ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-26319/2021

г. Саратов

26 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2022 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 января 2022 года по делу № А12-26319/2021

по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Багарта» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок, 

в отсутствие представителей комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью «Багарта», департамента муниципального имущества администрации Волгограда, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Багарта»   (далее - ответчик) в котором просит: расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.02.2004 №5176 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 17.11.2016 к Договору), заключенный между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ООО «Багарта», обязать ООО «Багарта» возвратить комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:010045:22, площадью 473 кв.м, с разрешенным использованием: для строительства торгового центра, местоположением: 

<

...>,  в состоянии, не хуже первоначального, а в случае неисполнения решения суда взыскать с ООО «Багарта» в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области судебную неустойку в размере 1000 рублей за каждый день неисполнения судебного решения. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25 января 2022 года по делу № А12-26319/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме. 

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от общества с ограниченной ответственностью «Багарта» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Согласно п. 2.2, 2.3 Положения о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области  (утв. Постановлением Губернатора Волгоградской обл. от 26.04.2012 № 222) Комитет осуществляет управление и распоряжение имуществом и земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области.

25.02.2004 между администрацией Волгограда и ООО «Бронко-М» заключен договор аренды № 5176  земельного участка, площадью 23051 кв.м., сроком действия по 20.02.2005,  для эксплуатации производственного предприятия, не выделяющего вредных веществ (том 1 л.д. 26-37).

С учетом изменения от 29.09.2004 к Договору, срок аренды указанного земельного участка продлен до 23.07.2053, для завершения строительства торгового центра, расположенного на пл. им. Дзержинского, 1 в Тракторозаводском районе Волгограда.

Постановлением администрации Волгограда № 140 от 24.01.2007 «О согласовании материалов межевания земельных участков и внесении изменений в договор аренды земельного участка №5176 от 25.02.2004», из состава земельного участка, площадью 23051 кв.м.  выделен земельный участок с кадастровым номером 34:34:010045:22, площадью 473 кв.м.

Таким образом, на основании изложенного, предметом договора, заключенного между истцом  и ООО «Багарта» (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 17.11.2016 к Договору) является земельный участок с кадастровым номером 34:34:010045:22, площадью 473 кв.м., с разрешенным использованием: для строительства торгового центра, местоположением: 

<

...> (том 1 л.д. 38-44).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010045:22 не разграничено.

В соответствии с подпунктом 5.2.1. пункта 5.2 раздела 5 Договора Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Вместе с тем, в результате осмотра земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:22 (акт обследования №217 от 31.03.2021) установлено, что на момент проведения осмотра территория осматриваемого земельного участка имеет асфальтовое покрытие, припаркован автотранспорт. Через территорию осматриваемого участка осуществляется проход и подъезд к объекту, расположенному на смежном земельном участке (том 1 л.д. 45-49).

Таким образом, как указывает истец в своем исковом заявлении, строительство на спорном земельном участке не осуществляется.

В связи с чем, Облкомимущество направило в адрес ООО «Багарта» уведомление от 06.07.2021 № 21-17/14455 о предстоящем расторжении Договора, с предложением в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления подписать со своей стороны соглашение о расторжении Договора, которое одновременно является актом приема- передачи земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:22, и направить в адрес Облкомимущества два экземпляра соглашения, оформленных со стороны арендатора надлежащим образом (том 1 л.д. 17-21).

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №80084862267197, указанное уведомление об одностороннем отказе от Договора получено ООО «Багарта» 09.07.2021 (том 1 л.д. 21).

Однако до настоящего времени соглашение со стороны ответчика не подписано, земельный участок по акту приема-передачи не возвращен.

Таким образом, по мнению истца, с учетом вышеизложенных обстоятельств и норм права, имеются основания для расторжения Договора в судебном порядке по требованию арендодателя.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 450, 452, 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обременении спорного земельного участка пристройкой к зданию «Многофункционального комплекса «Сталинградский» с пристройками», расположенным на смежном земельном участке с к.н. № 34:34:010045:0023, который находится в частной собственности ответчика.

В связи с указанным обстоятельством суд посчитал, что полномочия по распоряжению земельным участком с к.н. 34:34:010045:22 с момента завершения строительства объекта недвижимости «Многофункционального комплекса «Сталинградский» и ввода его в эксплуатацию, в силу статьи 1 Закона Волгоградской области №136-ОД от 26.12.2016 перешли к Администрации Волгограда и, как следствие, в спорных правоотношениях Администрация Волгограда является правопреемником Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области. Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области не является на момент обращения с исковым заявлением в суд и рассмотрения иска распорядителем спорного земельного участка, и надлежащим истцом по настоящему делу.

Кроме указанного суд не усмотрел оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, ввиду отсутствия нарушений в его использовании ответчиком.

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда в апелляционной жалобе указывает на то, что пристройку к зданию, расположенному на смежном земельном участке и иные объекты, имеющие вспомогательное назначение по отношению к зданию «Многофункционального комплекса «Сталинградский» (расположено на другом земельном участке) нельзя рассматривать как самостоятельные объекты недвижимого имущества.

Договор аренды с целью эксплуатации данных сооружений не заключался. 

Согласно статье 1 закона Волгоградской области №136-ОД от 26.12.2016 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде, предоставленных для строительства осуществляет комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Таким образом, по мнению Департамента, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области являлся на момент обращения с исковым заявлением в суд и рассмотрения иска распорядителем спорного земельного участка, и надлежащим истцом по настоящему делу.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

В силу положений ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями,  аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Таким образом, как следует из общих положений пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 ЗК РФ арендатор обязан полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 8.2.1. Договора предусмотрено расторжение Договора по требованию Арендодателя по решению суда при неиспользовании Участка в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения Участка, а также времени, в течение которого Участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование на основаниях и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 8.2.4. настоящего Договора (досрочное расторжение Договора по инициативе Арендодателя в одностороннем порядке возможно при использовании Участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, предусмотренном в пункте 1.1  Договора).

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, Облкомимущество направило в адрес ООО «Багарта» уведомление от 06.07.2021 № 21-17/14455 о предстоящем расторжении Договора, с предложением в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления подписать со своей стороны соглашение о расторжении Договора, которое одновременно является актом приема- передачи земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:22, и направить в адрес Облкомимущества два экземпляра соглашения, оформленных со стороны арендатора надлежащим образом (том 1 л.д. 17-21).

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №80084862267197, указанное уведомление об одностороннем отказе от Договора получено ООО «Багарта» 09.07.2021.

В силу ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако до настоящего времени соглашение со стороны ответчика не подписано, земельный участок по акту приема-передачи не возвращен.

Кроме того, как указывает истец, ООО «Багарта» обращалось в Комитет с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка с «для строительства торгового центра; для размещения объектов торговли» на «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)».

Согласно градостроительному заключению № 194-01 об ограничениях, обременениях и сервитутах в использовании земельного участка от 21.05.2021 № ар8853-21, выданному департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (далее - департамент), в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденными решением Волгоградской городской Думы от 21.12.2018 № 5/115 (далее - ПЗЗ) действие градостроительного регламента на территорию земельного участка не распространяется. Земельный участок, расположен в границах территории общего пользования, линейных объектов, в соответствии со Сводным планом красных линий в Волгограде, утвержденным постановлением администрации Волгограда от 11.06.2004 № 777.

Утвержденная документация по планировке и межеванию территории в департаменте отсутствует.

В соответствии с Положением об использовании территории общего пользования городского округа город-герой Волгоград, утвержденным решением Волгоградской городской Думы от 05.12.2014 № 22/700 (далее - Положение), требования к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства на земельных участках (равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства) в границах территорий общего пользования определяются документацией по планировке территории.

В Облкомимуществе рассмотрение вопросов об изменении видов разрешенного использования земельных участков, осуществляется на заседаниях комиссии по рассмотрению вопросов целевого использования земельных участков, находящихся в собственности Волгоградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городском округе город-герой Волгоград, предоставленных в целях строительства, и изменению или установлению видов их разрешенного использования созданной приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 09.01.2019 № 2-н.

С учетом вышеуказанной информации департамента 21.05.2021 на заседании Комиссии принято решение об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для строительства торгового центра; для размещения объектов торговли» на «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)».

ООО «Багарта» обратилось в Облкомимущество с обращением о несогласии с решением Комитета об использовании спорного земельного участка не в соответствии с его целевым назначением. Комитетом  в адрес ООО «Багарта» направлен ответ № 21-17/17475 о рассмотрении вышеуказанного обращения с разъяснением оснований дальнейшего урегулирования спора в судебном порядке.

Помимо прочего Комитетом по управлению государственным имуществом  Волгоградской области,  в целях стимулирования ответчика к исполнению обязательства по возврату земельного участка, заявлено в случае неисполнения решения суда о взыскании с ООО «Багарта» в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области судебной неустойки в размере 1000 рублей за каждый день неисполнения судебного решения.

Возражая против удовлетворения заявленных  требований, ответчик ссылался на следующие обстоятельства, признанные судом обоснованными.

Как следует из текста договора аренды земельного участка №5176 от 25.02.2004,  первоначально он был заключен между Администрацией Волгограда в лице руководителя Департамента муниципального имущества администрации Волгограда и ООО «Бронко-М» (позже переименовано в ООО «БРК»), в отношении земельного участка,  с учетным номер 1-76-10,  площадью 23 051 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (том 1 л.д. 26-36).

Земельный участок был предоставлен сроком на 1 год для эксплуатации производственного предприятия, не выделяющего вредных веществ.

Согласно п. 1.4 Договора аренды на участке имелось кирпичное здание кузнечно-механического цеха (КМЦ-4) с вентиляционными камерами и сооружением - проходными воротами №3.

Распоряжением председателя Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда №63-р от 22.07.2004 срок аренды земельного участка был продлен на 49 лет «для строительства торгового центра, расположенного на пл. им. Дзержинского, 1 в Тракторозаводском районе».

Постановлением администрации Волгограда №313 от 08.02.2006 (приложение к Акту) ООО «Бронко-М» было выдано разрешение «на реконструкцию объекта «Многофункциональный комплекс «Сталинградский» (1 очередь строительства), расположенного по адресу пл. им. Дзержинского, 1, Тракторозаводский район, учетный №1-76-10. Параметры и виды использования земельного участка - 23051 кв.м., аренда по договору от 25 февраля 2004 №5176».

ООО «Бронко-М» письмом №568 обратилось в Администрацию Волгограда с заявлением о согласовании материалов межевания (о разделе участка с учетным номером 1-76-10), что также подтверждается Постановлением Администрации Волгограда №140 от 24.01.2007.

Постановлением администрации Волгограда №2603 от 09.10.2006 ООО «Бронко-М» было выдано разрешение на строительство объекта «Многофункциональный комплекс «Сталинградский» в Тракторозаводском районе Волгограда (2-я и 3-я очереди строительства) на земельном участке (объектный №14178, учетный №1-76-10) (приложение к Акту) (том 1 л.д. 74-75).

На основании указанных разрешений в 2006 году на земельном участке с учетным номером 1-76-10,  площадью 23 051 кв.м. ООО «Бронко-М» было построено и разрешением Администрации Волгограда №RU34301000-30 от 12.12.2006 введено в эксплуатацию здание «Многофункционального комплекса «Сталинградский» в Тракторозаводском районе г. Волгограда», расположенное по адресу:  

<

...>, фактической площадью 43 449, 4 кв.м.

Постановлением администрации Волгограда №140 от 24.01.2007 на основании обращения ООО «БРОНКО-М» (с учетом заключения Комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда №1798 от 16.11.2006) были согласованы материалы межевания земельных участков на пл. им. Дзержинского, 1 б в Тракторозаводском районе:

земельного участка (учетный номер 1-76-10) площадью 22 578 кв.м., расположенного в границах красных линий;

земельного участка (учетный номер 1-76-12, ранее учетный номер 1-76-10) площадью 473 кв.м., расположенного за границами красных линий.

Соответствующие изменения были внесены в Договор аренды Изменением от 05.02.2007.

Таким образом, земельный участок с учетным номером 1-76-12 площадью 473 кв.м., в 2007 году был образован из земельного участка с учетным номером 1-76-10,  площадью 23 051 кв.м., ранее предоставленного арендатору ООО «Бронко-М» «для строительства торгового центра, расположенного на пл. им. Дзержинского, 1 в Тракторозаводском районе», но не предоставлялся для строительства отдельного объекта.

Так как оба земельных участка были образованы из одного исходного земельного участка, им был присвоен тот же вид разрешенного использования, что и исходному земельному участку: для строительства торгового центра на пл. им. Дзержинского, 16 в Тракторозаводском районе Волгограда.

Постановлением Администрации Волгограда №3380 от 24.12.2009 первый образованный земельный участок с кадастровым номером 34:34:010045:23 (учетный номер 1-76-10) был предоставлен в собственность ООО «БРК» (ранее - ООО «Бронко-М»), при этом разрешенный вид использования указанного земельного участка был установлен «для эксплуатации здания «Многофункционального комплекса «Сталинградский» с пристройками на пл. им. Дзержинского, 16 в Тракторозаводском районе» (том 2 л.д. 6-7).

Второй образованный земельный участок с кадастровым  номером 34:34:010045:22 (учетный номер 1-76-12) остался в аренде у ООО «БРК» по Договору аренды от 25.02.2004 №5176,  с тем же разрешенным видом использования «для строительства торгового центра, расположенного на пл. им. Дзержинского, 1 в Тракторозаводском районе».

При этом,  на части земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:22,  на дату его образования (до его образования - на земельном участке с учетным номером 1-76-10 площадью 23 051 кв.м.) уже была фактически размещена часть здания «Многофункционального комплекса «Сталинградский» с пристройками», в установленном порядке введенного в эксплуатацию.

ООО «Багарта» приобрело у ООО «БРК» по договору купли-продажи имущества №1 от 14.12.2015 - здание «Многофункционального комплекса «Сталинградский» с пристройками по адресу 

<

...> (том 1 л.д. 59-67).

В  2017 году Решением единственного участника ООО «Багарта» здание «Многофункционального комплекса «Сталинградский» с пристройками, расположенное по адресу 

<

...>, имеющее кадастровый номер 34:34:010045:282, переименовано в «Торгово-развлекательный комплекс «Семь звезд» с пристройками, соответствующие изменения внесены в данные ЕГРН.

А также, согласно пункту 1.2.2 Договора купли-продажи ответчиком приобретен земельный участок площадью 22 578 кв.м., с кадастровым номером  № 34:34:010045:0023, расположенный  по адресу 

<

...>.

Кроме того, с 17 ноября 2016 года ООО «Багарта» является арендатором земельного участка площадью 473 кв.м., с кадастровым  номером 34:34:010045:22 (учетный номер 1-76-12), расположенного по адресу 

<

...>, с разрешенным использованием «для строительства торгового центра», по договору аренды земельного участка №5176 от 25.02.2004 на основании Дополнительного соглашения №1 от 17.11.2016, заключенного с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (том 1 л.д. 38-42).

Таким образом, вывод Комитета о том, что земельный участок используется ООО «Багарта» не в соответствии с его целевым назначением, в связи с тем,  что на нем не было осуществлено строительство торгового центра, не соответствует фактически сложившимся отношениям сторон договора аренды №5176 от 25.02.2004.

Фактически на земельном участке с кадастровым номером 34:34:010045:22 (с 2006 года по настоящее время) находятся объекты, без которых здание ТРК «Семь звезд» не может функционировать:

часть здания ТРК «Семь звезд» с кад. № 34:34:010045:282, а именно: пристройка лит. А1-8 - это помещение для разгрузки (для продовольственных магазинов); половина пристройки лит. А1-7 - часть здания ТРК «Семь звезд», двухэтажная с подвальным помещением, в котором расположены насосная станция водоснабжения здания ТРК «Семь звезд», насосная станция пожаротушения ТРК «Семь звезд», на первом этаже пристройки лит. А1-7 находится часть помещений продовольственного магазина, вентиляционные установки, на втором этаже находятся офисные помещения.

Под землей находятся сети газоснабжения, водоснабжения, хозяйственно-бытовой и ливневой канализаций, водоводы пожаротушения к пожарному резервуару (расположенному на соседнем земельном участке).

Размещение на земельном участке, с кадастровым номером № 34:34:010045:22 части здания ТРК «Семь звезд» с кадастровым номером № 34:34:010045:282 (пристройки лит. А1-8 и части пристройки лит. А1-7) подтверждается: градостроительным планом земельного участка от 19.04.2021; актом обследования №867 от 10.11.2021, составленным по результатам совместного осмотра сторонами земельного участка; справкой-заключением №15 от 26.10.2021, выданной МУП «Центральное межрайонное БТИ» на основании выполненных геодезических работ по восстановлению границ земельного участка с кадастровым  № 34:34:010045:2 (приложение к Акту) (том 1 л.д. 99-122).

Доказательствами строительства пристроек лит. А1-7 и лит. А1-8 в составе здания многофункционального центра в 2006 году являются:  технический паспорт на здание «Многофункциональный комплекс «Сталинградский»;  свидетельство о государственной регистрации права ООО «Бронко-34ААА №689037; выкопировка из технического паспорта на здание «Многофункциональный комплекс «Сталинградский» от 19.07.2012 (том 1 л.д. 133-151).

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что пристройки нельзя рассматривать как самостоятельные объекты недвижимого имущества, договор аренды с целью эксплуатации данных сооружений не заключался, являются несостоятельными, не влияющими на выводы суда.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела стороны провели совместное обследование земельного участка и составили акт обследования №867 от 10.11.2021 (том 1 л.д. 99-103).

Согласно представленному акту с фотоматериалами, на момент проведения обследования, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на праве собственности ООО «Багарта», на территории земельного участка,  с кадастровым №34:34:010045:22 не выявлено.

В ходе обследования ФИО2  (представитель ответчика) указаны отметки межевых знаков границы земельного участка с кадастровым № 34:34:010045:22 на местности (фото №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6) и предоставлены копии нижеперечисленных документов: акт сдачи межевых знаков на наблюдение за сохранностью от 18.10.2021; справка - заключение МУП «Центральное межрайонное Бюро технической инвентаризации» Тракторозавадское отделение от 26.10.2021 № 15; градостроительный план земельного участка от 19.04.2021 № РФ-34- 3-01-0-00-2021-0460 (том 1 л.д. 115-122).

Фактически, территория земельного участка с кадастровым № 34:34:010045:22 заасфальтирована, имеются инженерные колодцы (фото №№ 6, 7), межевые знаки границы земельного участка с кадастровым № 34:34:010045:22 нанесены краской на асфальтовом покрытии (фото №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6).

По сведениям выше указанных документов, в границах осматриваемого земельного участка с кадастровым № 34:34:010045:22, расположены пристройки к зданию с кадастровым № 34:34:010045:282.

Фактически пристройки к зданию являются: одноэтажным объектом, с двумя раздвижными воротами (фото №№ 10, 12) и двухэтажным объектом с оконными и дверными проемами (фото №№ 11, 12), имеется навес с лестницей (фото №№ 8, 9).

Здание с кадастровым № 34:34:010045:282 фактически расположено на смежном земельном участке,  с кадастровым № 34:34:010045:23, находящимся согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в собственности ООО «Багарта».

На территории обследуемого земельного участка осуществляется парковка автомобильных средств.

Истец помимо прочего, в исковом заявлении ссылается на то, что из градостроительного заключения об ограничениях, обременениях и сервитутах в использовании земельного участка от 21.05.2021 №ар8853-21, выданного Департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, следует, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:010045:22 расположен в границах территории общего пользования, линейных объектов.

Однако при этом, истцом не учтено следующее.

Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Режим использования земельных участков, расположенных на территории общего пользования в г. Волгограде, регламентируется Положением об использовании территорий общего пользования городского округа город-герой Волгоград, утвержденным решением Волгоградской городской Думы от 05.12.2014 № 22/700 «Об утверждении Положения об использовании территорий общего пользования городского округа город - герой Волгоград».

В соответствии с пунктом 3.1 Положения земельные участки, расположенные в границах территорий общего пользования, занятые объектами капитального строительства, существовавшими на законных основаниях до вступления в силу настоящего Положения, используются в соответствии с федеральными законами, Правилами землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденными решением Волгоградской городской Думы от 15.09.2010 N 36/1087 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград», без права увеличения площади и параметров таких объектов.

Таким образом, поскольку часть здания Торгово-развлекательного комплекса «Семь звезд», с кадастровым номером № 34:34:010045:282 существовала на земельном участке с кадастровым номером № 34:34:010045:22 до вступления в силу вышеуказанного Положения, и при формировании земельного участка его площадь была определена уполномоченным органом с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями действующего законодательства, следовательно, ООО «Багарта» может использовать данный земельный участок на условиях, предусмотренных договором аренды земельного участка от 25.02.2004 №5176.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (аналогичная норма содержится и в ст. 619 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.3.1 Арендодатель  имеет право на расторжение договора в том числе при использовании участка  не по целевому назначению (разрешенному использованию).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Статья 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в частности, в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Поскольку судом не установлен факт нарушений условий договора со стороны ответчика, предусмотренных законом и договором оснований для расторжения договора аренды в данном случае не имеется.

Кроме того,  02.11.2015 между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области, администрацией Волгограда и Департаментом земельных ресурсов администрации Волгограда  подписано соглашение №24 о взаимодействии по реализации Закона Волгоградской области от 19.12.2014 №175-ОД «О перераспределении полномочий  между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена,  и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области»,  в соответствии с условиями которого оно является основанием для правопреемства, т.е.  Департамент земельных ресурсов  администрации Волгограда является правопреемником Комитета  по управлению государственным имуществом Волгоградской области по всем судебным спорам в отношении земельных участков, распоряжение которыми входит  к компетенцию Департамента, а также по всем спорам, вытекающим из обладания  указанными полномочиями.

В целях реализации Закона Волгоградской области  от 19.12.2014 №175-ОД, Администрацией Волгограда вынесено Постановление от 26.12.2014 №1697 «Об осуществлении отдельных полномочий Департаментом земельных ресурсов  администрации Волгограда», в соответствии с которым  Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда осуществляет полномочия  в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением полномочий по распоряжению данными земельными участками для целей строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, а также комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Впоследствии с принятием Постановления Администрации Волгограда №1315 от 10.08.2017 «О признании утратившими силу Постановлений Главы Волгограда, Администрации Волгограда», во исполнение решения Волгоградской городской Думы от 22 марта 2017 г. N 55/1585 «О даче согласия администрации Волгограда на реорганизацию департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда и утверждении Положения о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда», постановления администрации Волгограда от 13 апреля 2017 г. N 570 «О реорганизации департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда», руководствуясь статьями 5, 7, 39, 47 Устава города-героя Волгограда, администрация Волгограда, постановление №1697  от 26.12.2014 признано утратившим силу.

В силу статьи 1 закона Волгоградской области №136-ОД от 26.12.2016 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области», в соответствии с которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые  не разграничена, в городе Волгограде, за исключением  земельных участков, предоставленных для строительства, осуществляется Администрацией Волгограда.

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не указанных в абзаце первом настоящей статьи, а также заключение в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и выдача разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград, уполномоченными на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, с 01.01.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, за исключением полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, для целей строительства, осуществляет администрации Волгограда (далее - Администрация).

В этой связи все права и обязанности Облкомимущества по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области (за исключением договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства), перешли к Администрации.

Земельный участок согласно условиям договора был предоставлен для строительства, однако с учетом того, что здание в надлежащем порядке введено в эксплуатацию, в связи с чем, с  завершением  строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию, полномочия по распоряжению земельным участком перешли к Администрации Волгограда.

Из анализа приведенных норм, суд обоснованно пришел к выводу, что  в спорных правоотношениях, Администрация Волгограда является правопреемником Комитета по управлению государственным имуществом  Волгоградской области, следовательно, приобрела  весь комплекс прав и обязанностей, в том числе и полномочия по всем судебным спорам в отношении спорного земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

В настоящем деле правопреемство в материальном праве произошло в силу закона, поскольку изменился распорядитель земель, государственная собственность на которые не разграничена. Переход прав и обязанностей совершается автоматически, в силу закона, и дополнительные действия для этого не требуются.

Таким образом, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области не является на момент обращения с исковым заявлением в суд и рассмотрения иска распорядителем спорного земельного участка, и надлежащим истцом по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда, что истец не представил доказательств, подтверждающих заявленные требования, кроме того, предъявление иска ненадлежащим лицом,  является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, в связи с чем, иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Доводы  апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, сводятся к несогласию заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции представленных в материалы дела доказательств, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу,  что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 января 2022 года по делу № А12-26319/2021 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба департамента муниципального имущества администрации Волгограда – без удовлетворения.

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда в соответствии со статьей 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, судебной коллегией не разрешается.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 января 2022 года по делу № А12-26319/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                 М.Г. Цуцкова

 

Судьи:                                                                                                                           Т.С. Борисова

 

 О.А. Дубровина