АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

город  Новосибирск                                                                    дело № А45-20031/2023

резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2024 года 

решение в полном объеме изготовлено 7 мая 2024 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., рассматривает  в  судебном заседании в  помещении арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, зал № 622, дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Востокбурвод» (ОГРН 

<

***>, г Новосибирск),

к автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт психологии и психотерапии» (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск),

о взыскании 354  418 рублей 89 копеек задолженности по договору аренды нежилых помещений № 58 от 20.03.2017,

объединенному делу с делом № А45-21910/2023 по иску 1) автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт психологии и психотерапии», ОГРН 

<

***>, 

<

...>) общества с ограниченной ответственностью психотерапевтический центр «Беркана», ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Востокбурвод», ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск,

о признании договора аренды расторгнутым с 15.05.2023 года, взыскании в пользу общества с ограниченной ответственностью психотерапевтический центр «Беркана», ОГРН 

<

***>, 

<

...> 500 рублей убытков,  

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества «МКС-Новосибирск» (630015, ИНН: 

<

***>, 

<

...>, этаж 2) Фонда модернизации ЖКХ (ИНН: 

<

***>, 630008, 

<

...>), учредителя ООО «Востокбурвод» ФИО1,

при участии в судебном заседании представителей:

ООО «Востокбурвод» - ФИО2, доверенность от 03.08.2021,паспорт; 

АНО ДПО «МИПиП» - ФИО3, доверенность № 1 от 10.07.2023, диплом, паспорт, после перерыва – не явился, 

ООО ПЦ «Беркана» - ФИО3, доверенность № 1 от 10.07.2023, диплом, паспорт; после перерыва – не явился,

третьего лица ФИО1: ФИО1, лично, паспорт;

третьих лиц АО «МКС-Новосибирск» и Фонд модернизации ЖКХ: не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Востокбурвод", (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск), (далее – ООО "Востокбурвод", истец, Арендодатель) обратилось в арбитражный суд с уточненным в порядке положений статьи 49 АПК РФ исковым заявлением  к автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт психологии и психотерапии» (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск), (далее – АНО ДПО "МИПИП", ответчик, Арендатор)  о взыскании  задолженности по договору аренды нежилых помещений № 58 от 20.03.2017г. за период с 01.05.2023г. по 27.06.2023г. в размере 354 418,89 руб., в том числе арендной  платы в размере 346 636,00 руб., 7 782,89 руб. задолженности  по оплате коммунальных услуг за период с 01.03.2023г. по 31.05.2023г. 

АНО ДПО "МИПИП" и общество с ограниченной ответственностью психотерапевтический центр «Беркана» (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск) (далее - ООО ПЦ «Беркана», Субарендатор) обратились в арбитражный суд с исковым заявлением о признании договора аренды нежилых помещений № 58 расторгнутым с 15.05.2023г. и  взыскании 894 500 рублей убытков с ООО "Востокбурвод" (дело № А45-21910/2023).

Определением суда от 30.10.2023 дела № А45-20031/2023 и № А45-21910/2023 объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Объединенному делу присвоен № А45-20031/2023.

Ответчик в отзыве на иск не согласен с исковыми требованиями, произвел контррасчет арендной платы, согласно которому сумма задолженности составляет 77 060,00 руб. в период с 01.05.2023г. до 15.05.2023г., в остальной части полагает, что основания для взыскания отсутствуют, так как ответчик  спорными помещениями не пользовался, их освободил в связи с невозможностью их дальнейшего использования. 

Истец возражает против удовлетворения исковых требований в части взыскания с него убытков и полагает, что договор аренды прекратил свое действие  не с 15.05.2023 года, а в соответствии с условиями договора аренды  - с 29.06.2023 года, кроме того, ссылается на то, что в обязательственных правоотношениях с ООО ПЦ «Беркана» не состоит, обязательств перед ним не имеет, в связи с чем взыскание убытков с истца невозможно.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании все представленные в дело доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела,  20.03.2017г. между ООО "Востокбурвод" (арендодателем) и АНО ДПО "МИПИП" (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений № 58.

Во исполнение пунктов 1.1, 1.2 договора аренды по  акту приема-передачи от 20.03.2017г. ООО "Востокбурвод" передало, а АНО ДПО "МИПИП" приняло нежилые помещения, расположенные в здании пятиэтажного административно-жилого дома по адресу: 

<

...>, для использования под офис: 

Нежилые помещения на первом этаже площадью 135,4 кв.м., границы, которых определены в Приложении №1 к договору аренды;

Нежилые помещения на втором этаже площадью 65,4 кв.м., границы, которых определены в Приложении №2 к договору аренды. 

Дополнительными соглашениями от 01.03.2018г. и от 01.02.2019г. договор аренды № 58 был продлен по 31.12.2019г.

Согласно дополнительному соглашению от 26.06.2019  с 01.07.2019г. прекращена аренда в отношении помещения № 26, площадью 14,6 кв.м., расположенного на первом этаже здания, при этом ООО "Востокбурвод" дополнительно передало в  аренду в АНО ДПО "МИПИП" расположенные в здании следующие нежилые помещения для использования под офис:

- Нежилое помещение на первом этаже площадью 188,8 кв.м. Границы арендуемых помещений указаны в Приложении № 3 к договору, в котором арендуемые помещения заштрихованы. 

- Нежилое помещение на втором этаже площадью 65,4 кв.м. Границы и номера арендуемых помещений указаны в Приложении № 2 к договору.

Передача нежилых помещений по дополнительному соглашению от 26.06.2019г. подтверждается актом приема-передачи от 26.06.2019г. и актом приема-передачи от 01.07.2019г.

Дополнительными соглашениями от 31.12.2019г., от 30.11.2020г., от 31.10.2021 г. договор продлен по 30.09.2022г.

C 24.03.2022 по договору аренды согласно дополнительному соглашению от 24.03.2022г. ООО "Востокбурвод" передало АНО ДПО "МИПИП" в аренду следующие нежилые помещения в Здании, для использования под офис:

Нежилые помещения на первом этаже здания общей площадью 203,4 кв.м. Границы арендуемых помещений на первом этаже здания указаны (помещения заштрихованы на плане) в Приложении №1 к договору и соответствуют номерам помещений №№ 1, 2, 3, 4, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39 литера VI.

Нежилые помещения на втором этаже здания, общей площадью 65,4 кв.м. Границы арендуемых помещений на втором этаже здания указаны в (помещения заштрихованы на плане) Приложении № 2 к договору и соответствуют номерам помещений №№ 1, 2, 3,4 и одно нежилое помещение без номера.

Передача арендуемых помещений, которые указаны в дополнительном соглашении от 24.03.2022г. не оспаривалась сторонами, подтверждается актами приема-передачи от 20.03.2017г., от 26.06.2019г., от 01.07.2019г. и от 24.03.2022г.

Указанные помещения, принадлежат на праве собственности ООО "Востокбурвод", о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре недвижимости № 54-01/00-70/2000-545 от 10.07.2000г. согласно выписке ЕГРН, представленной в материалы дела. 

На момент расторжения договора аренды ответчик арендовал на 1 этаже – 22 помещения, на 2 этаже – 5 помещений. 

Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата (далее – арендная плата) по договору включает плату за пользование помещениями, оборудованием и за потребленные коммунальные услуги (электро-, тепло- и водоснабжение, канализация, городская и междугородняя телефонная связь).

В силу пункта 3.2 договора аренды арендная плата складывается из двух составляющих: фиксированной составляющей, из расчета арендной платы за один месяц, вносимой до 10 числа расчетного месяца и переменной составляющей, вносимой в течение 5-ти дней после выставления счета и представляющей собой возмещение расходов Арендодателя за оплату энергоснабжения и междугородней телефонной связи в текущем месяце.

Расчет за потребляемую тепловую, электрическую энергию и воду производится по приборам учета расхода, а в случае их отсутствия по расчётам Арендодателя.

Согласно пункту 8.1 договора аренды арендная плата в части платы за пользование площадями может быть пересмотрена досрочно по требованию арендодателя, но не чаще одного раза в течение каждого года аренды.

Согласно пункту 8.3 Договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора об увеличении арендной платы по п. 8.1. за 30 (тридцать) дней до начала очередного расчётного месяца.

В соответствии с письмом арендодателя исх. №121 от 22.12.2022г.  фиксированная составляющая арендной платы с 01.01.2023 составляет 182 440 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Сторонами не оспаривалось, что 30.09.2022г. истек срок договора аренды, установленный дополнительным соглашением от 31.10.2021г., арендатор (АНО ДПО "МИПИП") продолжил использовать арендуемые помещения при отсутствии возражений от арендодателя. С 30.09.2022г. договор аренды возобновлен на неопределенный срок. 

Согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу пункта 5.4. договора аренды любая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор досрочно  путем направления письменного уведомления о расторжении договора не менее чем за два месяца до даты расторжения.

28.04.2023г. арендатором  в адрес  арендодателя  направлено уведомление о расторжении договора аренды с 15.05.2023г. и необходимости прибытия арендодателя для подписания акта возврата помещений. 

В ответ на данное уведомление ООО "Востокбурвод" сообщило АНО ДПО "МИПИП", что в соответствии с условиями договора аренды договор может быть расторгнут только 27.06.2023г., в связи с чем 15.05.2023г. представители арендодателя не будут принимать помещение, так как договор аренды не может быть прекращен 15.05.2023 года. 

03.05.2023г. арендатором направлено письмо, в котором АНО ДПО "МИПИП" повторно сообщило арендодателю  о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что с 09.01.2023г. по 15.01.2023г., с 23.02.2023 по 28.02.2023г., а также 02.03.2023г. и 23.03.2023г. происходили затопления (намокания) стен и пола возле окон нежилых помещений №№1, 2, 3 общей площадью 54,6 кв.м., на втором этаже здания, а также на то, что Фондом модернизации ЖКХ в соответствие с Региональной программой области в части туалета и помещения №38 на первом этаже здания происходила замена труб  отопления, водоснабжения и канализации, о котором арендатор не был предупрежден.

По состоянию на дату окончания договора аренды 28.06.2024 года у арендатора имеется задолженность перед арендодателем по арендной плате и оплате коммунальных услуг.

Так, согласно расчету арендодателя задолженность арендатора по переменной составляющей (задолженность по оплате коммунальных услуг) за период с 01.03.2023г. по 31.05.2023г. составляет: 7 782,89 руб., что подтверждается доказательствами, представленными в материалы дела: 

актами снятия показания счетчика электропотребления за март, апрель, май 2023г.  и счетами на оплату: № 561 от 31.03.2023, № 668 от 30.04.2023, № 669 от 30.04.2023, № 805 от 31.05.2023, № 807 от 31.05.2023; 

универсальными передаточными документами (далее- УПД)   № 601 от 31.03.2023г., № 725 от 30.04.2023г., № 726 от 30.04.2023г., а также УПД № 869 от 31.05.2023г. и УПД № 870 от 31.05.2023г., подписанными со стороны арендодателя и без замечаний со стороны арендатора; 

актами выполненных работ: № 124376 от 30.04.2023г. № 124377 от 30.04.2023г., № 160873 от 31.05.2023г.,  № 160874 от 31.05.2023г.;

актами приема-передачи: №100422-23-Н324200 от 31.03.2023г., №187966-23-Н324200 от 30.04.2023г., №241135-23-Н324200 от 31.05.2023г. 

Со стороны арендатора (АНО ДПО "МИПИП") представлен расчет по переменной составляющей, согласно которому арендатор признает задолженность в размере 8 235,47руб., который больше чем в расчете ООО "Востокбурвод" на 452,58 руб.  

Судом выявлено, что при составлении расчета арендатором (АНО ДПО "МИПИП") не учтена оплата АНО ДПО "МИПИП" от 12.05.2023г. в размере 452,58 руб., при этом расчет ООО "Востокбурвод" указанную оплату отражает. 

При вышеизложенных обстоятельствах задолженность арендатора по переменной составляющей за период с 01.03.2023г. по 31.05.2023г. составляет: 7 782,89 руб., доказательств оплаты указанной задолженности со стороны АНО ДПО "МИПИП" не представлено. 

Согласно расчету арендодателя задолженность арендатора (АНО ДПО "МИПИП") по фиксированной составляющей за период с 01.05.2023г. по 27.06.2023г. составляет: 346 636,00 руб. 

Указанная задолженность ответчиком не оплачена. 

Согласно контррасчету арендатора, задолженность  по арендной плате по состоянию  на 15.05.2023 года составила  77 060,00 руб. в период с 01.05.2023г. до 15.05.2023г., в остальной части ответчик просит в иске отказать, ссылаясь на от, что договор  аренды прекращен на основании заявления арендатора с 15.05.2023 года, спорные помещения освобождены от имущества, однако арендодатель необоснованно уклонился от подписания акта приема-передачи имущества.  

В своих доводах арендатор (АНО ДПО "МИПИП") ссылается на то, что до 23.03.2023г. в помещениях №№1, 2, 3 общей площадью 54,6 кв.м. на втором этаже здания были затопления (намокания стен и пола возле окон помещений), в период с января по март 2023г. и что в марте и апреле 2023г. в арендуемых помещениях Фондом модернизации ЖКХ в соответствии с Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области, на 2014-2043гг. (далее – Региональная программа области) утв. Постановлением Правительства от 27.11.2013г. проводилась замена труб отопления, водоснабжения и водоотведения в части четырех арендуемых помещений, в связи с чем в марте и апреле 2023г. арендатор не мог использовать часть нескольких арендуемых помещений. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства АНО ДПО "МИПИП" направлено в адрес арендодателя одностороннее уведомление от 28.04.2023г. о расторжении договора аренды. АНО ДПО "МИПИП" просит суд признать договор  аренды расторгнутым с 15.05.2023г. на основании вышеуказанного уведомления.

Рассмотрев возражения арендатора, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно актам приема-передачи к договорам аренды имущество было передано в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Данным имуществом ответчик владеет с 2017 года на основании ранее заключённого между сторонами договора от 20.03.2017 года. 

Однако в период с 12.01.2023 года по 24.03.2023 года в помещениях начались подтопления, факт которых истцом не отрицается.

Истец не оспаривает факт того, что 12.01.2023г. и 16.01.2023г.  со стороны АНО ДПО "МИПИП" в адрес ООО "Востокбурвод" направлены письма из-за затопления (намокания) в период с 09.01.2023г. по 15.01.2023г. стен и пола возле окон нежилых помещений № № 1, 2 общей площадью 23,9 кв.м. на втором этаже здания.

Факт подтопления истец не оспаривает, но ссылается на то, что, учитывая данные обстоятельства, 27.03.2023г. сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в котором арендодателем соразмерно уменьшена арендная плата на 3 786,02 руб., с 182 440 руб. до 178 653,98 руб.

Оплата со стороны АНО ДПО "МИПИП" по указанному дополнительному соглашению произведена в размере 178 653,98 руб.

27.02.2023г. и 28.02.2023г., со стороны АНО ДПО "МИПИП" в адрес ООО "Востокбурвод" поступали письма из-за затопления (намокания) в период с 23.08.2023г. по 28.02.2023 стен и пола возле окон нежилых помещений №№1, 2, 3 общей площадью 54,6 кв.м., на втором этаже здания.

Учитывая данные обстоятельства, 27.03.2023г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в котором арендодателем соразмерно уменьшена арендная плата на 2 163,44 руб., с 182 440 руб. до 180 276,56руб.

Оплата со стороны АНО ДПО "МИПИП" по указанному дополнительному соглашению произведена в размере 180 276,56руб.

03.03.2023г., 09.03.2023 и 24.03.2023г. со стороны АНО ДПО "МИПИП" в адрес ООО "Востокбурвод" поступали письма из-за затопления (намокания) 02.03.2023г. и 23.03.2023 стен и пола возле окон нежилых помещений №№1, 2 и 3 общей площадью 23,9 кв.м. на втором этаже здания.

21.03.2023г. (исх.№21/3) со стороны АНО ДПО "МИПИП" в адрес ООО "Востокбурвод" поступило письмо, согласно которому с  06.03.2023г. по 21.03.2023г. Фондом модернизации ЖКХ в соответствии с Региональной программой области происходила замена труб отопления, водоснабжения и канализации в помещении  санузла и помещения № 38 на первом этаже здания. 

В ответ на данное письмо арендодатель снизил размер арендной платы за март 2023 года. 

31.03.2023г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды о соразмерном уменьшении арендной платы на 47 979,58 руб., с 182 440 руб. до 134 460,42 руб.

Таким образом, суд установил, что арендодатель, учитывая, что условия пользования, предусмотренные договором аренды, ухудшились, соразмерно уменьшил размер арендной платы за пользование имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;  имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Данные права были реализованы арендатором в полном объеме. 

Доказательств затопления арендуемых помещений в апреле и мае 2023 года ответчиком не представлено. 

В обоснование довода о том, что пользование имуществом в апреле 2023 и в мае 2023 года стало невозможным, что повлекло расторжение договора в ускоренном режиме, с 15.05.2023 года, ответчик ссылается на заключение независимой экспертной организации.

Согласно заключению от 07.06.2023г.  №Т.2081.23, выполненному ООО «НовоСтройЭксперт»,  по состоянию на 30.03.2023г. возле окон в нежилых помещениях №№1, 2, 3 общей площадью 54,6 кв.м., на втором этаже здания имелись пятна воды и разводы на оконных откосах, потолочных плитах «Армстронг» и обоях, отслоение шпаклевочного слоя на  оконных откосах и поверхностях стен, отслоение обоев, вздутие кромок напольного покрытия из ламината. 

Данные о состоянии помещений на апрель,  май и июнь 2023 года в заключении отсутствуют. 

Согласно заключению, выполненному ООО «НовоСтройЭксперт», имелись недостатки в помещениях № 1, № 2, 3, расположенных на втором этаже  пристройки здания, площадью 65, 4 кв.м., в помещениях на первом этаже дефектов не обнаружено. 

Специалист ООО «НовоСтройЭксперт» также пришел к выводу, что в пристройке имелись усадочные трещины. 

Как пояснил истец,  данные трещины имелись на момент сдачи в аренду, носили видимый, а не скрытый характер. Ответчик данное помещение занимал с 2017 года, перезаключая каждый раз договор аренды на новый срок и претензий по трещинам не поступало. 

Допрошенный в судебном заседании от 28.03.2024 года  эксперт ООО «НовоСтройЭксперт» ФИО4 пояснил, что  в экспертном заключении была также рассчитана стоимость внутреннего ремонта, стоимость ремонта  наружных конструкций не учитывали. На вопрос сторон, возможно было использование помещения без ремонта под офис, ответил, возможно, но с неудобствами.

В   соответствии с пунктом 2.3.4 договора аренды, на который ссылается истец,  арендатор  обязан следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, приборов уч?та электроэнергии и водопотребления, охранной и противопожарной сигнализации, телефонной сети в арендуемых помещениях, обеспечить их сохранность. В случае выявления их неисправности немедленно своими силами и за свой счет устранять их, письменно или телефонограммой информировать об этом Арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.3.7 договора арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений. 

Доводы истца о том, что более 6 лет  арендатор никак не производил текущий ремонт, не принимал полные и исчерпывающие меры по предотвращению угрозы повреждения помещений, что арендатор не следил за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций в арендуемых помещениях, не обеспечивал их сохранность, при выявлении их неисправностей не устранял их, судом отклонены, поскольку в ходе судебного разбирательства данные доводы  не подтверждены экспертными заключениями, каких-либо нарушений в содержании помещений ответчиком не совершалось, претензий со стороны арендодателя в период действия договоров аренды не имелось. 

Доказательства того,  что затопления имели место в связи с нарушением арендатором обязанностей по содержанию помещений, истцом в соответствии со статьей 65 АПК РФ суду не представлено. 

Истец пояснил, что знал   о данных недостатках и неудобствах арендатора, поэтому делал ответчику скидку по арендной плате, что подтверждается представленными в материалы дела дополнительными соглашениями. 

Определением арбитражного суда от 27.11.2023г. удовлетворено ходатайство истца, ООО «Востокбурвод», по делу была также назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Новосибирский экспертно-правовой центр» ФИО5

Согласно заключению эксперта от 31.01.2024 года № 1902-1/1 были получены следующие ответы на вопросы суда. 

На вопрос суда, что является причиной затопления помещения, площадью 65, 4 кв.м., расположенного на втором этаже в здании пятиэтажного административно-жилого дома по адресу: 

<

...> (трещины в стенах, дефекты оконных проемов, кровля, и т.д.?) экспертом дан ответ, что причиной затопления помещения, площадью 65, 4 кв.м., расположенного на втором этаже в здании пятиэтажного административно-жилого дома по адресу: 

<

...>, являются дефекты ограждающих строительных конструкций, ослабляющие конструкции и снижающие эксплуатационные характеристики зданий и сооружений, а также в результате воздействия внешних факторов природного или техногенного характера, механического происхождения (перегрузки, деформации грунтового основания, температурные воздействия, биологические процессы) при последующей эксплуатации.

На вопрос суда, какова степень износа фундамента и кровли указанного помещения, получен ответ, что уровень любого фундамента находится ниже поверхности земли, для проведения технического обследования требуется отрывка шурфов. На момент экспертного осмотра провести объективную оценку технического состояния и несущей способности строительных конструкций фундамента не представляется возможным из-за климатических условий.

Осмотр кровли произвести не представляется возможным без повреждения кровли из-за большого снежного покрова, толстой ледяной корки под снежным покровом, так как согласно нормативным требованиям необходимо исследовать визуально по всей поверхности кровли.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, в соответствии с нормативными требованиями, предъявляемыми к обследованию кровель и фундаментов, техническое состояние и степень износа конструктивных элементов кровли и фундамента в настоящее время определить не представляется возможным из-за климатических условий и отсутствия необходимых материалов по инженерно-геологическим исследованиям, проводившимся на данном или на соседних участках; материалов, относящихся к заложению фундаментов исследуемого здания.

На вопрос, какова степень дефектов оконных откосов, стен и перекрытий вокруг окон указанного помещения, получен ответ, что в результате экспертного осмотра внутренних помещений установлено, что внутренние оконные откосы, внутренние стены и перекрытия вокруг окон указанных арендуемых помещений находятся в работоспособном техническом состоянии. Сами дефекты являются малозначительными,  

В результате экспертного осмотра наружных стен вокруг окон указанных арендуемых помещений установлено, что имеются трещины в кирпичной кладке несущих стен и наружной отделке, которые являются значительным дефектом, который существенно влияет на использование продукции по ее назначению и на ее долговечность, но не является критическим.

На вопрос, имеется ли деформация строительных конструкций пристройки, угрожающая жизни и здоровью граждан, получен ответ, что техническое состояние наружных несущих стен характеризуется как неудовлетворительное, при котором эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта путем усиления конструкций.

При сопоставлении технического состояния конструктивных элементов исследуемого строения жилого дома, определенных в результате экспертного осмотра, с требованиями действующих СНиП, СП, установлено, что техническое состояние конструктивных элементов жилого дома оценивается как ограниченно работоспособное состояние, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций), из-за снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик.

На момент экспертного осмотра имеется деформация конструктивных элементов исследуемого строения жилого дома 

<

...>, угрожающая жизни и здоровью граждан в виде выветривание швов кирпичной кладки наружных стен на глубину до 6 см, выкрашивание и выпадение отдельных кирпичей, местами прогрессирующие сквозные трещины кирпичной кладки наружных стен, ослабление и частичное разрушение кладки наружных стен и стен  цоколя, искривление горизонтальной и вертикальной линии стен.

На вопрос, имеются ли иные дефекты помещения (номера на поэтажном плане № 1-  № 4), площадью 65, 4 кв.м., расположенного на втором этаже в здании пятиэтажного административно-жилого дома по адресу: 

<

...>, и если имеются, определить степень их опасности, получен ответ, что на момент экспертного осмотра иные дефекты помещения (номера на поэтажном плане № 1 - № 4), площадью 65, 4 кв.м., расположенного на втором этаже в здании пятиэтажного административно-жилого дома отсутствуют вследствие проведения комплекса ремонтно-восстановительных работ, который скрыл повреждения, произошедших вследствие затопления.

На вопрос, возможно ли использование помещения, площадью 65, 4 кв.м., расположенного на втором этаже в здании пятиэтажного административно-жилого дома по адресу: 

<

...>, под офис, по состоянию на апрель, май 2023 года,  получен ответ, что в ходе проведения экспертного осмотра помещения, площадью 65,4 кв.м., расположенного на втором этаже в здании пятиэтажного административно-жилого дома по адресу: 

<

...>, установлено, что на день проведения экспертного осмотра имеются разрушения и деформации исследуемого строения, отдельных несущих строительных конструкций, их частей, систем инженерно-технического обеспечения, перемещения либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонения от вертикальности.

Учитывая ограниченно-работоспособное техническое состояние конструкций и конструктивных элементов исследуемого дома, наличие разрушений несущих строительных конструкций и их частей, деформации недопустимой величины, строительных конструкций, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения под офис по состоянию на апрель, май 2023 года  возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости). 

 Согласно п. 3 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 29.05.2023) "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме") к работам, выполняемым для надлежащего содержания стен многоквартирных домов, относятся:

выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств;

выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков;

выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней;

выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен;

в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.

Таким образом, из экспертного заключения можно прийти к выводу, что имелась необходимость проведения капитального ремонта спорных помещений, в силу договора аренды данная обязанность возложена на арендодателя (п.2.1.2).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что протечки воды в спорный период времени образовались вследствие имеющихся в конструкциях помещений дефектов, вследствие чего спорные помещения второго этажа имели недостатки.

Доказательства  того, что имелись недостатки в помещениях первого этажа, ответчиком в соответствии со статьёй 65 АПК РФ не представлено.

По результатам представленных экспертиз суд установил, что доказательства того, что имелась какая-либо угроза жизни и здоровью граждан или имуществу арендатора, что потребовало ускоренного выезда арендатора, до истечения срока действия договора аренды, ответчиком в соответствии со статьёй 65 АПК РФ не представлено. 

Эксперты подтвердили, что требуется капитальный ремонт стен и частично кровли с целью безопасной дальнейшей эксплуатации объекта.

Ответчик с требованием о проведении капитального ремонта в порядке положений   статьи 616 ГК РФ к истцу не обращался.

Ответчик воспользовался предоставленным им правом  на уменьшение арендной платы и досрочное расторжение договора.

Явно видимые снаружи и существовавшие на момент заключения договора аренды  недостатки в отношении помещений второго этажа (трещины, выветривание шва кирпичной кладки наружных стен, выкрашивание и частичное выпадение одного кирпича, отображенные на фото, которые указаны в  ответе на вопрос 1 на стр.18, в ответе на вопрос 4 на стр.19 и в ответах на вопросы 3-6 на стр.12, 15 и 19 заключения ООО "НЭПЦ" №1902-1/1 от 31.01.2024г.  были заранее известны арендатору, как при заключении договора аренды, так и при его возобновлении 20.09.2022г.

Зная об указанных недостатках арендатор, не ссылался на указанные недостатки, не направил ни одной претензии арендодателю об их устранении.

Контроль (мониторинг) за состоянием общего имущества жилого дома (фасада, фундамента, стен, кирпичной кладки, перекрытий, крыши и т.д.), как следует из материалов дела, производится управляющей компанией жилого дома, которой не реже два раза в год проводятся осмотры, что подтверждается актами осмотра, представленными в материалы дела, в связи с чем арендуемые помещения  возможно использовать, как следует из ответа на вопрос № 6 на стр.19 Заключения ООО "НЭПЦ" №1902-1/1 от 31.01.2024г.

28.03.2023г. эксперт ФИО5, которой составлено заключении ООО "НЭПЦ" №1902-1/1 от 31.01.2024г. и специалист ФИО4, которым составлено заключение №Т.2081.23 от 07.06.2023г. ООО «НовоСтройЭксперт», опрошены в судебном заседании. 

Невозможность использования арендуемых помещений №№ 1-4 общей площадью 65, 4 кв.м., на втором этаже здания не подтверждена ни экспертом ФИО5, которой составлено заключение ООО "НЭПЦ" №1902-1/1 от 31.01.2024г.,  ни специалистом ФИО4, которым составлено заключение №Т.2081.23 от 07.06.2023г., ООО «НовоСтройЭксперт».

Сторонами не оспаривается возможность использования во все время действия договора аренды других арендуемых помещений, по которым отсутствуют доказательства о затоплении -  нежилых помещений №№1, 2, 3, 4, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, литера VI на первом этаже здания общей площадью 203,4 кв.м. и нежилого помещения № 4  и нежилого помещения без номера на втором этаже здания, в которых не было затопления, по которым отсутствуют доказательства о затоплении и отсутствуют претензии о затоплении. 

Фондом модернизации ЖКХ в соответствии с Региональной программой области в части санузла и помещения №38 на первом этаже здания происходила замена труб  отопления, водоснабжения и канализации. 

Капитальный ремонт системы отопления и канализации здания проводился Фондом модернизации ЖКХ в соответствие с Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области, на 2014-2043гг. в соответствии с Постановлением Правительства от 27.11.2013г.

Информация о проведении капитального ремонта системы отопления и канализации Здания отражена с 2020г. в открытом общем доступе на сайте https://www.fondgkh-nso.ru/my-house/#/1080436/kr (имеется в материалах дела). 

Письмом (исх.№9 от 17.01.2023) Арендодатель заранее уведомил Арендатора о том, что в отношении общедомовых инженерных сетей (водоснабжение, водоотведения, теплоснабжения) здания в 2023г. будет проходить капитальный ремонт Фондом модернизации ЖКХ, график работ будет представлен позже, поскольку Арендодателю график не предоставлялся со стороны Фонда модернизации ЖКХ. 

Письмом (исх.№14 21.02.2023) Арендодатель повторно уведомил Арендатора о том, что в 2023г. в отношении общедомовых инженерных сетей (водоснабжение, водоотведения, теплоснабжения) здания будет проходить капитальный ремонт Фондом модернизации ЖКХ. Также данным письмом Арендодатель сообщил Арендатору, что капитальный ремонт может сопровождаться издержками ремонтно-строительных работ (шум, пыль и т.д.). 

Таким образом, Арендатор мог и должен был знать о проведении капитального ремонта, как из открытых источников информации, так и непосредственно от Арендодателя. 

Как следует из материалов дела, замена труб водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения проходила практически несколько дней в помещении санузла, в коридоре и двух помещениях небольшой площади, то есть остальные помещения, арендатор мог использовать даже во время проведения работ.

Указанные недостатки были до 31.03.2023г. (в зимний период),  поэтому не могли быть устранены,  в связи с чем компенсированы арендатору (АНО ДПО "МИПИП") со стороны арендодателя (ООО «Востокбурвод») путем соразмерного снижения арендной платы в период с 01.01.2023г. по 31.03.2023г. 

Претензии со стороны Арендатора (АНО ДПО "МИПИП") в период с 31.03.2023г. и до 30.04.2023,  не направлялись, доказательства обратного в материалах дела не представлены, отсутствуют. 

Из представленных ответчиком фототаблиц не следует, что при проведении капитального ремонта Фондом модернизации ЖКХ, спорные помещения использовать невозможно.

Капитальный ремонт по замене труб водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения здания, проводимый Фондом модернизации ЖКХ в соответствии Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области, на 2014-2043гг., не может служить поводом для расторжения договора аренды, что подтверждается и судебной практикой (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2021 №19АП-4424/2021 по делу №А08-1028/2019, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.02.2022 №Ф10-6458/2021, Определение Верховного Суда РФ от 01.06.2022 №310-ЭС22-7798).

Из актов осмотра общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по адресу 

<

...> от 03.05.2023г. и от 10.09.2023г., представленных в материалы дела, следует вывод, что состояние фундамента, кирпичной кладки, перекрытий удовлетворительное, указанный дом жилой, не аварийный, следовательно, помещения в данном доме могут быть использованы под офис.

С учетом природы арендных правоотношений бремя доказывания факта невозможности использования арендованного имущества лежит на арендаторе, что подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.02.2022 №Ф09-10207/21 по делу №60-49309/2020, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022 №15АП-1847/2022 по делу №А32-9716/2021, которое оставлено без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.08.2022 №Ф08-6478/2022, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2021 N 20АП-1755/2021 по делу №А68-2368/2020, которое оставлено без изменения Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 06.10.2021 №Ф10-3906/2021 и т.д.).

При вышеизложенных обстоятельствах со стороны АНО ДПО "МИПИП" невозможность использования арендуемых помещений с 01.04.2023г. по 27.06.2023г. не доказана.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

30.04.2023г. со стороны ООО "Востокбурвод" в адрес  АНО ДПО "МИПИП" направлено дополнительное соглашение к Договору аренды, которым Арендодателем (ООО "Востокбурвод"), в целях разрешения возникших разногласий соразмерно уменьшена арендная плата за апрель на 48 861,04 руб., с 182 440 руб. до 133 578,96 руб. 

04.05.2023г. письмом (исх.№63) ООО "Востокбурвод" сообщило АНО ДПО "МИПИП", что все претензии Арендатора в период с 01.01.2023 по 30.04.2023 урегулированы путем подписания сторонами дополнительных соглашений о  соразмерном уменьшении арендной платы.

В соответствие с частью 3 статьи 438 совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом.

15.06.2023г. АНО ДПО "МИПИП" вместо арендной платы в размере 182 440 руб., оплачена сумма в меньшем размере 133 578,96 руб., которая установлена дополнительным соглашением к Договору аренды, которым Арендодателем (ООО "Востокбурвод"), в целях разрешения возникших разногласий соразмерно уменьшена арендная плата за апрель на 48 861,04 руб. 

Таким образом, арендатор своими конклюдентными действиями (оплатой суммы, указанной в дополнительном соглашении от 30.04.2023г.) подтвердил, что им совершен выбор способа защиты своего права, а именно в соответствии с частью 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации согласовано соразмерное уменьшение арендной платы за апрель на 48 861,04 руб., с 182 440 руб. до 133 578,96 руб. в связи с недостатками арендуемых помещений.  

Общий размер компенсации, предоставленной  ООО "Востокбурвод" и согласованной со стороны Арендатора составляет 102 790,08 руб.

Таким образом, все претензии Арендатора, которые имеются в материалах дела, заявлены им в период с 01.01.2023 по 31.03.2023 - урегулированы сторонами путем подписания и исполнения дополнительных соглашений от 27.03.2023г., 31.03.2023г. и от 30.04.2023г. путем соразмерного уменьшения арендной платы в соответствии с частью 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела отсутствуют претензии арендатора (АНО ДПО "МИПИП") за апрель, май и июнь 2023 года. 

На 04.05.2023 все арендуемые помещения находятся в состоянии, пригодном для использования, как следует из письма арендодателя (исх.№63 от 04.05.2023). 

По состоянию на 15.05.2023г. все арендуемые помещения находятся в технически исправном состоянии, как следует из акта приема-передачи от 15.05.2023г. к договору аренды нежилых помещений № 58 от 20.03.2017г., который подписан директором АНО ДПО «МИПиП» ФИО6 в присутствии директора ООО ПЦ «Беркана» (ФИО7).

Технически исправное состояние помещений на 15.05.2023 подтверждается видеофайлом «2023-05-15 18.44.08.MOV», который имеется в материалах дела, а также фотографиями помещений, которые также имеются в материалах дела.  

Технически исправное состояние арендуемых помещений на 14.06.2023 подтверждается фотографиями, которые имеются в материалах дела.  

При вышеизложенных обстоятельствах арендатором не доказан факт невозможности использования арендованного имущества в период с 01.04.2023г. по 28.06.2023г. 

При вышеизложенных обстоятельствах задолженность арендатора по арендной плате и оплате коммунальных услуг подлежит взысканию в полном объеме ответчика, в размере 354 418 рублей  89 копеек.

Оснований для удовлетворения иска в части признания договора аренды расторгнутым с 15.05.2023 года не имеется, так как данное требование не основано на положениях пункта 5.4. договора аренды.

В рамках настоящего дела рассматривался также совместный иск АНО ДПО «МИПиП» и ООО ПЦ «Беркана» к ООО «Востокбурвод» о  взыскании 894 500 рублей убытков в пользу ООО ПЦ «Беркана». 

Пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса установлено, что обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Кодексе.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Из названных положений следует вывод о существенном различии правовой природы данных обязательств по основанию их возникновения: из договора и из деликта. В случае если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы об ответственности за деликт не применяются, а вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или согласно условиям договора, заключенного между сторонами.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В обоснование иска АНО ДПО «МИПиП» и ООО ПЦ «Беркана» ссылаются на недостатки помещений №№ 1, 2, 3 на втором этаже здания, на договор аренды № 58, на договор субаренды №1 от 05.04.2017 г. (далее - договор субаренды) и на другие документы. 

Как следует из материалов дела, с предварительного письменного согласия ООО «Востокбурвод» 05.04.2017г. заключен договор субаренды нежилых помещений №1 между ООО ПЦ «Беркана» (субарендатором) и АНО ДПО «МИПиП» (арендатором), согласно которому в субаренду переданы часть нежилых помещений, расположенных на первом  и втором этажах пятиэтажного здания по адресу: 

<

...>, помещение на первом этаже № 33, площадью 13, 7 кв.м. и помещения на втором этаже № 1, площадью 26, 1 кв.м. и № 4, площадью 4, 3 кв.м. для использования психотерапевтическим центром «Беркана» и осуществления консультативной деятельности. 

В последующем данный договор был продлен.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Из условий договора субаренды следует, что непосредственно права и обязанности по данному договору возникли между АНО ДПО «МИПиП» (арендатором) и ответчиком и ООО ПЦ «Беркана» (субарендатором).

Договором субаренды не предусмотрено участие арендодателя в субарендных отношениях, доказательств наличия прямых договорных отношений между ООО «Востокбурвод» и  ООО ПЦ «Беркана» в материалы дела не представлено.

Ответчику не было известно о том, что в арендуемых помещениях субарендатором ведется медицинская деятельность, так как в запросе на субаренду исх. № 39 от 03.04.2017г. истец о деятельности субарендатора не сообщил и в адрес ответчика копию договора субаренды №1 от 05.04.2017г. не направлял.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (часть 2 статьи 615 ГК РФ). 

В связи с продлением договора аренды № 58 стороны договора субаренды пришли к соглашению о возобновлении отношений субаренды на условиях данного договора на  новый срок по 28.02.2022 года, что подтверждается соглашением от 25.02.2021 года.  

Таким образом, срок договора субаренды закончился 28.02.2022г.

В обоснование убытков истцы (АНО ДПО «МИПиП» и ООО ПЦ «Беркана»)  ссылаются на то, согласно выписке из ЕГРЮЛ субарендатором осуществляется деятельность в области оказания медицинских услуг и субарендуемые помещения использовались субарендатором для ведения врачебного приема и консультаций; что вынуждены были отменить приемы пациентов, в связи с чем понесли убытки от простоя в размере 894 500 рублей.

Истцами не представлены доказательства, подтверждающие причинно-следственную связь между   понесенными   убытками   и   противоправностью   поведения ООО «Востокбурвод».

Как указывал суд выше, согласно статье 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Следовательно, гражданско-правовую ответственность перед ООО  ПЦ «Беркана» несет арендатор   АНО ДПО «МИПиП».

Как указано выше, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик ООО «Востокбурвод» приняло на себя какие-либо риски, связанные с несением АНО ДПО «МИПиП» ответственности по возмещению убытков  перед его контрагентами.

Из положений закона, регулирующих вопросы возмещения убытков, следует, что лицо может быть привлечено к имущественной ответственности за причинение убытков в том случае, если убытки являются следствием его действий (бездействия). Последнее, в свою очередь, означает, что при определенном действии (бездействии) неизбежно наступит определенный результат.

Поскольку ООО «Востокбурвод» не являлся стороной по договору с ООО ПЦ «Беркана»,   ответственность перед данным контрагентом за ненадлежащее исполнение обязанностей по данному договору нести не может.

Как следует из сложившейся правоприменительной практики, косвенные убытки, напрямую не связанные с последствиями нарушения конкретного гражданского обязательства, взысканию не подлежат. То есть, лицо, привлеченное к ответственности за нарушение договорных обязательств, не может требовать возмещения выплаченных санкций за счет своего контрагента, нарушившего иное гражданское обязательство. Данный подход следует из содержательно-правового смысла части 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 При вышеизложенных обстоятельствах основания для взыскания убытков с ООО «Востокбурвод»  из-за недостатков помещений №№1, 2, 3 на втором этаже здания, отсутствуют.

Расходы истца по уплате государственной пошлины, по оплате услуг эксперта по делу № А45-20031/2023 возлагаются на ответчика, в остальной части подлежат возврату истцу из дохода федерального бюджета.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Востокбурвод» (ОГРН 

<

***>, г Новосибирск), с автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт психологии и психотерапии» (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск), 354 418 рублей  89 копеек задолженности по договору аренды нежилых помещений № 58 от 20.03.2017, 10 088 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, 67 000-00 рублей судебных издержек  по оплате экспертных услуг. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Востокбурвод» (ОГРН 

<

***>, г Новосибирск), из дохода федерального бюджета 412-00 рублей государственной пошлины.

В удовлетворении  исковых требований автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт психологии и психотерапии», ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск, общества с ограниченной ответственностью психотерапевтический центр «Беркана», ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск, о признании договора аренды расторгнутым с 15.05.2023 года, взыскании в пользу общества с ограниченной ответственностью психотерапевтический центр «Беркана», ОГРН 

<

***>, 

<

...> 500 рублей убытков,  отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                       А.И. Айдарова