Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-247606/18-127-1903

18 декабря 2018г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2018г.

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2018г.

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Кантор К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассматривает в судебном заседании по иску (заявлению) 

ГБУ г. Москвы «Малый бизнес Москвы»

к Некоммерческому партнерству «Центр Культуры, Кино и Социальных Мероприятий «35 ММ»

о взыскании задолженности и пени по договору аренды от 19.12.2013 в размере 4 676 603 руб. 34 коп.

при участии: 

от истца –  ФИО2 по дов. от 01.11.2018 № 55

от ответчика – ФИО3 по дов. от 10.01.2018 № б/н, ФИО4 по дов. от 10.01.2018 № б/н, ФИО5 по дов. от 21.01.2018 № б/н

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения, закрепленного на праве оперативного управления за Государственным бюджетным учреждением города Москвы «Малый бизнес Москвы 19 декабря 2013г. за период с декабря 2015г. по июль 2016г. в размере 3.593.177 руб. 40 коп., пени за неуплату арендных платежей в размере 1.083.425 руб. 94 коп.

Представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит взыскать задолженность за период с декабря 2015 года по июль 2016 года в размере 3.454.725 руб. 85 коп., а также пени за неуплату арендных платежей в установленном размере 1.126.838 руб. 58 коп.

 Ходатайство судом рассмотрено, уточнения приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в удовлетворении исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав в полном объеме все представленные в дело письменные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что, 19.12.2013 между Истцом (арендодателем) и Ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения, закрепленного на праве оперативного управления за Истцом, согласно которому Истец предоставил Ответчику в аренду принадлежащее ему на праве оперативного управления нежилое помещение площадью 602,1 кв. м. по адресу: 

<

...>, за кадастровым номером 70677 (далее - Объект аренды), а Ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за Объект аренды. Объект аренды является государственной собственностью города Москвы и находится в оперативном управлении у Истца, свидетельство о государственной регистрации права 77-АО 618304 от 29 апреля 2013г.

Согласно ст. 131, 164, 609 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве от 06 марта 2014г. за №77-77-11/002/2014-626.

Объект аренды передан Ответчику Истцом по акту сдачи-приема от 19 декабря 2013г. N 00-0001/13.

Согласно пп. 4.4.2. Договора, арендатор обязан вносить арендную плату за Объект аренды в порядке и сроки, установленные Договором.

Согласно п.5.1. и п.5.3. Договора, величина арендной платы устанавливается в размере 6.021.000 руб. 00 коп. в год, включая НДС. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее десятого числа текущего месяца в размере 1/12 части от 6.021.000 руб. 00 коп. (501.750 руб. 00 коп. в месяц, включая НДС).

Также согласно п.5.1. Договора: арендная плата не включает:

- плату за эксплуатационное обслуживание;

- плату за предоставляемые коммунальные услуги;

- плату за пользование общим имуществом, в том числе земельным участком. 

Ответчик в нарушение условий Договора с декабря 2015г. по 6 июля 2016г, не производил оплат за арендуемое помещение, в связи с чем, по состоянию на 20 августа 2018г. у Арендатора перед Арендодателем имеется задолженность по арендной плате на сумму 3.454.725 руб. 85 коп. 

В период действия договора аренды Ответчик не обращался с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы или досрочном расторжении, изменении договора. 

В порядке досудебного урегулирования, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 29.08.2018 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Поскольку ответ на претензию в адрес истца не поступил, арендатор не исполнил надлежащим образом свои обязательства по своевременной оплате задолженности по арендной плате, истец обратился с иском в суд.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за неуплату арендных платежей в установленный срок в размере 1.126.838 руб. 58 коп. за просрочку платежа

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением  случаев,  предусмотренных законом  (ст.  310 ГК РФ). 

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором. 

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, указывая на то, то, что из буквального толкования условий пунктов 5.5., 5.6. Договора по правилам ст. 431 ГК РФ, следует, что на время проведения ремонтных работ производится освобождение Арендатора от оплаты арендных платежей, при этом с декабря 2015г. по 6 июля 2016г ремонт помещений закончен не был, в связи с чем исковые требования являются необоснованными, а задолженность за спорный период у ответчика перед истцом отсуствует.

Из представленных в материалы дела документов следует, что с 17 сентября 2014 года в Здании проводились ремонтные работы.

Окончательно ремонтные работы по зданию были завершены 28 декабря 2017 года и здание возобновило функционирование. 

Завершение ремонта подтверждается актом сдачи-приемки выполненных работ от 28 декабря 2017 года, составленным между ГБУ «Агентство инноваций города Москвы» (Заказчик) и  ООО «Концерн МонАрх» (Подрядчик), и который был размещен истцом 09 февраля 2017 года на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг www.zakupki.gov.ru в разделе «реестр контрактов» информация об исполнении контракта № 2770377043017000001 (контракт от 09.01.2017 № СМР-2017/691, заключенный между заказчиком – ГБУ «Агентство инноваций города Москвы» и подрядчиком – ООО «Концерн МонАрх»).

Первоначальным арендодателем ГБУ «Малый бизнес Москвы» (заказчик) заключен контракт от 12.09.2014 № 90-09/14 (№ 0373200598714000035 в реестре контрактов) на капитальный ремонт Здания с победителем конкурса – ООО СК «Защита Строительных Конструкций» (генподрядчик). Сроки выполнения работ по капитальному ремонту Здания, в котором расположены арендуемые ответчиком помещения, согласно заключенному контракту составляют с 12.09.2014 по 22.12.2014. 

17 сентября 2014 года генподрядчик – ООО СК «Защита Строительных Конструкций» приступил к выполнению работ по капитальному ремонту Здания.

Арбитражным судом города Москвы рассмотрено дело № А40-236919/15 по иску ГБУ «Малый бизнес Москвы» к НП «35 мм» о взыскании арендной платы и по иску НП «35 мм» к ГБУ «Малый бизнес Москвы» об освобождении арендатора от обязанности уплачивать арендную плату и о внесении изменений в договор и 11.07.2017 судом вынесено решение, которым истцу – ГБУ «Малый бизнес Москвы» отказано в полном объеме.

Этим же решением частично удовлетворены требования истца – НП «35 мм» в части зачесть уплаченную им арендную плату по договору аренды от 19.12.2013 за период с 17.09.2014 по май 2015 включительно в сумме 4 231 425 руб. в счет уплаты арендной платы по этому договору на период с момента окончания капитального ремонта  на последующий срок в соответствии с установленным размером арендной платы.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.12.2017 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017 года № 09АП-42801/2017-ГК, № 09АП-43419/2017-ГК и решение Арбитражного суда города Москвы от 11.07.2017 года по делу № А40-236919/15 оставлено без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

По делу № А40-236919/15-6-1956 была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, которая подтвердила проведение ремонтных работ в Здании в целом и в арендуемых помещениях в отдельности, отключение систем инженерно-технического обеспечения (за исключением холодного водоснабжения и водоотведения, электроснабжения отдельных помещений), что вследствие этого техническое состояние арендуемых помещений ухудшилось и затруднено их использование по целевому и функциональному назначению, а помещения 2-го этажа № 7 и 7а не могут быть использованы в соответствии с целевым назначением по причине того, что в них демонтировано технологическое оборудование и инженерные системы.

Согласно заключению эксперта от 21.04.2017 рег. № 065/СТЭ-17 по делу № А40-236919/15-6-1956 при ответе на второй вопрос, эксперт указал, что работы по капитальному ремонту Здания в арендуемых помещениях и помещениях смежных с ними выполнялись и выполняются (на настоящий момент ремонт не завершен). А при ответе на шестой вопрос, эксперт указал, что требуется полное завершение работ по капитальному ремонту, включая пусконаладочные работы.

Согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

ГБУ «Агентство инноваций города Москвы» приняло 06 июля 2016 года от первоначального арендодателя – ГБУ «Малый бизнес Москвы» Здание в состоянии незавершенного капитального ремонта, что подтверждается заключением эксперта от 21.04.2017 рег. № 065/СТЭ-17 по делу № А40-236919/15-6-1956.  

Кроме того, в Здании выполнялись строительно-монтажные работы по контракту от 09.01.2017 № СМР-2017/691, заключенному между заказчиком – ГБУ «Агентство инноваций города Москвы» и подрядчиком – ООО «Концерн МонАрх» (далее по тексту – контракт на СМР).

Контракт на СМР заключен по результатам электронного аукциона (№ 2770377043017000001 в реестре контрактов на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг www.zakupki.gov.ru и в реестре контрактов имеет статус «Исполнение»).

Срок выполнения работ по контракту на СМР с 20.01.2017 по 01.10.2017.

Кроме того, Истец 25 июля 2017 года направил в адрес ответчика письмо № АИМ/17-775 о планируемой замене витражного остекления. Затем письмом от 08.08.2017 № АИМ/17-817 он уведомил о замене витражного остекления, стояков канализации и водоснабжения в арендуемых нами помещениях.

В судебном заседании 11.12.2017 по делу А40-154824/17-133-1397 по иску НП «35 мм» к ГБУ «Агентство инноваций города Москвы» представитель истца по настоящему делу подтвердил факт проведения ремонтных работ в Здании по состоянию на декабрь 2017 года.  

Довод истца ГБУ «Малый бизнес Москвы» об окончании и оплате ремонтных работ в декабре 2014 года противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

В решении Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-196007/16 содержатся сведения об актах КС-2 и справках КС-3, которыми оформлены выполненные работы по этапам и произведена оплата по ним, но они не свидетельствуют об окончании капитального ремонта здания. 

Указанные документы являются промежуточными и составляются по мере выполнения работ, как правило, за месячный период., что подтверждается пунктами 3.5. и 3.6. контракта от 12.09.2014 № 90-09/14 на выполнение работ по капитальному ремонту здания Центрального дома предпринимателя по адресу: ул. Покровка, д.47/24, стр.1, заключенного между ГБУ «Малый бизнес Москвы» и ООО СК «Защита Строительных Конструкций». 

В решении Арбитражного суда города Москвы от 01.03.2017 по делу № А40-196007/16-91-1792 (истец – ГБУ «Малый бизнес Москвы», ответчик – ООО СК «Защита Строительных Конструкций») содержится указание истца на то, что в настоящее время исполнение обязательств по контракту не завершено, выявленные недостатки не устранены, итоговый акт сдачи-приемки объекта и акт сдачи объекта сторонами в эксплуатацию не подписан, надлежащим образом оформленный документ о назначении ответственного лица не представлен, журнал производства работ и журнал входного контроля отсутствуют, ордер на производство работ заказчику не представлен (лист 3 решения по делу № А40-196007/16).

Указанный довод истца также опровергается решением УФАС по г. Москве от 21.12.2017 по делу № 2-17-16383/77-17, в котором содержится пояснение представителя первоначального арендодателя - ГБУ «Малый бизнес Москвы», что исполнить предписание Московского УФАС России от 30.06.2017 по делу № 2-17-16383/77-17 не представлялось возможным, поскольку ремонт объекта не был выполнен, акт законченного капитальным ремонтом объекта не составлен (стр. 3 Решения Комиссии Управления).

Аналогичные пояснения представителя ГБУ «Малый бизнес Москвы» содержатся в решении Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017 по делу № А40-151721/17-33-1386, где в последнем абзаце стр. 2 решения он указывает, что работы в рамках спорного государственного контракта завершены не были.

Суд соглашается с доводами истца о том, что исходя из буквального толкования условий пунктов 5.5., 5.6. Договора по правилам ст. 431 ГК РФ, следует, что на время проведения ремонтных работ производится освобождение Арендатора от оплаты арендных платежей. Абзацем 1 п. 5.6 договора не предусмотрено составление акта приема-передачи, либо освобождения Арендатором арендуемых помещений при проведении ремонтных работ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует,  что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования,  предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть ухудшение условий пользования арендованным имуществом или ухудшение его состояния по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендуемые помещения в соответствии с условиями Договора используются ответчиком под размещение кинотеатра «35 мм» с демонстрацией аудиовизуальных произведений, проведения публичных мероприятий и организации общественного питания. Отсутствие теплоснабжения помещений, горячего водоснабжения, вентиляции и кондиционирования воздуха, подача с постоянными перебоями (перерывами) электрической энергии и холодной воды приводят к ухудшению технического состояния помещений и находящегося в них имущества (кино-видео-оборудование, мебель и т.д.), создает некомфортные условия для потребителей услуг (зрители, посетители, участники и гости мероприятий), а вследствие этого приводит к значительному оттоку потребителей и организаций-контрагентов, и соответственно к существенному снижению доходов от реализации услуг по демонстрации фильмов, проведению культурных и социальных мероприятий, общественного питания. Во время проведения работ по капитальному ремонту возникает сильный шум, образуется пыль, грязь в помещениях, в которых предоставляются вышеперечисленные услуги, и это негативно сказывается деловой репутации кинотеатра, приводит к снижению посещаемости, жалобам со стороны посетителей и другим отрицательным для ответчика последствиям.

Довод истца о возможности использования помещений судом не принимается во внимание с учетом условий заключенного между сторонами договора. При этом суд принимает во внимание, что согласно п. 1 ст. 421 ГКРФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая, что истцом не доказан факт окончания ремонта с декабря 2015г. по 6 июля 2016г, суд полагает, что требования о взыскании с ответчика арендной платы за указанный период удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине  распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                                                     К.А. Кантор