РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-81717/25-10-635

г. Москва

23 марта 2026 г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2026 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 марта 2026 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Терехова А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сейдиевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "УК ЦБ" (127051, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МЕЩАНСКИЙ, Б-Р ЦВЕТНОЙ, Д. 30, СТР. 1, ЭТАЖ/ПОМ/КОМ 3/I/9, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.09.2022, ИНН: 

<

***>)

к ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.07.2010)

о взыскании задолженности по договору №6 от 25.04.2023г. за период с мая 2024г. по апрель 2025г. в размере 1 401 668,38 руб.

при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

ООО "УК ЦБ" (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ИП ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании задолженности по договору №6 от 25.04.2023г. за период с мая 2024г. по апрель 2025г. в размере 1 401 668,38 руб., в том числе сумма основного долга 1 246 183,11 руб., неустойка по состоянию на 04.04.2025 в размере 155 485,27 руб.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнительных пояснениях.

С учетом поступивших от ответчика оплат, истец обратился с заявлением от 13.01.2026 об уточнении исковых требований, заявленные уточнения судом рассмотрены и приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Согласно уточненным требованиям, истец просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку оплаты основной задолженности по состоянию на 04.04.2025 в размере 48 357,57 руб.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд пришел к выводу о частичной обоснованности исковых требований.

Как следует из материалов дела, 24 апреля 2023 года внеочередным Общим собранием собственников помещений в здании, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – Здание), в форме очного голосования принято решение об избрании Управляющей компании и заключении Договора на оказание услуг (выполнение работ) с ООО "УК ЦБ".

25 апреля 2023 года между ООО "УК ЦБ" (Управляющая компания) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Собственник) в соответствии с Протоколом Внеочередного общего собрания собственников помещений в здании по адресу: 

<

...>, от 24 апреля 2023 г., был заключен Договор на оказание услуг (выполнение работ) № 6 (далее - Договор), по условиям которого Управляющая компания, действуя по заданию и в интересах Собственника в течении согласованного Сторонами срока, за плату, указанную в разделе 4 настоящего Договора, обязуется оказать Собственнику услуги по управлению Зданием и предоставлению коммунальных услуг, а также иные услуги, направленные на достижение целей управления Зданием, перечисленные в Приложении №1 к настоящему Договору.

Цель настоящего Договора – обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования гражданами и юридическими лицами помещениями в Здании; Организация обеспечения Собственника и иных лиц, пользующихся Помещением, Коммунальными и иными услугами. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех собственников Помещений в соответствии с п. 4 ст. 162 ЖК РФ.

Согласно п.4.1 Договора, Цена договора на дату его подписания Сторонами определяется стоимостью Обслуживания и включает в себя:

- услуги по обслуживанию имущества (содержание Здания), в том числе плата за услуги и работы по управлению Зданием, содержанию, текущему ремонту общего имущества в Здании;

- обеспечение предоставления Коммунальных услуг. Перечень предоставляемых Коммунальных услуг включает в себя: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение (подогрев воды и отопление).

Размер платы за Обслуживание определяется как произведение общей площади Помещения, указанной определении Помещения в п. 1.1. настоящего Договора в кв.м, на тариф (ставку) , утвержденный Общим собранием собственников (на момент заключения настоящего Договора тариф утвержден общим собранием собственников, указанным в п. 2.1 Договора).

На момент заключения настоящего Договора утвержденный Собственниками тариф составляет 4389,43 руб. (Четыре тысячи триста восемьдесят девять рублей 43 копейки) (НДС не облагается в связи с применением Управляющей компанией УСН).

Стоимость Обслуживания в месяц рассчитывается как произведение стоимости всех фактически оказанных услуг (работ) Управляющей компании, указанной в Приложении к настоящему договору и площади Помещения.

Стоимость Обслуживания, предусмотренная настоящим договором, включает в себя компенсацию расходов Управляющей компании и вознаграждение Управляющей компании. Размер платы устанавливается в равном для всех собственников Здания размере за квадратный метр площади Собственника по тарифам, установленным общим собранием собственников помещений в Здании.

Размер платы увеличивается с января каждого календарного года начиная с 2024 г на годовой индекс потребительских цен, установленный на декабрь предшествующего индексации года (то есть индекс потребительских цен (значение года=X), установленный на декабрь предшествующего индексации года (значение года=X-1) по сравнению с декабрем предыдущего года (значение года=X-2)). Индекс потребительских цен определяется в соответствии с официальными данными федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год. Увеличение размера платы в соответствии с настоящим пунктом производится без предварительного уведомления Собственника (п. 4.2 Договора).

Оплата Коммунальных платежей поставщикам Коммунальных ресурсов осуществляется в полном объеме Управляющей компанией после заключения ею прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Собственник компенсирует Управляющей компании расходы по уплате Коммунальных платежей, определенных в разделе 1 настоящего Договора.

Размер возмещения за Коммунальные ресурсы определяется в следующем порядке: расходы, понесенные Управляющей компанией в расчетный период, распределяются между собственниками Здания пропорционально площади Помещений, находящихся в собственности каждого из собственников (площадь мест общего пользования не учитывается при расчете компенсации за каждый из Коммунальных ресурсов (п. 4.3 Договора).

Размер платы за прочие услуги, не предусмотренные настоящим Договором, но порученные Управляющей компании на основании решений общего собрания собственников помещений в Здании, устанавливается пропорционально площади помещений собственников в Здании (п. 4.4 Договора).

Пунктом 4.5 Договора определено, что выставляемые Управляющей компанией платежные документы должны содержать сведения о размере платы за Обслуживание за оплачиваемый месяц, а также сведения о размере Коммунальных платежей, подлежащих оплате Собственником за прошедшие периоды. Плата за Обслуживание и оплата Коммунальных платежей вносится Собственником ежемесячно не позднее первого числа оплачиваемого месяца на основании платежных документов, предоставляемых Управляющей компанией.

Согласно выписке из ЕГРН, Предпринимателю в спорном Здании на праве собственности принадлежат помещения с кадастровыми номерами 77:01:0001092:3262, 77:01:0001092:3263, 77:01:0001092:3264, 77:01:0001092:3427, общей площадью 476,3 кв.м.

За исковой период оказания услуг с мая 2024 года по апрель 2025 года Управляющей компанией в отношении помещений, принадлежащих предпринимателю были оказаны услуги по Договору и в адрес Собственника направлены счета на оплату №231 от 31 мая 2024 г., №196 от 23 мая 2024 г., №255 от 13 июня 2024 г., № 448 от 11 октября 2024 г., № 557 от 20 декабря 2024 г., № 17 от 24 января 2025 г., № 68 от 20 февраля 2025 г., № 136 от 20 марта 2025 г.

Указанные счета оплачивались Собственником с нарушением установленного Договором срока, в связи с чем за период просрочки оплат ответчику была начислена установленная п. 8.2 Договора неустойка.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25).

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Обязанность по внесению платы, в силу ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на помещение.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Таким образом, законом определено, что собственники помещений обязаны вносить плату за коммунальные услуги и участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в много-квартирном доме собственника помещения определяется по правилам, установленным в п.1 ст.37 Жилищного кодекса РФ, то есть пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

Согласно 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ – п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Пунктом 8.2 Договора установлено, что в случае нарушения Собственником установленного договором срока оплаты стоимости услуг по любой из составляющих данного договора, Собственник обязан уплатить неустойку в размере 0,1% (ноль целых одна десятая процента) от суммы долга за каждый день просрочки (в случае предъявления Управляющей компанией соответствующей претензии, содержащей расчет неустойки).

Ответчик пояснил, что производил оплаты систематически, однако до момента окончания производства по делу № А40-156487/23-117-1067 в котором оспаривалось решение собственников здания о привлечении Истца в качестве Управляющей компании в отношении общего имущества, не производил полной оплаты за услуги Истца, а после вступления в силу судебного акта по указанному делу, начиная с 03.12.2024г. приступил к погашению образовавшейся задолженности и внесению сумм по договору в предусмотренном последнем порядке.

При этом ответчик подчеркнул, что вне зависимости от факта оплаты спорной задолженности, предприниматель не согласен с суммами начислений за 2025 год, поскольку считает, что дополнительная индексация за 2025 год в порядке п. 4.2 Договора произведена истцом незаконно, учитывая наличие решения внеочередного общего собрания собственником помещений от 20.12.2024г., которым стоимость услуг Управляющей компании увеличена до 5 272,67 руб. за 1 кв. м в год, начиная с 2025г.

Согласно выписке из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в здании по адресу: 

<

...> от 24.04.2023г., начиная с даты 25.04.2023г. к эксплуатации указанного здания преступило ООО "УК ЦБ", указанным протоколом утверждена стоимость услуг Истца в размере 4 389,43 руб. за 1 кв. м в год, соответственно начиная с даты 25.04.2023 по 31.12.2023гг. стоимость услуг Истца ежемесячно для заявителя составила - 174 223,79 руб.

15.01.2024г. в адрес Ответчика поступило письмо Истца об индексации стоимости услуг по Договору, предусмотренной порядком п. 4.2 обязательства, соответственно с даты 01.01.2024г. и по 31.12.2024гг. стоимость услуг Истца для Ответчика составляла - 187 151,37 руб. (ежемесячно).

Протоколом общего внеочередного собрания собственников помещений в здании по адресу: 

<

...> от 20.12.2024г. стоимость услуг Истца увеличена до 5 272,67 руб. за 1 кв. м в год, начиная с 2025г. Соответственно для Ответчика стоимость услуг Истца с 01.01.2025 по 31.12.2025гг. составила 209 281,6 руб., ежемесячно.

Письмом от 29.01.2025г. Истец сообщил, что производит индексацию стоимости услуг, увеличивая размер постоянного тарифа до 5 774,63 руб.

Между тем, в соответствии с ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491 (далее - Правила № 491), решение по утверждению размера платы за содержание жилого помещения принимается на срок не менее чем один год. Таким образом, изменение размера платы за содержание жилого помещения осуществляется не чаще одного раза в год.

Таким образом, судом установлено, что решением общего внеочередного собрания собственников помещений в здании от 20.12.2024 утверждено увеличение стоимости услуг Управляющей компании на 2025 год, в связи с чем произведенная истцом на основании п. 4.2 Договора дополнительная индексация стоимости услуг на 2025 год, судом признается незаконной, противоречащей положениям с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, что подтверждено позицией Конституционного суда Российской Федерации, отраженной в Постановлении от 25.11.2025г. № 41-П.

Таким образом, судом установлено, что услуги Истца за период с 01.01.2025 по 31.12.2025г. подлежат оплате по утвержденному решением общего собрания собственников помещений от 20.12.2024 тарифу, составляющему 5 272,67 руб. за 1 кв. м в год, соответственно, учитывая произведенную ответчиком оплату выставленных истцом счетов по тарифу 5 774,63 руб. за 1 кв. м. в год, за исковой период с января по апрель 2025 года у ответчика образовалась переплата в размере тарифной разницы, составившая сумму 19 923,63 руб.

В пояснениях от 21.01.2026 ответчик заявил о зачете числящейся переплаты в счет оплаты взыскиваемой истцом неустойки по настоящему иску.

В соответствии с положениями ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее – Постановление ВС РФ №6) установлено, что обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом.

Согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете (п. 10 Постановления ВС РФ №6).

Исходя из положений статьи 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны.

Судом установлено, что заявленный ответчиком зачет переплаты стоимости услуг Управляющей компании за период с января по апрель 2025 года, в счет исполнения обязательств ответчика по оплате неустойки по Договору, соответствует требованиям ст. 410 ГК РФ и признается судом правомерным.

Судом установлено, что по состоянию на дату проведения зачета в рамках настоящего иска, размер неисполненных ответчиком обязательств (неустойки за просрочку оплаты услуг по Договору за период с 02.05.2024 по 04.04.2025) составляет 48 357,57 руб., размер встречных обязательств истца (задолженность в виде переплаты по Договору за период с января по апрель 2025 года) составляет 19 923,63 руб., в результате произведенного судом зачета встречных однородных требований, размер рассматриваемой в настоящем иске задолженности ответчика уменьшился до суммы 28 433,94 руб., при этом задолженность ООО "УК ЦБ" перед Предпринимателем в виде переплаты стоимости услуг Управляющей компании по Договору за период с января по апрель 2025 года, считается погашенной в полном объеме, учитывая изложенное, исковые требования ООО "УК ЦБ" подлежат удовлетворению в размере не покрытых зачетом обязательств.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 309, 310, 329-330, 410, 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 152, 153, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 4, 65, 68, 71, 102, 110, 123, 156, 167-170, 180, 181Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить заявление истца об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Взыскать c ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.07.2010)в пользу ООО "УК ЦБ" (127051, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МЕЩАНСКИЙ, Б-Р ЦВЕТНОЙ, Д. 30, СТР. 1, ЭТАЖ/ПОМ/КОМ 3/I/9, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.09.2022, ИНН: 

<

***>) неустойку по состоянию на 10.11.2025 в размере 28 433 (Двадцать восемь тысяч четыреста тридцать три) рубля 94 копейки, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 66 096 (Шестьдесят шесть тысяч девяносто шесть) рублей 94 копейки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья:

А.А. Терехов