градостроительных, строительных,  санитарных, противопожарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью  граждан.  

Между тем суды не учли следующего. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 28  Постановления № 44, в случае самовольной реконструкции объекта недвижимого  имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством  пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о  признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все  сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о  необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания  права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи  245 ГК РФ).  

При рассмотрении дела суды установили, что земельный участок с  кадастровым номером 78:10:0005212:4 находится в общей долевой собственности у  ООО «МПИ фирма Флора», ФИО2, ФИО3, ООО «Арикс»,  ФИО4, ФИО5 и города Санкт-Петербурга.  

Таким образом, в случае установления фактического расположения спорной  пристройки на земельном участке с кадастровым номером 78:10:0005212:4, судам  надлежало привлечь к участию в деле других собственников этого земельного  участка и исследовать вопрос о наличии или отсутствии согласия этих лиц на  возведение Объекта, что сделано не было.  

Принимая по внимание изложенное, суд кассационной инстанции приходит к  выводу, что выводы судов об отсутствии оснований для сноса самовольной  постройки являются преждевременными.  

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не установлены  фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения  спора, а суд кассационной инстанции не вправе устанавливать обстоятельства,  

которые не были установлены в решении или постановлении судами первой и  апелляционной инстанций (статьи 284, 286 АПК РФ, пункт 32 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О  применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при  рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»), выводы судов об  отсутствии оснований для удовлетворения иска сделаны при неполном  исследовании доводов истца, приводимых в обоснование своей позиции, а также  юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания по данной  категории дел, в связи с чем судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3  части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое  рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и  всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы  сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им  правовую оценку, после чего с соблюдением норм материального и  процессуального права, принять законное и обоснованное решение.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 19.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного  суда от 28.12.2023 по делу № А56-48967/2022 отменить.  

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в ином судебном составе. 

Председательствующий А.Е. Филиппов  

Судьи Е.В. Боголюбова 

Е.В. Чуватина