ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-13152/2023

Дело № А41-25368/23

15 августа 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  08 августа 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 августа 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Семушкиной В.Н.,

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО «Торговый Дом «Лазурит»– ФИО2, представитель по доверенности б/н от 10.08.2022, паспорт, диплом; ФИО3, представитель по доверенности № 01-2023/УК от 24.01.2023, паспорт, диплом;

от ООО «Инвестиционная группа Пим»– ФИО4, генеральный директор, протокол от 31.03.2021, лично по паспорту;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Торговый Дом «Лазурит»  на решение Арбитражного суда Московской области от 24.05.2023 по делу № А41-25368/23, по иску ООО «Торговый Дом «Лазурит» к ООО «Инвестиционная группа Пим» о расторжении и обязании, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Торговый Дом «Лазурит» (далее – истец) обратилось в суд с иском к ООО «Инвестиционная группа Пим» (далее - ответчик) со следующими требованиями:

            1 .Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 7/22 ТДЦ от 01.07.2022 с 13.02.2023.

            2. Обязать ответчика подписать Акт приема-передачи (возврата) помещения к Договору аренды нежилого помещения № 7/22 ТДЦ от 01.07.2022 с датой возврата нежилого помещения 12.02.2023.

            Решением Арбитражного суда Московской области от 24.05.2023 по делу № А41-25368/23 в удовлетворении иска отказано.

            Не согласившись с решением суда, ООО «Торговый Дом «Лазурит» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также нарушением норм материального права.

В судебном заседании представитель истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего. 

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО «Торговый дом «Лазурит» (Арендатор) и ООО «ИГ ПИМ» (Арендодатель) заключён договор аренды нежилого помещения № 7/22 ТДЦ от 01.07.2022 (далее-Договор), предметом которого является аренда нежилого помещения площадью 150 (сто пятьдесят) кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Помещение передано истцу по акту. Срок аренды сторонами установлен по 31.05.2023.     14.11.2022 Арендатор в соответствии с п. 9.1. Договора уведомил Арендодателя об одностороннем внесудебном досрочном расторжении Договора с последней датой срока  действия Договора - 12 февраля 2023 года.

Уведомление получено ответчиком.

 07.02.2022 Арендодателю было направлено Уведомление о готовности возврата помещения в дату 10.02.2023 с приложением подписанных соглашения о расторжении от 12.02.2023 и акта возврата помещения от 12.02.2023.

08.02.2023 от Арендодателя было получено Уведомление о необходимости приведения арендованного помещения в надлежащее техническое состояние, полностью пригодное для целевого использования, с нормальным функционированием всех инженерных сетей и систем, при отсутствии повреждений пола, стен, потолка.

В Уведомлении от 09.02.2023 Арендатор повторно подтверждает, что помещение готово к сдаче и предлагает представителю Арендодателя явиться 10.02.2023 для приемки помещения по Договору, причем Арендатором было восстановлено напольное покрытие, смонтированы электрические розетки.

10.02.2023 представитель Арендодателя для приемки помещения не явился.

13.02.2023 Арендодателем в одностороннем порядке составлен Акт нарушения Арендатором условий договора, в котором Арендодатель ссылается на то, что 12.02.2023 Арендатор не явился для сдачи помещения.

13.02.2023 от Арендодателя был получен Отказ от подписания Акта возврата Помещения от 13.02.2023 № 13/02 и Акт осмотра Помещения от 13.02.2023.

Отказ Арендодатель мотивирует несоответствием помещения состоянию, утверждённому Сторонами в п. 3.5. Договора, а именно: «3.5. При окончании срока действия Договора или при досрочном его расторжении Арендатор обязан передать Арендодателю Помещение в состоянии, в котором оно было передано Арендатору, с учётом естественного износа и произведённых Арендатором в Помещении Неотделимых улучшений».

При этом, Истец настаивает на том, что помещение полностью соответствует состоянию, отражённому в Акте приема-передачи помещения от 01.07.2022, а именно: все инженерные сети и системы работают нормально, пол, степы, потолок повреждений не имеют. Ссылка Арендодателя на сколы, разрезы, разнотон плитки, отсутствие покраски на колоннах, отсутствие облицовки и краски под оконным витражом не состоятельны, т.к. не препятствуют использованию помещения по целевому назначению, каких-либо доказательств того, что Арендатор принимал Помещение с плиткой единой тональности, покрашенными колоннами, наличием фартука под оконным витражом Арендодателем не представлено.

21.02.2023 Арендодателю направлено Требование (претензия) б/п от 16.02.2023 о подписании акта приема-передачи помещения, признании Договора расторгнутым, однако Арендодатель оставил его без ответа и какого-либо удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец реализовал свое право на односторонний отказ от договора и договор расторгнут (прекратил свое действие) 12.02.2023, а также из обоснованного возражения ответчика против приемки помещения и не подписания акта приемки арендуемого помещения.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды нежилого помещения № 7/22 ТДЦ от 01.07.2022, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

            Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

            В силу абз. 2, 3 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

            Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

            В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

            Согласно ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

            Стороны в пункте 9.1 договора определили, что договор может быть расторгнут до истечении срока аренды при условии уведомления другой стороны не менее, чем за 90 календарных дней.

            Как следует из материалов дела, истец направил ответчику соответствующее уведомление об отказе от договора. Данное уведомление получено ответчиком. Уведомление соответствует условиям договора.

            Ответчик не отрицал факт получения уведомления и факт расторжения договора с 12.02.2023.

            Учитывая, что истец реализовал свое право на односторонний отказ от договора, данный факт не опровергнут другой стороной договора и договор расторгнут (прекратил свое действие) 12.02.2023, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для его расторжения в судебном порядке и как следствие отказе в удовлетворении указанного требования.

            По требованию об обязании подписать акт приема-передачи помещения суд исходил из следующего.

            Положением 3 Раздела договора установлено, что имущество передается в аренду, так и возвращается по акту.

            В п. 3.5 договора установлено, что при окончании срока действия Договора или при досрочном его расторжении Арендатор обязан передать Арендодателю Помещение в состоянии, в котором оно было передано Арендатору, с учётом естественного износа и произведённых Арендатором в Помещении Неотделимых улучшений.

            Согласно ст.ст.  622, 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

            Судом первой инстанции установлено, что истец известил ответчика о готовности к передаче помещения. Ответчик после осмотра помещения, в письменном виде (13.02.2023) с приложением акта и фотографий, заявил отказ от приемки помещения (п.3.4 договора), указав на то, что помещение имеет ряд недостатков (ненадлежащее техническое состояние).

            При рассмотрении дела, поскольку истец отрицал факт ненадлежащего состояния помещения и указывал, что им помещение приведено в надлежащее состояние, суд предложил сторонам составить совместный акт осмотра.

            Представленный акт осмотра от 23.05.2023, который подписан сторонами, подтверждает позицию ответчика о том, что помещение имеет недостатки, которые не относятся к естественному износу и не устранены истцом. Акт приема-передачи помещения, который был подписан сторонами при передаче истцу помещения, указанных недостатков не содержит.

            Согласно ст. 65,66 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. 

            В настоящем случае материалами дела подтверждается, что истец ненадлежащим образом исполнил свои обязательства, а именно: не вернул ответчику помещение после окончания договора в состоянии, в котором оно было передано, с учетом естественного износа. Доказательств обратного, суду не предоставлено.

            Таким образом, ответчик обосновано возражает против приемки помещения и не подписывает акт от 12.02.2023. Кроме того, суд отметил, что ответчик передал истцу акт возврата помещения от 23.05.2023, который не подписывает сам истец. В соответствии со ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

            Доводы истца о необоснованном уклонении ответчика от приемки помещения, отклоняются судом апелляционной инстанции, как несостоятельные и противоречащие материалам дела.

            Доводы истца о том, что суд не учел, что при расторжении договора, согласно п. 9.1, депозитный платеж в размере 180 000 руб. удержан арендодателем, и может быть использован на улучшение помещения, отклоняется по следующим основаниям.

            Из п. 9.1 договора следует, что Досрочное расторжение настоящего договора может иметь место по соглашению Сторон, либо по инициативе одной из Сторон. Сторона - инициатор о досрочном внесудебном расторжения уведомляет другую Сторону расторжении настоящего договора не позднее, чем за 90 (девяносто) календарных дней до такого расторжения. В случае расторжения настоящего договора по инициативе Арендатора депозитный (обеспечительный) платеж не возвращается Арендатору и остаётся у Арендодателя согласно п. 5.18. Договора аренды. В случае расторжения настоящего договора по инициативе Арендодателя депозитный (обеспечительный) платеж возвращается Арендатору с учётом условий указанных в п. 5.19. Договора аренды. Арендодатель в таком случае обязан перечислить Арендатору неустойку эквивалентную месячной арендной плате на момент расторжения настоящего договора, согласно п.5.20.

            Согласно п. 5.19 договора в случае досрочного расторжения Договора аренды по инициативе Арендодателя депозитный (обеспечительный) платёж возвращается Арендатору в течении 3-х месяцев за вычетом задолженности Арендатора и вычетом всех расходов на привидение арендуемого Помещения в первоначальный вид, то есть в состояние, в котором Помещение было передано Арендатору на момент заключения Договора аренды.

            Однако, как установлено судом помещение имеет недостатки, которые не относятся к естественному износу и не устранены истцом на дату совместного осмотра – 23.05.2023. В связи с чем акты от 10.02.2023, от 14.02.2023 не могут свидетельствовать о выполнении работ по привидению помещения в первоначальный вид.

            Приведенные в апелляционной жалобе доводы свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой доказательств.

            Вместе с тем, иная отличная от данной судом оценка имеющих значение для дела обстоятельств, не свидетельствуют об ошибочности выводов суда первой инстанции.

            Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

            Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 24.05.2023 по делу № А41-25368/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

В.Н. Семушкина

Судьи

 

С.А.  Коновалов

М.И.  Погонцев