Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-18590/2022

30 ноября 2022 г.

г. Ханты-Мансийск

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Заболотина А. Н., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску заместителя прокурора Ханты-Мансийского  автономного округа – Югры к департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Ханты-Мансийского района и обществу с ограниченной ответственностью «Биобаланс» о признании недействительными (ничтожными) пункта 3.3.2 пункта 3.3, пункта 4.4 договора  аренды № 8 от 09.04.2021, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, 

с участием представителей сторон: от истца – ФИО2 по доверенности от 04.07.2022; от департамента имущественных и земельных отношений Администрации Ханты-Мансийского района – ФИО3 по доверенности от 20.10.2022; от общества – ФИО4 по паспорту; от администрации – не явились.

установил:

заместитель прокурора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - истец, прокуратура) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Ханты-Мансийского района и обществу с ограниченной ответственностью «Биобаланс»  о признании недействительными (ничтожными) пункта 3.3.2 пункта 3.3, пункта 4.4 договора  аренды № 8 от 09.04.2021.

Исковые требования мотивированы противоречием оспоренных условий договора федеральному законодательству.

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования, изложенные в исковом заявлении.

Представители ответчиков в судебном заседании возражали относительно требований по основаниям, изложенным в отзыве. В обоснование возражений указали, что оспоренные условия договора не предоставляют арендодателю права в одностороннем порядке отказать от договора аренды.

Выслушав представителей сторон и изучив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.04.2021 между департаментом имущественных отношений Администрации Ханты-Мансийского района и ООО «Биобаланс» на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 12.03.2021 заключен договор аренды земельного участка №8 (далее - договор).

Согласно условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:02:1214001:4540Ъз земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», расположенный по адресу: 

<

...> б/н, Ханты-Мансийский район общей площадью 15000 кв.метров. (п. 1.1. договора).

Срок аренды ООО «Биобаланс» земельного участка установлен на 10 (десять) лет (п. 1.2. договора).

В соответствии с подпунктом 3.3.2 пункта 3.3 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных договором и действующим законодательством Российской Федерации.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением предусмотренным п. 1.1 договора и принадлежностью к той или иной категории земель; использует земельный участок способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической и санитарной обстановки; не использует земельный участок в указанных в договоре целях в течение 1 года за исключением времени в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельствах, исключающих такое использование; не выполняет обязанности предусмотренные пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11 договора; в иных случаях предусмотренных законодательством РФ.

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 27.05.2021.

По убеждению прокуратуры подпункт 3.3.2 пункта 3.3 и пункт 4.4 договора  противоречат императивным требованиям законодательства, что в соответствии с положениями ч. 2 ст. 168 ГК РФ влечет их недействительность в силу ничтожности.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения прокуратуры с требованием о признании договора в части недействительным в судебном порядке.

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п. 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Оспариваемый договор заключен на срок свыше 5 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которая является императивной. Арендные отношения могут быть прекращены принудительно только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом. Стороны не могут изменить требование ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ своим волеизъявлением. Включение в договор оспоренного условия в нарушение земельного и гражданского законодательства нарушает принцип добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц. При таких обстоятельствах оспариваемое условие договора является ничтожным (недействительным).

Изложенная позиция также подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10 по делу № А40-161960/ 09- 150-1092, постановлениями Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.12.2021 по делу № А43-41911/2009, Арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2019 по делу № А65-15033/2018, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу № А03-24858/2013.

Оценив в совокупности представленные доказательства, с учетом приведенных норм права, суд пришел к убеждению об обоснованности заявленных требований, в связи с чем иск подлежит удовлетворению полностью.

Доводы ответчиков об отсутствии в оспоренных условиях прав арендодателя на односторонний отказ от договора судом отклоняются, поскольку перечисление в договоре обстоятельств, при наличии которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, так же не соответствует требованиям части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Ранее судом отмечено, что требование о расторжении договора может быть заявлено арендодателем только при наличии существенных нарушениях. Между тем, оспоренные условия договора аренды допускают заявление требований о расторжении договора без учета признаков существенности допущенного арендатором нарушения.

Учитывая, что исковые требования удовлетворены полностью, а органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины, с общества с ограниченной ответственностью подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

решил:

иск удовлетворить. 

Признать недействительными подпункт 3.3.2 пункта 3.3 в части, предусматривающей право арендодателя требовать расторжение договора по основаниям, указанным в договоре, пункт 4.4 договора аренды земельного участка № 8 от 09.04.2021, заключенного между Администрацией Ханты – Мансийского района и обществом с ограниченной ответственностью «Биобаланс».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Биобаланс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья  А. Н. Заболотин