АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-478/2023

Дело № А12-37708/2021

г. Казань

22 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Нагимуллина И.Р., Нафиковой Р.А.,

при участии представителей:

истца – ФИО1, доверенность от 31.08.2022, ФИО2, доверенность от 31.08.2022,

в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Канал»  

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.08.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2022 

по делу № А12-37708/2021

по исковому заявлению акционерного общества «Канал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации Ерзовского городского поселения (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, администрация Городищенского муниципального района Волгоградской области, администрация Волгоградской области, комитет финансов Волгоградской области, комитета строительства Волгоградской области, Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Канал» (далее – общество «Канал», истец) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Волгоградской области к администрации Ерзовского городского поселения (далее – администрация, ответчик) о: 

 - признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства № 34:03:140101:3344-34/016/2017-1 - 4-х этажного односекционного жилого дома № 9, по ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области жилой, степень готовности 86 %, а именно на: квартиру № 22, с предварительной жилой площадью 36,29 кв.м.; квартиру № 17, с предварительной жилой площадью 30,34 кв.м.; квартиру № 9, с предварительной жилой площадью 30,34 кв.м.; квартиру № 23, с предварительной жилой площадью 51,52 кв.м.; квартиру № 16, с предварительной жилой площадью 46,36 кв.м.; квартиру № 21, с предварительной жилой площадью 41,34 кв.м.; квартиру № 10, с предварительной жилой площадью 38,59 кв.м.; а так же на дополнительные 14,146 кв.м., жилой площади;

– установлении основания для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) соответствующих записей о прекращении государственной регистрации права собственности Ерзовское городское поселение Городищенского муниципального района Волгоградской области на: квартиру № 22, с предварительной жилой площадью 36,29 кв.м.: квартиру № 17, с предварительной жилой площадью 30,34 кв.м.; квартиру № 9, с предварительной жилой площадью 30,34 кв.м.; квартиру № 23, с предварительной жилой площадью 51,52 кв.м.: квартиру № 10, с предварительной жилой площадью 46,36 кв.м.: квартиру № 21, с предварительной жилой площадью 41,34 кв.м.: квартиру № 10, с предварительной жилой площадью 38,59 кв.м.: а так же на дополнительные 14,146 кв.м., жилой площади, объекта незавершенного строительства № 34:03:140101:3344-34/016/2017-1 4-х этажного односекционного жилого дома № 9 по ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области жилой, степень готовности 86 %;

– установлении основания для внесения в ЕГРН соответствующих записей о государственной регистрации права собственности общества «Канал» на: квартиру № 22, с предварительной жилой площадью 36,29 кв.м.: квартиру № 17, с предварительной жилой площадью 30,34 кв.м.; квартиру № 9, с предварительной жилой площадью 30,34 кв.м.: квартиру № 23, с предварительной жилой площадью 51,52 кв.м.: квартиру № 10, с предварительной жилой площадью 46,36 кв.м.: квартиру № 21, с предварительной жилой площадью 41,34 кв.м.: квартиру № 10, с предварительной жилой площадью 38,59 кв.м.: а так же на дополнительные 14,146 кв.м. жилой площади, объекта незавершенного строительства № 34:03:140101:3344-34/016/2017-1 4-х этажного односекционного жилого дома № 9 по ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области жилой, степень готовности 86 %.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, администрация Волгоградской области, администрация Городищенского муниципального района Волгоградской области, Комитет финансов Волгоградской области, Комитет строительства Волгоградской области, Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.08.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество «Канал», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, признать незаконным и необоснованным выводы о подаче 21.12.2021 истцом искового заявления в суд с пропуском срока исковой давности, считая, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, их выводы не соответствуют обстоятельствам дела. Заявитель в кассационной жалобе указывает на несогласие с выводами судов о пропуске им срока исковой давности. 

Согласно доводам кассационной жалобы, ответчик в нарушение условий и обязательств, в том числе, установленных соглашением от 06.10.2010, зарегистрировал в 2017 году право собственности на незавершенный строительством 4-х  этажный односекционный жилой дом № 9 по ул. Молодежной, квартал 2, в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области площадью 1 379,2 кв.м., степень готовности 87 % за собой, в то время как обществом «Канал» со своей стороны выполнены условия инвестиционного соглашения и он вправе получить спорные квартиры (№ 9-10, 16-17, 21-23), с целью передать их дольщикам, вложившим денежные средства в строительство на основании договоров на участие в долевом строительстве, заключенных с истцом в 2002-2007 гг.

По мнению заявителя жалобы, руководствуясь положениями договора уступки прав и обязательств от 28.03.2008 № 19, ответчик должен был оформить право собственности на объект после завершения строительства, и соответственно, после завершения строительства, на спорные квартиры право собственности оформить на истца, однако ответчик не дожидаясь завершения строительства, оформил право муниципальной собственности муниципального образования на весь объект незавершенного строительства целиком, без учета прав истца. Истец указывает, что ответчик не сообщал истцу информацию о регистрации права на объект спорного незавершенного строительства, несмотря на то, что переписка между истцом и ответчиком велась непосредственно до подачи иска в суд; истец узнал о нарушении своих прав и о регистрации права муниципальной собственности ответчика, на весь объект незавершенного строительства, без учета прав истца, из выписки из ЕГРН об объекте недвижимости № 34:03:140101:3344-34/016/2017-1, полученной 14.09.2021, подал исковое заявление в суд 21.12.2021, поэтому срок исковой давности им не пропущен; суды ошибочно исчисляют срок исковой давности с момента подписания истцом акта выполненных строительно-монтажных работ от 30.11.2013 № 5, полагая, что истец с указанной даты знал о нарушенном праве. Между тем, подписание 30.11.2013 акта выполненных работ между истцом и ГУП ВОП «Волгоградоблстройинвест», не могло свидетельствовать о том, что истцу после этой даты стало известно, или должно было быть известно о том, что ответчик в нарушение прав истца может зарегистрировать право собственности на объект в единоличную собственность до завершения строительства объекта; истец не согласен с выводами о преюдициальном характере судебного акта по делу № 33-17879/2017.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? АПК РФ). 

В суд кассационной инстанции поступили объяснения по делу третьего лица ФИО9 – участника долевой собственности в долевом строительстве на основании договора от 05.10.2009 № 12, заключенного с истцом (дольщик квартиры № 10), которая поддержала позицию истца, изложенную в кассационной жалобе, просила вынести решение в пользу общества «Канал», ссылаясь на то, что по договору в долевом строительстве ею внесены 1 262 700 руб. денежных средств для получения квартиры № 10, однако жилой дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию и квартира ей не передана.

Судебное заседание, назначенное на 20.02.2023, отложено на 15.03.2023 на 14 часов 45 минут в порядке статьи 158 АПК РФ.

В судебном заседании представители общества «Канал» поддержали доводы кассационной жалобы.

Иные лица, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, в 1990 году силами и средствами управления строительства «Волгодонводстрой» (далее – УС «Волгодонводстрой») был возведен фундамент фельдшерско - акушерского пункта в р.п. Ерзовка Городишенского района Волгоградской области.

На базе УС «Волгодонводстрой» постановлением Совета Министров  СССР от 10.02.1987 № 172, приказом Минводхоза СССР от 20.05.1987 № 196, с правом правопреемства, создано проектно-строительное объединение «Волгоградканалводстрой» (далее – ПСО «Волгоградканалводстрой»).

На базе ПСО «Волгорадканалводсгрой» решением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30.04.1993 № 280 и решением администрации Городищенского района Волгоградской области от 21.05.1993 № 232-р, с правом правопреемства, создано акционерное общество открытого типа «Канал» (далее – АООТ «Канал».

АООТ «Канал» распоряжением от 25.06.1996 № 682-р администрации Городищенского района Волгоградской области «О регистрации изменений учредительных документов» переименовано в открытое акционерное общество «Канал» (далее – ОАО «Канал»).

ОАО «Канал» приказом от 29.05.2015 № 2/ПР переименовано в акционерное общество «Канал».

Таким образом, общество «Канал» является правопреемником УС «Волгодонводстрой»,ПСО «Волгоградканалводстрой», АООТ «Канал», ОАО «Канал».

У истца имеется лицензия на осуществление строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.

Истец является членом НПФ СРО «Нефтегазстрой» и имеет свидетельство о допуске к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства от 27.12.2012 № 000547-2012-

<

***>-С-041.

В соответствии с планом приватизации ПСО «Волгоградканалводстрой» согласованным с Трудовыми коллективами 17.03.1993 Городищенским райсоветом народных депутатов 24.03.1993, утвержденным Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30.04.1993 № 280, на баланс организации, наряду с другим имуществом, передан фундамент фельдшерско-акушерского пункта в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области.

В 2002 году проведена оценка фундамента фельдшерско-акушерского пункта в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области, построенного правопредшественником истца в 1990 году на предмет его возможного использования для строительства 5-ти этажного жилого дома.

Заключением Волгоградской архитектурно-строительной академии от 2002 года установлено, что фундаменты, выполненные для фельдшерско-акушерского пункта в р.п. Ерзовка можно использовать для строительства 5-ти этажного жилого дома.

ОАО «Канал» в Главном управлении архитектуры и градостроительства администрации Волгоградской области получило разрешение № 55 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству 4-х этажного односекционного жилого дома в квартале 2 дом № 9 по ул. Молодежная п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области.

В дальнейшем истцом было получено новое разрешение на строительство № 60 сроком действия до 31.12.2009.

В соответствии с распоряжением администрации Городищенского района Волгоградской области от 10.06.2002 № 519-р «О передаче объекта незавершенного строительством в р.п. Ерзовка» объект незавершенный строительством рыночной стоимостью 187 000 рублей передан истцу для строительства жилого дома в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области.

Администрация Городищенского района Волгоградской области постановлением от 30.04.2003 № 746 предоставила истцу в аренду земельный участок для строительства жилого дома.

ОАО «Канал» в 2002-2007 гг. заключены договоры участия в долевом строительстве с физическими лицами, которые привлечены к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц.

В соответствии с постановлением Главы администрации Городищенского района от 23.01.2004 № 119 «О приеме в муниципальную собственность незавершенное строительство жилого дома № 9 квартал № 2 в р.п. Ерзовка»: незавершенное строительство жилого дома № 9 квартал № 2 в р.п. Ерзовка от ОАО «Канал» принято в муниципальную собственность стоимостью 2 000 000 рублей: определен застройщиком и передан для достройки жилой дом № 9 в квартале 2 р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области Комитету жилищно-коммунального хозяйства администрации Волгоградской области; с указанием, что после сдачи дома в эксплуатацию установить обременение на вложенные средства ОАО «Канал» получением доли жилой площади в размере 400 кв.м.

Поскольку из-за не завершения строительства жилой дом в эксплуатацию сдан не был, соответственно, обременения для получения истцом доли жилой площади установлено не было.

В соответствии с актом приема-передачи от 23.01.2004, на основании постановления Главы администрации Городищенского района от 23.01.2004 № 1/9, истец (ОАО «Канал») передал, а Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Городищенского района Волгоградской области принял незавершенное строительство жилого дома № 9 в квартале 2 по ул. Молодежная р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области стоимостью 2 000 000 руб.

24.03.2005 между ОАО «Канал» и государственным учреждением Волгоградской области «Областное коммунальное строительство» (далее – ГУ ВО «Областное коммунальное строительство») заключен государственный контракт № 16 на строительство объекта «4-х этажный односекционный жилой дом по ул. Молодежной в квартале 2 дом № 9 в п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области», в соответствии с которым истец, как подрядчик, на основании постановления Главы администрации Волгоградской области от 22.02.2005 № 145 «Об определении заказчиков – застройщиков» и акта приема-передачи незавершенного строительства объекта от 17.03.2005, принял на себя подряд на строительство объекта 4-х этажного односекционного жилого дома по ул. Молодежной в квартале 2 дом № 9 в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области, при финансировании строительства заказчиком на договорную сумму 15 981 872  рубля, из которых 2 000 000 руб. - средства федерального бюджета, 880 000 руб. - средства областного бюджета.

К государственному контракту от 24.03.2005 № 16 заключались соглашения, в соответствии с которыми была произведена замена заказчика с ГУ ВО «Областное коммунальное строительство» на правопреемника – государственное унитарное предприятие Волгоградской области «Областное коммунальное строительство» (далее – ГУП ВО «Областное коммунальное строительство»), продлялись сроки выполнения работ, объем и распределение финансирование строительства.

Строительство жилого дома не было завершено по причине отсутствия должного финансирования строительства со стороны заказчика и со стороны областного бюджета. Процент готовности спорного объекта составляет 86 %.

В соответствии с договором № 19 уступки прав и обязательств от 28.03.2008, заключенного между Комитетом жилищно-коммунального хозяйства администрации Волгоградской области, администрацией Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района, и ГУП ВО «Областное коммунальное строительство», Комитет жилищно-коммунального хозяйства администрации Волгоградской области передает, а администрация Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района принимает права и обязанности заказчика по незавершенному строительством объекту - 4-х этажный односекционный жилой дом по ул. Молодежной в квартале 2 в р.п. Ерзовка Городищенского района Волгоградской области. ГУП ВО «Областное коммунальное строительство» по данному договору является заказчиком-застройщиком.

В 2009 году правопреемником реорганизованного ГУП «Областное коммунальное строительство» по всем обязательствам и заключенным ранее договорам стало государственное унитарное предприятие «Волгоградское областное предприятие «Волгоградоблстройинвест» (далее – ГУП ВОП «Волгоградоблстройинвест»).

06.12.2010 между истцом и ГУП ВОП «Волгоградоблстройинвест» (заказчик-застройщик) было заключено соглашение, являющееся неотъемлемой частью Государственного контракта от 24.03.2005 № 16, в соответствии с которым установлено, что: общая площадь жилого дома в соответствии с заключением «Госглавэкспертизы» составляет 1 829,6 кв.м., общая площадь квартир 1 330,16 кв.м.; количество причитающейся общей площади жилья по объекту «4-х этажный односекционный жилой дом по ул. Молодежной в квартале № 2 в р.п. Ерзовка Городищенского района, приходящейся на долю ОАО «Канал» составляет 260,634 кв.м.; доля, причитающаяся на областной бюджет составляет 1 069,526 кв.м.; ОАО «Канал» претендует на квартиры № 22 площадью 36,29 кв.м., № 9 площадью 30,34 кв.м., № 17 площадью 30,34 кв.м., № 23 площадью 51,52 кв.м., № 16 площадью 46,36 кв.м., № 21 площадью 41,34 кв.м., № 10 площадью 38,59 кв.м., что составляет 274,78 кв.м.; разница между причитающейся по затратам площадью квартир и площадью квартир, на которые претендует ОАО «Канал», составляет 14,146 кв.м.; для получения данных квартир ОАО «Канал» должен выполнить строительно-монтажные работы на сумму 422 965,40 руб., исходя из стоимости 1 кв.м. жилья по Волгоградской области 29 900 руб.; настоящее соглашение является неотъемлемой частью Государственного контракта от 24.03.2005 № 16 и вступает в силу с момента подписания (т.1, л.д.76-77).

Таким образом, из доводов истца и материалов дела следует, что между сторонами существуют отношения по реализации проекта по инвестированию и строительству 4-х этажного односекционного жилого дома, подлежащего возведению на территории р.п. Ерзовка Городищенского района по ул. Молодежной в квартале № 2, в котором согласована площадь в квадратных метрах общей жилой площади строящегося дома, а также причитающаяся ОАО «Канал» жилая площадь с указанием конкретных квартир и условия их получения. 

Из соглашения следует, что ОАО «Канал» для получения указанных в соглашении квартир должен выполнить строительно-монтажные работы на сумму 422 965,40 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. жилья по Волгоградской области 29 900 руб.

В материалах дела имеется акт выполненных строительно-монтажных работ от 30.11.2013 № 5 на сумму 424 160 рублей, подписанный между ГУП ВОП «Волгоградоблстройинвест» и ОАО «Канал». 

Обращаясь в суд, общество утверждает, что надлежащим образом исполнило в полном объеме свои обязательства в части строительства жилого дома, подлежащего возведению, согласно утвержденному проекту и в соответствии с государственным контрактом, однако администрация в нарушение условий и обязательств, предусмотренных соглашениями, зарегистрировала право собственности на незавершенный строительством жилой дом за собой без учета установленного соглашением размера доли истца, при этом между участниками проекта строительства отсутствует спор по поводу размера долей (площадей) в общем имуществе.

Однако порядок возникновения права собственности истца на спорные объекты недвижимого имущества, с учетом его доводов о том, что истец и ответчик связаны между собой с инвестиционной деятельностью, направленной на создание объекта недвижимости – жилого дома, судами не проверен. 

Между тем материалами дела подтверждается, что строительство дома велось истцом в период с 2003 по 2013 года, с перерывом в 4 года (с 2009-2012 годы) из-за недостаточного финансирования; объем средств, внесенных ОАО «Канал», в строительство объекта в 2003 году составляет 2000,0 тыс.руб.; условиями пункта .2.7 договора о передаче функций муниципального заказчика от 09.04.2009 № 5 между администрацией Городищенского муниципального района и ГУП ВО «Областное коммунальное строительство», было решено после завершения строительно-монтажных работ и получения заключения Госстройнадзора о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил) и проектной документации, выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, принять от заказчика-застройщика понесенные по данному объекту затраты, и самостоятельно оформить первичное право собственности на объект; Ерзовская городская Дума в 2016 году приняла решение о принятии объекта незавершенного строительства в муниципальную собственность для завершения строительства, 25.06.2020 заключила муниципальный контракт № 13 для завершения строительства с обществом с ограниченной ответственность «Канал».

По утверждению истца актом выполненных строительно-монтажных работ от 30.11.2013 № 5 на сумму 424 160 рублей, подтверждается, что им выполнены условия контракта, предоставляющие возможность претендовать на свою долю квартир в построенном доме, строительство спорного жилого дома не завершено, но в настоящее время выполнены фактически все отделочные работы; однако акт об исполнении контракта им не подписан. 

В силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права; спор, связанный с уклонением участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.

Целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 427-ФЗ) были установлены дополнительные требования в отношении регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011.

Так, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), действующий в период подписания соглашения от 06.12.2010, был дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Положения статьи 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона № 427-ФЗ) распространялись на договоры, которые заключены и обязательства сторон по которым исполнены до дня вступления в силу Закона № 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения названных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.

Однако судами первой и апелляционной инстанции не была определена правовая природа возникших между сторонами соглашений спорных правоотношений, сделан только вывод о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Основные подходы к разрешению споров о защите права собственности, в том числе к квалификации требований, определению момента возникновения права собственности, разграничению требований о признании права на недвижимое имущество и виндикации содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22).

В пункте 2 постановления № 10/22 разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. 

Аналогичное разъяснение содержится в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» (далее - постановление № 46).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 58 и 59 постановления № 10/22, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 данного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Собственник, не владеющий (утративший владение) вещью, в отсутствие договорных отношений с фактическим владельцем, вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (статьи 301, 302 ГК РФ, пункты 32, 34 постановления № 10/22).

При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

Согласно статье 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела (пункт 3 постановления № 10/22). Арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле (пункт 25 постановления № 46).

Предъявляя иск о признании права собственности на объекты недвижимости, истец должен доказать, что право собственности на каждый спорный объект недвижимости возникло у него по основаниям, предусмотренным законом, иными нормативными правовыми актами, это право подлежит судебной защите, а также фактическое владение спорным имуществом.

Общество утверждает, что жилой дом незавершенный строительством находится до настоящего времени в его владении, его средствами и силами до настоящего времени обеспечивается охрана названного объекта.

Выводы суда первой и апелляционной инстанции со ссылкой на преюдициально установленные в апелляционном определении от 23.11.2017 Волгоградского областного суда по делу № 33-17879/2017, которым отменено решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 21.08.2017 по иску дольщика ФИО5 к АО «Канал» о признании права собственности, обстоятельства о том, что АО «Канал» являлся подрядчиком, не являлся застройщиком, соответственно он не обладал правом на реализацию жилых помещений, подлежат отклонению.

Из текста названного судебного акта следует, что отказ в иске к дольщику ФИО5 обусловлен тем, что: АО «Канал» не представил в материалы дела доказательства выполнения строительно-монтажных работ, в целях получения квартир на основании соглашения от 06.12.2010; обременение на сумму вложенных средств АО «Канал» получением доли жилой площади будет установлено после сдачи жилого дома в эксплуатацию; в связи с указанным обстоятельством не является юридически значимым обстоятельством и факт внесения ФИО5 денежных средств в качестве оплаты по договору долевого строительства; денежные средства ею внесены на момент заключения договора, исходя из предварительной стоимости 1 кв.м. жилья, в то время как окончательная стоимость 1 кв.м. жилья определяется по сложившимся затратам при вводе жилого дома в эксплуатацию и инвентаризации БТИ. 

Принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, суд кассационной инстанции соглашается с доводами истца о том, что разрешение спорного вопроса затрагивает права большого круга лиц, имеет существенное социальное значение, поскольку влияет на защиту прав дольщиков (третьих лиц), с которыми заключены договора долевого участия, и перед которыми он не сможет исполнить обязательства по передаче жилых помещений. 

При этом согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации переход строительства многоквартирного дома от одного застройщика к другому не влияет на объем прав участника долевого строительства, его статус стороны соответствующего правоотношения не прекращается даже в случае ликвидации первоначального застройщика до момента возникновения у нового застройщика права строительства многоквартирного дома, статус участника долевого строительства не может отрицаться даже в случае отсутствия у него какого-либо договора с новым застройщиком. Учитывая, что привлечение денежных средств граждан с целью приобретения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах является общим критерием, определяющим статус участника долевого строительства, таковым признается и гражданин, заключивший договор долевого участия и член жилищно-строительного кооператива, оплативший пай в размере стоимости квартиры. Смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь (определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 № 89-КГ15-10, от 24.01.2017 № 89-КГ16-10, № 44-КА-19-9, пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №  3 (2017)).

Правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации применяется при рассмотрении споров, касающихся как прав участников долевого строительства, так и инвесторов.

При изложенных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.08.2022, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2022, подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; исследовать доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, в обоснование их доводов и возражений; установить, из какого правоотношения возник спор, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.08.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2022 по делу № А12-37708/2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

 

Судьи                                                                               И.Р. Нагимуллин

 

                                                                                          Р.А. Нафикова