/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А45-16190/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  05 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 апреля 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Демидовой Е.Ю. 

судей                                                    Тихомирова В.В.

                                                             Шуйской С.И.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на постановление от 04.12.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Жданова Л.И., Шатохина Е.Г., Фертиков М.А.) по делу № А45-16190/2017 Арбитражного суда Новосибирской области по иску индивидуального предпринимателя Обласова Михаила Викторовича (ИНН 540358578783, ОГРН 310547630000336) к мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) об уменьшении размера арендной платы.

В заседании приняли участие представитель индивидуального предпринимателя Обласова М.В. – Гильмутдинова Л.Ю. по доверенности от 11.12.2017.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Обласов Михаил Викторович (далее – предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Мэрии города Новосибирска (далее – мэрия, ответчик) об уменьшении размера арендной платы до нуля по договору аренды земельного участка от 21.07.2015 №121502р за период с 22.08.2016 по 03.07.2017.

Решением от 11.09.2017 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Векшенков Д.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 04.12.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований об уменьшении размера арендной платы за период с 02.06.2017 по 03.07.2017. В указанной части принят новый судебный акт, которым предпринимателю был уменьшен размер арендной платы по договору от 21.07.2015 №121502р за период с 02.06.2017 по 03.07.2017 путем освобождения от ее уплаты в полном объеме. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, в том числе неприменение подлежащих применению статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и неправильное применение статей 450, 451, 614 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям, на неполное установление судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемый судебный акт отменить, и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем исковых требований.

Податель жалобы считает, что предприниматель не представил суду доказательств, свидетельствующих о наличии условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения договора. Кроме того, указывает, что заключая соглашение с первоначальным арендатором о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 21.07.2015 №121502р, предприниматель принял на себя, в том числе, обязанность по внесению арендной платы, и должен был оценить все возможные для себя риски.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Представитель предпринимателя в судебном заседании поддержал доводы отзыва.

Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя мэрии в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав представителя предпринимателя, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между мэрией (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «НПП Триада-ТВ» (арендатор, далее – общество) 21.07.2015 заключен договор аренды земельного участка № 121502р (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:052345:1537, площадью 4854 кв.м., расположенный в пределах Кировского района, г. Новосибирска; срок действия договора - с 21.07.2015 по 21.07.2025 (пункт 1.4 договора).

Земельный участок передается арендатору для строительства здания общественного назначения с размещением в цокольном этаже спортивно-оздоровительного центра с бассейном по ул. Немировича-Данченко (п. 1.3 договора).

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом.

В соответствии с постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-П размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 2 670 000 руб. в год, 222 500 руб. в месяц (пункт 2.1 договора).

22.08.2016 мэрия направила уведомление в адрес общества о будущем обременении земельного участка сервитутом, а так же рекомендовала учесть сферу действия сервитута при проектировании.

24.10.2016 между обществом и предпринимателем заключено соглашение о передаче прав и обязательств по договору аренды земельного участка (далее - соглашение), в соответствии с пунктом 1.1. которого общество передает, а правопреемник - предприниматель принимает все права и обязанности по заключенному между обществом и мэрией договору аренды земельного участка от 21.07.2015 № 121502р.

Согласно пункту 2.2 соглашения общество обязано обеспечить правопреемника - предпринимателя полной и своевременной информацией, имеющей отношение к передаваемым правам и обязанностям.

Комиссия по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска (далее – комиссия) приняла решение, оформленное протоколом от 21.11.2016 об установлении публичного сервитута на земельный участок с кадастровым номером 54:35:052345:1537 с целью организации прохода, проезда через земельный участок.

Уведомление от 26.05.2017, направленное предпринимателем в адрес мэрии, полученное последней 02.06.2017, об уменьшении размера арендной платы до определения сферы действия сервитута, оставлено ответчиком без ответа.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствовался статьями 2, 309, 450, 451, 614 ГК РФ, статьями 23, 43, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ),и исходил из отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих тот факт, что истец не знал или не мог знать об установлении публичного сервитута, а также из отсутствия одновременно четырех необходимых условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, для изменения договора 21.07.2015.

Отменяя решение суда первой инстанции в части, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 8, 10, 307, 309, 328, 420, 450, 451, 606, 611, 614 ГК РФ, статьями 23, 65 ЗК РФ, статьей 65 АПК РФ, принимая во внимание, что ответчик в спорных правоотношениях выступает одновременно стороной договора аренды, органом полномочным выдавать разрешение на строительство и принимать решение об установлении публичного сервитута, при наличии правовой неопределенности по установлению сервитута в течение длительного времени, пришел к выводу о недобросовестности ответчика, и доказанности того, что предприниматель не мог использовать земельный участок по назначению с 02.06.2017, и о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 02.06.2017 по 03.07.2017 путем освобождения предпринимателя от ее уплаты в полном объеме. 

Выводы суда апелляционной инстанции отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Между тем, пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Исходя из смысла указанной нормы, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

При этом ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Между тем, уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. Размер уменьшения арендной платы определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанный правовой подход был сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (пункт 5, определение от 22.11.2016 № 89-кг16-7), а также изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Согласно представленному в материалы дела протоколу от 21.11.2016 комиссией принято решение об установлении публичного сервитута на земельный участок с кадастровым номером 54:35:052345:1537.

Согласно статье 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учётом результатов общественных слушаний. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 05.09.2017 публичный сервитут в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:052345:1537, площадью 4854 кв.м., не установлен и не зарегистрирован.

Проанализировав условия договора и соглашение от 24.10.2016 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 21.07.2015 № 121502р, Положение о комиссии, утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 04.02.2013 № 907, в соответствии с которым комиссия является постоянно действующим коллегиальным органом мэрии, которая принимает решение в том числе, по вопросам об установлении или отмене публичных сервитутов на земельных участках, решения комиссии являются основаниям для подготовки проектов постановлений мэрии города Новосибирска (пункт 5.9. Положения), а также учитывая выдачу мэрией 23.12.2016 разрешения на строительство № 54-RU54303000-281-2016, суд апелляционной инстанции установив, что в рассматриваемых правоотношениях ответчик выступает и как сторона договора аренды – арендодатель, и как орган, полномочный выдавать разрешение на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и принимать решение об установлении публичного сервитута, указывая что ответчик, осуществляя возложенные на него функции и совершая действия в гражданском обороте, должен действовать разумно и добросовестно, не допуская нарушения чьих-либо прав, а истец вправе был рассчитывать на принятие решения об установлении сервитута, определении границ  части земельного участка, где планируется установить сервитут, или об отказе в установлении публичного сервитута, в разумный срок пришел к верному выводу о недобросовестности действий ответчика, поскольку в связи с правовой неопределенностью по установлению сервитута в течение длительного времени у арендатора отсутствует возможность выполнить строительные работы, привлечь подрядчиков, использовать земельный участок по назначению и распоряжаться им в соответствии со своими правомочиями, а также, если границы сервитута будут проходить через территорию спроектированного арендатором здания, то у истца могут возникнуть расходы в связи с изменением проекта и в связи с изменением расположения строящегося объекта.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив недобросовестное поведение (бездействие) ответчика в спорных правоотношениях (наличие правовой неопределенности по установлению сервитута в течении длительного времени), принимая во внимание предоставление земельного участка в аренду для целей  осуществления строительства, выдачу мэрией 23.12.2016 разрешения на строительство № 54-RU54303000-281-2016, принятие решения об установлении сервитута, направление уведомления в адрес истца о будущем обременении земельного участка сервитутом с рекомендациями в обязательном порядке учесть сферу действия сервитута при осуществлении проектирования, направление в адрес истца письма от 19.04.2017 с информацией на выявление при обследовании земельного участка необходимости установления публичного сервитута с указанием на то, что проведение строительных работ на земельном участке сделает невозможным использование публичного сервитута, а также учитывая дату приостановлении истцом действий по использованию земельного участка по целевому назначению до принятия решения об установлении либо об отказе в установлении публичного сервитута (уведомление получено ответчиком 02.06.2017), непредставление истцом иных доказательств невозможности использования земельного участка по назначению, неосуществление строительных работ в период до 02.06.2017, суд апелляционной инстанции пришел к верному  выводу о необходимости в уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка № 121502р от 21.07.2015 только за период со 02.06.2017 по 03.07.2017 путем освобождения предпринимателя от ее уплаты в полном объеме.

Указанный вывод суд апелляционной инстанции согласуется с применимыми нормами права и представленными в материалы дела доказательства.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку они не свидетельствуют о нарушении судом норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Кроме того, они были предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Нарушений при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 04.12.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-16190/2017 Арбитражного суда Новосибирской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                  В.В. Тихомиров

 

                                                                                    С.И. Шуйская