АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6593/2016

13 февраля 2017 года

г. Хабаровск

           Резолютивная  часть  постановления объявлена 06 февраля 2017 года.  Полный  текст  постановления изготовлен13 февраля 2017 года.

                Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего Лесненко С.Ю.

Судей: Цирулик О.В., Яшкиной Е.К.

при участии:

от истца: Загривко Д.С., представитель по доверенности от 30.12.2016 №05/17/УКС;

от ответчиков: ООО «Эсперанса-Компани» – Соколова И.С., директор; управления Росимущества по Сахалинской области – Хижняк М.В., представитель по доверенности от 30.01.2017 № 296;

от ПАО «Сбербанк России» – Кравченко К.А., представитель по доверенности от 17.05.2016 № 19-01-21/232; 

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Мегатекс», общества с ограниченной ответственностью «Эсперанса-Компани», общества с ограниченной ответственностью «Аркада-Люкс», публичного акционерного общества «Сбербанк России» (в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

на решение от 22.07.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016

по делу №А59-5058/2013 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Белов А.С., в апелляционном суде судьи: Глебов Д.А., Култышев С.Б., Скрипка Н.А.

По иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сахалинуголь»

к обществу с ограниченной ответственностью «Эсперанса-Компани», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области

третьи лица: Управление Росреестра по Сахалинской области, индивидуальный предприниматель Сафронова А.Г.,                                             ООО «Инвестрегионстрой», ОАО «Сахалинская нефтяная компания»,                ООО «Экошельф», ООО «Градус» 

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и установлении права общей долевой собственности на него

 

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сахалинуголь» (ОГРН 1046500527480, место нахождения: 693004, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420; далее – компания «Сахалинуголь») обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эсперанса-Компани» (ОГРН 1026500527393, место нахождения: 693004, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420; далее – общество «Эсперанса-Компани») о признании недействительным договора от 07.06.2005 № 261 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 (дело № А59-5058/2013). 

К участию в деле привлечены: в качестве соответчика – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области (ОГРН 1036500623191, место нахождения: 693001, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 27а; далее – управление Росимущества), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – управление Росреестра по Сахалинской области, индивидуальный предприниматель Сафронова А.Г., общество с ограниченной ответственностью «Экошельф», открытое акционерное общество «Сахалинская нефтяная компания», общество с ограниченной ответственностью «Инвестрегионстрой», общество с ограниченной ответственностью «Градус».

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.02.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на пропуск срока исковой давности для обращения с заявленными требованиями в суд. 

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.09.2014 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

Также компания «Сахалинуголь» обратилась в арбитражный суд с иском к управлению Росимущества о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 07.06.2005 №261 и об установлении права общей долевой собственности на спорный земельный участок: для компании «Сахалинуголь» – 19,54%, для общества «Эсперанса-Компани» – 30,54% (дело № А59-2555/2014).

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, общество с ограниченной ответственностью «Аркада-Люкс», индивидуальный предприниматель Сафронова Г.А.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.08.2014 в удовлетворении иска отказано.

Впоследствии компания «Сахалинуголь» обратилась с заявлением о пересмотре данного решения по новым обстоятельствам, в удовлетворении которого отказано (определение от 23.03.2015). 

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.10.2015, определение суда первой инстанции отменено; заявление общества направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 05.11.2015 заявление компании «Сахалинуголь» удовлетворено, решение суда от 29.08.2014 отменено в связи с новыми обстоятельствами.

При новом рассмотрении указанные дела объединены в одно производство №А59-5058/2013; уточнив в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные требования, истец просил признать недействительным договор от 07.06.2005 № 261 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111, а также установить право общей долевой собственности на данный участок, определив размеры долей следующим образом: 

- ООО «УК «Сахалинуголь» – 19,75%, что составляет 363,60 кв.м; 

- ООО «Эсперанса-Компани» – 13,10%, что составляет 241,17 кв.м; 

- ООО «Сахалинская нефтяная компания» – 12,27%, что составляет 225,90 кв.м; 

- ООО «Инвестрегионстрой» – 5,55%, что составляет 102,17 кв.м; 

- ООО «Градус» – 15,32%, что составляет 282,04 кв.м; 

- ООО «Экошельф» – 16, 98%, что составляет 312,60 кв.м; 

- ИП Сафроновой Г.А. – 17,01%, что составляет 313,15 кв.м.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.07.2016, с учетом определения об исправлении опечатки от 08.12.2016, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок, расположенный под производственным зданием по адресу: г.Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, является неделимым, в связи с чем приватизация его части (спорный участок) одним из собственников нарушает исключительное право остальных собственников помещений в здании на приобретение в общую долевую собственность участка, необходимого для эксплуатации всего объекта в целом, пропорционально площади занимаемых помещений.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения со ссылкой на то, что на спорном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 расположены помещения, принадлежащие нескольким собственникам, в связи с чем приобретение его только ответчиком противоречит закону; при этом суд посчитал, что вопрос о делимости исходного земельного участка не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела.  

Кроме того, апелляционный суд прекратил производство по апелляционной жалобе публичного акционерного общества «Сбербанк России», посчитав, что принятый по делу судебный акт не нарушает его права и законные интересы, поскольку принадлежащие банку помещения, хоть и находятся на спорном участке, но возведены при реконструкции объекта значительно позднее оспариваемой сделки, а, следовательно, не подлежат учету при определении размеров долей общей долевой собственности на данный участок.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общества «Эсперанса-Компани» и «Аркада-Люкс» обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Также в суд округа в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поданы кассационные жалобы публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – Сбербанк, банк) и общества с ограниченной ответственностью «Мегатекс», которые также настаивают на необходимости отмены решения и постановления с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Позиция общества «Эсперанса-Компани» заключается в том, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0111, являющийся предметом спорного договора купли-продажи, сформирован в соответствии с требованиями действующего законодательства под самостоятельный объект недвижимости, связи с чем его приватизация произведена правомерно. Полагает, что делимость исходного участка подтверждается имеющимся в деле доказательствами (в том числе заключением кадастрового инженера), которые в нарушение норм процессуального права не получили должной оценки судов при рассмотрении настоящего спора. Отмечает, что на момент приватизации на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 находилась только принадлежащая ответчику одноэтажная пристройка, а все иные помещения были расположены в смежном крыле здания (участок с кадастровым номером 65:01:0602005:254); в настоящее время в связи с реконструкцией названного объекта на спорном участке находятся помещения только заявителей кассационных жалоб, в этой связи категорически не согласен с выводом апелляционного суда о наличии в этой части здания помещений истца и третьих лиц. Указывает на необходимость привлечения к участию в деле всех собственников помещений в здании на настоящий момент, в том числе Сбербанка. Считает, что истец утратил владение спорным земельным участком, поскольку он практически полностью застроен еще в 2008 году, в связи с чем на его требования не распространяются положения статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, а, следовательно, срок исковой давности истек.

Доводы Сбербанка, ООО «Аркада-Люкс» и ООО «Мегатекс» по существу сводятся к тому, что согласно выпискам из ЕГРП они являются собственниками помещений в здании по адресу: г.Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, а, следовательно, принятые по делу судебные акты непосредственно затрагивают их права и законные интересы, однако, несмотря на указания суда кассационной инстанции, настоящий спор был разрешен судами без участия указанных лиц. Кроме того, Сбербанк настаивает на том, что момент приобретения им права собственности на помещения (после совершения сделки купли-продажи участка) не имеет правового значения для рассмотрения требования о признании права на этот участок, поскольку доля каждого из сособственников определяется судом пропорционально площади занимаемых ими помещений на дату принятия решения. Также банк считает ошибочным утверждение апелляционного суда относительно того, что наличие у него сведений о настоящем споре и непринятие мер по привлечению его к участию в деле ограничивает его право на обжалование судебного акта в порядке апелляционного производства.

В отзыве на кассационные жалобы истец возражает против их удовлетворения, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными. Утверждает, что исходный земельный участок представляет собой неделимый объект, так как на нем фактически расположено одно здание, имеющее общий фундамент и единое ограждение. Настаивает на том, что принятые по делу судебные акты не нарушают имущественных интересов заявителей кассационных жалоб, поскольку ООО «Аркада-Люкс» и ООО «Мегатекс» утратили исключительное право на приобретение доли в земельном участке ввиду отчуждения принадлежащих им помещений иным лицам (ООО «Инвестрегионстрой», ООО «Сахалинская нефтяная компания», ООО «Экошельф»), а вещное право Сбербанка на нежилые помещения возникло в ходе реконструкции значительно позднее заключения спорной сделки. 

Управление Росимущества в отзыве на жалобы согласилось с приведенными в них доводами и настаивает на отмене судебных актов. Считает, что мотивировочные части судебных актов не согласуются с резолютивной частью. Полагает, что в случае, если исходный земельный участок представляет собой неделимый объект, то признание вещного права на его часть (спорный участок), исключено, так как данный объект недвижимости сформирован незаконно и не может существовать в натуре. Если исходный земельный участок является делимым, а помещений истца на приватизированном участке нет, то компания «Сахалинуголь» не может быть признана заинтересованным лицом в отношении указанного имущества и ее требования не подлежат удовлетворению в целом. Также считает, что суд фактически лишил собственников помещений, не привлеченных к участию в настоящем деле, права на долю земельного участка, необходимого для эксплуатации производственного здания. 

Управление Росреестра в отзыве на кассационные жалобы пояснило, что в ЕГРП имеются сведения о зарегистрированных правах Сбербанка, ООО «Аркада-Люкс», ООО «Мегатекс» на помещения в здании, расположенном по адресу: г.Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420. Оценку обоснованности доводов кассационных жалоб регистрирующий орган оставил на усмотрение суда, а также заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представители общества «Эсперанса-Компани», Сбербанка, компании «Сахалинуголь» и управления Росимущества поддержали позиции, приведенные в кассационных жалобах и отзывах на них, дав соответствующие пояснения.

На вопрос суда относительно расположения помещений в здании, все представители лиц, участвующих в деле, пояснили, что в крыле на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 находятся только помещения обществ «Эсперанса-Компани», «Аркада-Люкс», «Мегатекс» и Сбербанка, помещения всех остальных собственников входят в крыло на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:254.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв, информация о котором размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет. 

После перерыва общество «Эсперанса-Компани» просило отменить состоявшиеся по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей; компания «Сахалинуголь» представила дополнительные возражения на кассационные жалобы, где поддержало свою позицию, одновременно указав, что Сбербанк, ООО «Аркада-Люкс», ООО «Мегатекс» приобрели право собственности на свои помещения, возведенные в ходе реконструкции здания, законность которой оспаривается в рамках дел № А59-2014/2013 и № А59-3184/2013. Представители указанных лиц и Сбербанка ответили на вопросы суда и дали уточняющие пояснения. 

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании следующего.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, по адресу: г.Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, расположено здание, под эксплуатацию которого был сформирован земельный участок площадью 15 697 кв.м, из земель поселений, расположенный юго-западнее пересечения улиц Пуркаева и проспект Мира. На данный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0108 зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 21.04.2005 № 96-р указанный земельный участок разделен на три отдельных землепользования, включая: участок площадью 4 416 кв.м под объекты гр.Полторатько Л.Г.; участок площадью 9 440 кв.м под существующую горноспасательную станцию; участок площадью 1 841 кв.м под производственные объекты ООО «Эсперанса-Компани», впоследствии поставленный на кадастровый учет с номером 65:01:0602005:0111.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 16.05.2005 № 114-р между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации «РФФИ» (продавец) и ООО «Эсперанса-Компани» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 07.06.2005 № 261 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 площадью 1 841 кв.м, расположенного по адресу: г.Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, разрешенное использование – под производственные объекты общей площадью 501,9 кв.м; одноэтажное встроено-пристроенное здание (1) и нежилые помещения (2-8, 25-33, 35-36) первого этажа четырехэтажного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. По условиям договора участок находится у правообладателя в фактическом использовании и на нем расположено помещение части первого этажа производственного здания – нежилое помещение, этажность 1, общей площадью 501,9 кв.м. Переход права собственности на спорный земельный участок зарегистрирован управлением Росреестра 24.08.2005.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Сахалинской области от 11.02.2009 по делу № А59-5062/2006 и от 04.03.2013 по делу № А59-5759/2012 установлено, что согласно техническому паспорту от 15.03.2011 производственное здание по адресу: г.Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, обозначенное на ситуационном плане под литером А, этажностью в шесть этажей введено в эксплуатацию в 1986 году, имеет административное назначение, первично обследовано на предмет технического учета и технической инвентаризации 01.04.1987, расположено на едином земельном участке. Согласно ситуационному плану технического паспорта здание имеет Г-образную форму, общий единый ленточно-бетонный фундамент и ограничено по всему периметру общей ограждающей стеной. В данном здании находятся помещения, принадлежащие обществу «Эсперанса-Компани (площадью 501,9 кв.м и 409,3 кв.м на первом этаже), компании «Сахалинуголь» (площадью 540,5 кв.м на четвертом этаже, 57 кв.м на пятом этаже, 58,1 кв.м шестой этаж), ООО «Аркада-люкс» (площадью 650,5 кв.м на втором этаже), предпринимателю Сафронову Г.А. (площадью 651,7 кв.м на третьем этаже), предпринимателю Савицкому А.В. (площадью 586,9 кв.м, подвал).

Полагая, что отчуждение ответчику части земельного участка, необходимого в целом для эксплуатации расположенного на нем единого производственного здания недопустимо, компания «Сахалинуголь» обратилась в арбитражный суд с исками о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 и о признании на него права общей долевой собственности.

При повторном рассмотрении настоящего дела, суд первой инстанции, выполняя указания кассационной инстанции о проверке соблюдения норм земельного законодательства при формировании земельного участка в целях соблюдения прав и законных интересов истца как одного из собственника помещений, находящихся в производственном здании, пришел к выводу о неделимости исходного участка, что исключало возможность его раздела и формирования самостоятельного участка под помещения ответчика, в связи с чем удовлетворил исковые требования в полном объеме.

При пересмотре дела в апелляционном порядке, суд посчитал, что вопрос о делимости или неделимости исходного участка не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку образованный из него земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 поставлен на кадастровый учет как самостоятельный объект. Вместе с тем, установив, что именно спорный участок является неделимым, поскольку предназначен для эксплуатации части производственного здания, в которой находятся помещения истца, ответчика и третьих лиц, апелляционный суд оставил решение суда без изменения.

Между тем данный подход противоречит указаниям суда кассационной инстанции, данным в постановлении от 30.06.2014, и не согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11. Также судебная коллегия считает ошибочным вывод апелляционного суда о наличии на спорном участке помещений истца и третьих лиц, поскольку из материалов дела усматривается, что на момент совершения сделки купли-продажи на нем располагалась только принадлежащая ответчику пристройка к зданию, в которой помещений иных лиц не имелось; указанное обстоятельство, как и тот факт, что в результате реконструкции в крыле здания на участке кадастровым номером 65:01:0602005:0111 появились новые помещения, принадлежащие Сбербанку, ООО «Аркада-Люкс», ООО «Мегатекс», был подтвержден представителями участвующих в деле лиц в заседании суда кассационной инстанции.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из положений статей 11.2, 11.4, 11.9, пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса образование новых земельных участков из состава имеющегося участка в целях реализации собственником объекта недвижимости исключительного права на землю возможно лишь в том случае, если исходный участок является делимым, а сам раздел, и формирование из него новых земельных участков не нарушают установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.

Конституционный Суд Российской Федерации применительно к пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса неоднократно отмечал, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений; он направлен на защиту прав и законных интересов всех участников общей собственности (определения от 05.03.2004 №82-О, 21.02.2008 №119-О-О, 29.05.2012 №916-О, 24.10.2013 №1587-О, 25.10.2016 №2324-О).

Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абзаце втором пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса (утратил силу – Федеральный закон от 22.07.2008 № 141-ФЗ), устанавливающем, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из этих положений, взятых в нормативном единстве с положениями пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса, относящего к объектам земельных отношений (в том числе земельные участки и части земельных участков), а также во взаимосвязи с требованиями статей 128, 133 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

Сделка приватизации неделимого земельного участка может быть заключена собственниками объектов недвижимости как совместными покупателями в отношении всего участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют. Однако если все собственники расположенных на одном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции, руководствуясь вышеназванными нормами гражданского и земельного законодательства, с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам №А59-5062/2006 и №А59-5759/2012, пришел к выводу о том, что на момент совершения спорной сделки производственное здание по адресу: г.Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, представляло собой объект, имеющей Г-образную форму, общий ленточный фундамент и ограждение, для эксплуатации которого в свое время формировался единый участок, в том числе с учетом норм отвода земель в зависимости от типа и класса строения и требований пожарной безопасности. Как пояснили представители сторон в судебном заседании, данное здание как на момент заключения договора, так и в настоящее время, состояло на техническом учете как самостоятельный объект.

Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Формирование и выделение частей участка под нежилые помещения в едином здании действующими нормами гражданского и земельного законодательства не предусмотрено.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно отклонил утверждение ответчика о делимости исходного участка, в связи с чем, верно счел, что при формировании из него спорного участка было допущено нарушение норм земельного законодательства.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Так как договор купли-продажи от 07.06.2005 №261 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 заключен в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации путем приобретения в собственность части неделимого земельного участка только одним из собственников помещения в объекте недвижимости на нем расположенном, в обход прав других собственников, арбитражные суды правомерно признали данный договор ничтожным.

Собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп неделимого участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости наряду с правом аренды.

Однако в рамках настоящего дела истцом заявлено требование об установлении права общей долевой собственности на спорный участок, который, по сути, представляет собой часть неделимого земельного участка, а, следовательно, не может существовать в натуре.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в части признания права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0111.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат частичной отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку при их принятии судами неправильно применены нормы материального права.

Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд кассационной инстанции в силу пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе по результатам рассмотрения кассационной жалобы, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе компании в удовлетворении требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0111.

В силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса лица, не привлеченные к участвую в деле, вправе обжаловать судебный акт, если он принят о их правах и об обязанностях; то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваться права и обязанности данных лиц, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

При этом наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела, само по себе не наделяет его правом на обжалование судебного акта.

Суд кассационной инстанции считает, что указанное в кассационных жалобах Сбербанка, ООО «Мегатекс», обоснование (лишение их права собственности на долю в земельном участке) не свидетельствует о наличии в обжалуемых судебных актах выводов непосредственно о правах либо безусловных гражданско-правовых обязанностях этих лиц по отношению к участникам настоящего дела. Аналогичная позиция ООО «Аркада Люкс» не принимается судом во внимание, поскольку оно привлечено к участию в деле №А59-2555/2014 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что все собственники помещений в производственном здании по адресу: г.Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, (в том числе все заявители кассационных жалоб) не лишены возможности совместно реализовать исключительное право на выкуп земельного участка, необходимого для его эксплуатации, либо получение его в аренду.

Поскольку обжалуемые в настоящем деле судебные акты не приняты о правах и обязанностях указанных лиц, то апелляционный суд правомерно прекратил производство по кассационной жалобе Сбербанка, а производство по кассационной жалобе ООО «Мегатекс» подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что согласуется с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.1999 №13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции».

Руководствуясь статьями 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа   

                                    ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Сахалинской области от 22.07.2016 (с учетом определения суда от 08.12.2016 об исправлении опечатки),  постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016 по делу № А59-5058/2013  отменить в части.

В удовлетворении иска об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 отказать.

В остальном указанные судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                       С.Ю. Лесненко

Судьи:                                                                                     О.В. Цирулик

 

                                                                                                 Е.К. Яшкина