АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-37365/23

26 февраля 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   13 февраля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            26 февраля 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Цимлянского района Ростовской области к акционерному обществу «Цимлянские вина» (ИНН: 

<

***>) о признании сделки недействительной,

 

при участии:

в отсутствии сторон, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Цимлянского района Ростовской области (далее также - Администрация) обратилась в суд с иском к акционерному обществу «Цимлянские вина» (далее также Общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 27.07.2021 № 33-2021, применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 30 ноября 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена Администрация Саркеловского сельского поселения.

Исковые требования обоснованы несоразмерностью площади земельного участка, предоставленного по договору купли-продажи, площади объекта недвижимости, расположенного на нем.

Ответчик в представленных письменных отзывах указывал на то, что земельный участок приобретенный Обществом был сформирован в 2006 году, когда на нем уже располагалось здание, которое в 2016 году приобрел ответчик. Иного земельного участка под здание не было сформировано, ввиду чего купить иной участок ответчик не мог. Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-16094/2023 с Общества уже взыскивалась задолженность за пользование участком всей площади, что также указывает на соразмерность.

Третье лицо в письменном отзыве позицию по иску не отразило, указав на порядок внесения земельного налога.

В судебное заседание участвующие в деле лица не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены, ввиду чего в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствии сторон.

Исследовав и изучив представленные по делу доказательства, суд установил следующие обстоятельства дела.

Обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 31,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> «д» с кадастровым номером 61:44:06000009:931.

Право собственности Общества было зарегистрировано 20 декабря 2016 года.

Указанное нежилое задание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:06000009:652 площадью 6825 кв.м, относящемуся к землям промышленности, с разрешённым видом использования «Земли под промышленными объектами».

В июне 2021 года Общество подало заявление на выкуп земельного участка с кадастровым номером 61:44:06000009:931, приложив в качестве обоснования заключение коммерческой организации обосновывающее необходимую площадь земельного участка.

На основании указанного заявления 21 июля 2021 года между Администрацией и Обществом был заключён договор купли-продажи, по условиям которого Обществом был выкуплен земельный участок с кадастровым номером 61:44:06000009:931 по цене 240 467 рублей 61 копейки.

Право собственности Общества на земельный участок было зарегистрировано 13 августа 2021 года.

В сентябре 2023 года по результатам проверки Контрольно-счетной палаты Администрации был выдан акт, в котором указано на выявленные нарушения при заключении договора купли-продажи. а также на обстоятельства несоразмерности проданного земельного участка объекты на нем расположенному.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

1.Поряждок предоставления земельного участка собственнику объекта недвижимости.

По общему правилу в силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РРФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В числе таких исключений в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 по вопросу реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.01.2015), применимой к отношениям по приобретению земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 названного Кодекса.

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Из системного толкования пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ следует, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Данный правовой подход изложен в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

2.Оценка соразмерности предоставленного земельного участка, с учетом фактических обстоятельств дела, а также доводов Общества и представленных им доказательств.

Как было указано выше, участок Обществу предоставлялся под расположенным на нем нежилым зданием.

Площадь находящегося в собственности ответчика здания составляет 31,4 кв.м., а земельного участка выкупленного под данным строением 6825 кв.м.

Таким образом, площадь земельного участка более чем в 217 раз превышает площадь объекта недвижимости на нем расположенного.

В определении от 23 апреля 2020 года N 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Площадь земельного участка, предоставляемого собственнику объекта недвижимости в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не может определяться исходя из ее необходимости для осуществления производственной деятельности даже в том случае, если такая деятельность осуществляется с использованием расположенного на этом земельном участке объекта недвижимости.

Определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Указанное соответствует правовым позициям Верховного Суда Российской Федерации, сформулированным в определениях от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 от 14.11.2023 N 26-КГПР23-4-К5.

В этом контексте суд критически расценивает представленное Обществом в Администрацию обоснование от 2021 года.

Из содержания данного документа следует, что фактически анализ соразмерности был произведён в целом не для обоснованности площади участка для здания, а участка в целях осуществления технологического процесса выращивания и хранения винограда.

Следует отметить, что в данном обосновании одним из самых объемных пользований участка обозначено размещение стоянки транспортных средств в количестве 42 транспортных средств (как ТС сотрудников 9 штук, так и ТС обеспечивающие технологический процесс).

Также указано на размещение заправки и обслуживания данных ТС, площадки для размещения емкостей с водой, проездов, разворотный площадки, площадки для хранения пустой тары, питомника для саженцев.

Данные критерии не обосновывают площадь участка, необходимого для использования нежилого здания, площадью 31,4 кв.м., более того никакой взаимосвязи самого здания и эксплуатационных потребностей обозначенных в обосновании не приведено, площадь застройки здания обозначена как 127,6 кв.м., в то время как в ЕГРН указана общая площадь 31,4 (что никак не может обосновать закройку площадью в 4 раза больше).

Не обосновывает площадь земельного участка и вывод суда о взыскании с ответчика задолженности за использование земельного участка в рамках дела № А53-16094/2023.

При разрешении вопроса о взыскании задолженности суд оценивает факт использования участка, но не площадь необходимую для выкупа.

Использование земельного участка в отсутствии правоустанавливающих документов (неосновательно обогащение), не порождает прав на такой земельный участок, а лишь определяет финансовую ответственность лица использующего земельный участок.

То есть, фактическое использование участка большей площади, чем то необходимо для эксплуатации здания не легализует такой объем землепользования.

Судом вопрос о соразмерности земельного участка выносился на обсуждение сторон, так в определениях от 30 ноября 2023 года и от 16 января 2024 года Обществу предлагалось представить соответствующие доказательства, однако, таковых не было представлено суду.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о явной несоразмерности предоставленного Обществу земельного участка по оспариваемому договору.

3. Последствия предоставления земельного участка, несоразмерного площади объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 постановления Пленума N 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума N 25).

Сделка, на основании которой был представлен земельный участок, несоразмерный площади объекта недвижимости, является ничтожной как нарушающая требования закона, а также противоречащая существу законодательного регулирования и посягающая на публичный интерес.

Из указанного следует, что оспариваемой договор купли-продажи является ничтожной сделкой.

4.Невозможность применения эстопеля к рассматриваемому спору.

Так согласно пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Администрация, осуществляя полномочия собственника в отношении спорного участка, должна действовать при реализации данных полномочий в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства при соблюдении публичных интересов.

В рассматриваемом деле судом было установлено, что оспариваемая сделка нарушила публичный интерес, то есть ее исполнение затрагивает не только интересы сторон сделки.

Одобрение конкретным распорядительным органом исполнения ничтожной сделки, не может считаться одобрением и нивелирование нарушения публичных интересов.

Схожий правовой подход был изложен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414 по делу N А19-19018/2019

5. Применение последствий недействительности сделки.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекс РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку спорный договор является ничтожной сделками, Администрация правомерно заявило требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка, в том числе, поскольку до его покупки он ни на каком праве у Общества не находился.

Тот факт, что на части земельного участка расположен объект недвижимости принадлежащей обществу на праве собственности не нивелирует обязанность вернуть земельный участок: во-первых, при реституции стороны возвращаются в первоначальное положение, и поскольку прав на участок до его покупки не было, то Общество обязано вернуть участок в публичную собственность; во-вторых, возврат не предполагает снос объекта.

На основании статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд полагает необходимым установить срок для выполнения обязанности вернуть земельный участок  - 30 календарных дней, с момента вступления решения суда в законную силу.

Исполнение договора купли-продажи носило взаимный характер, то есть за предоставленный земельный участок Общество внесло оплату в пользу Администрации.

Администрация наряду с возвратом земельного участка указала на возложении на нее обязанности вернуть оплаченные Обществом денежные средства.

Данное последствие недействительности договора также подлежит удовлетворению - в формулировке не возложении обязанности, а взыскания, поскольку последствия носят финансовый характер, а не неимущественный, следовательно, судебный акт по применению последствий должен быть направлен на взыскание, а не на возложение обязанностей.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, со стороны ответчика надлежит взыскать государственную пошлину в бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:41:0600009:652, государственная собственность на который не разграничена от 27.07.2021 № 33-2021, заключенный между Администрацией Цимлянского района Ростовской области и акционерным обществом «Цимлянские вина».

Применить последствия ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 27.07.2021 № 33-2021.

Взыскать с Администрации Цимлянского района Ростовской области (ИНН: 

<

***>) в пользу акционерного общества «Цимлянские вина» (ИНН: 

<

***>) денежные средства в размере 240 467 рублей 61 копейки.

Обязать акционерное общество «Цимлянские вина» (ИНН: 

<

***>) в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу вернуть Администрации Цимлянского района Ростовской области (ИНН: 

<

***>) земельный участок с кадастровым номером 61:41:0600009:652.

Взыскать с акционерного общества «Цимлянские вина» (ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                     Волуйских И. И.