АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А45-35800/2022  

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2024 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2024 года.  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Ишутиной О.В., судей Глотова Н.Б.,  ФИО1 – 

при ведении протокола помощником судьи Мальковым М.И. рассмотрел в судебном  заседании с использованием системы веб-конференции кассационную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Новосибирской области  от 15.05.2024 (судья Красникова Т.Е.) и постановление Седьмого арбитражного  апелляционного суда от 22.07.2024 (судьи Иванов О.А., Логачев К.Д., Сбитнев А.Ю.) по  делу № А45-35800/2022 о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (далее – должник).  

В судебном заседании с использованием системы веб-конференции принял участие  представитель ФИО3 - ФИО4 по доверенности от 09.10.2023.  

Суд установил: 

в деле о несостоятельности (банкротстве) должника ФИО3 обратился в  Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о расторжении договора купли-продажи земельного участка по лоту № 1 от 31.07.2023, заключенного между  ФИО3 и должником в лице финансового управляющего его имуществом и  обязать должника вернуть ФИО3 денежные средства по договору купли-продажи  земельного участка по лоту № 1 от 31.07.2023 в размере 1 319 175 руб.  

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.05.2024,  оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного  суда от 22.07.2024, заявление ФИО3 удовлетворено.  

Ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам, в  кассационной жалобе должник просит отменить состоявшиеся акты судов первой и  апелляционной инстанций, принять новый судебный акт.  

В отзыве на кассационную жалобу ФИО3 просит оставить обжалуемые  судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.  

Дополнительные доказательства, приложенные к отзыву ФИО3, не  приобщены к материалам обособленного спора с учетом полномочий суда округа статья  286 Арбитражного процессуального округа (далее – АПК РФ), разъяснений, приведенных  в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  

от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции».  

В судебном заседании представитель ФИО3 просил в удовлетворении  кассационной жалобы отказать по мотивам, изложенным в отзыве.  

Учитывая надлежащее извещение иных лиц, участвующих в обособленном споре, о  времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в  их отсутствие в соответствии с положениями части 3 статьи 284 АПК РФ.  

Законность определения суда и постановления апелляционного суда проверена  судом округа в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ.  

Должник признан банкротом решением Арбитражного суда Новосибирской области  от 31.01.2023, открыта процедура реализации имущества гражданина, финансовым  управляющим утверждена ФИО5.  

Определением суда от11.12. 2023 ФИО5 освобождена от исполнения  обязанностей финансового управляющего, финансовым управляющим имуществом  должника утверждена ФИО6.  

Финансовым управляющим проведены торги по реализации имущества должника -  земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский  район, садовое товарищество «Мичуринец», участок № 98б, кадастровый номер  54:19:161101:19, площадь 500 кв. м.  

Соответствующая публикация о реализации на торгах названного имущества  размещена в ЕФРСБ 16.06.2023.  

До подачи заявки на участие в торгах ФИО3 получил разъяснения  финансового управляющего о реализуемом имуществе, осмотрел земельный участок,  убедился, что земельный участок огорожен забором, на нем располагается строение  (жилой дом).  

В сообщении в ЕФРСБ № 12080614 от 31.07.2023 размещен протокол о результатах  проведения открытых торгов по открытому аукциону с открытой формой предложений о  цене № 176398, указано, что победителем торгов является общество с ограниченной  ответственностью «ТБАНКРОТ.РУ», цена предложения 1 319 175 руб.  

Общество с ограниченной ответственностью «ТБАНКРОТ.РУ» действовало в  интересах ФИО3 на основании агентского договора. В этой связи по результатам  состоявшихся торгов между ФИО3 (покупатель) и ФИО2 в лице  финансового управляющего ФИО5 (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка по лоту № 1 от 31.07.2023.  

Согласно пункту 1.1 договора, продавец передает в собственность покупателю,  победившему на торгах (протокол № 176398 о результатах торгов открытого аукциона по  

продаже имущества должника от 28.07.2023), а покупатель принимает и оплачивает на  условиях, предусмотренных настоящим договором, лот № 1: земельный участок,  расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, садовое  товарищество «Мичуринец», участок № 98б, кадастровый номер 54:19:161101:19,  

площадь 500 кв. м. 

В силу пункта 2.1 договора общая стоимость земельного участка по лоту № 1  составляет 1 319 175 руб. (протокол № 176398 о результатах торгов открытого аукциона  по продаже имущества должника от 28.07.2023).  

Покупателем обязанность по оплате цены договора исполнена в полном объеме. 

В соответствии с пунктом 4.1.4 договора, продавец обязуется передать земельный  участок в том качественном состоянии, какое оно есть на день подписания договора.  

На дату подписания договора состояние земельного участка (земельный участок  огорожен забором, на нем расположено строение) установлено фото и видео-фиксацией.  

В акте приема-передачи земельного участка по лоту № 1 продавец и покупатель  указали, что риск случайной гибели или случайного повреждения земельного участка  переходит на покупателя с момента государственной регистрации перехода права  собственности на земельный участок» (пункт 1.7 акта).  

В дальнейшем ФИО3 обнаружил, что забор и строение на земельном участке  отсутствуют.  

Из ответа на запрос от 18.03.2024 за подписью председателя ТСН СНТ «Мичуринец»  ФИО7 следует, что на момент 31.07.2023 на территории СНТ «МИЧУРИНЕЦ» на  земельном участке по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, садовое  товарищество «Мичуринец», участок № 98б, кадастровый номер 54:19:161101:19,  площадь 500 кв. м, располагалось строение, а также данный земельный участок был  огорожен забором. Строение представляло из себя деревянный жилой дом, а забор  ограждал территорию данного земельного участка по периметру. Фотографии,  приложенные к запросу, полностью соответствуют тому строению и забору, которые  находились на данном земельном участке. Снос объектов (забор и строение) на  территории земельного участка с кадастровым номером 54:19:161101:19  предположительно совершен собственником данного земельного участка - ФИО2  Снос вышеуказанных объектов произошел во второй половине августа 2023 года.  

По настоящий момент государственная регистрация перехода права собственности  на земельный участок с продавца на покупателя не состоялась. Спорное недвижимое  имущество до сих пор принадлежит должнику на праве собственности и входит в его  конкурсную массу.  

ФИО3 сообщил финансовому управляющему о существенном изменении  состояния земельного участка, повлекшем утрату интереса в его приобретении, уведомил  в письменном виде финансового управляющего об отказе от договора купли-продажи и  потребовал возврата уплаченных денежных средств в размере 1 319 175 руб.  

В связи с отказом финансового управляющего расторгнуть договор купли-продажи,  

ФИО3 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.  

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, исходил из недобросовестных  действий продавца, приведших к невозможности использовать имущество, в отношении  которого заключен договор купли-продажи, в соответствии с целями его приобретения  покупателем, к снижению рыночной стоимости земельного участка.  

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции. 

По итогам рассмотрения кассационной жалобы суд округа пришел к следующим  выводам.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец)  обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а  покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную  сумму (цену).  

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в  собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое  недвижимое имущество (статья 130).  

В силу общих положений о договоре купле-продаже, определенных в пунктах 1, 2  статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого  соответствует договору купли-продажи. Если продавец при заключении договора был  поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец  обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими  целями.  

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из  сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению при существенном  нарушении договора другой стороной.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для  другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была  вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).  

Судами установлено, что ФИО3 довел до сведения финансового управляющего  цель приобретения земельного участка, которая подразумевает наличие на земельном  участке строения и забора.  

Несмотря на то, что в объявлении о проведении торгов не указано на наличие на  земельном участке строения и забора, ФИО3 до подачи заявки на участие в торгах  по результатам осмотра земельного участка и общения с финансовым управляющим  убедился в их нахождении на земельном участке.  

Наличие строения и забора на дату заключения договора купли-продажи  зафиксировано фото и видео-фиксацией, спутниковой съемкой.  

О реализации земельного участка со зданием и забором свидетельствует также цена  имущества, сформированная на торгах.  

Так, начальная цена продажи имущества составила 214 500 руб. в соответствии с  заключением о стоимости спорного земельного участка.  

Согласно протоколу о результатах проведения торгов № 1763985, в торгах  принимало участие шесть участников, победитель торгов предложил цену, равную  

1 319 175 руб., в шесть раз превышающую стоимость свободного от строений земельного  участка.  

Учитывая, что земельный участок до регистрации перехода права собственности за  покупателем претерпел существенные изменения в результате недобросовестных  действий продавца, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества,  согласно соглашению, отраженному в акте приема-передачи, переходит к покупателю с  даты государственной регистрации, требования ФИО3 являются обоснованными и  правомерно удовлетворены судами.  

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, выражают несогласие ее подателя с  выводами судов двух инстанций об оценке установленных обстоятельств, не указывают  на неправильное применение судами положений законодательства о расторжении  договора и подлежат отклонению.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4  статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной  инстанции не установлено.  

Руководствуясь статьями 287, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского  округа  

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.05.2024 и постановление  Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2024 по делу № А45-35800/2022  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в  порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.  

Председательствующий О.В. Ишутина 

Судьи Н.Б. Глотов 

 ФИО1