АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-5314/2018

г. Киров

16 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2018 года 

В полном объеме решение изготовлено 16 октября 2018 года  

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Вихаревой С.М.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

департамента муниципальной собственности администрации города Кирова                 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, юридический адрес: 610000, Россия, 

<

...>)

к  обществу с ограниченной ответственностью «АДГ-ГРУПП»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, юридический адрес: 610002, Россия, 

<

...> «а», оф. 6; адрес: 610001, Россия, 

<

...> «а»)

о взыскании 36 448 рублей 29 копеек

при участии в судебном заседании представителя ответчика - ФИО2, по доверенности от 01.06.2018,

установил:

департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее по тексту – истец) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АДГ-ГРУПП» (далее по тексту – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 30.09.2016 № 7423 за период с 01.01.2017 по 04.07.2017 в сумме 33 351 рубля 93 копеек, пени за период с 10.01.2017 по 31.01.2018 в сумме 3096 рублей 36 копеек.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Кировской области в сети Интернет, в судебное заседание не явился.

Суд в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом извещенного истца.

Ответчик требования истца не признал, в отзыве указал, что решением Октябрьского районного суда города Кирова от 05.06.2017 по делу № 2-468/2017 спорное помещение признано общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома. Ответчик полагает, что при таких обстоятельствах истец не вправе  был распоряжаться спорным помещением, в том числе сдавать его в аренду. Также ответчик сослался на отсутствие доступа в спорное помещение в связи с наличием споров и разногласий между собственниками помещений в доме, администрацией города Кирова и управляющими компаниями. В дополнении к отзыву ответчик пояснил, что право собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество возникает с момента приватизации первого помещения в доме, в связи с чем право муниципальной собственности на спорное помещение зарегистрировано за истцом незаконно.

В представленном мнении на отзыв истец указал, что, по его мнению, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме возникло с момента вступления в силу решения суда по делу № 2-468/2017; истец полагает, что именно указанное решение является основанием для прекращения записи  о государственной регистрации права за муниципальным образованием «город Киров». Истец считает, что требование о взыскании арендной платы и пени за пользование помещением до вступления в силу решения по делу № 2-468/2017 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Суд, исследовав письменные материалы дела, заслушав представителя ответчика, установил следующее.

30.09.2016 между Департаментом по делам муниципальной собственности               г. Кирова (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «АДГ-ГРУПП» (арендатором) подписан договор аренды нежилого помещения № 7423 (далее по тексту – договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения площадью 25,2 кв.м (в которое входят помещения №№ 2, 3, 4 на поэтажном плане), находящиеся в нежилом помещении общей площадью 86,2 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 43:40:000119:1528, целевое назначение многофункциональное (пункт 1.2 договора аренды).

Факт передачи нежилого помещения от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи.

Срок действия договора аренды определен с 03.10.2016 по 02.10.2021 (пункт 7.7 договора аренды).

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.3 договора аренды арендная плата составляет 73 000 рублей 00 копеек в год, вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой суммы.

Установленный пунктом 3.1 договора аренды размер годовой арендной платы ежегодно изменяется с учетом коэффициента-дефлятора, соответствующего индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации, определяемого в установленном порядке; размер арендной платы изменяется с 01 января года, следующего за годом, в котором заключен договор и рассчитывается арендатором самостоятельно; арендодатель вправе письменно за один месяц уведомить арендатора об изменении арендной платы (пункты 3.4 и 36 договора аренды).

В соответствии с пунктом 5.1.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор обязан выплатить пени в размере, равном одной трехсотой действующей на момент возникновения долга по арендной плате ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Уведомлением к договору аренды от 20.12.2016 № 102  арендодатель известил арендатора об изменении размера арендной платы в 2017 году. Уведомление получено арендатором 26.12.2016.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы истец направил в адрес ответчика предупреждение от 25.01.2018, в котором сообщил ответчику о необходимости погашения задолженности в десятидневный срок с момента получения предупреждения. Предупреждение вручено арендатору по адресу, указанному им в договоре аренды (

<

...> «а»).

В связи с неисполнением арендатором указанного требования, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд, исследовав и оценив в совокупности материалы дела и представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 2 Информационного письма от 01.06.2000 № 53 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Ввиду отсутствия в ГК РФ каких-либо специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, срок действия договора аренды установлен пунктом 7.1 указанного договора с 03.10.2016 по 02.10.2021, то есть, равен пяти годам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, как следует из разъяснений пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статьи 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указано выше и установлено судом, истец передал ответчику спорное нежилое помещение, стороны согласовали условия договора аренды, договор аренды исполнялся сторонами. 

Между тем суд принимает во внимание следующее.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в  спорах по договору аренды арендодатель, как правило, не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Однако, такое разъяснение не исключает необходимость оценки материалов дела, прямо свидетельствующих о наличии указанного права у иных лиц, а не у истца.

Решением Октябрьского районного суда города Кирова от 05.06.2017 № 2-468/2017, вступившим в законную силу 06.07.2017, признано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, на нежилое помещение № 1003 с кадастровым номером 43:40:У0119:2731/09:1003/А. 

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решение суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (части 2 и 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно  пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Вышеуказанным решением установлено, что на дату первой приватизации квартиры в жилом доме № 58/2 по ул. Лепсе города Кирова 08.02.1993 спорное помещение не было сформировано как самостоятельный объект, предназначенный для использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически использовалось и используется по настоящее время в качестве общего имущества домовладельцев; указанное спорное помещение не может быть признано самостоятельным объектом гражданских прав, является общим имуществом в многоквартирном доме.

Право муниципальной собственности на помещение зарегистрировано за муниципальным образованием «город Киров» на основании решения Кировской городской думы от 28.05.2008 № 17/11, постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1.

Таким образом, первичная государственная регистрация права муниципальной собственности на спорное помещение осуществлена позднее приватизации первой квартиры в доме, то есть, после утраты статуса спорного помещения как объекта, относящегося исключительно к муниципальной собственности и возникновения права общей долевой собственности в силу закона (Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах договор аренды нежилого помещения от 30.09.2016 № 7423 является недействительным (ничтожным) в силу статей 167, 168, 608, 246, 247, 289, 290 ГК РФ, так как заключен без согласия других собственников. Указанный договор недействителен с момента его заключения  и не влечет юридических последствий.

Соответствующие доводы истца в этой части подлежат отклонению.

В связи с изложенным  требования истца о взыскании с ответчика долга за пользование помещением за период с 01.01.2017 по 04.07.2017 в сумме 33 351 рубля 93 копеек не подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 10.01.2017 по 31.01.2018 в сумме 3096 рублей 36 копеек.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, кредитор вправе требовать неустойку (пени), определенную договором.

 Поскольку во взыскании основного долга истцу отказано, требование о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства удовлетворению также не подлежит.

Истец в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины. 

С учетом изложенного согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по настоящему делу взысканию с истца не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья                                                                                                 С.М. Вихарева