АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А48-8140/2018

г. Орел

26 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.11.2019.

Полный текст решения изготовлен 26.11.2019.

 

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Карасева В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебной заседании исковое заявление Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028, г. Орёл, Пролетарская гора, 1, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Спортинвест» (302042, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: 1. ФИО2 (ИНН 

<

***>), 2. Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области (302030, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 3. Общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙМОНТАЖ» (302006, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>), 4. Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Орловской области,  

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 433 497,18 руб. по 31.08.2017 и пени за период с 26.12.2015 по 31.08.2017 в размере 767 653,20 руб., а всего 1 201 150,38 руб. (с учетом уточнения требований).

при участии:

от истца -

представитель ФИО3 (паспорт, доверенность),

от ответчика -

учредитель ФИО4 (паспорт, выписка ЕГРЮЛ), представитель ФИО5 (паспорт, доверенность), представитель ФИО6 (паспорт, доверенность от 29.04.2019), представитель ФИО7 (паспорт, доверенность № 2 от 29.04.2019),

от третьего лица 1. -

не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица 2. -

 не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица 3. -

не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица 4. -

не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее – истец, УМИЗ) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Спортинвест», с учетом утончения в заявлении от 09.10.2019 требований (ст. 49 АПК РФ), о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 433 497,18 руб. по  31.08.2017 включительно, пени за период с 26.12.2015 по 31.08.2017 в размере 1 201 150,38 руб.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1. Собственник части помещения, расположенного по адресу: 

<

...> - ФИО2, 2. Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области, 3. Общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙМОНТАЖ», 4. Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Орловской области.  

Истец в судебном заседании в полном объеме поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему.

В судебном заседании истец требования не признал по основаниям, изложенным в отзывах и дополнениях к ним. Представил суду контрасчет задолженности. Также заявил о пропуске истцом срока исковой давности и применении статьи 333 ГК РФ с целью снижения заявленной истцом пени.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Причины неявки не известны. Третье лицо ФИО2 считала, что требования не подлежат удовлетворению, соглашаясь с позицией ответчика. 

Выслушав представителей истца и ответчика, допросив специалиста кадастрового-инженера ФИО8 исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства по делу.

10.10.2003 между Администрацией г. Орла (арендодатель) и ООО «Спортинвест» (арендатор) заключен договор аренды земли № 5331, в соответствии с п. 1.1 которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в краткосрочное пользование на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 57:25:002001:0055, площадью 2465,00 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (т. 1, л.д. 8-10).

Согласно п. 1.6 договора – участок предоставлен для эксплуатации и обслуживания автостоянки с мойкой.

Из пункта 2.1 договора следует, что срок аренды установлен с 01.06.2003 по 31.01.2004 год. 

Впоследствии, дополнительными соглашениями к указанному выше договору срок его действия неоднократно продлевался, а также вносились изменения в некоторые его положения.

Так, Соглашением от ноября 2004 срок аренды был продлён до 31.01.2005 (с 01.02.2004г. по 31.01.2005г.).

Соглашением от 09.02.2007 были уточнены все условия договора, а кроме того срок был установлен новый срок с 01.02.2007. по 31.12.2007.

Соглашением от 30.12.2008 в договор внесены изменения в частности кадастровый номер земельного участка изменён на 57:25:0021001:55, срок аренды продлевался по 31.12.2018.

Истец указывает, что в период действия договора аренды, размер арендной платы являлся регулируемой ценой и изменился на основании Постановлений Правительства Орловской области от 28.09.2012 № 302, от 30.12.2014 № 433. Ответчик об этом уведомлялся.

13.11.2017 истец направил в адрес ответчика письменную претензию, в которой просил погасить задолженность в размере 488 863,19 руб. 

При этом, как указывает истец в иске, по состоянию на 01.11.2017 размер начисленной арендной платы составлял 899 690,85 руб. 

Арендная плата засчитывалась в порядке календарной очередности и по состоянию на 31.07.2018 ответчиком была оплачена в размере 491 690,00 руб. 

Истец указывает, что по состоянию на 01.12.2017 (на сумму указанную в претензии) с учетом оплаты произведенной ответчиком в период с 02.04.2015 по 31.07.2018 задолженность составила 408 090,85 руб., что соответствует периоду с 20.05.2016 по 31.10.2017 (899 690,85-491 600 = 408 090,85 руб.).

Кроме того, как следует из искового заявления и установленных по делу обстоятельств земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021001:0055 был исключен из ГКН с 22.07.2015.

Истец считает, что несмотря на указанные обстоятельства, ответчик как собственник здания, для обслуживания которого был сформирован земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021001:0055 продолжает его использовать, то в силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ, то за пользование имуществом (земельным участком) ответчик должен осуществлять и оплачивать в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Невнесение арендных платежей за фактическое использование земельного участка, площадью 2465 кв.м. ранее предоставленного для эксплуатаций автостоянки с мойкой явилось основаниям для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, с последующим уточнением заявленных требований.

Выслушав стороны, а также специалиста – кадастрового инженера, разрешив заявление о применении срока исковой давности, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 57:25:002001:0055 был предоставлен ответчику на основании договора аренды от 10.10.2003. 

При этом, его площадью составляла 2465,00 кв.м. и с целевым назначением - для эксплуатации и обслуживания автостоянки с мойкой.

В дальнейшем срок действия договора аренды продлевался различными дополнительными соглашениями, а после истечения срока, указанного в Соглашении от 30.12.2008, договор аренды в силу ст.ст. 610, 621 ГК РФ возобновился на неопределенный срок, поскольку истцом было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела, арбитражный суд установил, что площадь земельного участка с кадастровым номером 57:25:002001:0055 изменялась в сторону уменьшения на основании распорядительных актов органа местного самоуправления, однако, в договор аренды указанные изменения не вносились.

Кроме того, согласно данным ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Орловской области в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021001:55, расположенном по адресу: Орловская область, 

<

...> «а», площадью 2465 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания автостоянки с мойкой. Запись о земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021001:55 имеет статус «архивная». Сведения о земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021001:55 были внесены в ЕГРН (ранее - ЕГРЗ) по заявлению о постановке на государственный кадастровый учет ООО «Спортинвест» от 15.08.2003 на основании постановления Администрации г.Орла от 17.01.2003 № 100 и планом границ земельного участка от 25.12.2002 № б/н. Земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021001:55 был снят с кадастрового учета 22.07.2005 на основании Постановления администрации г.Орла от 30.05.2005 № 2188. Соответственно, с 22.07.2005 запись о данном земельном участке имеет статус «архивная».

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском указывает, что поскольку на спорном участке имеется нежилое здание, принадлежащие ответчику, а с учетом визуального обследования от 18.09.2017 (т.1, л.д. 39) и от 06.07.2018 (т.1, л.д. 84) ответчик продолжает пользоваться прежней площадью земельного участка (2465,00 кв.м.), то ответчик обязан оплачивать арендные платежи в соответствии с ранее заключенным договором аренды (с учетом внесения в него изменений на основании Дополнительных соглашений) (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73)

С указанным утверждением не может согласиться арбитражный суд, поскольку земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021001:55 площадью 2465 кв.м. был снят с кадастрового учета 22.07.2005. 

Следовательно, с 23.07.2005 в предмет договора аренды следовало бы внести изменения в части уточнения его предмета.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации г. Орла от 30.05.2005 № 2188 произошло частичное изъятие у ответчика участка в пользу ООО «Стройтранс-Холдинг» для проведения проектно-изыскательских работ под строительство жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями, с использованием земельных участков, в том числе с частичным изъятием у ООО «Спортинвест» земельного участка площадью 1356,91 кв.м. (т.1, л.д. 19).

В дальнейшем на основании приказа Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области  от 29.12.2006 № 967 с  ООО «Стройтранс-Холдинг» заключен договор аренды, в том числе и на часть изъятого у ответчика участка.

Принимая во внимание, что ответчик в судебном заседании не отрицал факта использования в заявленный истцом период земельного участка, а также учитывая, что первоначально предоставленный истцу участок с кадастровым номером  57:25:0021001:55 площадью 2465 кв.м. был снят с кадастрового учета 22.07.2005, то судом на обсуждение сторон неоднократно выносился вопрос о проведении исследований с целью установления фактического использования ответчиком в заявленный в иске период площади земельного участка.

Во исполнение данного предложения ответчиком в материалы дела было представлено Заключение ООО «Кадастровое агентство «АМПИР»  (т.2, л.д. 121-141), которое в динамике с учетом распорядительных актов  об изъятии земельных участков, позволяют арбитражному суду установить, что с момента снятия с кадастрового учета земельного участка № 57:25:0021001:55, т.е. с 23.07.2005 ответчик продолжал использовать и использует в настоящее время земельный участок площадью 1 784 кв.м. 

В указанном выше Заключении кадастровый инженер ООО «Кадастровое агентство «АМПИР»  ФИО8 указала, что сравнительный анализ границ земельных участков № 57:25:0021001:55 площадью 2465 кв.м. (снят с кадастрового учета 22.07.2005), № 57:25:0021001:91 площадью 1357 кв.м. (внесен в сведения ГКН 19.01.2007) – для проектно-изыскательских работ и строительства МКД и № 57:25:0021001:2098 площадью 2799 кв.м. – для объектов жилой застройки (внесен в ГКН 15.03.2019)    позволил сделать вывод о том, что указанные земельные участки вносились в ГКН на основании постановлений г. Орла.

Земельный участок 57:25:0021001:2098 образован путем перераспределения земельного участка 57:25:0021001:91 площадью 1357 кв.м. и земельного участка 57:25:0021001:138 площадь 138 кв.м. из земель, государственная собственность на которые неразграниченная площадью 1304 кв.м. на основании утвержденного проекта межевания территории и увеличение площади земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021001:91. Изменение границ з/у 57:25:0021001:5591 происходило в два этапа:

1 этап – уточнение границ по смежеству с земельном участком 57:25:0021001:111 собственность Российской Федерации), пользователь ГУ МЧС России по Орловской области) без изменения площади. Произведен обмен частями земельных участков в равновеликой площади 176 кв.м. Необходимость уточнения связана с возведением пристроек к основному строению;

2 этап – образование земельного участка площадью 2799 кв.м. путем перераспределения з/у 57:25:0021001:91 площадью 1357 кв.м. и з/у 57:25:0021001:113 площадью 138 кв.м. и участка площадью 1304 кв.м. из земель неразграниченной государственной или муниципальной собственности. Вновь образованному участку присвоен кадастровый номер 57:25:0021001:2098. 

Допрошенная в судебном заседании кадастровый инженер ФИО8 в полном объеме поддержала указанное выше исследование. Суду дала пояснения о том, каким образом образовывались участки, какие площади были изъяты, а какие остались в фактическом  пользовании.  

Оценивая Заключение кадастрового инженера ООО «Кадастровое агентство «АМПИР», а также показания ФИО8, арбитражный суд считает, что данные доказательства являются относимыми и достоверными по делу, поскольку полностью соответствуют нормативным актам - Постановлениям администрации г. Орла о частичном изъятии земельных участков, а также сведения Государственного кадастрового учета. Истцом не представлено иных доказательств, опровергающих установленные по делу обстоятельства.

С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к выводу, что в заявленный в иске (с учетом уточнения) период времени ответчик пользовался земельным участком исходя из площади 1784 кв.м., из них: 475 кв.м. – земельный участок необходимый для эксплуатации нежилого здание, 1309 кв.м. – земельный участок под эксплуатацию автостоянки (2465 - 475-505-176 =1309), где 2465 кв.м. - первоначально представленная в аренду площадь земельного участка; 475 кв.м - площадь здания; 505 кв.м. - проезд около многоквартирного жилого дома №50 по ул. Планерная; 176 кв.м. - площадь со смежным земельным участком, граничащим с Управлением МЧС.

Принимая во внимание, что ответчик как в заявленный в иске период времени, так и на момент рассмотрения настоящего спора фактически использует земельный участок площадью, а также те обстоятельства, что договор аренды возобновился на неопределенный срок, то расчет арендной платы должен быть произведен исходя из площади земельного участка, составляющей 1784 кв.м. 

Спорный участок является земельным участком, на который не разграничена государственной собственности Российской Федерации 

С указанным выводом суда полностью согласился ответчик, что следует из представленных в дело письменных дополнений к отзыву.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно выплачивать арендную плату за пользование объектом. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Статьей 622 Гражданского кодекса установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Несмотря на то, что земельный участок исключен из ГКН и принимая во внимание, что ответчик продолжал пользоваться земельным участком в отсутствии договорных отношений между сторонами, поэтому в силу положений ч. 2 ст. 622 ГК РФ ответчик обязан оплатить арендную плату за всё время пользования спорным земельным участком. Аналогичная позиция изложена в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Разрешая вопрос о размере арендной платы в заявленный в иске период, арбитражный суд принимает во внимание следующие.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования (которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества), то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (абзац 4 пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.01.2010 №11487/09 разъяснено, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее  - ЗК РФ) установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается регулируемая арендная плата.

Истец в материалы дела представил отчет ООО «Оценка+» от 24.02.2014 №1/ГК-8/2014 (т. 1, л.д. 70-71) в соответствии с которым годовая рыночная стоимость арендной платы за земельный участок площадью 2465 кв.м.  определена в размере 357 933,86 руб., следовательно,  арендная плата за 1 кв.м. составляет 145,20 руб. (357933,86 руб. / 2465 кв.м. = 145,20 руб.).

Таким образом, годовая рыночная стоимость арендной платы за земельный участок площадью 475 кв.м. составляет 68970 руб. (145,20 руб. х 475 кв.м); годовая рыночная стоимость арендной платы за земельный участок площадью 1309 кв.м. составляет 190 066,80 руб. (145,20 руб. х 1309кв.м).

В целях реализации требований статьи 39.7 ЗК РФ Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области (далее - Порядок).

Постановлением Правительства Орловской области от 14.08.2015 № 373 «О внесении изменений в постановление Правительства Орловской области от 30.12.2014 года N 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области» установлено, что при расчете годовой арендной платы на земельные участки в 2015 году применяется индекс инфляции, равный 1,127.

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденной нормативными правовыми актами уполномоченного органа, по общему правилу применяются для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Таким образом, методики определения регулируемой арендной платы путем введения нормативно-правовым актом, принимаемым субъектом Российской Федерации нового коэффициента подлежит применению к спорному договору с момента вступления в силу этого акта и не требуют заключения сторонами дополнительного соглашения.

С учетом того, что коэффициент индексации включен в формулу расчета арендной платы нормативным правовым актом уполномоченного публичного органа субъекта РФ, не признанным в данной части недействующим путем оспаривания в установленном законом порядке, у арбитражного суда не имеется оснований для исключения его при расчете размера платы.

Однако, суд считает, что у истца отсутствуют основания для применения повышающего коэффициента арендной платы за период с января 2015 года по 27.08.2015 (включительно) года в силу следующего.

В соответствии с первоначальной редакцией пункта 3 Постановления Правительства Орловской области от 14.08.2015 N 373 «О внесении изменений в постановление Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 года N 443 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области» предусмотрено, что настоящее постановление вступает в силу по истечении десяти дней со дня его официального опубликования и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 10 января 2015 года.

В соответствии с пунктами "в", "г", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункты 1 и 3 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Частью 1 статьи 56 Закона Орловской области N 319-03 предусмотрено, что официальным опубликованием нормативных правовых актов области считается публикация их полного текста в газете «Орловская правда», а также в официальных электронных источниках опубликования нормативных правовых актов Орловской области.

Официальными электронными источниками опубликования нормативных правовых актов Орловской области являются государственная специализированная информационная система «Портал Орловской области - публичный информационный центр», федеральный регистр нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, интегрированный полнотекстовый банк правовой информации (эталонный банк данных правовой информации) и «Официальный интернет-портал правовой информации» (www.pravo.gov.ru).

Арбитражным судом установлено, что Постановление Правительства Орловской области N 443 от 30.12.2014 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области» и изменения к нему от 14 августа 2015 N 373, а также постановление Правительства Орловской области от 29 декабря 2016 г. N 540 «О внесении изменений в некоторые нормативные правовые акты Орловской области», приняты в форме, предусмотренной Законом Орловской области N 319-03, путем письменного согласования, и официально опубликованы в Государственной специализированной информационной системе «Портал Орловской области - публичный информационный центр» 18.08.2015.

Как неоднократно указывал Конституционный суд Российской Федерации в своих решениях, основным принципом существования закона во времени является немедленное действие; придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относиться к прерогативе законодателя; при этом либо в тексте закона содержится специальное указание о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма; законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений (определение Конституционного суда РФ от 15.04.2008 №262-0-0).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22 апреля 2014 г. N 12-П, статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет общий (основной) принцип действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (часть 1 статьи 1 Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, т.е. придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультра активность).

Взыскание судом арендной платы за период с января 2015 года по 27.08.2015 (включительно) года повлечет образование у арендатора задолженности по арендной плате за 2015 год и приведет к ухудшению его финансового  положения.

Учитывая специфику спорных отношений, арбитражный суд приходит к выводу о том, что придание обратной силы нормам, устанавливающим размер арендной платы за использование муниципального имущества, недопустимо, так как это нарушает, установленные статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и законные интересы лиц, использующих такое имущество, своевременно знать о размере вносимой ими платы.

Таким образом, анализ положений законодательства позволяет арбитражному суду сделать вывод о том, что Постановление Правительства Орловской области от 14.08.2015 № 373 «О внесении изменений в постановление Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 года N 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области» подлежит применению с учетом изменений, внесенных в него Постановлением Правительства Орловской области от 29.12.2016 N 540, где из пункта 3 информация о распространении действия данного документа на правоотношения, возникшие с 10 января 2015 года, исключена.

Следовательно, Постановление Правительства Орловской области от 14.08.2015 № 373 вступает в силу по истечении десяти дней со дня его официального опубликования.

Поскольку указанный документ официально  опубликован в Государственной специализированной информационной системе «Портал Орловской области - публичный информационный центр» http://orel-region.ru 18.08.2015, то повышающий коэффициент 1,127 подлежит применению с 28.08.2015.

Таким образом, расчет арендной платы за 2015 год следующий.

Арендная плата за 1-9 января 2015 исчисляется в соответствии с пунктом 6 Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от 28.08.2012 №302 и составляет:

68970 руб. (годовая рыночная стоимость) / 12 месяцев / 31 день = 185,40 руб. -рыночная арендная плата за 1 день.

185,40 руб. х 9 дней = 1 668,62 руб. - рыночная арендная плата за земельный участок площадью 475 кв.м с 1 по 9 января 2015 года включительно.

190 066,80 руб. (рыночная стоимость) / 12 месяцев / 31 день = 510,93 руб. - рыночная арендная плата за 1 день.

510,93 руб. х 9дней =4598,37 руб. - рыночная арендная плата за земельный участок площадью 1309 кв.м. с 1 по 9 января 2015 года включительно.

Арендная плата за земельный участок площадью 1784 кв.м. с 1 по 9 января 2015 года включительно составляет 6266,99 руб. (1668,62 руб. +4598,37 руб.).

Арендная плата за 10-31 января 2015 исчисляется в соответствии в соответствии с пунктом 13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443.

68970 руб. (рыночная стоимость по отчету оценщика) х 1,127 (индекс инфляции) = 77729,19 руб. - годовая арендная плата за земельный участок площадью 475 кв.м с 10 января 2015 года.

77729,19 / 12 месяцев = 6477,43 руб. - рыночная арендная плата за земельный участок площадью 475 кв.м за 1 месяц.

6477,43 руб. / 31 день = 208,94 руб. - рыночная арендная плата за земельный участок площадью 475 кв.м за 1 день.

208,94 руб. х 22 дня = 4596,68 руб. - рыночная арендная платы за земельный участок площадью 475 кв.м с 10 по 31 января 2015 года включительно.

190066,80 руб. (рыночная стоимость по отчету оценщика) х 1,127 (индекс инфляции) = 214205,28 руб. - годовая арендная плата за земельный участок площадью 1309 кв.м с 10 января 2015 года.

214 205,28 руб. (рыночная стоимость) / 12 месяцев =17850,44 руб. - рыночная арендная плата за земельный участок площадью 1309 кв.м за 1 месяц.

17850,44 руб. / 31 день = 575,82 руб. - рыночная арендная плата за земельный участок площадью 1309 кв.м за 1 день.

575,82 руб. х 22 дней = 12668,04 руб. - рыночная арендная плата за земельный участок площадью 1309 кв.м с 10 по 31 января 2015 года включительно.

Арендная плата за земельный участок площадью 1784 кв. м с 10 по 31 января 2015 года включительно 17264,72 руб. (4596,68 руб. + 12668,04 руб.).

Всего за январь 2015 арендная плата за земельный участок площадью 1784 кв.м составила 23 531,71 руб. (6266,99 +17264,72).

Арендная плата за февраль 2015 составила 24 327,87 руб. (6477,43 руб. (рыночная арендная плата за земельный участок площадью 475 кв.м за 1 месяц) + 17850,44 руб. (рыночная арендная плата за земельный участок площадью 1309 кв.м за 1 месяц).

По такому же принципу подлежит расчету арендная плата за последующие месяцы: за март 2015 - 24327,87 руб.; за апрель 2015 - 24327,87руб.; за май 2015 - 24327,87 руб.; за июнь 2015 - 24327,87 руб.; за июль 2015 - 24327,87руб.; за август 2015 - 24327,87 руб.; за сентябрь 2015 - 24327,87 руб.; за октябрь 2015 - 24327,87 руб.; за ноябрь 2015 - 24327,87 руб.; за декабрь 2015 - 24327,87 руб.

Всего за 2015 год арендная плата за земельный участок площадью 1784 кв.м. составила 291 138,28 руб. (23 531,71 руб. (январь) + 267606,57 руб. (24327,87 руб. х 11 месяцев).

Расчет арендной платы за 2016 год следующий: январь 2016 - 26 октября 2016. Арендная плата за январь 2016 - 24327,87руб. Арендная плата за февраль 2016 - 24327,87руб. Арендная плата за март 2016 - 24327,87руб. Арендная плата за апрель 2016 - 24327,87руб. Арендная плата за май 2016 - 24327,87руб. Арендная плата за июнь 2016 - 24327,87руб. Арендная плата за июль 2016 - 24327,87руб. Арендная плата за август 2016 - 24327,87руб. Арендная плата за сентябрь 2016 - 24327,87руб.

С 01 по 26 октября 2016 арендная плата за земельный участок площадью 1784 кв.м. составляет: 20 404,02 руб. (24327,87 руб. / 31 день х 26 дней).

За период с 27.10.2016 - 31.12.2016 изменился порядок определения арендной платы.

Так, с 27.10.2016 в соответствии с постановлением Правительства Орловской    области  от 029.12.2016 № 540 утратил силу пункт 13 Порядка определения размера     арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443.

Арендная плата определяется в соответствии с пунктом 10 указанного Порядка, а именно по формуле:

А = КС х Ка х И, где:

А - арендная плата;

КС - кадастровая стоимость земельного участка; Ка - коэффициент категорий арендаторов; И - индекс инфляции.

Кадастровая стоимость определяется, исходя из удельного показателя по кварталам:

2040,81 (строка 857 «квартал 57:25:0021001» Приложения №2 к Постановлению Правительства Орловской области от 25.12.2014 № 419 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Орловской области», графа 1 «среднее значение для кадастрового квартала населенного пункта»).

2040,81 х 475 (площадь земельного участка) = 969384,75 руб.

2487,65 (строка 857 «квартал 57:25:0021001» Приложения №2 к Постановлению Правительства Орловской области от 25.12.2014г. №419 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Орловской области", графа 3 по виду использования «размещение автостоянок).

2487,65 х 1309 (площадь земельного участка) = 3256333,85 руб. Коэффициент категории арендатора -0,0109 - коэффициент для иных категорий арендаторов (в том числе занимающих земельные участки со смешанным назначением) (п. 32 Приложения 2 к Постановлению Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443).

0,018 - коэффициент категории арендаторов, занимающих земельные участки для автостоянок (п. 16 Приложения 2 к Постановлению Правительства Орловской области от 30.12.2014г. №443).

Индекс инфляции - 1,127 (п. 12 Приложения к Постановлению Правительства Орловской области от 30.12.2014г. №443).

Размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 475 кв.м 11908,21 руб. (969384,75 руб. (кадастровая стоимость) х 0,0109 (коэффициент категории арендаторов) х 1,127 (индекс инфляции).

Размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 1309 кв.м 66057,99 руб. (3256333,85руб. (кадастровая стоимость) х 0,018(коэффициент категории арендаторов) х 1,127 (индекс инфляции).

Годовая арендная плата за земельный участок площадью 1784 кв.м. составляет 77966,20руб. (11908,21 руб. + 66057,99 руб.).

Месячная арендная плата за земельный участок площадью 1784 кв.м. составляет 6497,18 руб. (77966,20руб. / 12).

Арендная плата за земельный участок площадью 1784 кв. за 1 день - 209,58 руб. (6497,18 руб. /31).

Арендная плата за земельный участок площадью 1784 кв.м. с 27 по 31.10.2016 составляет 1047,9 руб. (209,58 руб. х 5 дней).

Всего за октябрь 2016 арендная плата за земельный участок площадью 1784 кв.м - 21451,92 руб. (20404,02 руб. + 1047,9 руб.).

Арендная плата за ноябрь 2016 - 6497,18руб. Арендная плата за декабрь 2016 - 6497,18руб.

Годовая арендная плата за земельный участок площадью 1784 кв.м. за 2016 год –составила 253397,11 руб. (218950,83 руб. (24327,87 руб. х 9 месяцев (с января по сентябрь включительно) + 21451,92 руб. (октябрь) + 12994,36 руб. (6497,18 руб. х 2 месяца (ноябрь и декабрь).

С января по август 2017 арендная плата - 51977,44 руб. (6497,18 х 8 месяцев).

Всего за период с 01.01.2015 по 31.08.2017 арендная плата за земельный участок площадью 1784 кв.м - 596512,83 руб. (291138,28 руб. + 253397,11 руб. + 51977,44 руб.).

С 01.09.2017года по 31.12.2018г. арендная плата составила - 103954,88 (6497 х 16 мес.). Следовательно, арендная плата за сентябрь 2017 – 6497,18 руб.; за октябрь 2017 - 6497,18 руб.; за ноябрь 2017 - 6497,18 руб.; за декабрь 2017 - 6497,18 руб.; за январь 2018 - 6497,18 руб.; за февраль 2018 - 6497,18 руб.; за март 2018 - 6497,18 руб.; за апрель 2018 - 6497,18 руб.; за май 2018 - 6497,18 руб.; за июнь 2018 - 6497,18 руб.; за июль 2018 - 6497,18 руб.; за август 2018 - 6497,18 руб.; за сентябрь 2018 - 6497,18 руб.; за октябрь 2018 - 6497,18 руб.; за ноябрь 2018 - 6497,18 руб.; за декабрь 2018 - 6497,18 руб.

Всего за период с 01.01.2015 по 31.12.2018 арендная плата за земельный участок площадью 1784 кв.м. составила 700 467,71 руб. (291138,28 руб. + 253397,11 руб. + 51977,44 руб. + 103954,88)

Материалами дела подтверждается, что за указанный период (с 01.01.2015 по 31.12.2018) ответчиком оплачено 546 966,01 руб.

Разрешая заявление ответчика о применении срока исковой давности, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Исходя из вышеизложенного, срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности за арендные платежи за определенный месяц начинает течь с первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Поскольку исковое заявление УМИЗ поступило в Арбитражный суд Орловской области 10.09.2018 года, то срок исковой давности по требованию задолженности за отопление начинает исчисление с 10.09.2015. 

Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 10.09.2015 года взысканию не подлежит.

Следовательно, требования истца законные и обоснованы за период с 10.09.2015 по 31.12.2018. В указанный период арендная плата за земельный участок площадью 1784 кв.м. составила 506640,91 руб., из расчета: (97311,48 руб. + 253397,11 руб. + 155932,32). За 2015 год – 97 311,48 (24327,87 х 4мес), за 2016 год - 253397,11 руб.;

С 2017 по 2018 – 155 932, 32  руб. (51977,44 + 103954, 88).

За период с 10.09.2015 по 31.12.2018 ответчиком было оплачено арендных платежей на сумму – 499 166,00 руб.

Исходя из данного расчета, сумма долга за период с 10.09.2015 по 31.12.2018 по соглашению от 2008 года составляет 506 640,91 – 499 166,00 = 7 474,91 руб.

Таким образом, задолженность по арендным платежам по сумме основного долга составляет 7 474,91 руб.

Довод истца о том, что ответчиком в платежных документах указаны точные месяцы, что не позволяет «разность» платежи на другие даты арбитражным судом не принимается во внимание, поскольку истец учитывает оплату исходя из возобновлённого на неопределенный срок договора аренды с учетом внесенных в него изменений от общей площади земельного участка равной 2465 кв.м., тогда как по настоящему делу установлено, что ответчик пользовался в замыленный период и продолжает пользоваться в настоящее время земельным участком площадью 1784 кв.м. В этой связи предложенный истцом подход к зачислению арендных платежей не приемлем, поскольку арендодатель не произвел уточнений площади участка, что повлекло бы изменение платы за него.

Таким образом, арбитражный суд считает, что все поступившие от ответчика платежи полежат зачету в счет оплаты текущего долга независимо от указанных в них назначениях платежа. 

Данный подход, по мнению арбитражного суда, позволяет сохранить баланс, привести отношения к прозрачности и исключить конфликт интересов сторон.

В тоже время, ответчик утверждал, что действия (бездействия) истца, выразившиеся в не оформлении земельного участка на протяжении длительного времени являясь предметами прокурорского реагирования. Однако, разрешить сложившейся конфликт стороны не смогли, что в том числе явилось основанием для обращения в арбитражный суд.

Также арбитражный суд считает, что из числа доказательств подлежат исключению Акты обследования земельного участка от 18.09.2017 (т.1, л.д. 39) и от 06.07.2018 (т.1, л.д. 84) которыми установлено, что ответчик продолжает пользоваться прежней площадью земельного участка 2465,00 кв.м., поскольку они составлены односторонне, противоречат принятым ранее администрацией г. Орла решениям о частичном изъятии земельного участка, что позволяет арбитражному суду сделать вывод о том, что  указанные акты являются недостоверными, а следовательно, не принимаются арбитражным судом в качестве доказательств (ст. 71 АПК РФ).

Предметом спора является также взыскание неустойки (пени) за период с 26.12.2015 по 31.08.2017 в размере 1 201 150,38 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 5.2 Дополнительного соглашения от 09.02.2007 к договору аренды от 10.10.2003 № 5331  за нарушение срока внесения арендной платы по договору, в том числе  в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 03% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Арбитражный суд проверил контрасчет неустойки (пени), представленный ответчиком исходя из суммы долга – 7 474,91 руб. в размере 1 396,61 руб. признал, что расчет произведен правильно.

Ответчик заявил о снижении  неустойки.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям  нарушения обязательства.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Поскольку ответчиками не представлено суду доказательств несоразмерности начисленной неустойки, оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера нестойки (пени) не имеется, следовательно, пеня в сумме 1 396,61 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на ответчика пропорционально размеру обоснованно заявленных требований. 

Учитывая, что истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины, а также принимая во внимание, что требования истца удовлетворены в сумме 8 871,52 руб., то с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 000,00 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Спортинвест» (302042, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028, г. Орёл, Пролетарская гора, 1, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по арендным платежам за период с 10.09.2015 по  31.08.2017 в размере 7 474,91 руб., а также  пени за период с 26.12.2015 по 31.08.2017 в размере 1 396,61 руб., а всего 8 871,52 руб.

В остальной части заявленных Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла требований – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Спортинвест» (302042, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 2 000,00 руб.

Исполнительный лист в части взыскания государственной пошлины выдать налоговому органу после вступления решения в законную силу

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в городе Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                                                                                   Карасев В.В.