Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-16119/2021

г. Хабаровск

25 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2022 года. 

Арбитражный суд Хабаровского в составе судьи Н.Л.Коваленко,

     при ведении протокола  секретарем судебного заседания ФИО1,

     рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680007, 

<

...>)

      к акционерному обществу «Почта России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680000, 

<

...>)

      о  взыскании 47 906 руб. 28 коп.

     третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Профи Оценка»

     при участии: 

     от истца - ФИО2, представителя по доверенности №16 от 29.12.2021;

     от ответчика - ФИО3, представителя по доверенности от 07.10.2019 №27АА1477697.

 Комитет по управлению муниципальным имуществом  администрации Хабаровского муниципального района   (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к  акционерному обществу «Почта России» (далее - АО «Почта России») о  взыскании 47 906,28 руб., составляющих: задолженность в размере 46 899,72 руб. за период с 12.03.2021 по 31.07.2021, пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 1000,56 руб. за период с 11.10.2020 по 22.07.2021                              по договору аренды недвижимого имущества № 424-2013 от 01.12.2014.

Определением от 15.10.2021 исковое заявление Комитета принято судом к рассмотрению в соответствии со статьей 227 АПК РФ в порядке упрощенного производства. Определением от 15.12.2021 суд перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства.

Определением суда от 19.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Профи Оценка» (далее – ООО «Профи Оценка»).

Определением арбитражного суда от 09.02.2022 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР», эксперту ФИО4. В связи с поступлением в суд заключения эксперта №1/1-112, определением суда от 14.06.2022 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 06.09.2022 заслушаны пояснения эксперта ФИО4 по проведенной экспертизе. Также получены от эксперта 21.11.2022 письменные  пояснения по отзыву Комитета на судебную экспертизу.

 Комитетом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части основного долга по арендной плате, с учетом поступивших платежей, просит взыскать сумму основного долга в размере 41 169,42 руб. за период с 19.10.2020 по 31.07.2021. Требование о взыскании неустойки поддерживает в заявленном размере.

Судом принято уточнение иска в порядке статьи 49 АПК РФ.

Представителем истца поддержала исковые требования с учетом уточнения.

Комитет возражает относительно принятия судом в качестве надлежащего доказательства заключения эксперта №1/1-112 ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР», поскольку, по мнению истца, экспертиза проведена недостоверно и некачественно, эксперт дал оценку как конкурирующая сторона, экспертом произведена двойная корректировка по фактору наличия коммуникаций в помещении, в качестве аналога взято помещение без коммуникаций (комната), несходное по техническому состоянию, что привело к существенному искажению суммы арендной платы в меньшую сторону.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения  исковых требований по основаниям, изложенным в отзывах. В обоснование возражений по существу требований указала на недостоверность отчета №Н-363-20Х, от 30.06.2020 составленного ООО «Профи Оценка», на основании которого установлен размер арендной платы по договору с 19.10.2020. В связи с несогласием с новым размером арендной платы АО «Почта России» производило оплату по договору в установленные договором сроки, исходя из ранее установленного размера арендной платы. После определения ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» в ходе судебной экспертизы размера арендной платы, платежными поручениями от 24.06.2022 № 11368 и № 11363 оплачена арендная плата за спорный и текущий период в полном объеме, в связи с чем, основания для начисления неустойки отсутствуют.  

Третье лицо  явку представителя в суд не обеспечило, извещено о времени и месте рассмотрения дела по правилам части 1 статьи 123 АПК РФ.

 Дело рассмотрено по существу в отсутствие неявившегося лица с соблюдением положений статьи 156 АПК РФ. 

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

01.12.2014 между Комитетом (Арендодатель) и ФГУП «Почта России» (правопредшественник АО «Почта России», Арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества № 424-2013 (далее – договор), по условиям которого Арендодатель передает Арендатору во временное пользование часть функционального (встроенного) помещения 0 (3-8, 23), общей площадью 78,9 кв.м. расположенного в здании по адресу: 

<

...>, в виде помещений № 4 № 6 - основная площадь, № 3, № 7, № 8, № 5 (часть) -вспомогательная площадь, общей площадью 63,9 кв.м., для размещения отделения почтовой связи.

     Согласно пункту 6.1 Договора аренды договор вступает в силу с момента подписания и распространяется на правоотношения, возникшие с 26.04.2014, заключен на неопределенный срок.

      Нежилое помещение передано арендатору по акту приема передачи, являющемуся Приложением к Договору аренды № 424-2013.

       Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что арендодатель обязуется направлять уведомления об изменении размера арендной платы, банковских реквизитов для перечисления арендной платы, а арендатор согласно п. 2.2.13 Договора аренды обязуется вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

Пунктом 3.1 Договора аренды предусмотрено внесение арендной платы Арендатором ежемесячно, до 10 числа текущего месяца, платежным поручением, на банковские реквизиты, указываемые Арендодателем в п.п. 3.1 п. 3 Договора аренды.

 Размер арендной платы рассчитывается, исходя из величины арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади, определенной независимым оценщиком, и может быть изменен но требованию Арендодателя в случае изменения цен, коэффициентов инфляции, рыночной стоимости арендуемого объекта недвижимости и др. в одностороннем порядке. При изменении размера арендной платы, реквизитов по уплате арендной платы, в том числе кодов бюджетной классификации, Арендодатель письменно уведомляет Арендатора в 10-дневный срок с момента принятия такого решения, внесения соответствующих изменений в настоящий договор при этом не требуется. Исчисление и уплата Арендатором арендной платы пo новой ставке осуществляется после направления Арендодателем в адрес Арендатора соответствующего уведомления в соответствии с указанным в уведомлении вновь установленным размером арендной платы (пункт 3.2 Договора).

Ежемесячная арендная плата определена в пункте 3.3 договора в соответствии с отчетом независимого оценщика от 02.11.2012 №Н-1132-12Х в размере 2012,85 руб., без НДС, с 24.12.2014 в соответствии с отчетом независимого оценщика от 24.12.2014 №312/12 ежемесячная арендная плата составит 2 198,79 руб. без учета НДС. Годовая арендная плата составит 26 385,45 руб. 

При неуплате Арендатором платежей в установленные договором сроки, начисляется пени за каждый день просрочки, в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. (пункт 4.2 договора)

         Письмом от 09.10.2020 № 01-21/5636 Комитет уведомил  Арендатора, о том, что с 19.10.2020 величина арендной платы изменена  в соответствии с п. 3.2 Договора аренды недвижимого имущества, на основании отчета оценочной организации ООО «Профи Оценка» №Н-363-20Х о стоимости величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом, и составляет 10 131,98 руб. в месяц.

       Письмами от 13.11.2020, 11.01.2021, 02.03.2021, 24.08.2021 АО «Почта России» сообщило арендодателю о несогласии с повышением размера арендной платы,  просило представить отчет оценщика, и, после его анализа, уведомило Комитет о невозможности использования отчета №Н-363-20Х для установления арендной платы по договору, представило свои замечания по отчету, просило внести необходимые корректировки либо провести новую независимую оценку объекта аренды. В связи с несогласием с установленной арендной платой, АО «Почта России» оплачивало арендные платежи по ранее определенному размеру (5 152,90 руб. в месяц).

Наличие задолженности арендатора по договору послужило основанием для направления Комитетом претензии от 20.07.2021 исх. №01-21/4761 о погашении задолженности.  

Претензия оставлена арендатором без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском и начислением договорной неустойки в размере 1 006 руб. 56 коп. с 11.10.2020 по 22.07.2021.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд  приходит к следующим выводам.

Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК РФ означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.

В соответствии с нормами статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

 Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

В соответствии со статьями 606, 607, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

 Пунктом 3.2 договора определено, что размер арендной платы рассчитывается, исходя из величины арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади, определенной независимым оценщиком.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ). 

Как разъяснено в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление №73), в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). 

В данном случае стороны в договоре предусмотрели конкретные условия (пункт 3.2), позволяющие арендодателю в одностороннем порядке изменять арендную плату.

В пункте 22 Постановления №73 разъяснено, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Следовательно, в споре по поводу измененного размера арендной платы истец должен обосновать ее размер, а ответчик доказать непропорциональность этой платы. 

В целях проверки приведенных АО «Почта России» доводов отзыва о недостоверности определенного в отчете оценки ООО «Профи Оценка» №Н-363-20Х от 30.06.2020  рыночного размера арендной платы, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР», эксперту ФИО4

В заключении № 1/1-112 экспертом по результатам исследования сделан вывод о несоответствии Отчета ООО «Профи Оценка» №Н-363-20Х требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, в том числе, факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, не учены в ходе расчетов ценоформирующие факторы (состав и назначение площадей, этаж расположение, месторасположение в пределах Хабаровского района); информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

 На основании установленных в ходе проведения исследования нарушений, экспертом в заключении №1/1-112 сделан вывод о недостоверности Отчета ООО «Профи Оценка» №Н-363-20Х.

 Возражения истца относительно того, что экспертом использован Справочник оценщика недвижимости – 2019, о двойной корректировке по фактору наличия коммуникаций в помещении  судом отклонены. Исходя из пояснений, данных экспертом в судебном заседании, экспертом введена единственная корректировка по указываемому истцом фактору, данные в Справочнике оценщика – 2019 не имеют существенных отличий от 2020 года, способных повлиять на итоговый результат рыночной стоимости аренды объекта. Обратного истцом, третьим лицом не доказано. Данные о примененном методе исследования, результатах натурного обследования объекта оценки, технические характеристики использованных аналогов, примененные корректировки, их обоснование приведены в заключении №1/1-112. 

Доказательств необоснованности выводов эксперта истцом, третьим лицом представлено. Все возражения основаны на пояснениях представителей без документального подтверждения, ходатайств о проведении дополнительной, повторной экспертизы не заявлено.

Документы, свидетельствующие о наличии заинтересованности эксперта, его действиях в интересах ответчика по спору, истцом в обоснование изложенных в возражениях доводов в суд не представлены.

Заключение эксперта №1/1-112 в отсутствие доказательств, опровергающих приведенные в нем выводы или вызывающих сомнения в их обоснованности, признано судом надлежащим доказательством по делу.

В заключении эксперта №1/1-112 рыночная стоимость права пользования (аренды) объектом недвижимого имущества, переданного по договору аренды № 424-2013 от 01.12.2014,  по состоянию на 08.06.2020 определена в размере 89,86 руб./кв.м в месяц, что соответствует арендной плате за все помещение –  5 742,22 руб.

Истцом расчет задолженности по договору произведен, исходя из арендного платежа с 19.10.2020 в размере 10 131,98 руб. в месяц. 

Учитывая установленную заключением эксперта №1/1-112 рыночную стоимость права пользования (аренды) помещением, размер арендной платы по договору за октябрь 2020 составляет 5 400,04 руб. (с учетом увеличения арендной платы с 19.10.2020), с ноября 2020 года арендная плата составляет 5 742,22  руб. в месяц 

Арендатором оплата по договору осуществлялась, исходя из ранее установленного размера арендной платы 5 152,90  руб. в месяц. Разница между размером арендной платы, по которой производились оплаты, и размером, установленным заключением эксперта №1/1-112, после ознакомления с заключением судебной экспертизы, за спорный период оплачена АО «Почта России» платежными поручениями от 24.06.2022 № № 11363, 11368. 

В связи с чем, задолженность по договору за заявленный в иске, исходя из расчета, период с 19.10.2020 по 31.07.2021 отсутствует, оснований для удовлетворения исковых требований Комитета в этой части не имеется.

В отношении требований о взыскании неустойки арбитражный суд приходит к следующему.

 Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты  нарушенного гражданского права.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статья 330 ГК РФ  определяет неустойку (штраф, пени), как определённую законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы предусмотрена пунктом 4.2 договора.

В силу статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. 

Исходя из содержания данной статьи, ответственность за нарушение обязательства наступает для должника только в том случае, когда в нарушении обязательства есть его вина. В данной статье определены признаки, в соответствии с которыми лицо, нарушившее обязательство, признается невиновным. Данные признаки сочетают в себе как субъективные, так и объективные критерии. К числу первых относится проявление должной степени заботливости и осмотрительности в принятии всех находящихся в распоряжении должника мер для надлежащего исполнения обязательства, к числу вторых - соответствие степени заботливости и осмотрительности характеру обязательства и условиям договора. И только в том случае, если поведение должника при исполнении им обязательства удовлетворяет указанным требованиям, должник считается невиновным в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства.

Из представленных в материалы дела платежных документов, переписки сторон, судом установлено, что арендатор, получив уведомление исх. №01-21/5636 от 09.10.2020 об изменении размера арендных платежей, неоднократно обращался к Комитету с изложением несогласия с Отчетом оценки №Н-363-20Х, своих возражений по нему, просьбами внести необходимые корректировки либо провести новую независимую оценку объекта аренды (письма от 13.11.2020, 11.01.2021, 02.03.2021, 24.08.2021). При этом АО «Почта России» производило оплату арендных платежей с соблюдением установленных договором сроков – до 10 числа текущего месяца, в отсутствие иного обоснованного размера, в сумме, ранее установленной арендодателем – 5 152,90  руб.

После поступления в суд заключения эксперта №1/1-112 и возобновления судом производства по делу ответчиком внесена оплата разницы в арендной плате в полном объеме, и таким образом погашена сложившаяся задолженность по договору.

При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу, что у ответчика, в связи с недостоверностью отчета оценки №Н-363-20Х и определенного Комитетом на основании него размера арендной платы, что подтверждено заключением эксперта №1/1-112, отсутствовала объективная возможность вносить арендные платежи в соответствии с условиями договора, в установленные им сроки. При этом, арендатор неоднократно обращался в Комитет для решения данного вопроса, одновременно оплачивал аренду с соблюдением установленных договором сроков в размере, действовавшем ранее, что свидетельствует о проявлении им должной степени заботливости и осмотрительности в принятии всех находящихся в распоряжении должника мер для надлежащего исполнения обязательства. 

Таким образом, судом установлены основания для освобождения арендатора от ответственности в виде штрафных санкций за нарушение сроков внесения арендных платежей. В связи с чем, в удовлетворении требования Комитета о взыскании                                      с АО «Почта России» пени в заявленном размере судом надлежит отказать в силу статьи 401 ГК РФ.

 Согласно статье 110 АПК РФ расходы ответчика по оплате судебной экспертизы в размере 45 000 рублей возлагаются на истца.

Судом отклонено ходатайство Комитета о возложении судебных расходов по оплате экспертизы на третье лицо (ООО «Профи Оценка») по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 40 АПК РФ, третьи лица являются лицами, участвующими в деле.

Приведенные положения процессуального законодательства, применяемые в системной взаимосвязи, прямо предполагают включение в состав субъектов отношений по возмещению судебных расходов не только сторон соответствующего спора, но и иных лиц, к которым в числе прочих относятся третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 №12787/11, процессуальные права участвующего в деле лица неразрывно связаны с его обязанностями (части 2, 3 статьи 41 Кодекса). Обладание правами без выполнения обязанностей противоречит конституционному принципу равенства всех перед законом и судом (статья 19 Конституции Российской Федерации, статья 7 АПК РФ). Таким образом, при наличии необходимых оснований на третье лицо может быть возложена обязанность по возмещению судебных расходов.

В тоже время, в данном случае, ООО «Профи Оценка» в ходе судебного разбирательства активную позицию не занимало. Так, судебная оценочная экспертиза назначена судом по ходатайству ответчика. ООО «Профи Оценка» ходатайство о назначении судом повторной экспертизы не заявляло. Таким образом, расходы ответчика по оплате судебной экспертизы возникли не в связи с процессуальными действиями третьего лица в ходе рассмотрения настоящего спора. Кроме того, судом принято во внимание, что АО «Почта России» неоднократно до обращения истца в суд с настоящим иском обращалось в Комитет, излагая возражения по Отчету оценки №Н-363-20Х и предлагая провести новую оценку рыночной стоимости аренды, что Комитетом сделано не было. В связи с чем, отсутствуют основания для возложения на третье лицо обязанности по возмещению данных судебных расходов. При этом, указанное не лишает Комитет права на взыскание данных расходов в виде убытков.

        Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца в порядке статьи 110 АПК РФ и не подлежат взысканию  в доход федерального бюджета, поскольку  Комитет в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от её уплаты.

     Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

     Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района в пользу акционерного общества «Почта России» судебные расходы на оплату экспертизы в размере 45 000 руб. 

     Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

     Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

     Судья                                                                                                        Н.Л.Коваленко