АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ 443001, 

<

...>, тел. 

<

***>, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А55-132/2025

04 февраля 2026 года

г. Самара

Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2026 года

Полный текст решения изготовлен 04 февраля 2026 года Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Михайловой М.В.

при ведении протокола судебного помощником судьи Колесниковой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании 22 января 2026 года дело по иску Товарищества собственников недвижимости "ТСЖ Согласие"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Волжские коммунальные системы" об урегулировании разногласий

третьи лица 1.Администрация городского округа Тольятти

2.Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

при участии в заседании от истца - ФИО1, доверенность от 23.05.2024, диплом, от ответчика - ФИО2, доверенность от 11.06.2021, диплом, от третьих лиц - не явились, извещены,

установил:

Товарищество собственников недвижимости "Тсж Согласие" обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Волжские Коммунальные Системы" об урегулировании разногласий между ООО «Волжские коммунальные системы» и Товариществом собственников недвижимости «ТСЖ Согласие», возникшие при заключении при заключении Договору холодного водоснабжения и водоотведения от 13.09.2024 № 5454, просил принять приложение Приложение № 2 Акт № 1 «в,к» разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности, в предложенной редакции.

Истец поддержал заявленные требования, представил дополнительные документы. Ответчик иск не признал, представил дополнительные документы. Третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Товарищество собственников недвижимости «ТСЖ Согласие» (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Волжские коммунальные системы» (далее – Ответчик) об

урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора холодного водоснабжения и водоотведения от 13.09.2024 № 5454 (далее – Договор № 5454).

В обоснование иска Истец указывает, что разногласия возникли в связи с непринятием Ответчиком предложенной Истцом редакции Приложения № 2 к Договору № 5454 – Акта № 1 «в,к» разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности (далее – Акт разграничения).

Истец просит суд урегулировать разногласия путем принятия Акта разграничения в редакции, предложенной Истцом, которая соответствует нормам действующего законодательства, в том числе Федеральному закону от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее – ФЗ № 416-ФЗ), Постановлению Правительства РФ от 29.07.2013 № 644 «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения» (далее – Правила № 644), Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в зависимости от качества предоставляемых услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (далее – Правила № 491), и обеспечивает надлежащее разграничение балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между сторонами в отношении многоквартирного дома по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Гидротехническая, д. 28Б.

27.09.2024 Ответчик направил Истцу проект Договора № 5454. Рассмотрев предложенный проект, Истец подписал его с протоколом разногласий от 11.10.2024, предложив внести изменения в Акт разграничения. В частности, Истец предложил установить границу эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности следующим образом:

– по водопроводным сетям: т.А, т.Б – место врезок в сеть водопровода Ду500мм (ст.) в колодце ВК-1. В эксплуатационной ответственности и на балансе абонента находятся: сети водопровода от внешней стены жилого дома (фундамента) по ул. Гидротехническая, д. 28Б, а также внутренние сети водопровода многоквартирного жилого дома;

– по канализационным сетям: стенка канализационного колодца КК-1б на сети канализации Д225мм (ПНД). В эксплуатационной ответственности и на балансе абонента находятся: сети канализации от внешней стены жилого дома (фундамента) по ул. Гидротехническая, д. 28Б, а также внутренние сети канализации многоквартирного жилого дома.

Ответчик, рассмотрев протокол разногласий, направил протокол согласования разногласий от 18.10.2024 и письмом от 21.10.2024 сообщил, что готов подписать Акт разграничения только в первоначальной редакции, предусматривающей иную точку разграничения (наружные сети от стены дома до колодцев ВК-1 и КК-1б как часть баланса Истца). Соглашение по спорным условиям не достигнуто.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что спор касается изменения условий ранее действующего договора № 5454 от 13.02.2023 (далее – Старый договор), который продлен автоматически по п. 12.1 Старого договора и п. 15 Правил № 644; на отсутствие оснований для изменения договора по ст. 450, 451 ГК РФ; на противоречивость предложенной Истцом редакции Акта разграничения; на то, что наружные сети входят в состав общего имущества МКД на основании проектной документации, актов технологического присоединения и судебной практики; на невозможность для Ответчика принять сети без процедуры признания их бесхозяйными через Администрацию г.о. Тольятти по Положению от 05.08.2022 № 1685-п/1. В дополнительных пояснениях от 04.08.2025 Ответчик обвинил представителя Истца в злоупотреблении правом, затягивании процесса и предложил подписать Акт

разграничения во внесудебном порядке в редакции Ответчика.

Истец в возражениях на отзыв и дополнительные пояснения опроверг доводы Ответчика, указав, что действия Истца (письмо от 05.06.2024) инициировали процедуру заключения нового договора на иных условиях в соответствии с п. 15 Правил № 644; что предложенная редакция Акта разграничения соответствует императивным нормам п. 8 Правил № 491 и ст. 36 ЖК РФ (граница по внешней стене МКД); что Ответчик не представил доказательств принадлежности наружных сетей общему имуществу МКД (решения общего собрания собственников, акты приема-передачи от застройщика, выписки ЕГРН о регистрации права); что предложение Ответчика о внесудебном подписании противоречит принципам судебного разбирательства и добровольности примирения (ст. 138 АПК РФ, Постановление Пленума ВС РФ от 31.10.2019 № 41); что отказ от подписания в редакции Ответчика не является злоупотреблением правом (п. 5 ст. 10 ГК РФ), а добросовестность Истца подтверждается досудебной перепиской с июня 2024 года.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Отношения сторон по заключению Договора № 5454 регулируются ст. 539–548 ГК РФ (с учетом п. 2 ст. 548 ГК РФ), ФЗ № 416-ФЗ, Правилами № 644, а также нормами жилищного законодательства (ЖК РФ, Правила № 491), поскольку подача ресурса осуществляется в целях оказания коммунальных услуг в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 4, ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).

Согласно п. 15 Правил № 644 договор холодного водоснабжения и водоотведения заключается на срок, указанный в договоре. Если за месяц до истечения срока ни одна из сторон не заявит о прекращении, изменении или заключении на иных условиях, срок продлевается на тех же условиях. Письмо Истца от 05.06.2024 было направлено вследствие п. 15 Правил № 644 до истечения Старого договора и инициировало процедуру заключения нового договора на иных условиях, что соответствует п. 15 Правил № 644 и не является изменением Старого договора.

Ввиду п. 3 ст. 540 ГК РФ до заключения нового договора стороны руководствуются Старым договором, но это не препятствует переговорам о новом.

Довод Ответчика о ненадлежащем способе защиты и отсутствии оснований для изменения Старого договора (ст. 450, 451 ГК РФ) несостоятелен, поскольку спор касается заключения нового Договора № 5454, а не изменения Старого договора.

В соответствии с подп. 8 п. 5 ст. 13 и подп. 11 п. 5 ст. 14 ФЗ № 416-ФЗ, а также подп. "з" п. 21, подп. "л" п. 26 Правил № 644, существенными условиями договора являются границы эксплуатационной ответственности по сетям абонента и организации, осуществляющей водоснабжение и водоотведение, определенные по признаку обязанностей (ответственности) за эксплуатацию этих сетей.

Согласно п. 31 Правил № 644 к договору прилагается акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, который является неотъемлемой частью договора.

Абз. 4, 5 п. 2 Правил № 644 определяют: границей балансовой принадлежности является линия раздела объектов по признаку собственности или владения на ином законном основании; границей эксплуатационной ответственности – линия раздела по признаку обязанностей по эксплуатации, устанавливаемая в договоре. По общему правилу граница эксплуатационной ответственности определяется соглашением сторон; при недостижении соглашения – по границе балансовой принадлежности.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ и п. 5–7, 16 Правил № 491 в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются внутридомовые инженерные системы холодного водоснабжения и водоотведения (стояки, ответвления до первого отключающего устройства, коллективные приборы учета и т.д.).

Согласно п. 8 Правил № 491 внешняя граница сетей, входящих в состав общего имущества, – внешняя граница стены многоквартирного дома; граница эксплуатационной ответственности при наличии коллективного прибора учета – место его соединения с инженерной сетью, входящей в дом, если иное не установлено соглашением.

Пункт 2 Правил № 354 (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) определяет внутридомовые инженерные системы как часть общего имущества, предназначенные для подачи ресурсов от централизованных сетей до внутриквартирного оборудования. Наружные сети за пределами внешней стены дома не включаются в общее имущество автоматически и требуют доказательств их принятия в собственность (решение общего собрания собственников, регистрация права в силу ст. 218 ГК РФ).

Предложенная Истцом редакция Акта разграничения соответствует императивным нормам п. 8 Правил № 491 и ст. 36 ЖК РФ, поскольку устанавливает границу по внешней стене (фундаменту) дома.

Довод Ответчика о противоречивости редакции (граница у стенки колодца, но ответственность только внутри фундамента) несостоятелен: формулировка четко определяет точку разграничения баланса и ответственности у внешней стены, что соответствует п. 31(1) и 31(2) Правил № 644 (для случаев отсутствия владения абонентом – по внешней границе стены или первому смотровому колодцу, но с приоритетом жилищного законодательства).

Ответчик не представил доказательств принадлежности наружных сетей (от стены дома до колодцев ВК-1 и КК-1б) общему имуществу МКД или Истцу: актов приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства (ст. 8, 21, 23.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусматривают передачу только объектов долевого строительства и внутридомового имущества, а наружные сети – в муниципальную собственность или эксплуатацию ресурсоснабжающей организации); решений общего собрания собственников о принятии сетей (п. 1 Правил № 491); выписок из ЕГРН о регистрации права собственности (ст. 9, 65 АПК РФ).

Ссылки Ответчика на проектную документацию, технический план МКД и акт технологического присоединения не подтверждают включение наружных сетей в общее имущество, поскольку они отражают только подключение, а не передачу собственности (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 14801/08: сети за пределами стены, обеспечивающие функционирование за ее пределами, не входят в общее имущество).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 года, обязанность по оплате потерь в сетях предопределяется принадлежностью этих сетей. Правомочия управляющей организации (исполнителя услуг по договору управления) в отношении сетей как составной части общего имущества многоквартирного дома производны от прав собственников помещений в этом доме. Вынесение инженерных сетей за пределы внешней стены без волеизъявления

собственников помещений означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит.

Точка поставки коммунальных услуг в многоквартирный дом по общему правилу должна находиться на внешней стене дома в месте соединения внутридомовой сети с внешними сетями (определения Верховного Суда РФ от 22 июля 2015 года № 305-ЭС15-513, от 21 декабря 2015 года № 305-ЭС15-11564, от 3 октября 2016 года № 308-ЭС16-7310, от 26 декабря 2016 года № 308-ЭС16-7314).

Довод Ответчика о необходимости процедуры признания сетей бесхозяйными через Администрацию г.о. Тольятти (Положение от 05.08.2022 № 1685-п/1, ст. 225 ГК РФ) несостоятелен: это не обязанность Истца, а возможность для органа местного самоуправления или ресурсоснабжающей организации; отсутствие такой процедуры не меняет предписывающих норм п. 8 Правил № 491.

Также не состоятелен доводы Ответчика о злоупотреблении Истцом правом (ст. 10 ГК РФ) и затягивании процесса. Истец добросовестно инициировал досудебное урегулирование (переписка с июня 2024 г.), своевременно обратился в суд в силу ст. 445 ГК РФ; отказ от внесудебного подписания в редакции Ответчика соответствует принципам добровольности примирения (ч. 2 ст. 138 АПК РФ; п. 2, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.07.2014 № 50; Определение КС РФ от 24.02.2004 № 1-О).

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, а доказательств обратного Ответчик не представил (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ). Предложение Ответчика о внесудебном подписании после передачи дела в суд противоречит ст. 446 ГК РФ.

Учитывая отсутствие доказательств принадлежности наружных сетей Истцу, императивные нормы п. 8 Правил № 491 и ст. 36 ЖК РФ, суд определяет границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по внешней стене дома (фундаменту).

Предложенная Истцом редакция Акта разграничения соответствует законодательству и обеспечивает баланс интересов сторон (ст. 421, 422 ГК РФ).

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат отнесению на Ответчика.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Товариществом собственников недвижимости «ТСЖ Согласие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Волжские коммунальные системы» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), возникшие при заключении Договора холодного водоснабжения и водоотведения от 13.09.2024 № 5454, и принять Приложение № 2 – Акт № 1 «в,к» разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности в следующей редакции:

Общество с ограниченной ответственностью «Волжские коммунальные системы», именуемое в дальнейшем «Ресурсоснабжающая организация», в лице заместителя исполнительного директора по сбытовой деятельности ФИО3, действующей на основании доверенности от 15.10.2021 г., с одной стороны, и

Товарищество собственников недвижимости «ТСЖ Согласие», именуемое в дальнейшем «Абонент», в лице председателя правления ФИО4, действующего на основании Устава, с другой стороны, договорились, что границей эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности объектов центральных

систем холодного водоснабжения и водоотведения организации водопроводно-канализационного хозяйства и абонента является:

– по водопроводным сетям: т.А, т.Б – место врезок в сеть водопровода Ду500мм (ст.) в колодце ВК-1. В эксплуатационной ответственности и на балансе абонента находятся: сети водопровода от внешней стены жилого дома (фундамента) по ул. Гидротехническая, д. 28Б, а также внутренние сети водопровода многоквартирного жилого дома;

– по канализационным сетям: стенка канализационного колодца КК-1б на сети канализации Д225мм (ПНД). В эксплуатационной ответственности и на балансе абонента находятся: сети канализации от внешней стены жилого дома (фундамента) по ул. Гидротехническая, д. 28Б, а также внутренние сети канализации многоквартирного жилого дома.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Волжские коммунальные системы» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Товарищества собственников недвижимости «ТСЖ Согласие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья / М.В. Михайлова