ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-20487/2019

04 августа  2022 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02.08.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.08.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Евдокимова И.В., Рыбиной С.А., 

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от Администрации города Симферополя Республики Крым – ФИО2, представитель на основании доверенности от 11.01.2022 № 24/01-69/8, 

от общества с ограниченной ответственностью «Спорт Инвест» - ФИО3, представитель на основании доверенности от 25.07.2022 б/н, 

от Муниципального казенного учреждения Департамент развития муниципальной собственности Администрации г. Симферополя - ФИО2, представитель на основании доверенности от 22.05.2022 № 14, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Симферополя Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 16.05.2022 по делу № А83-20487/2019 (судья Авдеева М.П.)

по исковому заявлению Администрации города Симферополя Республики Крым 

к обществу с ограниченной ответственностью «Спорт Инвест» 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельныетребования относительно предмета спора – Муниципального казенного учрежденияДепартамент развития муниципальной собственности Администрации г. Симферополя, Совета Министров Республики Крым, Министерства экономического развития Республики Крым, МКУ Департамент градостроительства и архитектуры

о взыскании арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Симферополя Республики Крым (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Спорт Инвест» (далее – ответчик, Общество, ООО «Спорт Инвест») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.12.2016 №312-2016 в размере 7861516, 48 руб., пени в размере 853 667,93 руб.

Заявленные требования мотивированы нарушением ООО «Спорт Инвест» условий договора аренды земельного участка от 07.12.2016 №312-2016 в части внесения арендных платежей, что является существенным нарушением его условий.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 16.05.2022 в удовлетворении искового заявления отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, Администрация обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значения для дела, в частности не учтено, что Общество получило земельный участок по акту передачи земельного участка, но свои обязательства по договору аренды в части внесения арендной платы не исполнило. 

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2022 апелляционная жалоба принята к производству суда. 

В судебном заседании представитель истца и третьего лица просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В судебном заседании представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим  образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд  на основании  статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующие в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства по делу.

Между Администрацией города Симферополя Республики Крым (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Спорт Инвест» (арендатор) 07.12.2016 заключён договор аренды земельного участка № 312 -2016 (далее - Договор).

Согласно пункту 1.1 Договора, арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 12533 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 90:22:010224:810.

На основании акта о передаче земельного участка, арендодатель 16.12.2016 передал, а арендатор принял земельный участок площадью 12533 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 90:22:010224:810.

В соответствии с пунктом 6.1. Договора земельный участок предоставлен в аренду сроком на 10 (десять) лет с момента подписания сторонами.

Участок предоставлен с видом разрешённого использования – гостиничное обслуживание - код. 4.7. (пункт 1.3. Договора).

Пунктом 2.3 раздела 2 Договора определена стоимость аренды земельного участка в размере 2 357 130 рубля 40 копеек в год.

Согласно пункту 2.3. раздела 2 Договора оплата аренды производится арендатором в денежной форме равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом в размере 196 427 рублей 53 копейки. Первый платеж вносится не позднее 7 календарных дней с момента подписания договора сторонами.

Как указывает истец, арендодатель свои обязательства по передаче в аренду земельного участка исполнил своевременно и в полном объёме.

В свою очередь ответчик свои обязательства по оплате аренды выполнил не в полном объёме, за период с 07.12.2016 по 18.11.2020 задолженность арендатора перед арендодателем составила 7 861 516, 48 руб., что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 16 мая 2022 в удовлетворении исковых требований Администрации отказано.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

В силу требований пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с её назначением.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об объективной невозможности арендатора по использованию земельного участка по его целевому назначению.  

Согласно пункту 1.3. Договора земельный участок предоставлен с видом разрешённого использования – гостиничное обслуживание - код. 4.7. 

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утверждённых приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) земельные участки с видом разрешённого использования «гостиничное обслуживание - код. 4.7.» предназначены для  размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Обществом с Советом Министров Республики Крым, Администрацией города Симферополя 09.12.2015 заключено соглашение №42 «О реализации инвестиционного проекта на территории Республики Крым», предметом которого является взаимодействие сторон при реализации Инвестором инвестиционного проекта «Строительство Спортивно-оздоровительного комплекса «Нельсон» с аквапарком» на земельных участках ориентировочной площадью 3,3 га, расположенных в районе ул. Гурзуфской в г. Симферополе (далее - соглашение).

В рамках исполнения настоящего соглашения, а также в соответствии с требования статьи 46 Градостроительного Кодекса Российской Федерации ООО «Спорт Инвест» обратилось в администрацию города Симферополя с заявлением о даче разрешения на разработку проекта планировки и межевания территории, по результатам рассмотрения которого администрацией города принято решение о разрешении подготовки документации по планировке и межеванию территории в отношении земельного участка, расположенного в г. Симферополе в районе улицы Гурзуфской, а также выдано техническое задание на выполнение проекта планировки и межевания территории (постановление администрации города от 04.09.2015 № 809 с приложениями).

Проектной организацией ООО «Восход проект» подготовлена указанная проектная документация и направлена в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Симферополя, которая на заседании Градостроительного совета при заместителе администрации города утверждена в установленном порядке.

В дальнейшем, на основании предложения главы администрации города Симферополя от 13.07.2016 №24/01-41/3973, постановлением председателя Симферопольского городского совета от 13.07.2016 № 14 назначены публичные слушания по обсуждению проекта планировки и межевания территории общей площадью 3,461 га для размещения спортивно-оздоровительного комплекса «Нельсон» с аквапарком в районе ул. Гурзуфской в г. Симферополе.

Постановлением Главы администрации города от 30.09.2016 № 2302 вышеуказанный проект планировки и межевания территории утвержден в части земельного участка площадью 1,1 га и земельного участка площадью 1,0960 га, а в части земельного участка площадью 1,6110 га проект направлен на публичные слушания по причине возникновения прав на него третьих лиц.

В связи с изложенным, а также на основании заявлений ООО «Спорт Инвест», Администрацией г. Симферополя принято решение о предварительном согласовании предоставления земельных участков площадью 10320 кв.м. и 12533 кв.м. с видами разрешенного использования «гостиничное обслуживание» и «спорт» (постановление администрации города от 12.10.2016 № 2395 и 2396).

В дальнейшем 07.12.2016 земельные участки площадью 10320 кв.м. и 12533 кв.м. с видами разрешенного использования «гостиничное обслуживание» и «спорт» переданы в аренду ООО «Спорт Инвест» на основании договора №312-2016 и №313-2016 от 07.12.2016, а 26.12.2016 постановлениями №3268 и №3269 утверждены градостроительные планы названных земельных участков.

На основании полученных градостроительных планов, а также с целью исполнения своих обязательств по реализации соглашения Обществом в Службе Государственного строительного надзора Республики Крым получена декларация о начале выполнения строительных работ от 11.09.2017.

Вместе с тем, по результатам проведенных прокуратурой города Симферополя и прокуратурой Республики Крым проверок установлено нахождение вышеуказанных земельных участков в двух территориальных зонах, что послужило основанием для отмены названных градостроительных планов земельных участков.

Кроме того, отмена вышеуказанных градостроительных планов земельных участков, в том числе оспариваемого земельного участка, послужила основанием для отмены декларации о начале выполнения строительных работ от 11.09.2017 № РК082170150190. При этом получение новых градостроительных планов земельных участков невозможно по причине нахождения земельного участка в двух функциональных зонах.

Указанные обстоятельства, на которые ссылается Общество, Администрацией не оспариваются.

В соответствии с пунктом 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств (пункт 3 статьи 70 АПК РФ).

С учётом изложенного, Общество по независящим от него причинам не имеет возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с установленным в Договоре видом разрешённого использования. 

В соответствии с пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Из системного толкования статей 328, 606, 611, 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Из указанных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды (в данном случае с установленным договором целевым назначением) препятствует осуществлению прав арендатора.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что обязанность по передаче имущества на условиях, предусмотренных Договором, арендодателем не выполнена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что нарушение предусмотренной в пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Аналогичная правовая позиция была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

С учетом вышеуказанных норм права и позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015 год), определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, от 18.05.2021 №305-ЭС20-7170, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о взыскании задолженности по арендным платежам, поскольку истец не исполнил встречных обязательств по предоставлению арендованного имущества, пригодного для реализации прав ответчика по договору аренды, а значит, утратил право на получение арендной платы.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.  

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. 

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение  Арбитражного суда Республики Крым от 16.05.2022 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд     

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 16.05.2022 по делу № А83-20487/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Симферополя Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья      

Судьи 

   Ю.В. Колупаева 

 

   И.В. Евдокимов

 

   С.А. Рыбина