Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-109522/2019

21 августа 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  18 августа 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  21 августа 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егорова Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес:  Россия 188480, г.Кингисепп, Ленинградская обл., ул.Дорожников 28, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: 1) Публичное акционерное общество "Сбербанк России" (117997, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 773601001); 2) Управление Росреестра по Ленинградской области (191311, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: 

<

***>);

третье лицо: АО "Российский аукционный дом" (адрес:  Россия 190031, 

<

...>, лит В)

третье лицо: АО "Российский аукционный дом" (адрес:  Россия 190031, г. Санкт-Петербург, Гривцова пер., дом 5, лит В, ОГРН:  )

о признании недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 47:18:0531017:691 общей площадью 258,4 кв.м., по адресу: 

<

...> от 15.05.2019 номер 47:18:0531017:691-47/018/2019-2; о расторжении договора от 22.04.2019 № 050002817-999 купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 47:18:0531017:691

при участии

- от истца: ФИО2 (паспорт);

- от ответчика: 1) ФИО3 (представитель по доверенности от 30.07.2020)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 47:18:0531017:691 общей площадью 258,4 кв.м., по адресу: 

<

...> от 15.05.2019 номер 47:18:0531017:691-47/018/2019-2; о расторжении договора от 22.04.2019 № 050002817-999 купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 47:18:0531017:691.

Определением суда от 15.10.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Истец требования к Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" поддержал в полном объеме, от требований к Росреестру отказался.

Представитель банка возражал, полагая, что оснований для расторжения договора и взыскании неосновательного обогащения нет.

Управление Росреестра по Ленинградской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, не явившихся, в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

26.12.2018 на электронной торговой площадке utp.sberbank-ast.ru (извещение SBR028-1811270017) аукцион по реализации имущества Банка был признан несостоявшимся, так как не было подано заявки на участие.

10.04.2019 на электронной торговой площадке www.lot-online.ru (извещение № РАД-161050) проведен электронный аукцион с применением метода повышения начальной цены («английский аукцион») по продаже имущества ПАО Сбербанк, включая документацию об аукционе.

Как следует из Документации, предметом аукциона является реализация единым лотом

нежилое здание, общей площадью 355,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 47:20:0903001:147, этажность: 2, в том числе подземных (далее - Объект1).

земельный участок, общей площадью 1 338 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> здание 1, кадастровый номер: 47:20:0903001:3.

нежилое помещение, общей площадью 258,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 47:18:0531017:691, этаж: 4.

При существенном условие продажи Объекта 1:

Собственник и Покупатель одновременно с подписанием договора купли-продажи Объекта, заключают долгосрочный договор аренды с ПАО Сбербанк на следующих условиях:

- часть Объекта 1 - общей площадью 105,9 кв. м. на первом этаже;

- срок аренды - не менее 10 лет и др.

10.04.2019 ФИО2 был признан победителем электронного аукциона по продаже имущества ПАО Сбербанк (Приложение 3). По итогу торгов 22.04.2019 Банк с ФИО2 заключил два договора:

Договор №05002817999 купли-продажи недвижимости нежилого назначения, расположенного по адресу: 

<

...> (Далее - Договор купли-продажи / Приложение 4).

Договор №050002817994 купли-продажи недвижимости нежилого назначения с обратной арендной расположенного по адресу: 

<

...>, который является смешанным. Договор содержит условия купли-продажи и аренды недвижимого имущества.

22 апреля 2019 года по результатам открытого аукциона № 36114540 от 27.11.18 между истцом и ПАО «Сбербанк России» заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 47:18:0531017:691, общей площадью 258,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Договор оплачен 29.04.2019 г в сумме 2 000 000.00 рублей.

Акт приема-передачи объекта подписан сторонами 16 мая 2019года

Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 15 мая 2019 года, то есть до фактической передачи объекта в порядке, установленном пунктом 1 статьи 555 ГК РФ.

При актуализации технического паспорта на приобретенный объект недвижимости установлено, что общая площадь объекта составляет 197,66 кв.м,, в том числе: основная - 172,06 кв.м., вспомогательная -25,6 кв.м., то есть на 60,74 кв.м. (на 23,5 %) меньше, чем указано в аукционной документации и в договоре  купли-продажи.

Также установлено, что приобретенное помещение не является автономной частью здания по указанному выше адресу, а входит в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 47:18:0531017:12, 1956 года постройки, находящегося в управлении УК «Боксиотогорскгоржилуправление», с площадью помещений общего пользования - 5639,83 кв.м., площадью земельного участка общего пользования -3802,00 кв.м.

Полагая, что при указанных обстоятельствах банк должен вернуть переплату по причине уменьшения площади объекта, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Один из основных принципов гражданского права, закрепленный в статье 421 ГК РФ, гласит, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Это означает, что заключая договор, стороны действуют разумно, осмотрительно, исходя из своих интересов и с осознанием условий и последствий заключаемого договора.

Правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 стать и 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В статье 485 ГК РФ указано, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

Пунктом 2 статьи 474 ГК РФ установлено, что если порядок проверки качества товара не установлен законодательством, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями.

Последствиям передачи товаров ненадлежащего качества посвящена статья 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при несущественных недостатках качества товара покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товаров. Если же недостатки товара являются существенными, то покупатель может: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что все участники аукциона имели возможность ознакомиться с пакетом документов и осмотреть реализуемые объекты недвижимости обратившись к организатору торгов ОА «РАД», о чем сообщено в публикации о торгах, кроме того Банком в ОА «РАД» для проведения торгов в отношении Помещения были переданы правоустанавливающие документы, выписка ЕГРН от 18.10.2018, где отражена информация о кадастровом номере объекта недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости; Технический паспорт помещения «Сбербанка» от 09.02.1998, поэтажный план 4 этажа.

14.04.2020 Росреестр по запросу суда предоставил материалы по делу, а именно технический паспорт IV этажа задания от 11.12.1996 года на основании, которого Помещение было поставлено на государственный кадастровый учет. Согласно техническому паспорту площадь помещения составляет 258,44 кв. м. 

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 5 данной статьи государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Истец ссылается на п.2 ст.556 ГК РФ, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Истец не предоставил доказательств несоответствия принятого имущества условиям договора. Представленный Росреестром технический паспорт не свидетельствует о противозаконном поведении Банка. Акт приема-передачи не содержит информацию или оговорок, о несоответствии Помещения Договору купли-продажи.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

 Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что требования истца не основаны на законе и не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине остаются на истце.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Арбитражный суд решил:

Принять отказ от иска в части требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Производство по делу в этой части прекратить.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяЕгорова Д.А.