Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-69664/2024

02 октября 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  24 сентября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  02 октября 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Вареникова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Невский Пассаж» (адрес:  Россия 191186, Санкт-Петербург, Невский пр-кт., д32-34, лит А, пом 40Н, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Парк Сервис» (адрес:  Россия 195009, Санкт-Петербург, ул. Ватутина, д. 19, лит.А, пом. 6-Н, оф. 307, ОГРН: 

<

***>);

о взыскании задолженности,

при участии:

- от истца: ФИО1 (доверенность от 05.07.2024),

- от ответчика: ФИО2 (доверенность от 29.04.2022),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Невский Пассаж» (далее – истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Парк Сервис» (далее – ответчик, арендатор) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества №N621/2017 от 24.07.2017 в размере 1 746 809,95 руб. по оплате фиксированной части арендной платы, 2 291 549,02 руб. по оплате изменяемой части арендной платы, 1 847 458 руб. стоимости работ по п.6.8. договора, 14 000 платы за регистрацию дополнительных соглашений к договору, 770 800 руб. стоимости работ по п.7.5. договора, 154 160 руб. штрафа по п.7.5. договора, 13 815, 43 руб. процентов по ст. 395 ГК РФ с 29.05.2024 по 08.07.2024 за нарушение сроков оплаты стоимости восстановительного ремонта по п.7.5. договора, 489 820,59 руб. процентов по ст. 395 ГК РФ с 06.07.2021 по 05.07.2024 за нарушение срока оплаты стоимости работ по п.6.8. договора, 7 511 253,37 руб. неустойки с 09.07.2021 по 08.07.2024 на изменяемую часть арендной платы, 1 241 280 руб. неустойки с 09.07.2021 по 15.03.2023 по п.7.4.2., 3.3.1. договора, неустойки по договору аренды недвижимого имущества №N-621/2017 от 24.07.2017 за просрочку уплаты фиксированной части арендной платы за период с 09.07.2024 по дату фактического исполнения обязательств по ставке 0,5 % от суммы задолженности (1 746 809,95 руб.) за каждый день просрочки, за просрочку уплаты изменяемой части арендной платы за период с 09.07.2024 по дату фактического исполнения обязательств по ставке 0,5 % от суммы задолженности (2 291 549,02 руб.) за каждый день просрочки, процентов по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды, с 09.07.2024 по дату фактического исполнения обязательств по оплате стоимости работ по п.6.8. и 7.5. договора на сумму задолженности (2 618 258 руб.).

В судебном заседании от истца поступило заявление в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в соответствии с которым истец просил суд:

1. Принять частичный отказ от исковых требований в части требования о взыскании неустойки и требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. 

2. Принять уточнение размера исковых требований в части платы за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды.

3. Читать просительную часть искового заявления в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Парк Сервис» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Невский Пассаж» задолженность по договору аренды недвижимого имущества № №-621/2017 от 24.07.2017 в размере 8 088 056,97 руб., а именно:

- 1 746 809,95 руб. задолженность по фиксированной арендной плате;

- 2 291 549,02 руб. задолженность по изменяемой арендной плате;

- 1 847 458 руб. стоимость работ по пункту 6.8 договора аренды;

- 36 000 руб. платы за государственную регистрацию договора аренды и дополнительных соглашений;

- 770 800 руб. стоимость работ по пункту 7.5 договора аренды;

- 154 160 руб. штрафа по пункту 7.5 договора аренды;

- 1 241 280 штрафа по пункту 7.4.2 договора аренды.

Пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ установлено, что арбитражный суд прекращает производство по делу в случае отказа истца от иска и его принятия арбитражным судом. 

Заявленный истцом отказ от требований о взыскании с ответчика 13 815, 43 руб. процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с 29.05.2024 по 08.07.2024 за нарушение сроков оплаты стоимости восстановительного ремонта по п.7.5. договора, 489 820,59 руб. процентов по статье 395 ГК РФ с 06.07.2021 по 05.07.2024 за нарушение срока оплаты стоимости работ по п.6.8. договора, 7 511 253,37 руб. неустойки с 09.07.2021 по 08.07.2024 на изменяемую часть арендной платы, 1 241 280 руб. неустойки с 09.07.2021 по 15.03.2023 по п.7.4.2., 3.3.1. договора, неустойки по договору аренды недвижимого имущества №N-621/2017 от 24.07.2017 за просрочку уплаты фиксированной части арендной платы за период с 09.07.2024 по дату фактического исполнения обязательств по ставке 0,5 % от суммы задолженности (1 746 809,95 руб.) за каждый день просрочки, за просрочку уплаты изменяемой части арендной платы за период с 09.07.2024 по дату фактического исполнения обязательств по ставке 0,5 % от суммы задолженности (2 291 549,02 руб.) за каждый день просрочки, процентов по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды, с 09.07.2024 по дату фактического исполнения обязательств по оплате стоимости работ по п.6.8. и 7.5. договора на сумму задолженности (2 618 258 руб.) принят судом, в связи с чем производство по делу в указанной части подлежит прекращению. 

Уточнение исковых требований принято судом.

Принимая во внимание присутствие сторон в судебном заседании, подготовленность дела к судебному разбирательства и отсутствие у сторон дополнительных доказательств, арбитражный суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные заявленные требования.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал ссылаясь на то, что погашение задолженности по арендной плате возможно за счет обеспечительного платежа. Заявил ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ, пояснил, что имеет место просрочка истца, в связи с чем следует применить статью 406 ГК РФ. 

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

24.07.2017 между истцом и ООО «ГорСтройПарк» был заключен договор аренды недвижимого имущества № N-621/2017 (далее – Договор), в соответствии с которым истец передал во временное владение и пользование ответчику по актам приема-передачи № 1 от 01.12.2017, № 2 от 15.12.2017, № 3 от 02.04.2018 часть нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 48, лит. А. помещение 1Н, 12Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н, 7Н, 8Н, 9Н, с кадастровым номером 78:31:0001287:3574 (в Торговом доме Пассаж), а именно:

- Объект аренды 1: часть нежилого помещения № 227, площадью 54,88 кв.м, расположенное на 2 этаже, являющееся частью помещения 1-Н;

- Объект аренды 2: нежилое помещение № 253, площадью 702,1 кв.м, нежилое помещение № 254, площадью 4,30 кв.м, нежилое помещение № 255, площадью 10,30 кв.м, нежилое помещение № 256, площадью 4,30 кв.м, нежилое помещение № 257, площадью 10,00 кв.м, нежилое помещение № 258, площадью 5,50 кв.м, нежилое помещение № 259, площадью 22,10 кв.м, нежилое помещение № 260, площадью 10,90 кв.м, нежилое помещение № 261, площадью 6,80 кв.м, нежилое помещение № 262, площадью 7,00 кв.м, нежилое помещение № 263, площадью 30,10 кв.м, нежилое помещение № 264, площадью 41,5 кв.м, нежилое помещение № 265, площадью 38,60 кв.м, нежилое помещение № 266, площадью 5,20 кв.м, нежилое помещение № 267, площадью 30,00 кв.м, нежилое помещение № 268, площадью 43,80 кв.м, нежилое помещение № 269, площадью 7,90 кв.м, нежилое помещение № 270, площадью 11,80 кв.м, нежилое помещение № 271, площадью 2,80 кв.м, нежилое помещение № 272, площадью 2,70 кв.м, нежилое помещение № 273, площадью 12,60 кв.м, нежилое помещение № 274, площадью 2,40 кв.м, нежилое помещение № 275, площадью 5,20 кв.м, нежилое помещение № 276, площадью  2,30 кв.м, нежилое помещение № 277, площадью 2,10 кв.м, нежилое помещение № 278, площадью 11,10 кв.м, нежилое помещение № 279, площадью 9,60 кв.м, нежилое помещение № 280, площадью 15,00 кв.м, нежилое помещение № 281, площадью 13,60 кв.м, нежилое помещение № 282, площадью 9,5 кв.м, расположенные на 3 этаже, являющиеся частью нежилого помещения № 1-Н (далее – совместно Объект аренды). 

При заключении Договора аренды стороны исходили из того, что арендатор будет использовать Объект аренды для осуществления коммерческой деятельности: под детский развлекательный центр «Маша и Медведь».

Согласно пункту 3.1 Договора срок аренды установлен по 15.03.2023.

Дополнительным соглашением № 13 от 01.09.2021 к Договору (далее – ДС № 13) произведена замена арендатора с ООО «ГорСтройПарк» на ответчика с 01.09.2021 г. (п. 1 ДС №13), следовательно, все права и обязанности арендатора по Договору перешли к ответчику.

Размер платы по Договору, ее состав, порядок и сроки внесения согласованы сторонами в разделе 6 Договора, с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями № 1 от 26.04.2017, № 2 от 18.07.2017, № 3 от 05.06.2018, № 4 от 04.12.2018, № 5 от 22.02.2019, № 6 от 01.06.2019, № 7 от 31.08.2019, № 8 от 30.12.2019, № 9 от 27.03.2020, № 10 от 30.09.2020, № 11 от 28.02.2021, № 12 от 31.08.2021, № 14 от 22.02.2022, № 15 от 30.12.2022, № 16 от 21.03.2023. 

Так пунктом 6.1 Договора предусмотрено, что за пользование переданным по Договору Объектом аренды арендатор ежемесячно платит арендодателю арендную плату, состоящую из фиксированной и изменяемой» части и платеж с оборота.

Фиксированная плата выплачивается в виде 100% предоплаты. Арендная плата считается оплаченной в срок, если она зачислена в размере, указанном в пункте 6.1 Договора, на банковский счет арендодателя не позднее 15 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому (п. 6.2 Договора).

Изменяемая часть арендной платы рассчитывается исходя из платежей за электроэнергию, водопотребление, теплоснабжение, канализацию (водоотведение) и вывоз мусора. Размер изменяемой части определяется ежемесячно, как произведение (умножение) суммы фактически предъявленных арендодателю к оплате счетов от соответствующих обслуживающих организаций за истекший месяц на коэффициент арендуемой площади. Коэффициент арендуемой площади определяется как отношение (деление) площади передаваемого Объекта Аренды к общей арендопригодной площади помещений 1Н, 12H, 3H, 4H, 5H, 6H, 7Н, 8H, 9H, находящихся в здании по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 48 лит. A, принадлежащих Арендодателю на праве собственности (пункт 6.4 Договора). 

Коэффициент арендуемой площади равен 11,40 % (1 135,98 кв.м./9959,6 кв.м.) и подлежит изменению в течение действия Договора только при изменении площади передаваемого Объекта аренды. Дополнительно к вышеуказанному в настоящем пункте порядку, изменяемая часть арендной платы увеличивается исходя из платежей за телефон, включая абонентскую плату. Арендодатель помесячно выставляет счета на изменяемую часть, а также расчет изменяемой части и передает их арендатору. Арендатор оплачивает указанные счета не позднее последней даты уплаты, указанной на счетах. K счету арендодатель обязан приложить копии документов, подтверждающих соответствующие расходы, от третьей стороны — поставщика услуги.

Размер фиксированной арендной платы за один месяц в период с 01.04.2021 по 15.03.2023 составлял 48 000 руб. (пункты 6.1 (1) и 6.1 (2) Договора в редакции пункта 1 дополнительного соглашения № 11 от 28.02.2021 (для периода с 01.01.2021 г. по 30.06.2021), пункта 1 дополнительного соглашения № 12 от 31.08.2021 (для периода с 01.07.2021 г. по 31.12.2021), пункта 1 дополнительного соглашения № 14 от 01.02.2022 (для периода с 01.01.2022 г. по 30.09.2022), дополнительного соглашения № 15 от 30.12.2022  (для периода с 01.10.2022 по 31.12.2022), дополнительного соглашения № 16 (для расчета за период с 01.01.2023 по 15.03.2023).

В соответствии с Договором и действующим законодательством ответчик обязался вносить арендную плату своевременно и в полном объеме. 

Однако по сведениям истца данное обязательство ответчиком исполнено не в полном объеме, что привело к образованию задолженности по фиксированной части арендной платы в размере 1 746 809,95 руб. за период с 01.04.2021 по 15.03.2023, и по изменяемой части арендной платы в размере 2 291 549,02 руб. за период с 01.09.2018 по 31.12.2019.

Кроме того, истец указывает, что, ответчик не исполнил обязательство, предусмотренное пунктом 6.8 Договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 26.04.2017 по компенсации истцу произведенных им работ по реставрации Аптекарской лестницы в размере 1 847 458,00 руб.

Также истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательство по компенсации истцу половины расходов по государственной регистрации Договора и дополнительных соглашений к нему в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. По сведениям истца задолженность ответчика составляет 36 000 руб., из расчета по 11 000 руб. за государственную регистрацию Договора, дополнительных соглашений № 10 и № 11, и по 500 руб. за государственную регистрацию дополнительных соглашений №№ 4-9.

Помимо указанного, истец ссылается на то, что Объект аренды возвращен ответчиком в ненадлежащем состоянии. Так 15.03.2023 стороны подписали акт приема-передачи (возврата) к Договору, согласно которому на момент передачи истцу Объекта аренды в помещении не демонтированы: обшивка стен ГКЛ, обшивка колонн, стеклянные двери, декорации: домик медведя, домик Маши, вагон, концертная площадка. Не выполнена шпаклевка стен и оконных откосов отколерованными красками (Caparol) за два раза, обеспылевание (пылесос) и грунтовка пола, грунтовка и покраска стен на лестнице, отколерованными красками (Caparol) за два раза. Также не организована фасовка мусора в мешки, вынос/вывоз мусора и его утилизация.

Сторонами составлена и подписана дефектная ведомость передаваемого по акту приема-передачи (возврата) от 15.03.2023 к Договору, где зафиксированы объемы работ по восстановлению Объекта аренды.

Однако ответчиком устранение недостатков не осуществлено, в связи с чем истец был вынужден заключить с ИП ФИО3 договор № 20230929/№48, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2023, на выполнение части согласованных в дефектной ведомости и указанных в акте возврата работ. Стоимость работ составила 770 800 руб.

Кроме того, истец, руководствуясь пунктом 7.5 Договора, полагает, что уклонение ответчика от устранения выявленных недостатков влечет за собой наступление у ответчика обязанности по уплате штрафа в размере 154 160 руб.

Также истец, ссылаясь на пункт 3.3.1 Договора в редакции дополнительного соглашения № 5 от 22.02.2019, начислил ответчику штраф за просрочку открытия Объекта аренды арендатором для посетителей, в размере 1 241 280 руб. 

В целях досудебного урегулирования спора истец 14.04.2024 направил в адрес ответчика претензию от 04.04.2024, которая была оставлена ответчиком без исполнения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично ввиду следующего. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами  предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). 

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В обоснование требования о взыскании задолженности по арендной плате истец ссылается на исполнение ответчиком обязанности по внесению фиксированной части арендной платы в период с 01.04.2021 по 15.03.2023 и обязанности по внесению изменяемой части арендной платы за период с 01.09.2018 по 31.12.2019 не в полном объеме.

Представленными в материалы дела актами приема-передачи № 1 от 01.12.2017, № 2 от 15.12.2017, № 3 от 02.04.2018 и актом приема-передачи (возврата) от 15.03.2023 подтверждается, что ответчиком пользовался Объектом аренды в спорные периоды.

Ответчик, не оспаривая факт аренды Объекта аренды в указанные периоды, арифметический расчет задолженности по арендной плате, против удовлетворения иска возражает, указывая, что внесенный им истцу обеспечительный платеж в размере 2 978 500 руб. должен быть зачтен истцом в счет задолженности по изменяемой части арендной платы в полном объеме и в счет 686 950,98 руб. задолженности по фиксированной арендной плате. 

Истцом не оспаривается факт внесения ответчиком депозита в размере 2 978 500 руб. Вместе с тем, истец указывает, что данный депозит зачтен им в счет уплаты штрафных санкций, в связи с чем не может быть зачтен в счет спорной задолженности по фиксированной и изменяемой части арендной платы.

Согласно статье 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. 

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 

В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 

Пунктом 6.5 Договора предусмотрено право истца на удержание и/или зачет в одностороннем порядке с обязательным уведомлением ответчика депозита в счет погашения штрафных санкций и иных платежей, подлежащих уплате ответчиком.

Истец воспользовался указанным правом и зачел 2 978 500 руб. депозита в счет неустойки, начисленной за несвоевременное перечисление фиксированной части арендной платы, о чем сообщил ответчику претензией от 04.04.2024, следовательно, спорная задолженность по фиксированной и изменяемой части арендной платы ответчиком путем зачета депозита не погашена. 

Доказательств погашения спорной задолженности по арендной плате ответчиком не представлено, расчет задолженности не оспорен. 

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика 1 746 809,95 руб. задолженности по фиксированной арендной плате и 2 291 549,02 руб. задолженности по изменяемой арендной плате подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Требование истца о взыскании с ответчика 1 847 458 руб. стоимости работ по пункту 6.8 Договора подлежит удовлетворению в полном объеме в связи со следующим. 

Согласно пункту 6.8 Договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 26.04.2017 истец обязался компенсировать ответчику произведенные последним работы по реставрации Аптекарской лестницы, в размере 1 847 458,00 рублей в срок до 01.09.2018 года.

Однако доказательств исполнения данного обязательства ответчиком в материалы дела не представлено. Требование истца в данной части признано ответчиком правомерным, что прямо следует из отзыва ответчика от 22.09.2024.

Требование о взыскании с ответчика 36 000 руб. платы за государственную регистрацию договора аренды и дополнительных соглашений обосновывается истцом на пункте 4.2 Договора и дополнительном соглашении № 13 от 01.09.2021. 

В силу пункта 4.2 Договора истец обязался зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Договор, а также при наличии таковых, изменения и дополнения к нему. Ответчик обязан оказывать истцу любую помощь и предоставлять все документы, необходимые для осуществления регистрации Договора. 

Расходы по государственной регистрации Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также расходы по прекращению права аренды в связи с окончанием срока действия Договора, стороны несут поровну. Ответчик оплачивает расходы на основании счета, выставленного арендодателем в течение 5 календарных дней со дня предоставления документов, подтверждающих произведенные расходы.

Согласно дополнительному соглашению № 13 от 01.09.2021 ответчиком признана задолженность по плате за государственную регистрацию Договора и дополнительных соглашений к нему в размере 36 000 руб. 

Как следует из отзыва ответчика им признана только задолженность по плате за государственную регистрацию Договора и дополнительных соглашений к нему в размере 14 000 руб. 

Данная позиция ответчика обоснована тем, что платежным поручением от 03.02.2022 № 38 им внесен платеж в размере 22 000 руб. в счет возмещения истцу расходов по государственной регистрации дополнительного соглашения № 13 от 01.09.2021 по счету истца №8-r-N-621/2017АА13-501 от 26.01.2022.

Однако ответчиком не учтено, что сумма расходов по государственной регистрации дополнительного соглашения № 13 от 01.09.2021 не включена в сумму задолженности ответчика по плате за государственную регистрацию Договора и дополнительных соглашений, признанную ответчиком в указанном дополнительном соглашении. 

Данные расходы ответчика являются дополнительными расходами по компенсации истцу платы за государственную регистрацию дополнительного соглашения № 13 от 01.09.2021.

Доказательств погашения задолженности в размере 36 000 руб., предусмотренной дополнительным соглашением № 13 от 01.09.2021 ответчиком не представлено, следовательно, данная задолженность подлежит взысканию с него в пользу истца в полном объеме. 

Требование истца о взыскании с ответчика 770 800 руб. стоимости работ по пункту 7.5 договора аренды по своей сути представляет собой требование о взыскании убытков, которые были причинены истцу в связи с возвратом Объекта аренды в ненадлежащем состоянии. 

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1). 

В соответствии с пунктом 5.6 Договора ответчик обязан освободить Объект Аренды в день прекращения действия Договора, определяемый в соответствии с пунктом 3.1 Договора и вернуть Объект Аренды Арендодателю, как это определено в пункте 3.4 Договора. При этом арендатор обязуется передать арендодателю Объект аренды в его Первоначальном состоянии с учетом естественного износа, демонтировать и вывезти за свой счёт с арендуемых площадей своё имущество и установленное оборудование и другие отделимые улучшения без нанесения ущерба Объекту аренды, демонтировать за свой счет рекламные материалы, вывески и указатели арендатора на фасаде Здания и местах общего пользования, а также соблюсти все остальные условия, предусмотренные Договором. При нанесении ущерба Объекту аренды арендатор обязан устранить такой ущерб своими силами и за свой счёт, либо возместить арендодателю расходы и убытки.

Согласно пункту 5.3.4 Договора по истечении срока действия Договора (или в любое время в течение срока аренды, если предварительное согласие арендодателя в соответствии с Договором на любые изменения, перепланировки, дополнения, ремонтные работы или улучшения арендатором не получено, а равно, если ухудшает состояние Объекта аренды по сравнению с тем, в котором Объект аренды находился на момент подписания сторонами акта приема-передачи) арендодатель может потребовать (а арендатор принимает на себя соответствующие обязанности), чтобы арендатор восстановил Объект аренды до его первоначального состояния за счет арендатора в сроки, указанные арендодателем. Понятие первоначального состояния указано в пункте 5.2 Договора.

Как следует из пункта 7.5 Договора в случае если арендатор не осуществляет ремонтные работы, указанные в пункте 5.3 Договора, в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты составления сторонами акта о необходимости проведения таких работ, а также в случае, если арендатор не восстановил Объект аренды до его первоначального состояния к моменту передачи Объекта аренды в порядке, предусмотренном пунктом 5.6 Договора, арендодатель вправе:

- удержать в свою пользу часть суммы страхового депозита, предусмотренного пунктом 6.5 Договора, в размере стоимости предполагаемых ремонтных работ. Смета ремонтных работ может составляться арендодателем самостоятельно, или с привлечением третьего лица - подрядной организации на усмотрение арендодателя; удерживаемая арендодателем сумма страхового депозита также будет включать штраф в размере 20% (двадцати процентов) от предполагаемой стоимости ремонтных работ;

- в случае если суммы страхового депозита недостаточно для оплаты предполагаемой стоимости ремонтных работ и суммы штрафа, как это указано выше, арендодатель выставляет арендатору соответствующий счет на недостающую сумму, который должен быть оплачен арендатором в течение 7 (семи) рабочих дней с даты выставления вышеуказанного счета.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). 

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

Возмещение убытков представляет собой меру гражданско-правовой ответственности (статья 12 ГК РФ). 

В качестве условий гражданско-правовой ответственности выступают противоправность нарушения субъективных гражданских прав, наличие убытков (вреда), причинная связь между нарушением субъективных гражданских прав и убытками (вредом), вина нарушителя. 

Из содержания названных норм права следует, что лицо, требующее возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ должно доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязанностей, размер причиненных истцу убытков, причинно-следственную связь между ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей и причиненными убытками. 

Как следует из искового заявления, к убыткам, ему причиненным, ответчик отнес расходы, которые он понесет в связи с выполнением восстановительного ремонта Объекта аренды стоимость которого составила 770 800 руб. 

Судом установлено, что 15.03.2023 стороны подписали акт приема-передачи (возврата) к Договору, согласно которому на момент передачи истцу Объекта аренды в помещении не демонтированы: обшивка стен ГКЛ, обшивка колонн, стеклянные двери, декорации: домик медведя, домик Маши, вагон, концертная площадка. Не выполнена шпаклевка стен и оконных откосов отколерованными красками (Caparol) за два раза, обеспылевание (пылесос) и грунтовка пола, грунтовка и покраска стен на лестнице, отколерованными красками (Caparol) за два раза. Также не организована фасовка мусора в мешки, вынос/вывоз мусора и его утилизация.

Сторонами составлена и подписана дефектная ведомость передаваемого по акту приема-передачи (возврата) от 15.03.2023 к Договору, где зафиксированы объемы работ по восстановлению Объекта аренды.

Таким образом, между сторонами отсутствует спор о необходимости выполнения восстановительного ремонта Объекта аренды в объеме, предусмотренном дефектной ведомостью.

Вместе с тем, ответчик возражает против взыскания убытков, полагая, что именно действия истца по недопущению ответчика к выполнению восстановительного ремонта привели к невозможности исполнения ответчиком обязательства по выполнению ремонта, в подтверждение чего представил в материалы дела электронную переписку сторон за 03.08.2023-04.08.2023.

Действительно исходя из данной переписки следует, что ответчик выразил намерение выполнить ремонт Объекта аренды, однако истец, сообщил ответчику о необходимости выполнения ряда условий в целях допуска ответчика к выполнению ремонта. 

Ответчик полагает, что данное действие истца квалифицируется как злоупотребление правом (пункт 1 статьи 10 ГК РФ), в связи с чем к данному требованию истца следует применить пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 статьи 404 ГК РФ и пункт 1 статьи 406 ГК РФ. 

Суд не может согласиться с позицией ответчика, поскольку ответчиком не представлено реальных доказательств, свидетельствующих о том, что истец ограничил доступ ответчика на Объект аренды с целью выполнения восстановительного ремонта Объекта аренды. Получив от истца письмо с условиями о допуске ответчика к выполнению восстановительного ремонта, ответчик не предпринял никаких реальных действий, свидетельствующих о намерении исполнить обязательство по выполнению ремонтных работ.  Из представленного в материалы дела письма истца от 08.08.2023 следует, что истец предлагал выполнить ответчику представить возражения относительно сметного расчета на производство ремонтных работ, или выполнить самостоятельно ремонт Объекта аренды в срок, не превышающий 10 дней с момента получения данного письма. 

В данном случае истец приступил к выполнению восстановительного ремонта Объекта аренды только в ноябре 2023 года, т.е. спустя три месяца с момента направления ответчику электронного письма от 04.08.2023 и письма от 08.08.2023, т.е. у ответчика имелось достаточно времени для урегулирования с истцом вопроса относительно выполнения восстановительного ремонта. 

Однако восстановительный ремонт выполнен ответчиком не был. 

Кроме того, сам по себе факт того, что истец выполнил без участия ответчика восстановительный ремонт Объект аренды при наличии согласованного сторонами объема восстановительных работ не может свидетельствовать о недобросовестности истца, а дает ответчику право на оспаривание размера заявленных истцом убытков. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчиком нарушено обязательство по выполнению восстановительного ремонта Объекта аренды, в связи с чем истец правомерно привлек третье лицо к выполнению восстановительного ремонта. 

Судом установлено, что в целях восстановления Объекта аренды истцом заключен с ИП ФИО3 договор № 20230929/№48с, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2023, на выполнение части согласованных в дефектной ведомости и указанных в акте приема-передачи (возврата) работ. Стоимость работ составила 770 800 руб.

Работы выполнены ИП ФИО3 в полном объеме, что подтверждается актами о приемки выполненных работ по форме КС-2 от 07.11.2023 и от 14.11.2023, справками о стоимости выполненных работ по форме КС-3 от 07.11.2023 и от 14.11.2023. Объем работ, указанных в дефектной ведомости передаваемого помещения по акту приема-передачи (возврата) от 15.03.2023, совпадает объемом работ, выполненных ИП ФИО3 на Объекте аренде.

Ответчиком стоимость восстановительно ремонта Объекта аренды, выполненного ИП ФИО3, не оспаривается, как и не оспаривается объем работ, выполненных на Объекте аренды. 

С учетом изложенного, суд считает, что требование истца о взыскании с ответчика 770 800 руб. стоимости работ по пункту 7.5 Договора обоснованно, в связи с чем подлежит удовлетворению в полном объеме. 

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика 154 160 руб. штрафа по пункту 7.5 Договора и 1 241 280 руб. штрафа по пункту 7.4.2 Договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором. 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Согласно пункту 7.5 Договора в случае если арендатор не осуществляет ремонтные работы, указанные в пункте 5.3 Договора, в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты составления сторонами акта о необходимости проведения таких работ, а также в случае, если арендатор не восстановил Объект аренды до его первоначального состояния к моменту передачи Объекта в порядке, предусмотренном пункте 5.6 Договора, арендодатель, в том числе вправе удержать в свою пользу часть суммы страхового депозита, предусмотренного пунктом 6.5 Договора, в размере стоимости предполагаемых ремонтных работ. Смета ремонтных работ может составляться арендодателем самостоятельно, или с привлечением третьего лица - подрядной организации на усмотрение арендодателя; удерживаемая арендодателем сумма страхового депозита также будет включать штраф в размере 20% от предполагаемой стоимости ремонтных работ.

Согласно расчету истца сумма штрафа по пункту 7.5 Договора составила 154 160 руб., что соответствует 20% от стоимости восстановительного ремонта равного 770 800 руб. 

Судом установлено, что ответчиком нарушено обязательство по осуществлению восстановительного ремонта Объекта аренды в срок, предусмотренный пунктом 7.5 Договора, в связи с чем требование истца о взыскании штрафа по данному пункту обоснованно по праву. 

Кроме того, пунктом 7.4.2 Договора предусмотрено, что случае, если в течение двух календарных месяцев после наступления даты, указанной в пункте 3.3.1 Договора, при условии своевременной передачи Объекта аренды, не произойдет открытие Объекта Аренды для третьих лиц по вине арендатора, арендатор обязуется по требованию арендодателя уплатить штраф в размере 0,5 % от суммы годовой фиксированной арендной платы, за каждый день задержки открытия Объекта Аренды.

Согласно пункту 3.3.1 Договора в редакции дополнительного соглашения № 5 от 22.02.2019 арендатор обязался начать коммерческую деятельность и открыть Объект аренды для третьих лиц не позднее 01.05.2019 года.

Однако ответчик не приступил к осуществлению коммерческой деятельности на Объекте аренде вовсе, в связи с чем истцом правомерно начислен ответчику штраф в размере 1 241 280 руб.

Расчет штрафа судом проверен и признан обоснованным. 

Между тем, ответчиком заявлено ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ в связи с несоразмерностью начисленных штрафов последствиям нарушенного обязательства. 

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указано в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (далее – постановление № 7).

В пункте 73 постановления № 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. 

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Согласно пункту 77 постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Кроме того, ответчики также указывают, что внесение арендной платы по договору в размере меньшем, чем начислено Комитетом, обусловлено, тем, что ответчики не уведомлялись об изменении размера арендной платы. 

Комитетом доводы ответчиков в данной части не оспорено, доказательств уведомления об изменении размера арендной платы не представлено. 

Оценив доводы ответчика в этой части, учитывая, что размер штрафов, предусмотренных пунктами 7.5 и 7.4.2 Договора, значительно превышает ставки банковского кредита, размер задолженности по арендной плате, с целью обеспечения баланса интересов сторон, суд полагает возможным снизить размер штрафа по пункту 7.5 Договора до 50 000 руб., а размер штрафа по пункту 7.4.2 Договора до 150 000 руб. и, следовательно, удовлетворить данные требования истца в соответствующей части.

Доводы ответчика о неправомерности начисления штрафов на основании пункта 1 статьи 404 ГК РФ отклоняются судом как необоснованные.

В силу пункта 1 статьи 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

В данном случае ответчик полагает, что подлежит применению статья 404 ГК РФ  в связи с тем, что истец фактически не воспользовался своим правом на расторжение Договора, несмотря на то, что ответчик с 2018 года не мог ввести в эксплуатацию детский парк развлечений, который строил в Объекте аренды. 

Заявляя данный довод, ответчик не учитывает, что расторжение Договора на основании пунктов 7.4 и 7.4.2 Договора является правом, а не обязанностью истца. Равно как и то, что у него самого имелось право отказаться от исполнения договора и тем самым снизить размер обязательств. Доказательств, подтверждающих, что именно из-за действий истца возникла невозможность осуществления коммерческой деятельности в Объекте аренды, ответчиком не представлено. 

Более того, ответчик и после 2018 года добровольно подписывал с истцом дополнительные соглашения к Договору, тем самым демонстрируя заинтересованность в продолжении арендных отношений. 

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ, с учетом разъяснений в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», с ответчика в пользу истца подлежат также взысканию 63 440 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции. Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 92 220 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Принять частичный отказ ООО «Невский Пассаж» от исковых требований в части требований о взыскании неустойки и требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Принять уточнение размера исковых требований в части платы за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды. 

- Взыскать с ООО «Парк Сервис» в пользу ООО «Невский Пассаж» задолженность по договору аренды недвижимого имущества № N-621/2017 от 24.07.2017, а именно:

-  1 746 809,95 руб. задолженность по фиксированной арендной плате;

- 2 291 549,02 руб. задолженность по изменяемой арендной плате;

- 1 847 458 руб. стоимость работ по пункту 6.8 Договора;

- 36 000 руб. платы за государственную регистрацию Договора и дополнительных соглашений;

- 770 800 руб. стоимости работ по пункту 7.5 договора аренды;

- 50 000 руб. штрафа по пункту 7.5 Договора;

- 150 000 штрафа по пункту 7.4.2 Договора, 

а также сумму уплаченной госпошлины в размере 63 440 руб. пропорционально уточненным требованиям. 

Возвратить истцу из федерального бюджета 92 220 руб. излишне уплаченной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

Судья Вареникова А.О.