﻿Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-2847/21

14 ноября 2021 года

город Южно-Сахалинск

 

Резолютивная часть объявлена 10.11.2021г.

Полный текст решения изготовлен 14.11.2021г.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Дремова Ю. А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потапенко С.И.,

с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому акционерного  общества «Сахалинстройтранс» (ОГРН 1026500519430, ИНН 6501021517, адрес: 693012, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская, д.37) 

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН 1126501008204, ИНН 6501251609, адрес: 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, 48)

о признании недействительными сделками уведомлений об одностороннем изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.05.2003 №4261,

при участии: 

от АО «Сахалинстройтранс» – представитель Щепанский А.Д. по доверенности от 26.04.2021,  представлен документ о высшем юридическом образовании,

от территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области – представитель Степанова Е.В. по доверенности от 21.01.2021, представлен документ о высшем юридическом образовании,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное  общество «Сахалинстройтранс» обратились в суд к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области о признании недействительными сделками уведомлений об одностороннем изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.05.2003 №4261.

Определением суда от 08.06.2021 заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 21.07.2021.

Представитель истца в предварительном судебном заседании заявленные требования поддержал. В судебное заседание предоставил ходатайство о назначении судебной оценочной  экспертизы по определению размера арендной платы по договору аренды № 4261 от 06.05.2013 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316001:23 за период с 01.08.2020 по 01.03.2028. производство экспертизы просит поручить ООО СОК «Максимум», предоставил платёжное поручение о перечислении на  депозитный счет суда 100 000 рублей.

Определением суда от 21.07.2021 по делу назначено судебное разбирательство на 18 августа 2021 года.

В судебном заседании представитель истца поддержал ходатайство о назначении экспертизы.

В судебном заседании представитель  ответчика ходатайство о назначении экспертизы поддержал. Отводов эксперту не заявил.

            Определением суда от 18.08.2021 по делу № А59-2847/21 назначена судебная экспертиза,  проведение экспертизы поручено ООО «СОК «Максимус», эксперту Шустину Максиму Валерьевичу.

            04.10.2021 в суд поступило экспертное заключение от 01.10.2021. Слушание по делу отложено на 10.11.2021.

            Суд огласил заключение эксперта в судебном заседании.

В судебном заседании представитель истца, с учетом экспертного заключения от  01.10.2021, представил уточнение требований, просит: признать  недействительными сделками уведомления территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области от 28.12.2020 № 65-РИ-04/4573 и от 22.01.2021 № 65-РИ-04/247 об изменении годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316001:23 по договору аренды земельного участка №4261 от 06.05.2003, в части суммы превышающей годовой размер арендной платы в размере 3 120 000 рублей.

Суд, в порядке статьи 49 АПК РФ принимает уточнение требований.

В судебном заседании представитель ответчик в порядке ст. 49 АПК РФ уточненные требования признал в полном объёме.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей истца  и ответчика, суд приходит к следующему.

По договору аренды земельного участка № 4261 от 06.05.2003  АО «Сахалинстройтранс» арендует, находящийся в федеральной собственности, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316001:23.

Пунктом 2. дополнительного соглашения от 20.01.2010  к вышеназванному договору аренды земельного участка от 06.05.2003 стороны изложили п. 2.2. договора аренды в новой редакции, указав, что изменение рыночной ставки аренды осуществляется на основании дополнительных соглашений к этому договору.

И соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009, размер арендной платы по вышеназванному договору подлежит установлению (изменению) на основании результатов рыночной оценки стоимости права аренды земельных участков, осуществляемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подп. «в» п. 2. п.п. 6.8, 10 Правил).

Уведомлением от 28.12.2020 № 65-РИ-04/4573 ответчик, ссылаясь на положения п. 3 ст. 314 ГК РФ, уведомил истца об изменении с 01.01.2021  размера арендной платы по договору аренды земельного участка, без указания даты и номера этого договора, а также нового размера арендной платы.

При этом к уведомлению было приложено дополнительное соглашение от 25.12.2020  к договору аренды № 4261 от 06.05.2003 г., в котором был указан новый размер арендной платы по этому договору, равный 5568360 руб.. определенный в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО «Альфа-Оценка» № 246/п. 33 от 19.05.2020.

Соответствующее соглашение не было подписано истцом, поскольку ответчик не представил истцу отчет независимого оценщика, на основании которого был определен вышеназванный размер арендной платы, увеличившийся в несколько раз по сравнению с ранее действовавшим размером.

В дальнейшем истец получил от ответчика копию отчета независимого оценщика ООО «Альфа-Оценка» № 246/п. 33 от 19.05.2020, а также еще одно уведомление от 22.01.2021 № 65-РИ-04/247, в котором ответчик на основании положений ст. п. 3 ст. 614 ГК РФ,  ссылаясь на Федеральный закон № 385-ФЗ от 08.12.2020, п. 8 Правил, уведомил истца о том, что на 2021 год утвержден уровень инфляции в размере 3.7 процента.

В этом же уведомлении ответчик сообщил истцу о том,  что размер арендной платы за период с 01.01.2021  по 31.12.2021  по договору аренды №4261 от 06.05.2003  указан в приложении №1 к этому уведомлению.

Согласно упомянутому приложению № 1 к уведомлению от 22.01.2021 г. № 65-РИ-04/247 размер арендной платы по договору аренды №4261 от 06.05.2003 г. за 2021 год составил 5 568 360 рублей.

Несогласие истца с новым размером годовой арендной платы явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с положениями статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, плата за пользование земельным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен.

Арендованный истцом земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с утвержденными Правительством Российской Федерации Правилами N 582.

На основании подпункта "г" пункта 2 Правил N 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 8 Закона N 135-ФЗ определено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании положений статей 12 и 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 15 Закона N 135-ФЗ предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является.

Таким образом, исходя из обязательности оценки стоимости арендной платы земель федеральной собственности, в целях надлежащей реализации этих положений на уполномоченный орган была возложена обязанность обеспечить заключение договора о проведении рыночной оценки стоимости арендной платы в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, которая должна быть достоверной.

В статье 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

В абзаце шестом пункта 1 информационного письма N 92 разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, при рассмотрении конкретного спора по поводу сделки, возможно рассмотрение вопроса о достоверности величины стоимости объекта оценки, из чего следует, что в предмет доказывания по иску входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 2 информационного письма N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 содержится правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статей 71, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, а для решения вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу.

В рамках производства по настоящему делу определением суда от 18.08.2021 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО»СОК «Максимус», эксперту Шустину С.В. 

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Определить размер арендной платы по состоянию на 01.08.2020 по договору аренды земельного участка № 4261 от 06.05.2003, с кадастровым номером 65:01:0316001:23, за период с 01.01.2021 по 01.03.2028.

Согласно заключению эксперта от 01.10.2021 годовой размер арендной платы указанного земельного участка за обозначенный период составляет 3 120 000 рублей.

Суд признает экспертное заключение допустимым доказательством по делу, соответствующим статье 86 АПК РФ.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Материалами дела подтверждается, что экспертиза проведена экспертом компетентной организации, имеющими соответствующую квалификацию и образование (указанное соответствует положениям статей 55, 82, 86 АПК РФ). Доказательств, свидетельствующих о заинтересованности эксперта в исходе дела или наличии иных обстоятельств, которые могли вызвать сомнение в их беспристрастности, в дело не представлено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем отобрана подписка, экспертное заключение имеет достаточную ясность и полноту, вопросов в отношении исследованных обстоятельств не имеет, противоречий в выводах эксперта судом не установлено, выводы эксперта подтверждены первичной документацией,  являются обоснованными, экспертиза содержит подробное описание методов исследования,  ссылки на соответствующие нормативные акты. 

В экспертном заключении содержатся все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, у суда сомнений в его достоверности не имеется; заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательства по делу.

Заключение эксперта содержит ответы на поставленные перед ним вопросы. Эти ответы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными, поэтому у суда отсутствуют основания сомневаться в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области Степанова Е.В., действующая на основании доверенности от 21.01.2021 № 18, заявила о признании исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Указанной доверенностью предусмотрено правомочие представителя на признание иска.

В соответствии с частью 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

В случае если такое признание не противоречит закону и не нарушает права других лиц, арбитражный суд принимает признание иска ответчиком (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и вправе указать в мотивировочной части решения только на признание иска ответчиком и принятие его судом (часть 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В случае признания иска ответчиком суд освобождается от необходимости обоснования решения, которым иск удовлетворяется, - он не устанавливает фактических обстоятельств, не исследует доказательства и не приводит иные данные, которые должны содержаться в мотивированном судебном акте в соответствии с положениями статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.02.2018 N 520-О).

Поскольку заявление представителя территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области о признании иска не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не противоречит закону и сделано уполномоченным на то лицом, суд принимает признание обществом иска.

В соответствии с частью 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

На основании изложенного, заявленные требования, с учетом уточнений, подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с абзацем 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 26.07.2019 N 198-ФЗ) при заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины

Истцом при подаче иска  по платежному поручению № 222 от 05.05.2021 уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Таким образом, истцу подлежит возврату из федерального бюджета 70 процентов от суммы изначально заявленных требований (4 200 рублей). На ответчика суд возлагает возмещение истцу 30 % расходов по уплате государственной пошлины от суммы изначально заявленных требований (1 800  рублей).

Оплатить ООО «Сахалинская оценочная компания «Максимус» за проведение  экспертизы по делу А59-2847/2021. Оплату произвести с депозитного счета Арбитражного суда Сахалинской области за счет денежных сумм, внесенных акционерного  общества «Сахалинстройтранс» (ОГРН 1026500519430, ИНН 6501021517) по платежному поручению от 16.07.2021 № 366 на сумму 100 000 рублей.

Судом разъясняется, что в соответствии с ч. 1 ст. 177 АПК РФ, решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. 

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 49, 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного  общества «Сахалинстройтранс» (ОГРН 1026500519430, ИНН 6501021517), с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ,   удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительными сделками уведомления территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области от 28.12.2020 № 65-РИ-04/4573 и от 22.01.2021 № 65-РИ-04/247 об изменении годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316001:23 по договору аренды земельного участка №4261 от 06.05.2003, в части суммы превышающей годовой размер арендной платы в размере 3 120 000 рублей.

Взыскать с территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН 1126501008204, ИНН 6501251609) в пользу акционерного  общества «Сахалинстройтранс» (ОГРН 1026500519430, ИНН 6501021517)  возмещение судебных расходов в сумме 1 800 рублей (30% от государственной пошлины по иску, уплаченную по платежному поручению № 222 от 05.05.2021).

Возвратить акционерному  обществу «Сахалинстройтранс» (ОГРН 1026500519430, ИНН 6501021517)  из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 200  рублей (70% от государственной пошлины по иску, уплаченную по платежному поручению № 222 от 05.05.2021). Истцу выдать справку на возврат государственной пошлины.

Оплатить ООО «Сахалинская оценочная компания «Максимус», согласно счету от 04.10.2021 № 99: 100 000 рублей за проведение  экспертизы по делу А59-2847/2021.

Оплату произвести с депозитного счета Арбитражного суда Сахалинской области за счет денежных сумм, внесенных акционерного  общества «Сахалинстройтранс» (ОГРН 1026500519430, ИНН 6501021517) по платежному поручению от 16.07.2021 № 366 на сумму 100 000 рублей.

Денежные средства перечислить по реквизитам, указанным в счете ООО «Сахалинская оценочная компания «Максимус»  04.10.2021 № 99.

Решение может быть  обжаловано  в Пятый арбитражный  апелляционный  суд в течение  месяца  со дня его принятия  через Арбитражный суд Сахалинской области. Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

 

Судья

Ю.А. Дремова