АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-48726/2023

г. Краснодар

03 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  03 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                             председательствующего Драбо Т.Н., судей Авдяковой В.А. и Малыхиной М.Н.,                        при участии в судебном заседании от истца – крестьянского (фермерского) хозяйства – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность                           от 13.09.2024), от ответчика – Департамента имущественных отношений                        Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 25.12.2024), рассмотрев в открытом судебном заседании                        кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на решение               Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2024 и постановление                              Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024 по                                                   делу № А32-48726/2023, установил следующее.

Крестьянское фермерское хозяйство – индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных                     отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании                       недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 06.06.2023 № 1796 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее – спорный договор), в части цены земельного участка в размере                                              743 201 рубля 28 копеек, превышающей нормативно установленную цену купли-продажи данного земельного участка; о взыскании с субъекта Российской Федерации Краснодарского края в лице департамента за счет казны Краснодарского края                                    743 201 рубля 28 копеек в пользу предпринимателя неосновательно полученных денежных средств, излишне уплаченных предпринимателем по спорному договору;                           о взыскании с субъекта Российской Федерации – Краснодарского края в лице департамента за счет казны Краснодарского края в пользу предпринимателя процентов                   за пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму неосновательно приобретенных денежных средств по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на общую сумму в размере 743 201 рубля 28 копеек                                          с 13.07.2023 (дата фактической уплаты денежных средства) по 22.08.2023,                                     исходя из расчета 7442 рублей 19 копеек, а также начиная с 23.08.2023 по день фактической уплаты денежных  средств.

Решением суда от 23.05.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.09.2024, в удовлетворении исковых требований                        отказано со ссылкой на то, что департамент верно определил цену земельного                             участка с кадастровым номером 23:21:0405000:6, а предприниматель с данной ценой согласился, подписав спорный договор и добровольно уплатив согласованную                       сторонами сумму. 

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.                 По мнению подателя жалобы, суды не учли доводы предпринимателя, изложенные в дополнениях к заявлению от 16.09.2021 № 52-2132-У/21, от 02.05.2023, от 16.05.2023                      № 52-32-16-18676/23, неполно установив обстоятельства по делу, имеющие                        существенное значение для правильного разрешения спора. Ошибочны выводы судов о невозможности изменения  условий договора купли-продажи после его подписания, судебные акты приняты без учета положений статей 60, 166 – 168, 180, 422, 424, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 27, 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федерального закона                   от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 15.03.2023                     № 114 (далее – постановление № 114), изменившего редакцию подпункта 8 пункта 2.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226  «Об установлении порядка определения цены земельных участков,                        находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также                       земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена,                            при заключении  договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов                   на территории Краснодарского края» (далее – постановление № 226). В соответствии с пунктом 1 постановления № 114, изменившего редакцию подпункта 8 пункта 2.1 постановления № 226, до 31.12.2024  в случае аренды земельного участка в течение                  шести лет крестьянские фермерские хозяйства приобретают этот участок                                          в собственность по цене, составляющей 80% кадастровой стоимости земельного                 участка. Выводы судов об отсутствии у предпринимателя права на льготный выкуп арендуемого им более шести лет земельного участка ошибочны, сделаны по неполно установленным и исследованным обстоятельствам дела.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить судебные акты               без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали                   доводы кассационной жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                       проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей предпринимателя и департамента, считает, что судебные                      акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в рамках дела № А32-48979/2021 предприниматель  заявил исковые требования о признании незаконным решения департамента об отказе в утверждении схемы расположения образуемого земельного участка,                           формализованное в письме от 19.08.2021 № 52-37-07-37077/21; о возложении на департамент обязанности принять решение об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых из земельного участка с кадастровым номером 23:21:0405000:6, согласно поданному предпринимателем в июле 2021 года заявлению; о предоставлении предпринимателю права обратиться с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет вновь образуемых земельных участков; о признании незаконным решения департамента об отказе в предоставлении государственной услуги,           выразившееся в письме от 06.10.2021 № 52-32-16-46109/21; о возложении на                        департамент обязанности принять решение о предоставлении в собственность предпринимателю за плату земельного участка с кадастровым номером 23:21:0405000:6 площадью 280 145 кв. м, относящегося к категории земель «земли               сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, примерно в 0,8 км по направлению на восток от                                                 г. Новокубанска, ЗАО КСП «Хуторок» участок № 82; в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта направить предпринимателю проект           договора купли-продажи земельного участка с предложением о его                                       заключении. 

Вступившим в законную силу решением суда от 03.10.2022 по                                              делу № А32-48979/2021 требования предпринимателя удовлетворены в полном                         объеме.

Во исполнение решения суда от 03.10.2022 по делу № А32-48979/2021 между департаментом и предпринимателем заключен спорный договор, в соответствии с которым департамент передал предпринимателю в собственность земельный                                     участок с кадастровым номером 23:21:0405000:6  площадью 258 056 кв. м (далее – спорный участок) по цене 3 716 006 рублей 40 копеек (по сведениям из ЕГРН, составляющей кадастровую стоимость спорного участка). 

Платежным поручением от 13.07.2023 № 363 предприниматель перечислил                            в доход бюджета  указанную в спорном договоре стоимость спорного участка –                                     3 716 006 рублей 40 копеек.   

Полагая, что спорный участок подлежал передаче в собственность по льготной цене (3 716 006 рублей 40 копеек * 80% = 2 972 805 рублей 12 копеек), однако предприниматель уплатил 3 716 006 рублей 40 копеек, соответственно, сумма                          выкупа превышена на 743 201 рубль 28 копеек, предприниматель в целях досудебного урегулирования спора направил в адрес департамента претензию от 22.08.2023 с требованием об уплате неосновательного обогащения и процентов за пользование                чужими денежными средствами.

Поскольку претензия оставлена без финансового удовлетворения, предприниматель обратился в арбитражный суд за судебной защитой.

Руководствуясь статьями 1, 4, 12, 421, 432, 454, 555, 1102, 1109                              Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации,  суды отказали предпринимателю в удовлетворении                             исковых  требований,  исходя  из  следующего.

Во исполнение решения суда от 03.10.2022 по делу № А32-48979/2021               департамент издал приказ от 13.04.2023 № 814 «Об утверждении схемы                         расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых из земельного участка с кадастровым номером                           23:21:0405000:6». 

После  выполнения соответствующих кадастровых работ по разделу                            земельного участка с кадастровым номером 23:21:0405000:6 департамент издал                             приказ от 05.07.2023 № 1656 «О заключении с индивидуальным предпринимателем               главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0405000:6 в муниципальном образовании Новокубанский район, находящегося в собственности Краснодарского края, для сельскохозяйственного производства» (далее –                                       приказ № 1656).

В соответствии с приказом  № 1656 цена земельного участка определена                      в  размере  его  кадастровой  стоимости  и  составила 3 716 006 рублей 40 копеек. 

Не оспаривая цену спорного участка, предприниматель подписал спорный            договор; Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в отношении  земельного участка с                           кадастровым номером 23:21:0405000:6 зарегистрирован переход права                                собственности от субъекта Российской Федерации – Краснодарского края к предпринимателю. 

Отказав предпринимателю в удовлетворении исковых требований, суды                      отметили, что в силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.                                          Изменение  условий договора купли-продажи уже после его подписания является недопустимым.

Как предусмотрено подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или                    этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора                       аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных                       нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка. 

Суды указали, что судебными актами по делу № А32-48979/2021 установлено,                   что статус арендатора спорного участка  предприниматель приобрел на основании договора уступки права от 09.11.2011 (договор зарегистрирован 16.11.2015                                      № 23-23-009-23/009/801/2015-6344/2), с заявлением о выкупе спорного участка обратился 06.09.2021, в то время как льготный выкуп земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся длительный период в аренде у                 фермеров и иных сельхозпроизводителей, осуществлялся в Краснодарском крае                                с 26.03.2015 по 31.12.2016 и с 08.08.2017 по 31.12.2018 в соответствии с                        постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края                                         от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных                           участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края,                                 а также земельных участков, государственная собственность на которые не                      разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (далее – Порядок № 226).

Суды указали, что на дату обращения предпринимателя в департамент (16.09.2021) норма о льготном предоставлении в собственность земельных участков утратила                              силу, а до указанной даты предприниматель с соответствующим заявлением не обращался, действия департамента по уклонению от рассмотрения заявления по льготному порядку предоставления предпринимателю спорного участка в                       собственность до этого не признавались незаконными.

Вместе с тем, суды не проверили довод предпринимателя о том, что                                            на основании договора уступки права от 09.11.2011  он арендует спорный участок                              и  в соответствии с пунктом 1 постановления № 114 (изменившего редакцию                          подпункта 8 пункта 2.1 постановления № 226)  до 31.12.2024  вправе был приобрести                       этот участок в собственность по цене, составляющей 80% кадастровой стоимости земельного участка, однако выкупная цена спорного участка по спорному договору, заключенному 06.06.2023,  определена департаментом в размере 100% кадастровой стоимости спорного участка.

Не проверили суды и довод предпринимателя о том, что на дату обращения с заявлением о выкупе спорного участка (16.09.2021) кадастровая стоимость                                    спорного участка составляла 3 459 790 рублей 75 копеек, однако при установлении                      цены спорного договора в июне 2023 года департамент исходил из кадастровой                     стоимости спорного участка, составляющей 3 716 006 рублей 40 копеек, при том,                           что спорный договор заключен во исполнение решения суда от 03.10.2022 по                                     делу № А32-48979/2021, возбужденному  по иску предпринимателя                                                    в 2021 году.

Отказав в признании недействительным пункта 2.1 спорного договора                                 со ссылкой на недопустимость изменения условий договора купли-продажи после                        его подписания и сославшись на пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса                         Российской Федерации  о свободе договора, суды не учли, что в данном случае цена спорного договора является нормативно регулируемой в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, и согласно статьям 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть признан недействительным при  нарушении    нормативно установленного определения  цены договора. 

Поскольку решение суда и постановление суда апелляционной инстанции                   приняты по неполно установленным и исследованным обстоятельствам дела, представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле                    лиц, судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение                             в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, установить все фактические обстоятельства по делу, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса                                     Российской Федерации, принять решение с учетом требований статьи 170 Кодекса и распределить  судебные расходы.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального                        кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2024                                                             и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024                               по  делу  № А32-48726/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение                                   в  Арбитражный  суд  Краснодарского  края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                  Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                                  В.А. Авдякова                                                                                                                               М.Н. Малыхина