АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-11984/2013

26 апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20.04.2017.

Полный текст постановления изготовлен 26.04.2017.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей

от третьих лиц – закрытого акционерного общества «Центр Плюс М»:

ФИО1 (доверенность от 29.09.2016),

ФИО2 (доверенность от 06.04.2017),

общества с ограниченной ответственностью «АТАК»:

ФИО3 (доверенность от 22.03.2016)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу третьего лица –

закрытого акционерного общества «Центр Плюс М»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.07.2016,

принятое судьей Чистяковой О.Н.,  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016,

принятое судьями Малых Е.Г., Поляковой С.Г., Савельевым А.Б.,

по делу № А82-11984/2013 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Арника» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

общества с ограниченной ответственностью «Строй-К» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

общества с ограниченной ответственностью «УниСтрой» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

общества с ограниченной ответственностью «Регина-Я» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  и 

индивидуального предпринимателя ФИО4 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ЛескоВ» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о признании права собственности и об обязании исполнить договор,

третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – закрытое акционерное общество «Центр Плюс М» и общество с ограниченной ответственностью «Ярославское монтажное управление «Центроэлектромонтаж»,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и 

картографии по Ярославской области, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, общество с ограниченной ответственностью «АТАК», 

ФИО5, ФИО6 и 

ФИО7,

 

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Арника» (далее – ООО «Арника»), общество с ограниченной ответственностью «Строй-К» (далее – ООО «Строй-К»), общество с ограниченной ответственностью «УниСтрой» (далее – ООО «УниСтрой») обратились в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «ЛескоВ» (далее – ООО «ЛескоВ») о признании права собственности на здание многофункционального выставочно-офисного центра с инженерными коммуникациями по адресу: г. Ярославль, Фрунзенский район, ул. Лескова, у дома № 28 (далее – Центр), в следующих долях: 

- за ООО «Арника» – 127755/418780 доли, в том числе на помещения в цокольном (подвальном) этаже № 8 – 15,17 – 29 и 31 – 35 общей площадью 299,4 квадратного метра, на первом этаже № 1, 2 и 6 – 12 общей площадью 978,1 квадратного метра; 

- за ООО «Строй-К» – 133070/418780 доли, в том числе на помещения второго этажа № 2 – 14, 16 – 26 и 29, помещение № 27 площадью 489,3 квадратного метра (из общей площади помещения 647,3 квадратного метра) общей площадью 816,3 квадратного метра, помещение третьего этажа № 1 площадью 433 квадратных метра (из общей площади помещения 1033 квадратных метра), помещения технического этажа № 1 и 2 общей площадью 81,4 квадратного метра;

- за ООО «УниСтрой» – 89910/418780 доли, в том числе на помещения цокольного (подвального) этажа № 3, 39 и 41 общей площадью 299,1 квадратного метра, помещение третьего этажа № 1 площадью 600 квадратных метров (из общей площади помещения 1033 квадратных метра). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее – Управление Росреестра), Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее – Управление), общество с ограниченной ответственностью «Регина-Я» (далее –                    ООО «Регина-Я») и ФИО5. 

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 30.12.2013                           ООО «Регина-Я» привлечено к участию в деле в качестве истца с требованием о признании за ООО «Регина-Я» права собственности на здание Центра в размере 28480/418780 доли, в том числе на помещения в цокольном этаже № 36 – 38 общей площадью 274,2 квадратного метра и помещение первого этажа № 3 площадью                        10,6 квадратного метра. 

Арбитражный суд Ярославской области решением от 31.12.2013, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014, удовлетворил исковые требования. 

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 14.07.2014, отменил названные судебные акты по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества «Центр Плюс М» (далее – ЗАО «Центр Плюс М») как лица, не привлеченного участвующего в деле, и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области. 

В результате неоднократных уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Арника», ООО «Строй-К»,                    ООО «УниСтрой», ООО «Регина-Я» и индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – Предприниматель) обратились к ООО «Лесков» с иском о признании права собственности на помещения в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...> у дома № 28. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ранее – Управление; далее – Департамент), общество с ограниченной ответственностью «АТАК» (далее – ООО «АТАК»), ФИО5, ФИО6 и ФИО7. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ЗАО «Центр Плюс М» с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании ООО «ЛескоВ» подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно предварительному договору и распределению                    ЗАО «Центр Плюс М» помещений в спорном здании, и общество с ограниченной ответственностью «Ярославское монтажное управление «Центроэлектромонтаж» (далее – ООО «ЯМУ «ЦЭМ»), исполнившее условия инвестиционного контракта, с требованиями о признании права собственности на помещения в том же здании. 

Арбитражный суд Ярославской области решением от 06.07.2016 частично удовлетворил исковые требования, признав: за ООО «Арника» право собственности на помещения цокольного этажа № 9, 10, 13, 15, 17 – 29 и 31 – 35, первого этажа № 1 и 7 – 10 (согласно техническому паспорту по состоянию на 12.04.2016); за ООО «Строй-К» – право собственности на помещения второго этажа № 2, 32 – 39 и 43 – 45, третьего этажа № 8 (согласно техническому паспорту по состоянию на 12.04.2016); за ООО «УниСтрой» – право собственности на помещения цокольного этажа № 3, 4, 39 и 40, третьего этажа № 4 (согласно техническому паспорту по состоянию на 12.04.2016); за ООО «Регина-Я» – право собственности на помещения цокольного этажа № 5 – 7, 36 и 38, первого этажа № 3 (согласно техническому паспорту по состоянию на 12.04.2016); за Предпринимателем – право собственности на помещения второго этажа № 4 – 14 и 19 – 26, третьего этажа № 5 (согласно техническому паспорту по состоянию на 12.04.2016); за  ООО «ЯМУ «ЦЭМ» – право собственности на помещение второго этажа № 30 (согласно техническому паспорту по состоянию на 12.04.2016); отказал в остальной части иска и в удовлетворении требований ЗАО «Центр Плюс М».

Повторно рассмотрев дело, Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 16.12.2016 изменил решение суда первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, в соответствии с которым частично удовлетворил требования                 ООО «Арника», ООО «Строй-К», ООО «УниСтрой», ООО «Регина-Я», Предпринимателя и ООО «ЯМУ «ЦЭМ», признав за ними права собственности на помещения, определенные судом первой инстанции, исключив из собственности ООО «Строй-К» помещения второго этажа № 43 – 45, и указав, что признание права собственности указанных лиц осуществлено в отношении фактически существующего объекта (объекта незавершенного строительства), ввиду отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию; в остальной части иска и в удовлетворении требований ЗАО «Центр Плюс М» отказал.

Не согласившись с вынесенными решением и постановлением,                                          ЗАО «Центр Плюс М» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить обжалованные судебные акты ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указывает на то, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы заявленных требований, указав на отнесение здания многофункционального выставочно-офисного центра к объекту незавершенного строительства; до введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию инвесторы не имеют на него вещных прав и не вправе требовать признания за ними права собственности на данный объект (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 1276/13); основанием настоящего спора является невозможность подписания акта ввода объекта в эксплуатацию в связи с нарушением застройщиком градостроительных норм; отказ в удовлетворении требований ЗАО «Центр Плюс М» является необоснованным и сделан без учета того, что помещения второго и третьего этажей площадью 670 и 600 квадратных метров соответственно являются предметом заключенного между ООО «ЛескоВ» и                              ЗАО «Центр Плюс М» предварительного договора купли-продажи от 15.06.2011 № 01.

Представители ЗАО «Центр Плюс М» в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросили отменить обжалованные решение и постановление.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель ООО «АТАК» сослался на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав представителей ЗАО «Центр Плюс М» и ООО «АТАК», явившихся в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, ООО «ЛескоВ» является застройщиком строительства здания. 

Для строительства здания ООО «ЛескоВ» предоставлен земельный участок площадью 1611 квадратных метров, с кадастровым номером 76:23:061401:533. 

Строительство осуществлялось ответчиком на основании разрешения от 06.12.2012 № RU76301000-582-2012 сроком действия до 07.08.2013. 

ООО «ЛескоВ» заключило договоры инвестирования (инвестиционные контракты): с ООО «УниСтрой» от 11.01.2012 № 2/МВ-12/Л и от 15.06.2012 № 2/У-13/л; с                         ООО Арника» от 06.01.2011 № 01-03/11; с ООО «Строй-К» от 26.12.2012 № 2/ПК-13; с ООО «Регина-Я» от 16.04.2012 № 2/ГК-10/ко; с ООО «ЯМУ «ЦЭМ» от 01.09.2012 б/н; с Предпринимателем от 15.06.2012 № 2/МВ- 12/л; с ФИО5 от 29.05.2013 № 2/ПК-15; с ФИО6 от 04.07.2012 № 2/ПК-12/л; с ФИО7 от 26.03.2012                 № 2/ПК-7/к. 

Указанные договоры инвестирования заключены на схожих условиях, согласно которым инвесторы обязались оплатить определенные договорами инвестиции, а застройщик обязался осуществить строительство здания на арендуемом застройщиком земельном участке и передать инвесторам определенные договорами нежилые помещения во вновь возведенном здании. 

Срок окончания строительства объекта, передача помещений инвесторам и оформление их прав на помещения во вновь возведенном здании определен договорами и составляет не позднее 01.09.2013. 

Во исполнение договоров инвестирования истцы перечислили ответчику денежные средства (выполнили работы) в полном объеме, что подтверждено материалами дела, в том числе платежными документами, справками и актами ООО «ЛескоВ». 

Ответчик своих обязательств в полном объеме перед инвесторами не выполнил, законченное строительством здание не введено в эксплуатацию. 

При этом фактически вновь построенное здание имеет готовность 100 процентов, о чем представлены данные о результатах технической инвентаризации. 

По актам приема-передачи застройщик передал инвесторам помещения в соответствии с договорами инвестирования. Помещения находятся в фактическом владении инвесторов. 

Посчитав, что ответчик уклоняется от ввода здания в эксплуатацию, вследствие чего истцы лишены возможности оформить право собственности на принадлежащие им помещения, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Ряд инвесторов, не обладая статусом предпринимателей, а именно: ФИО5, ФИО6 и ФИО7 – обращались во Фрунзенский районный суд города Ярославля с исками о признании права собственности на помещения в здании по адресу:   

<

...> у дома № 28. 

Решениями Фрунзенского районного суда города Ярославля от 27.03.2014, 20.01.2015 и 14.08.2015, вступившими в законную силу, соответственно исковые требования указанных граждан удовлетворены, а права ФИО5 и ФИО6 зарегистрированы в установленном порядке 26.09.2014 и 29.06.2015 (выписка из ЕГРП от 03.11.2016 № 40/011/008/2016-857).

ЗАО «Центр Плюс М» предъявило самостоятельные требования в отношении помещений цокольного, второго и третьего этажей здания, ссылаясь на следующие обстоятельства. 

Согласно договору займа от 15.01.2011 № 1 ООО «АТАК» предоставило                       ООО «Арника» заем в размере 58 000 000 рублей со сроком возврата заемных средств до 15.01.2012 и с обеспечением в виде передачи в залог здания (литеры В, В1, в1, в2 и Г) и земельного участка, на котором расположено здание по адресу: 

<

...>. Ипотека зарегистрирована в установленном законом порядке. 

ООО «ЛескоВ» (продавец) и ЗАО «Центр Плюс М» (покупатель) подписали предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества от 15.06.2011 № 01, согласно которому стороны намерены заключить в течение 10 календарных дней после государственной регистрации права собственности ООО «ЛескоВ» на объект недвижимости, но не позднее 25.12.2011, договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1870 квадратных метров в здании строящегося торгового комплекса по адресу: 

<

...> у дома № 28. Причем 600 квадратных метров должны быть расположены на втором этаже, 600 квадратных метров – на третьем этаже и                      670 квадратных метров – в цокольном этаже здания (пункты 1.1, 1.2 и 1.3 договора). 

В пункте 1.1. договора стороны также предусмотрели, что приобретение помещений покупателем является гарантией исполнения обязательств ООО «Арника» перед                    ООО «АТАК» по договору займа от 15.06.2011 № 1, а также гарантией своевременного возврата залога ЗАО «Центр Плюс М». Продавец обязан безвозмездно передать покупателю помещения определенной договором площадью в случае неисполнения                 ООО «ЛескоВ» своих обязательств перед ООО «Арника» по инвестиционному договору от 06.01.2011 № 01-03/11 и неисполнения ООО «Арника» своих обязательств перед                    ООО «АТАК» по договору займа от 15.06.2011 № 1. 

Ссылаясь на то, что по договору займа от 15.06.2011 № 1 ООО «Арника» заемные средства не возвратило, ЗАО «Центр Плюс М» обратилось в настоящем деле с самостоятельным требованием об обязании ООО «ЛескоВ» подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно предварительному договору купли-продажи от 15.06.2011 № 01 и распределить ему нежилые помещения в здании по адресу: 

<

...> у дома № 28: в цокольном этаже № 2 – 8 и 36 – 39 площадью 662,2 квадратного метра, на втором этаже № 2, 4 – 14, 16 – 26, 30, 32 – 35 и 37 – 39 и долю в размере 141,8/210,6 в помещении № 3, общей площадью 600 квадратных метров, на третьем этаже № 4 площадью 611,4 квадратного метра.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь возведенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, которая, в свою очередь, осуществляется на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, в том числе на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации.

На основании пункта 1 статьи 130 и пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе объекты незавершенного строительства, права собственности на которые  подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Суды установили, что ООО «ЛескоВ» за счет средств истцов и третьих лиц осуществило строительство здания на земельном участке, предоставленном для цели строительства, с получением соответствующего разрешения, однако по завершении строительства не совершило необходимых действий по вводу объекта в эксплуатацию. 

Суд апелляционной инстанции счел, что требования истцов направлены по существу на государственную регистрацию права собственности в отношении объектов (помещений) в здании, которое было построено ответчиком за счет средств истцов-инвесторов, исполнивших обязанности по оплате, при этом помещения переданы истцам во владение; препятствием к государственной регистрации прав истцов является очевидное бездействие ответчика, который после завершения строительства не обеспечил получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и, тем самым, уклонился от исполнения возникших из договоров инвестирования обязательств.

Оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив факты заключения договоров, их исполнения в части уплаты денежных средств и передачи помещений, принадлежность части помещений к общим помещениям здания, а также уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права, обе судебные инстанции пришли к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения заявленных ООО «Арника», ООО «Строй-К»,                        ООО «УниСтрой», ООО «Регина-Я», Предпринимателем и ООО «ЯМУ «ЦЭМ» требований.

При этом на основании статьи 55 (части 1, 10, 10.1, 11) Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 1 (часть 4.1) и 7 (пункты 26 – 28 части 1) Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» вновь построенный объект (независимо от того, имеет ли такой объект 100-процентную степень строительной готовности) может быть признан завершенным строительством и быть поставленным на кадастровый учет в таком качестве только после получения соответствующего разрешения.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства и по причине отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию, апелляционный суд правомерно изменил решение суда первой инстанции и указал на возможность удовлетворение иска в отношении фактически существующего объекта – объекта незавершенного строительства.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

По смыслу частей 2 и 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда (пункт 4 Постановления № 10/22).

Исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд также принял во внимание, что требования граждан, обращавшихся в суд общей юрисдикции, с аналогичными обстоятельствами, вытекающих из заключенных на аналогичных условиях сделок, были удовлетворены, права собственности, подтвержденные вступившими в законную силу судебными актами – зарегистрированы в установленном порядке, в связи с чем пришел к правомерному выводу о возможном нарушении принципа равенства в случае отказа в удовлетворении иска ввиду отсутствия государственной регистрации права ответчика.

Признание за истцами прав на помещения в здании (без указания в решении суда на соответствие здания признакам объекта незавершенного строительства) привело бы к противоречию с вступившими в законную силу решениями Фрунзенского районного суда города Ярославля от 27.03.2014 по делу № 2-219/2014, от 20.01.2015 по делу № 2-73/2015 и от 14.08.2015 по делу № 2-2047/2015, которыми удовлетворены требования ФИО5, ФИО6 и ФИО7, а также от 16.04.2012 по делу № 2-568/2012 и от 12.04.2016 по делу № 2-13/2016, которыми удовлетворены заявления прокурора о запрете эксплуатации спорного здания до получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Утверждения кассатора о выходе суда апелляционной инстанции за пределы заявленных требований окружной суд рассмотрел и отклонил, ибо квалификация спорного объекта как объекта незавершенного строительства не свидетельствует об изменении предмета и основания иска, не изменяет содержание требований и не влияет на суть вынесенного судебного акта.

Ссылка заявителя на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 1276/13 не принимается во внимание, поскольку в указанном судебном акте сформулированы правовые подходы к защите прав участников инвестиционной деятельности, в которой участвует публично-правовое образование, в случае неподписания любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта.

В удовлетворении требований ЗАО «Центр Плюс М» суды первой и апелляционной инстанции отказали в силу следующего.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, по смыслу данной статьи лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Такой договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество и не является основанием для государственной регистрации права собственности.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54) разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном договоре установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным (пункт 3 Постановления                 № 54).

Согласно пункту 5 Постановления № 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. 

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Из материалов дела усматривается, что основной договор сторонами не заключен.

Проанализировав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 15.06.2011 № 01, обе судебные инстанции установили отсутствие в нем согласованного условия о предмете основного договора (не указаны характеристики нежилых помещений, позволяющие их идентифицировать).

Условия об оплате приобретаемого имущества также не определены. В договоре имеется указание о безвозмездной передаче помещений, поставленное в зависимость от выполнения обязательств ООО «Арника» перед ООО «АТАК» по договору займа от 15.06.2011 № 1. 

Доказательств несения расходов на приобретение (оплаты) помещений, а также доказательств передачи ЗАО «Центр Плюс М» каких-либо помещений в спорном объекте не имеется. 

При этом право собственности продавца (ООО «ЛескоВ») на помещения, в отношении которых ЗАО «Центр Плюс М» заявляет требования, в ЕГРП не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах у судов отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований ЗАО «Центр Плюс М».

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводов судов, основанных на всестороннем и полном исследовании представленных в дело доказательств и установленных обстоятельств. Иная оценка представленных в дело доказательств и исследованных обстоятельств не свидетельствует о наличии в состоявшихся судебных актах существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущение судебной ошибки. 

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. 

С учетом изложенного состоявшиеся судебные акты подлежат оставлению в силе, а кассационная жалоба – отклонению.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.07.2016 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016 по делу № А82-11984/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Центр Плюс М» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

С.В. Бабаев

 Судьи

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын