АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

12 ноября 2018 года

Дело №

А13-14125/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Преснецовой Т.Г., Сапоткиной Т.И., 

при участии от предпринимателя ФИО1 представителей ФИО2 (доверенность от 12.09.2018), ФИО3 (доверенность от 01.04.2014), от прокуратуры Вологодской области ФИО4,

рассмотрев 06.11.2018 в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 19.12.2017 (судья Зрелякова Л.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Зорина Ю.В) по делу № А13-14125/2016,

у с т а н о в и л:

Заместитель прокурора Вологодской области обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 304352522500111, и администрации города Вологды, место нахождения: 160035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), о признании недействительным договора от 15.03.2016 № 24-985гс аренды земельного участка, заключенного между Администрацией и предпринимателем ФИО1, об обязании предпринимателя возвратить земельный участок муниципальному образованию «Город Вологда» в лице администрации; о признании недействительным договора от 14.10.2016 № 902  купли-продажи земельного участка, заключенного Администрацией и предпринимателем ФИО1, об обязании предпринимателя возвратить земельный участок муниципальному образованию «Город Вологда» в лице Администрации, об обязании Администрации возвратить предпринимателю ФИО1 1 661 988 руб.      15 коп.

Определением от 12.10.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Роспромстрой», общество с ограниченной ответственностью «Управление Севергаз» и Северо-Западное управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору. 

Решением суда от 19.12.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционной  инстанции от 03.07.2018, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт – об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает, что выводы судов о том, что строительство спорного объекта не завершено, в эксплуатацию в качестве торгового центра он не введен, противоречат обстоятельствам, установленным в рамках дела № А13-14534/2014.

С учетом наличия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений о зарегистрированном 09.09.2016 праве собственности за предпринимателем ФИО1 на склад твердого топлива, расположенный по адресу: г. Вологда, территория 6-го км Ленинградского ш., д. 16, податель жалобы ссылается на правомерность заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2016 № 902.

Также предприниматель ФИО1 указал на неясность исполнения судебных актов: каким образом ответчик должен передать спорный участок - с объектами недвижимости или освободить его от таковых.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт.

Податель жалобы считает, поскольку спорная постройка в эксплуатацию не введена и ее назначение в установленном действующем законодательством порядке не определено, то выводы судов о фактической готовности здания, построенного предпринимателем ФИО1, и об отсутствии оснований для предоставления Администрацией земельного участка в аренду для завершения строительства не обоснованы. Кроме того, Администрация ссылается на то, что указанные судебные акты являются неисполнимыми, так как в данной ситуации неясны правовые последствия, основания и порядок принятия в муниципальную собственность объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю ФИО1, не ясно, кто будет нести затраты по обеспечению сохранности данного имущества.

В отзыве на кассационную жалобу прокуратура Вологодской области просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель прокуратуры Вологодской области возразил против ее удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и предприниматель ФИО1 (арендатор) 15.03.2016 заключили договор№ 24-985гс аренды земельного участка площадью 14 100 кв.м с кадастровым номером 35:24:0103002:1589, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в юго-западной части кадастрового квартала по адресу: 

<

...> для завершения строительства. Категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV-V классов опасности.

Срок аренды до 15.03.2019 (пункт 1.2 договора).

Государственная регистрация указанного договора произведена 30.03.2016. 

Согласно пункту 1.3 договора на участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0103002:2215, принадлежащий арендатору на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.04.2013 серии 35-АБ № 495606. 

В соответствии с пунктом 1.5 договора договор одновременно является документом (актом) о передаче участка арендатору. 

Администрация (продавец) и предприниматель ФИО1 (покупатель) 14.10.2016 заключили договор № 902 купли-продажи указанного земельного участка. 

Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке расположены:  склад твердого топлива, площадь 11 849,8 кв.м, с кадастровым номером 35:24:0103002:2215, адрес: г. Вологда, тер. 6 км Ленинградского ш., д. 1Б,; трансформаторная подстанция КТП 2x630, площадь 13,2 кв.м, с кадастровым номером 35:24:0103002:3795, адрес: г. Вологда, тер. 6 км Ленинградского ш., д. 1Б,; трансформаторная подстанция КТП-400кВА, 10/0,4 кВ, площадь 6 кв.м, с кадастровым номером 35:24:0103002:3796, адрес: г. Вологда, тер. 6 км Ленинградского ш., д. 1Б,. 

В пункте 2.1 договора указано, что цена имущества определена на основании абзаца первого подпункта 3 пункта 3 Порядка определения цены земельных участков, находящихся собственности Вологодской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного постановлением правительства Вологодской области от 17.11.2014 № 1036, и составляет 1 661 988 руб. 15 коп. 

Стороны установили, что договор аренды от 15.03.2016 № 24-985гс следует считать расторгнутым с даты государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с договором купли-продажи имущества (пункт 3.3 договора). 

Согласно пункту 3.4 договора он является одновременно актом приема-передачи имущества. Договор сторонами исполнен, земельный участок передан предпринимателю ФИО1, денежные средства в размере стоимости имущества перечислены в бюджет города Вологды. 

Ссылаясь на то, что указанные договоры аренды и купли-продажи земельного участка противоречат действующему земельному законодательству, поскольку заключены без торгов при отсутствии на то правовых оснований, заместитель прокурора Вологодской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства в их совокупности, иск удовлетворил.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобе, полагает, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) правом на судебную защиту обладают лица, чьи права и законные интересы нарушены. Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права (статья 12 ГК РФ). 

В статье 166 ГК РФ указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ). 

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. 

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 указанной статьи. 

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Положения указанного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом. Таким образом, законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства объекта.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 15.03.2016 земельный участок с кадастровым номером 35:24:0103002:2215 предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Судами установлено, что на момент заключения договора от 15.03.2016 строительство фактически окончено и имелся уже завершенный объект недвижимости – функционировавший торговый центр.

При таких обстоятельствах судами сделан правомерный вывод о том, что на момент заключения договора от 15.03.2016 объекты незавершенного строительства на указанном участке, дающие право на заключение договора аренды без торгов отсутствовали.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 16.12.2013 по делу № А13-3807/2012 разрешение на строительство № RU35327000-90 признано не соответствующим Градостроительному кодексу Российской Федерации и недействительным. 

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 02.03.2017 по делу № А13-14677/2017 признаны не соответствующими Градостроительному кодексу Российской Федерации и недействительными разрешение на реконструкцию здания торгового центра под склад топлива от 29.04.2016 № 35-35327000-105-2016 и разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию от 27.06.2016 № 35-35327000-65-2016.

В рамках названных дел суды пришли к выводам о том, что разрешение на реконструкцию торгового центра под склад топлива от 29.04.2016 и разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию от 27.06.2016 выданы с нарушением требований законодательства; разрешение на реконструкцию здания торгового центра под склад твердого топлива от 29.04.2016 и разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию от 27.06.2016 также выданы в нарушение требований статей 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суды первой и апелляционной инстанций по настоящему делу полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно распределив бремя доказывания, и сделали соответствующие установленным обстоятельствам выводы о том, что оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований не имелось. 

Доводы подателей жалоб о неясности порядка исполнения судебных актов кассационной инстанцией отклоняются, поскольку они не относятся к существу спора. В случае неясности решения от 19.12.2017 Администрация и предприниматель ФИО1 не лишены возможности в порядке статьи 179 АПК РФ обратиться в арбитражный суд, принявший это решение, с заявлением о разъяснении решения без изменения его содержания. Кроме того, суд кассационной инстанции неясности в порядке исполнения обжалуемых актов не усматривает.

Иные обстоятельства, на которые ссылаются ответчики в жалобах, не могут служить основанием для освобождения от необходимости исполнения вступившего в законную силу судебного акта, который в силу статьи 16 АПК РФ является обязательным для всех органов, организаций, должностных лиц и граждан.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных  статьей 286 АПК РФ.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационных жалоб.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 19.12.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 по делу № А13-14125/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и администрации города Вологды – без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.Г. Преснецова

Т.И. Сапоткина