АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-14405/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Качур Ю.И.,

судей                                                         Доронина С.А.,

ФИО1 –

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи  кассационные жалобы публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ПАО «ПСБ»), ФИО2, ФИО3 на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.09.2022 (судьи Гофман Н.В., Ничегоряева О.Н., ФИО4) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2023 (судьи Иващенко А.П., Дубовик В.С., Сбитнев А.Ю.) по делу № А45-14405/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Доступное Жилье Новосибирск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – должник, ООО «ДЖН»), принятые по ходатайству конкурсного управляющего должником ФИО5 (далее - управляющий) о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу «Новомарусино» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ЖСК «Новомарусино»).

В судебном заседании приняли участие представители: ПАО «ПСБ» – ФИО6 по доверенности от 14.07.2022; Прокуратуры Новосибирской области – ФИО7 по доверенности от 10.04.2023.

Суд установил:

решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.06.2019 в отношении должника введена процедура конкурсного производства по правилам банкротства застройщиков, конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Управляющий обратился в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства, земельные участки и неотделимые улучшения созданному участниками строительства ЖСК «Новомарусино».

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.10.2021, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022, ЖСК «Новомарусино» переданы права застройщика, принадлежащие должнику на незавершенные строительством объекты: жилой дом № 600/12 строения 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, расположенные по адресу: 

<

...> степень готовности объектов 5 %, и право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:061060:29, 54:35:061060:30, 54:35:061060:34, включая объекты инженерной инфраструктуры и документацию к ним.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.04.2022 определение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.10.2021 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по настоящему делу отменены. Обособленный спор направлен на новое рассмотрение коллегиальным составом судей в Арбитражный суд Новосибирской области.

На новом рассмотрении определением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.09.2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2023, ЖСК «Новомарусино» переданы права застройщика, принадлежащие должнику, на незавершенные строительством объекты: жилой дом жилой дом № 600/12 строения 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, расположенные по адресу: 

<

...> степень готовности объектов 5 %, и право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:061060:29, 54:35:061060:30, 54:35:061060:34.

ПАО «ПСБ» (залоговый кредитор), ФИО2 (учредитель и бывший директор должника) и ФИО3 (текущий кредитор) обратились с кассационными жалобами, в которых просят отменить определение арбитражного суда от 05.09.2022 и постановление апелляционного суда от 07.02.2023.

В обоснование жалобы ПАО «ПСБ» указывает на нарушение подпункта 3 пункта 3 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), поскольку суд принял обжалуемый судебный акт не получив согласие кредитора, обязательства, которого обеспечены залогом прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки. При этом внесенная на специальный банковский счет должника денежная компенсация, причитающаяся залоговому кредитору, управляющим определена не верно, без учета правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.07.2022 № 34-П (далее – Постановление № 34-П).

ФИО2 и ФИО3 в своих кассационных жалобах приводят следующие доводы: земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:061060:29 и 54:35:061060:30 не предназначены для строительства объектов недвижимости и объектов инфраструктуры, подлежащих передаче ЖСК «Новомарусино», поэтому их передачи не требуется; судами не установлена рыночная стоимость прав застройщиков на земельные участки, объекты незавершенного строительства, а также на технические условия и проектную документацию, относящиеся к строительству переданных объектов недвижимости; несмотря на наличие существенных нарушений в оценке рыночной стоимости прав застройщика, судом необоснованно отказано в назначении повторной судебной оценочной экспертизы с целью установления рыночной, а не инвестиционной стоимости объектов незавершенного строительства; суды необоснованно совокупный размер требований участников строительства в сумме более 166 млн. руб. дважды учли при оценке стоимости прав застройщика ввиду чего пришли к неверному выводу об отсутствии оснований для внесения на депозитный счет суда денежных средств по пункту 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Поступившие в суд округа от управляющего и ЖСК «Новомарусино» отзывы на кассационные жалобы приобщены к материалам дела на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В заседании суда округа представитель банка поддержал кассационные жалобы, представитель Прокуратуры по Новосибирской области просил в удовлетворении кассационных жалоб отказать.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Рассмотрев кассационные жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд округа не находит оснований для их удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.06.2019 должник ООО «ДЖН» признан банкротом, открыто конкурсное производство, к должнику применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве застройщиков.

В целях завершения строительства жилых домов № 600/12 строения 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, расположенных по адресу: 

<

...> 18.06.2021 создано ЖСК «Новомарусино».

На собрании кредиторов – участников долевого строительства ООО «ДЖН», состоявшемся 17.07.2021, большинством голосов принято решение об обращении в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

Управляющий полагая, что имеются основания для погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки вновь созданному участниками строительства ЖСК «Новомарусино», обратился в арбитражный суд с настоящим ходатайством.

При новом рассмотрении суды первой и апелляционной инстанций, с учетом результатов проведенной судебной оценочной экспертизы пришли к выводу о наличии всех установленных пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве оснований, необходимых для удовлетворения ходатайства конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданному участниками строительства ЖСК «Новомарусино».

Суд округа считает, что судами по существу приняты правильные судебные акты.

Как усматривается из положений Закона о банкротстве, банкротство застройщика имеет свои особенности, которые урегулированы параграфом 7 главы IX названного Закона.

Положениями статей 201.10 – 201.15.2-2 Закона о банкротстве закреплен правовой механизм замены застройщика. Указанный механизм направлен на урегулирование проблем незавершенного строительства и предоставление дополнительных гарантий защиты прав участников строительства.

Замена застройщика преследует цели завершения строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилых помещений участникам строительства.

Пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве установлено, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена только при одновременном соблюдении определенных условий.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не должен превышать более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.

При этом пунктом 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве установлено, что в случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Таким образом, исходя из данных норм права следует, что суд должен установить стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований этих кредиторов должника.

При новом рассмотрении вопрос об определении рыночной стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и права аренды на земельные участки разрешен путем назначения судебной экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Профконсалт» (далее - ООО «ОК «Профконсалт»), согласно которой рыночная стоимость прав застройщика ООО «ДЖН» составляет 105 102 221,57 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в пунктах 12, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Представленное в суд экспертное заключение, произведенное ООО «ОК «Профконсалт» является надлежащим доказательством.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ податели кассационных жалоб, сославшись лишь на имеющиеся, по их мнению, дефекты экспертного заключения, документально не доказали, что права застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки имеют иную стоимость, нежели чем та, которая определена экспертом в рамках судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

В настоящем случае, учитывая представленные управляющим документы и пояснения, данные экспертом в судебном заседании 29.08.2022 на все поставленные участниками спора вопросы, суд округа соглашается с выводами судов о том, что оснований и необходимости в назначении повторной судебной экспертизы, не имелось.

При этом в материалах дела имеются дополнительные письменные пояснения эксперта к заключению, содержащие исчерпывающие разъяснения относительно применяемых методик расчета и подходов оценки (затратного и доходного), а также опровергнуты все возражения по представленным в дело рецензиям на заключение эксперта.

В ходе проведения экспертизы эксперт руководствовался и учел копии технических условий и проектной документации, которые переданы ему судом для проведения судебной экспертизы.

Суд округа соглашается с выводами апелляционного суда о том, что данные документы не несут самостоятельную имущественную ценность, поскольку не выступают в роли самостоятельных объектов гражданских прав, однако, как указано экспертом, их наличие учтено при определении стоимости прав застройщика на объекты недвижимости, которые, по сути, относятся к затратам на строительство и не являются доходом застройщика.

По мнению кассаторов, в соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость объектов незавершенного строительства и права аренды на три земельных участка составляет 251 068 000 руб., что на 105 102 221,57 руб. выше прав требований участников строительства.

Вместе с тем предметом исследования произведенной экспертизы являлось определение рыночной стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и права аренды на земельные участки. Эксперт пришел к однозначному выводу о том, что рыночная стоимость прав застройщика ООО «ДЖН» по состоянию на дату оценки на указанные объекты недвижимости составляет 105 102 221,57 руб.

Действительно, экспертом из рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и права аренды на три земельных участка в сумме 251 068 000 руб. исключен размер требований участников строительства в сумме 145 965 778,43 руб. (без учета убытков), поскольку данные денежные средства являются обременением прав застройщика, уменьшающим стоимость его прав в связи с необходимостью при завершении строительства восстановить права дольщиков путем передачи им жилых помещений на указанную стоимость.

Таким образом, учитывая совокупный размер требований участников строительства ООО «ДЖН» в сумме 166 244 637,44 руб. и стоимость прав застройщика в размере 105 102 221,57 руб., необходимости внесения дополнительных денежных средств на депозит суда в порядке пункта 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве не имеется, поэтому довод кассаторов о двойном учете прав участников строительства основан на неверном толковании норм права.

Довод о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:061060:29 и 54:35:061060:30 не предназначены для строительства объектов недвижимости и инфраструктуры, подлежащих передаче ЖСК «Новомарусино», правомерно отклонен судом апелляционной инстанции как необоснованный.

В заключении эксперта указано, что стоимость объектов, относящихся к объектам незавершенного строительства, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:061060:34 и 54:35:061060:30, не покрывают величину требований дольщиков в ценах на дату заключения договоров долевого участия.

Данная группа объектов недвижимости с учетом совокупного размера прав требований дольщиков является убыточной. Реализация проекта по завершению строительства домов со степенью готовности 5 % требует существенных финансовых вложений (свыше 448 млн. руб.), что приведет к необходимости изменения проектной документации и внесения дополнительных взносов со стороны участников строительства, а ввиду их отсутствия, для нового застройщика участие в таком строительстве не несет экономической выгоды. Следовательно, в целях разрешения социальной проблемы и обеспечения обманутых дольщиков жильем, суды правомерно посчитали возможным и экономически целесообразным в сложившейся ситуации передать ЖСК «Новомарусино» права застройщика на спорные земельные участки в целях удовлетворения требований участников строительства и завершения строительства жилых домов.

Кроме того, суды правомерно исходили из того, что права застройщика на три земельных участка неразрывно связанны со всем комплексом прав застройщика, подлежащих передаче в ЖСК «Новомарусино».

Так, разрешение на строительство выдано на два земельных участка; в соответствии с проектной документацией на одном из земельных участков запланирована автопарковка, без которой невозможно будет ввести дома в эксплуатацию; инженерные сети и коммуникации расположены на другом земельном участке; изначально планировалось осуществить строительство 14 жилых домов, доказательств возможности их размещения на одном земельном участке не представлено; Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее - Фонд) о своих правах на какие-либо земельные участки, переданные ЖСК «Новомарусино», не заявляет.

Суды также обоснованно исходили из необходимости соблюдения требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правил зонирования и землепользования города Новосибирска, в том числе по плотности застройки, отступам от границ земельного участка, создания парковочных мест, зон благоустройства, мест общего пользования, предельного максимального и минимального размера площади застройки при передаче ЖСК «Новомарусино» права аренды на три земельных участка.

Вопреки доводам кассационных жалоб, экспертом при проведении судебной экспертизы произведена оценка стоимости построенных инженерных сетей и коммуникаций, а также других неотделимых улучшений земельных участков, стоимость которых составила 12 137 000 руб.

В целом доводы кассаторов в данной части сводятся к несогласию с результатами произведенной судебной экспертизы и направлены на переоценку выводов эксперта и произведенной судами оценки заключения эксперта. Иное толкование подателями кассационных жалоб положений действующего законодательства и иная оценка изложенных обстоятельств не свидетельствуют о неправильном применении судами двух инстанций норм права.

Ссылка банка на неверный расчет компенсации, причитающейся залоговому кредитору, основана на неверном прочтении разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении № 34-П.

Действительно, Конституционный Суд Российской Федерации установил временный порядок защиты прав залоговых кредиторов застройщика, перед которыми не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им первоначальной и последующей компенсаций со стороны нового застройщика в лице Фонда или кооператива, но не аналогичных по содержанию следованию залога за этим имуществом, сохранив за ними право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика в определенных пределах (пункт 4 Постановления № 34-П).

Первоначальная компенсация устанавливается при передаче прав и обязательств застройщика на объекты незавершенного строительства ЖСК «Новомарусино».

В рассматриваемой ситуации в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10, подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве размер первоначальной компенсации составляет шестьдесят процентов от требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В абзаце пятом пункта 4 резолютивной части Постановления № 34-П указано, что лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами по таким обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома (связанным с предоставлением объекта недвижимости, предоставлением денежных средств в качестве кредита или инвестиций, без которых строительство не могло бы осуществиться), а также лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства, обязательства по оплате которых ими полностью исполнены, фонд, вне зависимости от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, также выплачивает в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, если иной порядок не определен судом, сумму, устанавливаемую судом на основе равного для всех указанных лиц процентного отношения (но во всяком случае не выше пятидесяти процентов) к размеру их требований к фонду с учетом совокупного размера требований таких лиц, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта; суд определяет срок внесения (выплаты) соответствующей суммы, а передача прав застройщика на соответствующее имущество фонду не обусловливается осуществлением такой выплаты.

Таким образом, в указанных разъяснениях речь идет о 50 процентах от размера требований к застройщику применительно к правам залогового кредитора, а не граждан - участников строительства, как полагает банк (если иное не установлено законом и судом). Подход банка приведет к полному погашению требования залогового кредитора, даже сверх максимального размера (1 645 694 руб. против 918 110 руб.), что недопустимо и само по себе невозможно, исходя из предложенного Конституционным Судом Российской Федерации механизма по предоставлению первоначальной и последующей компенсации.

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342 (3), от 29.08.2022 № 309-ЭС21-22265, от 29.08.2022 № 309-ЭС18-13770 (4-6), от 03.10.2022 № 308-ЭС21-13151 (3,4) приведены механизмы защиты прав залоговых кредиторов застройщика-банкрота в порядке, предусмотренном в пункте 4 резолютивной части Постановления № 34-П.

Конкурсным управляющим в материалы обособленного спора предоставлен подробный расчет, произведенный по следующей формуле: стоимость прав застройщика (умножить) на 60 % (разделить) (требование залогового кредитора + совокупный размер требований участников строительства) (умножить) требование залогового кредитора.

Переменные для расчета по приведенной формулы следующие: рыночная стоимость прав застройщика на объекты незавершенного строительства и права аренды земельных участков с учетом результатов судебной экспертизы – 105 102 221,57 руб.; требования залогового кредитора – 918 110 руб.; требования участников долевого строительства – 166 244 637,44 руб.

Таким образом, расчет суммы денежных средств, подлежащих внесению на депозит: 105 102 221,57 * 60 % / (166 244 637,44 + 918 110) * 918 110 = 348 881,80 руб.

Учитывая изложенное, подлежит отклонению довод банка о том, что суд принял обжалуемый судебный акт не получив согласие кредитора, обязательства, которого обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, поскольку из материалов дела усматривается, что в соответствии с представленным расчетом управляющего на депозит суда внесены денежные средства в сумме 348 881,80 руб., предназначенные для удовлетворения требований залогового кредитора, что подтверждается приобщенными к материалам дела копиями платежных поручений.

Судебная коллегия отмечает, что доводы, изложенные в кассационных жалобах, проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и не опровергают выводов судов, основаны на ошибочном толковании закона, не подтверждены надлежащими доказательствами и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, получили соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.

Нарушений судами норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, в связи с чем кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.09.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2023 по делу № А45-14405/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                                                  Ю.И. Качур

 

Судьи                                                                                                                 С.А. Доронин

 

ФИО1