Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-3419/2021

г. Благовещенск

23 сентября 2021 года

изготовление решения в полном объеме

 

22 сентября 2021 года  

объявлена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи И.А. Москаленко,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к публичному акционерному обществу «Восточный экспресс банк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 505065,60 рублей,

третье лицо: ООО «Первая башня» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участи в заседании: стороны не явились, извещены,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к публичному акционерному обществу «Восточный экспресс банк» (далее – ответчик, ПАО «Восточный экспресс банк») о взыскании 505065,60 рублей неосновательного обогащения.

Исковые требования обоснованы образованием на стороне истца неосновательного обогащения по причине несвоевременной регистрации права собственности по договору купли-продажи  недвижимого имущества от 03.11.2020, обремененного договором аренды от 01.01.2013 № 02-01/2013, заключенного ответчиком и третьим лицом. Полученные ответчиком суммы арендной платы от третьего лица при сдаче в аренду проданного имущества с 03.11.2020 по 13.01.2021 являются неосновательным обогащением и подлежат возврату. Претензия о возврате суммы неосновательного обогащения в добровольном порядке в полном объеме ответчиком не исполнена.

Определением от 27.07.2021 назначено судебное разбирательство.

Представитель истца в заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Спорное нежилое помещение № 158, по адресу 

<

...>, является нежилой коммерческой недвижимостью и приобреталось истцом исключительно с целью сдачи в аренду и получения дохода. Помещение на момент продажи было сдано в аренду. Истец и ответчик в договоре купли-продажи от 03.11.2020 установили, что права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику. Для регистрации права собственности продаваемого помещения в порядке п. 4.12 договора продавец обязан был обеспечить явку своего уполномоченного представителя. Задержка регистрации права собственности покупателя произошла исключительно по вине продавца, допустившего совершение сделки неуполномоченным лицом. Факт получения арендных платежей за спорный период подтвержден представленными в дело доказательствами и подтверждены третьим лицом. Арендная плата установлена в размере 1152 рублей/кв.м с НДС. Однако поскольку истец не является плательщиком НДС, то дополнительным соглашение № 3 к договору аренды от 01.01.2013 № 02-01/2013 размер платы изменен и составил 960 рублей/кв.м. По дополнительному соглашению права и обязанности арендодателю переходят к истцу с 13.01.2021. Письменно уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 497952,12 рублей неосновательного обогащения. Спорный период с 04.11.2020 по 12.01.2021. Размер арендной платы в месяц составил 213408 рублей без НДС. Представил расчет, доказательства направления уточнений ответчику, дополнительное соглашение № 4 от 10.03.2021 к договору аренды от 01.01.2013, указав, что при смене собственника на нежилое помещение – замена стороны (арендодателя) по договору производилось путем подписания дополнительного соглашения к ранее существующему договору аренды. Ранее 01.06.2021 и 08.06.2021 истец направлял дополнения к исковому заявлению, указав, что истцом соблюдена подсудность при обращении с настоящим иском в суд - по мету нахождения ответчика. Иск заявлен о взыскании необоснованно полученных продавцом (ответчиком) денежных средств после заключения сделки (договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2020) и передачи недвижимого  имущества покупателю (истцу). К рассматриваемым отношениям не могут применяться положения договора купли-продажи, в том числе и пункт 7.3. Предъявление иска по общим правилам подсудности законно и обоснованно.

Уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ приняты судом к рассмотрению.

Представитель ответчика в заседание не явился, о времени и месте заседания извещен надлежащим образом. Ранее в отзыве от 04.06.2021 счел требования истца необоснованными, с учетом п. 7.3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2020 установлена договорная подсудность. Просил передать дело по подсудности на рассмотрение Арбитражный суд Красноярского края. Иных доказательств и возражений по предмету не представил.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о рассмотрении дела, представителя в суд не направило, представило отзыв от 17.09.2021, поддержав позицию истца, подтвердив произведенные арендные платежи в спорный период. Представил договор аренды, ДС, платежные поручения №№ 1074, 83.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

01.01.2013 между ответчиком по настоящему делу (арендодатель) и ООО «Первая башня» (арендатор, ранее до реорганизации 26.04.2019 ООО ФСК «Монолитинвест») заключен договор аренды недвижимого имущества от № 02-01/2013, согласно которому арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение в здании ТДЦ «Первая башня» по адресу: 

<

...>.

01.09.2020 между сторонами по указанному договору аренды заключено дополнительное соглашение № 3 сроком до 21.08.2023, стоимость арендной платы – 256089,60 рублей в месяц (1152 рублей/кв.м).

03.11.2020 между ПАО «Восточный экспресс банк» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое помещение № 158, по адресу 

<

...>.

В соответствии с п. 1.4 договора продавец уведомил покупателя о том, что на дату подписания настоящего договора помещение обременено договором аренды недвижимого имущества от 01.01.2013 № 02-01/2013. Арендатором помещения является ООО «Первая башня». Покупатель уведомлен и согласен, что с переходом права собственности на помещение к покупателю перейдут права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2013 № 02-01/2013.

Стоимость помещения по договору составила 23000000 рублей (п. 2.1 договора).

Согласно п. 2.5 договора стороны пришли к соглашению о том, что подача документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности на здание от продавца к покупателю состоится не позднее трех рабочих дней, с даты перечисления покупателем платежа, предусмотренного п. 2.2.2 договора.

Продавец обязуется, передать помещение по акту приема-передачи не позднее 2 рабочих дней, следующих за днем оплаты покупателем денежных средств, согласно п. 2.2.2 настоящего договора. Техническое состояние помещения отражается в акте приема-передачи (п. 3.1 договора).

В порядке п. 3.2 договора право собственности на помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество от продавца к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Стороны согласовали, что подача договора купли-продажи на регистрацию в Росреестр/МФЦ, осуществляется сторонами совместно, после поступления на расчетный счет продавца всей цены за помещение, указанной в разделе 2 настоящего договора (п. 3.5).

В соответствии с пунктом 4.1 договора продавец обязан передать помещение покупателю по акту приема-передачи в соответствии с пунктом 3.1 (п. 4.1.1), обеспечить явку своего уполномоченного представителя для регистрации перехода права собственности на помещение от продавца к покупателю не позднее 3 рабочих дней, следующих за днем исполнения покупателем обязанности по оплате, указанной в пункте 2.2.2 настоящего договора, а также предоставить все необходимые для государственной регистрации документы (п. 4.1.2).

По платежному поручению от 03.11.2020 № 267140 ИП ФИО1 перечислила денежные средства в сумме 23000000 рублей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2020.

Помещение передано от ответчика истцу по акту приема-передачи от 03.11.2020.

Договор купли-продажи сдан на регистрацию истцом 03.11.2020, регистрация права должна была состоятся 17.11.2020.

Вместе с тем, государственная регистрация прав приостановлена до 17.02.2021, в адрес заявителя направлено уведомлением от 17.11.2020 № КУВД-001/2020-22429503/2, согласно которому в ходе правовой экспертизы представленных на регистрацию документов в порядке п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2020 от имени ПАО «Восточный экспресс банк» подписан ФИО3. Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРЮЛ лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени банка, является и.о. Председателя Правления ФИО4. Согласно приказу банка от 09.10.2020 № Х42 на ФИО3 возложены обязанности временно исполняющего обязанности Председателя Правления в период с 12.10.2020 по 23.10.2020. ФИО3 не уполномочен продавать право на спорный объект недвижимого имущества, что в порядке п. 8 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для приостановления госрегистрации, в связи с тем, что представленные документы подписаны неправомочными лицами.

По информации и представленным доказательствам, ООО «Первая башня» за период с ноября 2020 по январь 2021 произвел оплату за аренду спорного помещения: 30.11.2020 – 256089,60 рублей (п/п № 1074), 28.01.2021 – 512167,20 (п/п № 83). Указанные факты подтверждаются актом сверки взаимных расчетов между ответчиком и третьим лицом.

Между ответчиком и третьим лицом подписаны дополнительные соглашения № 3, 4, стоимость арендной платы составила 213408 рублей в месяц (960 рублей/кв.м).

25.03.2021 истец обратился к ответчику с претензией о возврате неосновательного обогащения в сумме 505065,60 рублей. Претензия оставлена ответчиком без ответа.

Поскольку 505065,60 рублей являются неосновательным обогащением, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательном обогащении.

Неосновательным обогащением являются не только само помещение, но и доходы в виде арендной платы, полученной от сдачи этого помещения в аренду (позиция Президиума ВАС РФ в постановлении от 30.01.2002 N 8024/01 по делу N А52-401/2001/1).

Необходимым условием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества в отсутствие правовых оснований, т.е. приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого, не основанное на законе, иных правовых актах, сделке (Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 306-ЭС15-12164, А55-5313/2014).

В рассматриваемом случае размер неосновательного обогащения определен на базе ставок арендной платы, установленных в дополнительном соглашении к договору аренды.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которое это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора действовало недобросовестно.

Истцом в дело представлены доказательства того, что ответчик необоснованно получал от третьего лица плату за аренду спорного помещения в период с 04.11.2020 по 12.01.2021, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2020, обремененный договором аренды от 01.01.2013 № 02-01/2013, заключенным ответчиком и третьим лицом, подписан со стороны ответчика неуполномоченным лицом. Полученные ответчиком суммы арендной платы от третьего лица при сдаче в аренду проданного имущества с 03.11.2020 по 13.01.2021 являются неосновательным обогащением.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч. 2 ст. 218 ГК РФ).

В силу части 1 и 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Спорное нежилое помещение № 158, по адресу 

<

...>, является нежилой коммерческой недвижимостью и приобреталось истцом исключительно с целью сдачи в аренду и получения дохода. Помещение на момент продажи было сдано в аренду. Истец и ответчик в договоре купли-продажи от 03.11.2020 установили, что права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику. Для регистрации права собственности продаваемого помещения в порядке п. 4.12 договора продавец обязан был обеспечить явку своего уполномоченного представителя. Задержка регистрации права собственности покупателя произошла исключительно по вине продавца, допустившего совершение сделки неуполномоченным лицом. Факт получения арендных платежей за спорный период подтвержден представленными в дело доказательствами и подтверждены третьим лицом.

С учетом установленных судом обстоятельств, договор купли-продажи сдан на регистрацию истцом 03.11.2020, регистрация права должна была состояться 17.11.2020.

Уведомлением от 17.11.2020 № КУВД-001/2020-22429503/2 государственная регистрация прав на спорное помещение приостановлена до 17.02.2021, указано, что в ходе правовой экспертизы представленных на регистрацию документов в порядке п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2020 от имени ПАО «Восточный экспресс банк» подписан ФИО3. Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРЮЛ лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени банка, является и.о. Председателя Правления ФИО4. Согласно приказу банка от 09.10.2020 № Х42 на ФИО3 возложены обязанности временно исполняющего обязанности Председателя Правления в период с 12.10.2020 по 23.10.2020. ФИО3 не уполномочен продавать право на спорный объект недвижимого имущества, что в порядке п. 8 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для приостановления госрегистрации, в связи с тем, что представленные документы подписаны неправомочными лицами.

Поскольку 03.11.2020 стороны подписали акт приема-передачи, с этого момента права пользования помещением были переданы покупателю – ИП ФИО1. Согласно акту стороны осмотрели помещение, покупатель принял его от продавца, покупателю переданы ключи от помещения. Доводы истца в указанной части судом признаны обоснованными.

Суд на основании исследованных по делу доказательств, учитывая отсутствие документальных доказательств возврата денежных средств ответчиком, считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца 497952,12 рублей неосновательного обогащения.

Довод ответчика о неподсудности рассматриваемого спора Арбитражному суду Амурской области судом рассмотрен, мотивированным определением о рассмотрении дела по общим правилам искового производства от 06.07.2021 ответчику отказано в передаче дела по подсудности.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина по делу в силу пункта 1 части 1 статьи 333.21 НК РФ с учетом уточнений составляет 12959 рублей, при подаче иска чеком-ордером от 27.04.2021 истцом оплачено 13101 рублю госпошлины. Поскольку уточненные исковые требования подлежат удовлетворению, то расходы по оплате государственной пошлине в размере 12959 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, 142 рубля необходимо возвратить истцу как излишне уплаченные.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

взыскать с публичного акционерного общества «Восточный экспресс банк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 497952,12 рублей неосновательного обогащения, 12959 рублей расходов по оплате госпошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную чеком-ордером от 27.04.2021 государственную пошлину в размере 142 рубля.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия,  если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                          И.А. Москаленко