АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                                                       Дело № А67- 11322/2019 

06.11.2019 г. – дата изготовления решения суда в полном объеме

05.11.2019 г. – дата оглашения резолютивной части решения

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Чикашовой О.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления  муниципальной собственностью администрации г. Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Маркер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 692 423,66 руб.,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 (удостоверение, доверенность № 27 от 03.09.2019) (до перерыва);

от ответчика – ФИО3 (паспорт, доверенность от 25.09.2019, диплом от 28.06.2013 рег. № 11337) (до перерыва),

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления  муниципальной собственностью администрации г. Томска (далее – истец, Департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Маркер» (далее – ответчик, ООО «Маркер») о взыскании 859 765,66 руб., из которых 815 624,42 руб. основного долга по договору аренды земельного участка № ТО-21-21598 от 29.11.2016 с кадастровым номером 70:21:0100021:7069, площадью 7 487 кв.м. за период с 01.01.2019 по 17.02.2019, 44 141,24 руб. пени за период с 16.02.2019 по 24.09.2019.

Истец в обоснование заявленных требований указал, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялась обязанность по внесению арендной платы за земельный участок в рамках договора № ТО-21-21598 от 29.11.2016, в результате чего за период с 01.01.2019 по 17.02.2019 у него образовалась задолженность. На сумму задолженности в соответствии с пунктом 3.8 договора подлежат начислению проценты в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) (л.д. 4).   

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования признал частично в сумме 648 282,42 руб., указал, что истцом не учтен платеж ответчика, произведенный 30.09.2019; просил снизить размер начисленной неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ до суммы 22 070,62 руб. (л.д. 117-119).

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 15 час. 00 мин. 05.11.2019.

В рамках перерыва от истца поступило ходатайство об уменьшении размера исковых требований в связи с частичной оплатой ответчиком задолженности; с учетом уменьшения просил взыскать с ответчика в пользу истца 692 423,66 руб., из которых: 648 282,42 руб. основного долга, 44 141,24 руб. пени за период с 16.02.2019 по 24.09.2019 (л.д. 131).

В рамках перерыва от ответчика поступили дополнения к отзыву на исковое заявление, согласно которому ответчик не оспаривает период начисления задолженности по договору аренды, поскольку первая государственная регистрация права собственности на объект недвижимости (квартиры № 1) с кадастровым номером 70:21:010021:7617 в многоэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, была произведена 18.02.2019 (к взысканию заявлен период с 01.01.2019 по 17.02.2019); также просил рассмотреть дело в отсутствие ответчика (л.д 134-135).

После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявление истца об уменьшении размера исковых требований судом принято. Дело рассматривается во вновь заявленном размере исковых требований.

Заслушав представителей сторон (до перерыва), изучив материалы дела, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом установлено и из материалов дела следует, между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента недвижимости (арендодатель) и ООО «Маркер» (арендатор), как единственным участником аукциона от 15.11.2016 на право заключения договора, заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды № ТО-21-21598 от 29.11.2016, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: 

<

...>, площадью 7487 кв.м с кадастровым номером 70:21:0100021:7069, для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов выше 16 этажей, многоквартирных многоэтажных жилых домов 11-16 этажей, многоквартирных многоэтажных жилых домов 5-10 этажей, многоквартирных многоэтажных жилых домов 5-7 этажей (л.д. 8-10).

Данным договором предусмотрено, что срок действия договора устанавливается на 3 (три) года 2 (два) месяца с 29.11.2016 по 29.01.2020 (пункт 2.1 договора); сумма арендной платы за землю на дату подписания договора указана в расчете арендной платы за землю, врученном арендатору при подписании договора, и подлежит уплате арендатором на бюджетный счет, указанный в данном расчете (пункт 3.5 договора); размер ежегодной арендной платы за земельный участок ежегодно изменяется соразмерно уровню инфляции, установленному в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды (пункт 3.6 договора); арендная плата за пользование земельным участком вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца каждого квартала (пункт 3.3 договора).

В случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляются проценты по статье 395 ГК РФ (пункт 3.8 договора).

Арендуемый земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 29.11.2016 (л.д. 11).

Договор аренды № ТО-21-21598 от 29.11.2016 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 13-20).

Соглашением от 18.04.2019 на основании обращения вх. № 2302, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 70-301000-077-2018 от 29.12.2018 договор аренды земельного участка № ТО-21-21598 от 29.11.2016 расторгнут с 29.12.2018 (л.д. 12).

Указанные обстоятельства ранее установлены решениями Арбитражного суда Томской области от 01.06.2018 по делу № А67-3982/2018 (вступило в законную силу 03.07.2018), от 25.04.2019 по делу № А67-2726/2019 (вступило в законную силу 28.05.2019) и в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка выполнял ненадлежащим образом. На день подачи искового заявления задолженность за период с 01.01.2019 по 17.02.2019 составила 815 624,42 руб.

В целях соблюдения обязательного претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора между сторонами истец направил в адрес ответчика претензию исх.№ 6434/3 от 29.05.2019 (л.д. 21-23). 

30.08.2019 платежным поручением № 551 ответчиком произведена частичная оплата задолженности в сумме 167 342 руб. (л.д. 24).

Поскольку задолженность оплачена ответчиком не в полном объеме, истец обратился с настоящим иском в суд.

В ходе производства по делу ответчиком частично оплачен основной долг в размере 167 342 руб., что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением (л.д. 122). В этой связи, истец уменьшил размер заявленных исковых требований.

Ответчиком задолженность по договору аренды земельного участка в размере 648 282,42 руб. в ходе производства по делу признана в полном объеме.

В силу части 3 статьи 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично. 

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пункт 2 статьи 23 Закона № 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с частями 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу статьей 289, 290 ГК РФ, статьи 36  ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 Постановления № 10/22, в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 7 Постановление № 73).

Ответчиком доказательств предоставления земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах по их волеизъявлению до 17.02.2019 не представлено, а право муниципальной собственности на земельный участок (путем перехода в общую долевую собственность) не может прекратиться автоматически (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2018 № 307-ЭС17-23192 по делу №А56-70883/2016).

В дополнениях к отзыву на исковое заявление ответчик не оспаривает период начисления задолженности по договору аренды за период с 01.01.2019 по 17.02.2019, поскольку первая государственная регистрация права собственности на объект недвижимости (квартиры № 1) с кадастровым номером 70:21:010021:7617 в многоэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, была произведена 18.02.2019, соответственно, с данного момента  - с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок поступил в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утратил право на распоряжение им.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Акт приема-передачи земельного участка арендодателю в материалы дела также не представлен.

Учитывая разъяснения вышестоящих судов, отсутствия доказательств прекращения права муниципальной собственности на земельный участок до 17.02.2019, суд первой инстанции считает требования о взыскании задолженности по внесению арендной платы за период с 01.01.2019 по 17.02.2019 законными и обоснованными.

Расчет истца судом проверен, признан верным, ответчиком как арифметическое действие не оспорен (л.д. 132). Документов, подтверждающих оплату задолженности в истребуемой сумме, ответчиком не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 3.8 договора начислил проценты в порядке статьи 395 ГК РФ от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки за период с 16.02.2019 по 24.09.2019 в размере 44 141,24 руб.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении начисленной неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, суд не находит оснований для его удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Как указано в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума №7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Согласно пункту 75 постановления Пленума № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

В нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ ответчик доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и возможности получения кредитором (муниципальным образованием «Город Томск») необоснованной выгоды в материалы дела не представил.

Расчет неустойки судом проверен и признан верным, ответчиком, как арифметическое действие не оспорен (л.д. 132).

Доказательств уплаты пени в заявленной сумме ответчиком также не представлено.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 16.02.2019 по 24.09.2019 в размере 44 141,24 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме. 

На основании пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Государственная пошлина по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маркер» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу Муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>  ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № ТО-21-21598 от 29.11.2016 за период с 01.01.2019 по 17.02.2019 в размере 648 282,42 руб., пеню за период с 16.02.2019 по 24.09.2019 в размере 44 141,24 руб., всего 692 423 руб. 66 коп. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маркер» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 16 848 руб. 

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

 

            Судья                                        Чикашова О.Н.