СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                           Дело № А45-20284/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2019 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

Киреевой О.Ю.,

судей

 

Павловой Ю.И.,

 

Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества «Черновское» и временного управляющего ОАО «Черновское» ФИО1  (№ 07АП-12070/2018(1,2)) на решение от 23.10.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-20284/2018 по иску Администрации Кочковского района Новосибирской области к открытому акционерному обществу «Черновское», третье лицо: временный управляющий ОАО «Черновское» ФИО1, о расторжении договора аренды земельного участка №29 от 27.08.2010,

без участия представителей сторон, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Кочковского района Новосибирской области (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Черновское» (далее - ответчик, ОАО «Черновское») о расторжении договора аренды земельного участка от 27.08.2010 №29.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ОАО «Черновское» ФИО1

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.10.2018 (резолютивная часть объявлена 17.10.2018) расторгнут договор аренды земельного участка от 27.08.2010 №29, заключенный между Администрацией Кочковского района Новосибирской области и ОАО «Черновское», с ответчика в доход федерального бюджета взыскана  государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с решением суда, ОАО «Черновское» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и  разрешить вопрос по существу, а именно - отказать истцу в удовлетворении требований о расторжении договора аренды в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что на момент подачи иска 28.06.2018г. оплата за 2016 год была произведена более года назад (весна 2017 года), как следствие, требование о расторжении по указанному обстоятельству заявлено по истечении разумного срока; согласно иску, было просрочено только два срока за 2017 год- 15.09.2017г. и 15.12.2017г; в данном случае расторжение договора с учетом добровольной уплаты аренды до разрешения спора по существу, является последствием, несоразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, поскольку арендные отношения длятся около 10 лет, заявленная в иске сумма задолженности уплачена; OAО «Черновское» является отечественным сельхозтоваропроизводителем, занимается смешанным сельским хозяйством, по направлениям растениеводство и животноводство, фактически градообразующее предприятие для с. Чернавки и д. Букреево Плесо Кочковского района Новосибирской области.

Временный управляющий ОАО «Черновское» ФИО1, также не согласившись с вынесенным решением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил   его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь, в том числе на то, что в данном случае расторжение договоров аренды повлечет за собой нарушение не только интересов ОАО «Черновское», но и его кредиторов; права аренды указанных выше земельных участков входят в имущественный комплекс должника, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности, и подлежат продаже на открытых торгах в составе предприятия должника; по состоянию на 03.10.2018 г. задолженность по арендной плате и неустойке по договору аренды ОАО «Черновское» погашена, что подтверждается справкой Администрации Кочковского района Новосибирской области № 2681 от 02.10.2018; расторжение договора аренды земельных участков повлечет за собой уменьшение конкурсной массы должника, существенно понизит привлекательность имущественного комплекса для потенциальных покупателей, поскольку без земель сельскохозяйственного назначения осуществление сельскохозяйственной деятельности невозможно, и как следствие должнику и кредиторам должника будут причинены значительные убытки.

От лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отзывы на апелляционные жалобы не поступили.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.08.2010 между Администрацией и ОАО «Черновское» заключен договор аренды земельного участка №29, в соответствии с которым в аренду ответчику передан земельный участок из категории земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:12:021902:760, площадью 600000 кв. м, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, расположенный: Новосибирская область, Кочковский район, с/с МО Черновский.

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 07.12.2010.

В соответствии с пунктом 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Дополнительным соглашением от 01.03.2013 №2 был изменен размер ежегодной арендной платы и он составляет 4284 рубля в год.

Согласно пункту 3.2 договора (в редакции вышеуказанного дополнительного соглашения)  арендная плата вносится ежегодно двумя суммами: до 15 сентября в размере 2142 рубля и до 15 декабря- 2142 рубля.

Ответчик обязанность по внесению арендных платежей, установленную указанным договором, исполнял ненадлежащим образом. 

Поскольку ответчик в нарушение условий договора арендную плату за пользование земельным участком не вносил, истец направил ответчику претензию (требование) от 09.06.2018 №1370 с предложением расторгнуть по взаимному соглашению сторон договор аренды земельного участка от 27.08.2010 №29, которая была получена обществом 13.06.2018, но оставлена без ответа.

Неисполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной плате и требований, изложенных в претензии, послужило основанием для подачи настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом на основании части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик не ответил на претензию истца, доказательств устранения в разумный срок допущенных нарушений договоров не предоставил, общество арендные платежи по срокам до 15 сентября 2017 и до 15 декабря 2017 года оплатило после обращения администрации с иском в арбитражный суд и возбуждения производства по делу, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением 824 от 24.08.2018.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при просрочке внесения арендной платы более чем на 3 месяца.

Так, из вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-40627/2017, по делу №А45-13657/2018, настоящего дела следует, что ответчик допускал просрочку платежей по арендной плате по договору аренды земельного участка более двух раз (двух кварталов).

Учитывая, что погашение задолженности по арендной плате по срокам до 15 сентября 2016 года, до 15 декабря 2016 произошло только 24.03.2017, а по срокам до 15 сентября 2017 года, до 15 декабря 2017 года и пени производилось ответчиком в рамках исполнительных производств по исполнению судебных актов по делам №№А45-40627/2017 и А45-13657/2018, после возбуждения настоящего дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном конкретном случае нельзя признать факт устранения нарушения (погашение задолженности) обществом в разумный срок.

Таким образом, ответчик ненадлежащим образом осуществлял оплату по договору аренды, следовательно, длительное неисполнение арендатором обязанностей по внесению арендных платежей является существенным нарушением условий договора, лишает истца возможности получения денежных средств, на которые он рассчитывал при заключении договора, и названное обстоятельство является основанием для расторжения договора аренды.

Таким образом, истец вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка № 29 от 27.08.2010 в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора ответчиком и после уплаты арендатором долга.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования.   

Доводы апелляционных жалоб о том, что расторжение договора аренды повлечет для ответчика невозможность выполнения своих обязанностей, причинит убытки кредиторам, судом апелляционной инстанции отклоняется в связи с необоснованностью, а также в связи с тем, что указанное обстоятельство не является самостоятельным основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Доводы подателей жалоб со ссылкой на процедуру банкротства подлежат отклонению, поскольку нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета на расторжение договора с обществом, находящимся в стадии банкротства, и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, основаны на неправильном толковании норм права, направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой инстанции, оснований для которой у суда апелляционной инстанции не имеется, при не опровержении соответствующими доказательствами установленных судом фактических обстоятельств дела.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционных жалоб, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее подателей; принимая во внимание, что при подаче апелляционной жалобы ответчику предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, она подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

 Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.10.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-20284/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества «Черновское» в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

        Председательствующий                                                                           О.Ю. Киреева 

        Судьи                                                                                                          Ю.И. Павлова

                                                                                                                            М.А. Фертиков