АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-26693/2022

г. Краснодар

09 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 января 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в открытом судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Южная строительная компания» (ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 24.05.2021), ФИО2 (доверенность от 13.11.2024), ФИО3 (доверенность 09.01.2024), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ДИС» (ОГРН 

<

***>) – ФИО4 (доверенность от 04.11.2024), ФИО5 (доверенность от 06.07.2023), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Комитета по управлению имуществом города Волгодонска, извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Южная строительная компания» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2024 по делу № А53-26693/2022, установил следующее.

ООО «ЮСК» (далее – компания) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к ООО «ДИС» (далее – общество) о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040206:2 площадью 8593 кв. м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиница, бар, ресторан, офисные и торговые помещения, спортивно-оздоровительный комплекс, расположенного по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее – комитет).

Решением от 02.10.2023 исковое заявление удовлетворено: произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040206:2 площадью 8593 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с экспертным заключением ООО «Экспертное бюро «"ВЕРУМ"» от 30.06.2023 № 06/06/2023, с выделением компании в собственность земельного участка № 1 площадью 7291 кв. м, что соответствует его идеальной доле, в определенных границах (приведены каталоги координат земельного участка № 1, внутренней границы № 1, внутренней границы № 2); на земельном участке установлен бессрочный частный сервитут в пользу общества № 1.1 площадью 33 кв. м (приведен каталог координат сервитута № 1.1); на земельный участок установлен бессрочный частный сервитут в пользу общества № 1.2 площадью 212 кв. м (приведен каталог координат сервитута № 1.2); на земельный участок установлен бессрочный частный сервитут в пользу общества № 1.3 площадью 30 кв. м (приведен каталог координат сервитута № 1.3). Обществу в собственность выделен многоконтурный земельный участок № 2 площадью 1304 кв. м, что соответствует его идеальной доле, состоящий из двух контуров: контур № 1 – земельный участок № 2 площадью 384 кв. м в определенных границах (приведен каталог координат земельного участка № 2), контур № 2 – земельный участок № 3 площадью 920 кв. м, в определенных границах (приведен каталог координат земельного участка № 3). С общества в пользу компании взыскано 6000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, 82 000 рублей расходов на проведение экспертизы. Суд первой инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м принадлежит на праве общей долевой собственности компании (7290/8593) и обществу (1303/8593). В собственности компании находятся здание гостиницы (литеры А, п/А, н/А и Б, п/Б, н/Б) и другие объекты недвижимости, в собственности общества – здание ресторана «ДИС» и паба «Желтый Слон», расположенные на указанном земельном участке. Соглашение о способе и условиях раздела земельного участка, а также о порядке пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, между сторонами отсутствует. В целях определения вариантов раздела земельного участка судом назначена судебная землеустроительная экспертиза и дополнительная судебная экспертиза, проведение которых поручено ООО «Экспертное бюро "ВЕРУМ"». Согласно экспертным заключениям 

от 02.02.2023 № 01/11/22, от 30.06.2023 № 06/06/23 эксперты предложили выделить в собственность компании земельный участок № 1 площадью 7291 кв. м (что соответствует ее идеальной доле), в собственность общества – многоконтурный земельный участок № 2 площадью 1304 кв. м (что соответствует его идеальной доле), состоящий из двух контуров: контур № 1 – земельный участок № 2 площадью 384 кв. м, контур № 2 – земельный участок № 3 площадью 920 кв. м. При данном варианте раздела на земельный участок компании установлены наименее обременительные бессрочные сервитуты в пользу общества, площадями 33, 212 и 30 кв. м, соответственно, для беспрепятственного прохода и проезда к территории образуемых участков № 2 и № 3. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключений экспертов от 02.02.2023 № 01/11/22, от 30.06.2023 № 06/06/23 суд не установил, правовых оснований для назначения повторной либо дополнительной экспертиз в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) не усмотрел. Оценив представленную обществом рецензию инженера-строителя ООО «ПромСтройЭкспертиза» от 24.07.2023 № 46-01-23Д на экспертное заключение от 30.06.2023 № 06/06/23 (т. 7, л. д. 64 – 79), суд первой инстанции признал ее противоречащей материалам дела.

Постановлением апелляционного суда от 21.07.2024 решение от 02.10.2023 отменено с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска; с компании в пользу общества взыскано 133 640 рублей расходов по оплате экспертизы и государственной пошлине по апелляционной жалобе; с депозитного счета апелляционного суда федеральному бюджетному учреждению «Южный региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации перечислено 130 640 рублей за проведение судебной экспертизы. При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции руководствовался рецензией от 24.07.2023 № 46-01-23Д (не принятой судом первой инстанции) инженера-строителя ООО «ПромСтройЭкспертиза» на экспертное заключение от 30.06.2023 № 06/06/23, согласно которой раздел земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040206:2 площадью 8593 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, невозможен. По ходатайству общества апелляционный суд назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил ФГУ «Южный РЦСЭ Минюста России». Согласно заключению эксперта от 29.03.2024 № 158/10-3-24 (т. 9, л. д. 9 – 29), исходя из данных Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), а также данных ситуационного плана, содержащегося в техническом паспорте здания ресторана по адресу: 

<

...>, составленного ППК «Роскадастр» по состоянию на 06.05.1987 (т. 5, л. д. 7 – 11), данных технического паспорта помещения (общей площадью 289,1 кв. м), расположенного по адресу: 

<

...>, составленного Волгодонским отделением Ростовского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на 27.06.2022 (т. 5, л. 

<

...>), данных технического паспорта помещения (общей площадью 660,9 кв. м), расположенного по адресу: 

<

...>, составленного Волгодонским отделением Ростовского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на 27.06.2022 (т. 5, л. д. 14 – 16), данных технического паспорта здания гостиницы по адресу: 

<

...>, составленного Волгодонским БТИ по состоянию на 21.09.2005 (т. 5, л. д. 17 – 96), топографической съемке (М 1:500) ПСК-550.1706.09-22 земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040206:2 площадью 8593 кв. м, выполненной ООО «Проектная Строительная Компания» (т. 6, л. д. 142), а также результатов экспертного осмотра объектов исследования по месту их нахождения в одном объекте недвижимости с кадастровым номером 61:48:0040206:159, представляющим собой одноэтажное здание (литера В), находящееся в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040206:2, расположены нежилые помещения с кадастровыми номерами 61:48:0040206:3329, 61:48:0040206:3812, собственником которых является общество, и нежилое помещение с кадастровым номером 61:48:0040206:3327, собственником которого является компания. При этом здание (литера В) не является блочным, а его часть, состоящая из нежилого помещения с кадастровым номером 61:48:0040206:3327, функционально связана с эксплуатацией гостиницы и имеет внутреннее сообщение со зданиями (литеры А и Б), находящимисяв пределах исследуемого земельного участка. В соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования городского округа «Город Волгодонск», размещенной на интернет-сайте администрации города Волгодонска (http://volgodonskgorod.ru), земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040206:2 по адресу: 

<

...>, находится в территориальной зоне общественно-деловой застройки (ОД). В соответствии с градостроительным регламентом названной зоны, представленным в статье 23 Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Волгодонск», размещенным на интернет-сайте администрации города Волгодонска (http://volgodonskgorod.ru), а также выпиской из Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Волгодонск» от 27.02.2022 № 51 (т. 3, л. д. 90 – 97) предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: площадь земельного участка: максимальная – не ограничено; минимальная – не ограничено; для видов разрешенного использования земельных участков с кодами 3.1, 3.1.1, 3.6, 3.6.1, 3.6.2, 3.6.3, 4.9, 9.3, 12.0-12.0.2; 1000 кв. м – для иных видов разрешенного использования земельных участков; количество этажей: максимальное – 10 для всех объектов капитального строительства; минимальное – 1 для всех объектов капитального строительства; высота зданий, сооружений: максимальная – 35 м; минимальная – 4,5 м; процент застройки: максимальный – 75%; минимальный – 30%; иные показатели: максимальная площадь рынков – площадь рынков продовольственных и непродовольственных товаров – 2000 кв. м; площадок для торговли «с колес» – 1000 кв. м; минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения объектов – 1 м; устройство ограждений земельных участков – допускается только для земельных участков зданий религиозного значения, учреждений образования, здравоохранения, отдельно стоящих зданий банков, научно-исследовательских учреждений, зданий для размещения органов правопорядка, физкультурно-спортивных комплексов, рынков; максимальная высота ограждений земельных участков – 1,8 м; не ограничено – для объектов капитального строительства и земельных участков с кодом 5.1.1-5.1.4; минимальный процент озеленения – 15% территории. В соответствии с идеальными долями собственников, указанных в выписке из ЕГРН от 18.10.2022 № КУВИ-001/2022-184325236 (т. 6, л. д. 124 – 135) на 7290/8593 доли компании приходится 7290 кв. м площади земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040206:2, на 1303/8593 доли общества – 1303 кв. м площади данного земельного участка. В соответствии с пунктом 7.5 «Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства» (утв. Росземкадастром 17.02.2003) в проекте территориального землеустройства, по результатам подготовительных работ и в соответствии с заданием на выполнение работ (на проектирование), решаются вопросы размещения земельных участков (участка), изменения или восстановления (упорядочения) границ земельных участков, перераспределения земель. В процессе проектирования рассматриваются возможные варианты проектных решений, проводится их обоснование и делается выбор наилучшего варианта. При этом учитывается следующее: 1) каждый земельный участок формируется по присущим только ему характеристикам: местоположение, целевое назначение земель, разрешенное использование, площадь, удостоверенные границы, ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитуты); 2) размер земельного участка устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке предельными размерами, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией; 3) в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами; 4) в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом – в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута; 5) раздел земельного участка с целью образования новых самостоятельных земельных участков осуществляется таким образом, чтобы каждый вновь образуемый земельный участок мог использоваться в соответствии с разрешенным использованием без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 6) границы земельного участка устанавливаются в соответствие требованиям эколого-ландшафтной организации территории; 7) не допускается изломанность проектируемых границ, если она не обусловлена существующими естественными или искусственными рубежами. С учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), расположение одного строения одновременно на двух земельных участках, образованных в результате раздела либо выдела (образуемом и измененном), недопустимо. Кроме того, при разделе земельного участка необходимо учитывать требования статьи 11.9 Земельного кодекса к образуемым и измененным земельным участкам. Согласно ответу эксперта на вопрос № 1: «Возможно ли произвести раздел земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 61:48:0040206:2 площадью 8593 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиница, бар, ресторан, офисные и торговые помещения, спортивно-оздоровительный комплекс?» в экспертном заключении дан следующий ответ: «Исходя из архитектурно-планировочного решения застройки земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040206:2 площадью 8593 кв. м, имеющего категорию земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиница, бар, ресторан, офисные и торговые помещения, спортивно-оздоровительный комплекс, расположенного по адресу: 

<

...>, техническая возможность раздела исследуемого земельного участка на два самостоятельных, а также техническая возможность выдела долей собственников в соответствии и с отступлением от их идеальных долей в праве общей долевой собственности на исследуемый земельный участок, предусматривающего образование двух самостоятельных участков с выделом части земельного участка, на котором располагались бы объекты недвижимости, принадлежащие компании, в том числе часть здания с кадастровым номером 61:48:0040206:159, состоящая из нежилого помещения с кадастровым номером 61:48:0040206:3327, а на другой части – объекты недвижимости, принадлежащие обществу, а именно: части здания с кадастровым номером 61:48:0040206:159, состоящие из нежилых помещений с кадастровыми номерами 61:48:0040206:3329, 61:48:0040206:3812, отсутствует, так как условиями раздела и выдела исключается возможность одновременного расположения одного объекта недвижимости, в данном случае одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 61:48:0040206:159, находящегося в пределах исследуемого земельного участка, на каждом из самостоятельных земельных участков, образованных в результате такого раздела либо выдела». Выводами эксперта по первому вопросу исключается ответ на вопрос № 2: «В случае положительного ответа на первый вопрос разработать варианты раздела земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с учетом существующих норм и правил, выделив в натуре долю общества в размере 1303/8593 в общей долевой собственности и долю компании в размере 7290/8593 в общей долевой собственности на указанный земельный участок, учитывая наличие объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу и компании. По причинам, указанным в выводах эксперта по первому вопросу, отсутствует ответ на вопрос № 3: «В случае невозможности выдела в натуре идеальных долей, разработать вариант раздела земельного участка общей площадью 8593 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040206:2, расположенного по адресу: 

<

...>, с отступлением от идеальной доли». Заключение судебной экспертизы от 29.03.2024 № 158/10-3-24 признано судом второй инстанции соответствующим требованиям статьи 86 Кодекса по форме и содержанию. Руководствуясь названным экспертным заключением, апелляционный суд отказал компании в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе компания просит постановление апелляционного суда от 21.07.2024 отменить, оставить в силе решение от 02.10.2023, указывая, что повторная судебная экспертиза назначена апелляционным судом с нарушением норм процессуального права, поскольку мотивы, которыми руководствовался суд второй инстанции при назначении экспертизы, не приведены. Суд первой инстанции руководствовался выводами дополнительной экспертизы, тогда как апелляционная инстанция назначила экспертизу без учета дополнительных вопросов, поставленных перед экспертами судом первой инстанции. Апелляционное постановление основано на выводах повторной экспертизы (заключение от 29.03.2024 № 158/10-3-24), в котором эксперты пришли к выводу об отсутствии технической возможности раздела земельного участка (61:48:0040206:2), в том числе с отступлением от идеальных долей собственников, поскольку условиями раздела и выдела исключается возможность одновременного расположения одного объекта недвижимости (одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 61:48:0040206:159), находящегося в пределах исследуемого земельного участка, на каждом из самостоятельных участков, образованных в результате такого раздела либо выдела. Однако, данные выводы эксперта противоречат основным принципам земельного законодательства и получены без учета особенностей нежилых зданий, расположенных на делимом земельном участке. Так, если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой конструктивное целое, они считаются отдельными объектами «ОК 013-2014 (СНС 2008) Общероссийский классификатор основных фондов», утвержденный постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 № 359 утратил силу с 01.01.2017 в связи с изданием приказа Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-ст. Приказом Росстандарта от 21.04.2016 № 458 утверждены прямой и обратный переходные ключи между редакциями ОК 013-94 и ОК 013-2014 (СНС 2008) Общероссийского классификатора основных фондов. Объект недвижимости с кадастровым номером 61:48:00400206:3327, принадлежащий на праве собственности компании, является обособленным зданием; оборудован отдельным входом; имеет отдельные литеры (В, в1, в2, в3); разделен капитальной стеной с объектами общества; имеет отдельные коммуникации и приборы учета; объекты компании и общества имеют разные виды использования. Таким образом, объект недвижимости с кадастровым номером 61:48:00400206:3327 представляет собой конструктивное целое, что не отражено в заключении повторной судебной экспертизы и привело к ошибочному выводу о невозможности раздела земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040206:2. Положения статей 11.4, 11.5 Земельного кодекса не содержат запрет на раздел земельного участка путем выдела под частью здания, являющегося конструктивным целым. Экспертное заключение от 29.03.2024 № 158/10-3-24 не отвечает требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Эксперт не использовал актуальные сведения исследуемых объектов 61:48:0040206:3329, 61:48:0040206:3812, 61:48:0040206:3327, руководствуясь данными технического паспорта 2005 года, утратившего свою актуальность в 2011 году; не дал квалификацию характеристикам данных объектов: их обособленности, конструктивной независимости, изолированности, учитывая разных собственников, различный вид деятельности, собственные коммуникации, что имеет существенное значение. Вывод эксперта о том, что помещения с кадастровыми номерами 61:48:0040206:3329, 61:48:0040206:3812, 61:48:0040206:3327 являются одним зданием (литера В) противоречит материалам дела. Здание гостиницы имеет отдельные литеры В, в1, в2, в3 и кадастровый номер 61:48:00400206:3327. Технический паспорт по состоянию на 2005 год содержит устаревшую информацию, без изменений, содержащихся в актуальных выписках из ЕГРН. После 2005 года произошел раздел здания (литера В) на самостоятельные изолированные помещения, на кадастровый учет в 2011 – 2013 годах поставлены самостоятельные объекты недвижимости с присвоением кадастровых номеров 61:48:0040206:3812, 61:48:0040206:3327, 61:48:0040206:3329. Апелляционный суд также не учел, что процент застройки предусмотрен для вновь образуемых земельных участков, тогда как согласно пункту 4 статьи 23 Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Волгодонск» при разделе исходного земельного участка учитывается только ограничение по минимальному размеру земельного участка, применительно к соответствующему виду использования. Между тем, с учетом соответствия минимальных показателей суд второй инстанции пришел к выводу о несоответствии выполненного раздела/выдела земельных участков требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса.

В дополнениях к кассационной жалобе компания указала на отсутствие общих коммуникаций с объектами общества, подчеркнув, что подвальное помещение имеется в зданиях гостиницы (литеры А и Б), однако они расположены обособленно и удаленно от объектов, принадлежащих обществу, и являются единоличной собственностью компании. Кроме того, коммуникации являются отдельными, имеют различные приборы учета, лицевые счета, что подтверждается самостоятельными договорами, заключенными с ресурсоснабжающими организациями.

В отзыве на кассационную жалобу и письменных дополнениях общество просит оставить в силе апелляционное постановление, отметив, что коммуникации являются едиными для всех зданий, подключены к центральному водопроводу, канализации, отоплению, снабжены горячей водой и электроосвещением; наличие разных счетчиков не является показателем отдельных инженерных сетей.

Определением от 14.11.2024 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 16 часов 20 минут 18.12.2024.

Определением и.о. председателя третьего судебного состава от 16.12.2024 произведена замена судьи Анциферова В.А. на судью Епифанова В.Е. (статья 18 Кодекса), дело рассмотрено с самого начала.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей; пояснили, что здания компании и общества не связаны функционально, стороны ведут различный бизнес. Представитель компании настаивает на возможности раздела земельного участка, поскольку техническое состояние рассматриваемых объектов претерпело изменения (в настоящий момент здания, включая инженерные сети, полностью автономны); представители общества полагают, что рассматриваемый участок неделим.

В порядке статьи 163 Кодекса в судебном заседании от 18.12.2024 объявлялся перерыв до 11 часов 00 минут 26.12.2024; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей обеих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление от 21.07.2024 подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционный суд, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м, категории – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – гостиница, бар, ресторан, офисные и торговые помещения, спортивно-оздоровительный комплекс, находящийся по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве общей долевой собственности компании (7290/8593) и обществу (1303/8593).

В собственности компании находятся здание гостиницы (литеры А, п/А, н/А и Б, п/Б, н/Б) и другие объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке; в собственности общества – здания ресторана «ДИС» и паба «Желтый Слон».

Позиция компании сводится к тому, что общество незаконно использует часть земельного участка, приходящегося на долю компании, в том числе для размещения транспортных средств сотрудников общества и гостей ресторана «ДИС» и паба «Желтый Слон», установило шлагбаум на въезде в гостиницу; а также для организации летней площадки паба «Желтый Слон».

Истцом предпринята попытка разделить земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040206:2 площадью 8593 кв. м добровольно, выделив обществу земельный участок в натуре пропорционально его доле в праве на земельный участок – 1303 кв. м под объектами ответчика: рестораном «ДИС» и пабом «Желтый Слон».

Недостижение соглашения о способе и условиях раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, послужило основанием предъявления иска компании в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Статьей 244 Гражданского кодекса предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (пункт 1). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (пункт 3). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (пункт 4).

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2). При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (пункт 3).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования; выделяемый земельный участок в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

Правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1). По правилу, установленному пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Согласно статье 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

В силу статьи 11.5 Земельного кодекса выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 Земельного кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим кодексом, другими федеральными законами (пункт 2 данной статьи).

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4 статьи 11.9 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 5 статьи 11.9 Земельного кодекса не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим кодексом, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса).

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1 статьи 87 Кодекса). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Кодекса).

Разрешая данный спор, суд первой инстанции руководствовался экспертными заключениями ООО «Экспертное бюро "ВЕРУМ"» от 02.02.2023 № 01/11/22, от 30.06.2023 № 06/06/23, в которых экспертным путем предложено выделить в собственность компании земельный участок № 1 площадью 7291 кв. м (что соответствует ее идеальной доле), в собственность общества – многоконтурный земельный участок № 2 площадью 1304 кв. м (что соответствует его идеальной доле), состоящий из двух контуров: контур № 1 – земельный участок № 2 площадью 384 кв. м, контур № 2 – земельный участок № 3 площадью 920 кв. м. При данном варианте раздела на земельный участок компании установлены наименее обременительные бессрочные сервитуты в пользу общества, площадями 33, 212 и 30 кв. м, соответственно, для беспрепятственного прохода и проезда к территории образуемых участков № 2 и № 3.

Апелляционный суд обоснованно принял в качестве доказательства рецензию инженера-строителя ООО «ПромСтройЭкспертиза» от 24.07.2023 № 46-01-23Д на экспертное заключение от 30.06.2023 № 06/06/23, поскольку такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами по правилам, установленным гражданским процессуальным законодательством (определения Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2024 № 18-КГ24-111-К4, от 29.10.2024 № 18-КГ24-216-К4).

Согласно упомянутой рецензии раздел земельного участка общей площадью 8593 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040206:2, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с вариантом, предложенным экспертами ООО «Экспертное бюро "ВЕРУМ"», противоречит положениям статьи 11.9 Земельного кодекса, поскольку вновь образуемые после раздела земельные участки № 2 площадью 384 кв. м и № 3 площадью 920 кв. м не соответствуют минимальной площади (меньше 1000 кв. м), установленной правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Волгодонск». Кроме того, при разделе земельного участка границы образуемых участков пересекают конструктивные элементы зданий.

Кассационная коллегия полагает, что экспертные заключения ООО «Экспертное бюро "ВЕРУМ"» от 02.02.2023 № 01/11/22, от 30.06.2023 № 06/06/23, положенные в основу судебного решения, обоснованно не приняты судом апелляционной инстанции, ввиду чего по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ФГУ «Южный РЦСЭ Минюста России».

Согласно заключению эксперта от 29.03.2024 № 158/10-3-24 при ответе на вопрос № 1 относительно возможности раздела земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 61:48:0040206:2 площадью 8593 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиница, бар, ресторан, офисные и торговые помещения, спортивно-оздоровительный комплекс, эксперт указал, что, исходя из архитектурно-планировочного решения застройки земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040206:2 площадью 8593 кв. м, техническая возможность раздела исследуемого земельного участка на два самостоятельных, а также выдела долей собственников в соответствии и с отступлением от идеальных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, отсутствует, так как условиями раздела и выдела исключается возможность одновременного расположения одного объекта недвижимости, в данном случае одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 61:48:0040206:159, находящегося в пределах исследуемого земельного участка, на каждом из самостоятельных земельных участков, образованных в результате такого раздела либо выдела. Выводами эксперта по первому вопросу исключается ответ по вопросу № 2: «В случае положительного ответа на первый вопрос разработать варианты раздела земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с учетом существующих норм и правил, выделив в натуре долю общества в размере 1303/8593 в общей долевой собственности и долю компании в размере 7290/8593 в общей долевой собственности на указанный земельный участок, учитывая наличие объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу и компании. По причинам, указанным в выводах эксперта по первому вопросу, отсутствует ответ на вопрос № 3: «В случае невозможности выдела в натуре идеальных долей, разработать вариант раздела земельного участка общей площадью 8593 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040206:2, расположенного по адресу: 

<

...>, с отступлением от идеальной доли».

Кассационная коллегия полагает, что апелляционное постановление состоялось без учета следующего.

В соответствии со статьей 133 Кодекса на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Лицо, являющееся собственником отдельно стоящего здания вправе приобрести часть земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и (или) изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность сделки) должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

Основанием обращения компании в арбитражный суд с требованием о разделе земельного участка явилось наличие возражений общества относительно площади образуемых земельных участков, предметом иска – определение надлежащих площадей. Одной из уникальных характеристик, позволяющих индивидуализировать земельный участок как объект гражданских правоотношений, является описание его границ, которые определяют иную характеристику земельного участка, то есть его площадь. Установление судом оптимального варианта раздела земельного участка, на котором расположены принадлежащие разным лицам объекты недвижимого имущества, позволяет провести окончательную индивидуализацию и поставить земельные участки на соответствующий государственный учет, создает правовую определенность в отношениях по использованию заинтересованными лицами земельных участков.

Фактически между сторонами имеется земельный спор, в рамках которого истец просил составить схему раздела земельного участка; ответчик также просил устранить существующий конфликт, определив порядок пользования спорным земельным участком, на что стороны указывали в ходе рассмотрения дела (т. 3, л. д. 2; 74, 75).

Отказав в удовлетворении исковых требований на основании категоричного ответа эксперта о невозможности раздела спорного земельного участка, судом второй инстанции рассматриваемый спор фактически не разрешен, правовая определенность не достигнута. Следует также отметить, что при исследовании эксперт руководствовался данными технического паспорта здания гостиницы по адресу: 

<

...>, составленного Волгодонским БТИ по состоянию на 21.09.2005, сведения которого утратили актуальность. В настоящее время объектам, принадлежащим компании и обществу, присвоены новые самостоятельные кадастровые номера, технические характеристики строений также претерпели изменения. Как пояснили представители сторон в суде кассационной инстанции, объекты (гостиница, ресторан и паб) не связаны между собой функционально, используются отдельно; стороны ведут различный бизнес.

Таким образом, вывод апелляционного суда о невозможности раздела земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040206:2 площадью 8593 кв. м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиница, бар, ресторан, офисные и торговые помещения, спортивно-оздоровительный комплекс, расположенного по адресу: 

<

...>, носит преждевременный характер, что подтверждается также судебной практикой (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2024 № 310-ЭС24-18186).

Для правильного разрешения данного спора суду следовало определить наиболее оптимальный вариант раздела земельного участка (при такой возможности), учитывающий интересы всех собственников недвижимого имущества, расположенного на данном участке, с соблюдением действующих градостроительных норм и правил. Если же суд придет к окончательному выводу о невозможности раздела земельного участка, то в целях предотвращения новых судебных споров и достижения правовой определенности в рамках настоящего дела надлежит определить порядок пользования спорным земельным участком.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку рассматриваемый спор судом фактически не разрешен, апелляционное постановление подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в этот же суд (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, рассмотреть вопрос о проведении по делу дополнительной экспертизы, поставить вопросы, касающиеся раздела земельного участка на основании актуальных документов (технического паспорта, ЕГРН), с учетом соблюдения градостроительных норм, либо определения порядка пользования спорным земельным участком; исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку всем доводам (возражениям) сторон; спор разрешить, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2024 по делу № А53-26693/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                         И.В. Сидорова

Судьи                                                                                                                      В.Е. Епифанов

                                                                                                                                 А.И. Мещерин