Арбитражный суд Липецкой области

пл.Петра Великого, 7, г.Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: arbsud@lipetsk.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А36-8774/2020

г. Липецк

16 июня 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 08.06.2021.

Решение в полном объеме изготовлено 16.06.2021.

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Фоновой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титовой А.С.,

рассмотрев в судебном заседании с использованием системы «он-лайн-заседание» дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «Фолиум» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 398046, 

<

...>) 

к акционерному обществу «1 Ювелирная сеть» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,  адрес: 127273, 

<

...>)

о взыскании по договору №Р96ар-18 от 29.06.2018 задолженности по постоянной арендной плате за период с 01.04.2020 по 21.09.2020 года в сумме 1412859 руб. 06 коп., по переменной арендной плате за март – сентябрь 2020 г. в сумме 29723 руб. 90 коп., по штрафной неустойке за просрочку оплаты постоянной арендной платы за период с 06.04.2020 по 06.11.2020 в сумме 619427 руб. 13 коп., по плате за выход из договора в сумме 247870 руб. 01 коп., по оборотной арендной плате за период с 24.07.2020 по 25.08.2020 в сумме 862791 руб. 21 коп., государственной пошлины в сумме 40813 руб. 00 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: до перерыва ФИО1 – представитель (доверенность № 10 от 26.01.2021 г., диплом о высшем юридическом образовании ВСВ №0770556 рег. номер 4013 от 30.06.2005), после перерыва – ФИО2 – представитель (доверенность № 100 от 10.12.2020 г.);

от ответчика (онлайн): ФИО3 – представитель (доверенность б/н от 07.10.2020 г., диплом о высшем юридическом образовании ВСА №0592903 рег. номер ЮР-2239 от 30.06.2007),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «ФОЛИУМ» (далее – ООО «ТТЦ «Фолиум» обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском о взыскании с акционерного общества «1 Ювелирная сеть» (далее – ООО «1 Ювелирная сеть») задолженности по договору аренды № Р96ар-18 от 29.06.2018 за период с 01.04.2020 по 21.09.2020 в сумме 1412859 руб. 06 коп., по переменной арендной плате за март-сентябрь 2020 г. в сумме 29723 руб. 90 коп., по штрафной неустойке за просрочку оплаты постоянной арендной платы за период с 06.03.2020 по 06.11.2020 в сумме 619427 руб. 13 коп., по плате за выход из договора в сумме 247870 руб. 01 коп., по оборотной арендной плате за период с 24.07.2020 по 25.08.2020 в сумме 862791 руб. 21 коп., государственной пошлины в сумме 40813 руб. 00 коп.

Определением от 16.11.2020 арбитражный суд принял исковое заявление, возбудил производство по делу № А36-8774/2020, назначив дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

Определением от 21.12.2020 арбитражный суд назначил дело к рассмотрению в судебном заседании на 13.01.2021.

Определением от 20.02.2021 арбитражный суд отказал обществу с ограниченной ответственностью «1 Ювелирная сеть» в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, всех арендаторов ТТЦ «ФОЛИУМ» и налоговой инспекции, в которой истец состоит на учете.  

Протокольным определением от 16.02.2021 арбитражный суд принял в порядке статьи 49 АПК РФ уточнение к исковому заявлению, согласно которому дело рассматривается по иску общества с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «ФОЛИУМ» к акционерному обществу «1 Ювелирная сеть» о взыскании задолженности по договору аренды № Р96ар-18 от 29.06.2018 за период с 01.04.2020 по 21.09.2020 в сумме 1412859 руб. 06 коп., по переменной арендной плате за март-сентябрь 2020 г. в сумме 29723 руб. 90 коп., по штрафной неустойке за просрочку оплаты постоянной арендной платы за период с 06.04.2020 по 06.11.2020 в сумме 619427 руб. 13 коп., по плате за выход из договора в сумме 247870 руб. 01 коп., по оборотной арендной плате за период с 24.07.2020 по 25.08.2020 в сумме 862791 руб. 21 коп., штрафа за нефинансовое нарушение договора за период с 14.08.2020 по 21.09.2020, государственной пошлины в сумме 40813 руб. 00 коп.

В устной форме представитель истца уточнил период взыскания неустойки, пояснив, что просит взыскать штрафную неустойку за просрочку оплаты постоянной арендной платы за период с 06.04.2020 по 06.11.2020. Уточнения приняты судом (протокол судебного заседания от 07.06.2020)_.

Определениями суда от 13.01.2021, от 16.02.2021, от 10.03.2021, от 30.03.2021, от 16.04.2021, 24.05.2021 судебное разбирательство откладывалось по ходатайству сторон. 

В период с 07.08.2020 по 08.06.2020 в судебном заседании был объявлен перерыв.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ООО «ТТЦ «Фолиум» и ООО «Адамас-Ювелирторг» заключен договор аренды торгового помещения № Р96ар-18 от 29.06.2018 от 29.06.2018, расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 36,87 кв. м. с номером по плану строения 145 (т. 1 л.д. 9-52).  

На основании соглашения от 01.04.2019 о передаче прав по договору помещение передано по акту приема-передачи от 01.04.2019 новому арендатору – АО «1 Ювелирная сеть».    

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Сумма ежемесячной арендной платы по данному договору состоит из: базовой арендной платы, оплаты маркетингового сбора, платы за эксплуатацию, платы за коммунальные услуги, оборотной арендной платы.

Обязанность оплаты постоянной арендной платы предусмотрена п.п. 5.2.4, 5.4.4, 5.3.2 договора, ежемесячно в срок до 5-го числа текущего месяца, а за январь нового календарного года – не позднее 30 декабря предыдущего года.

Ставки, используемые для исчисления постоянной арендной платы определены уведомлением от 22.08.2019 № 1244 об индексации, согласно которому с 12.10.2019 года размер базовой арендной платы составляет 57780 руб. 00 коп.  без НДС за 1 кв.м расчетной площади в год, размер платы за эксплуатацию – 8560 руб. 00 коп. без НДС за 1 кв.м расчетной площади в год; маркетинговый сбор – 888 руб. 10 коп. без НДС за 1 кв.м расчетной площади в год (т. 1 л.д. 72).

На случай просрочки внесения платы за пользование пунктом 9.4 договора предусмотрено начисление неустойки в размере 0,3%. 

Согласно п. 5.7.1 оборотная арендная плата определяется как положительная разница между величиной, определяемой как 10% от оборота арендатора в рублях без НДС за каждый календарный месяц, который в полном объеме или частично приходится на срок аренды, и размером начисленной базовой арендной платы без НДС за каждый календарный месяц, который частично или в полном объеме приходится на срок аренды.

Пунктами 5.5.1 и 5.5.10 договора предусмотрена переменная арендная плата, которая производится на основании счетов арендодателя по тарифам организаций, оказывающих указанные услуги на основании документов, оформляемых арендодателем по итогам отчетного месяца. Платежи должны быть осуществлены арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты выставления арендодателем счета. 

На основании п. 10.3 и абз. 3 п. 5.7.3 договора начислена плата за выход из договора рассчитана оборотная арендная плата.

Штраф за нефинансовое нарушение условий договора указан в п. 6.2.5 договора.   

Ссылаясь на то, что задолженность по постоянной арендной плате в размере 1412859 руб. 06 коп. за период с 01.04.2020 по 21.09.2020, по переменной арендной плате за март-сентябрь 2020 в размере 29723 руб. 90 коп., штрафная неустойка за просрочку оплаты постоянной арендной платы за период с 06.03.2020 по 06.11.2020, плата за выход из договора в размере 247870 руб. 01 коп., оборотная арендная плата за период 24.07.2020 по 25.08,2020 в размере 862791 руб. 21 коп., штраф за нефинансовое нарушение договора за период с 14.08.2020 по 21.09.2020 в размере 390000 руб. 00 коп., ответчиком уплачена не была, истец, соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, обратился с настоящим иском о взыскании с арендатора задолженности по договору аренды в сумме 3562671 руб. 31 коп. 

Ответчик против иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему (т. 1 л.д. 105-107, т. 2 л.д. 47-53, т. 3 л.д.77-82). 

Договор аренды № Р96ар-18 от 29.06.2018 в настоящее время считается расторгнутым.  

Арендатор внес обеспечительный платеж и оплачивал арендные платежи в установленные сроки вплоть до марта 2020 года, что подтверждается расчетом истца.

Письмом № 434 от 13.04.2020 года арендодатель обратился к арендатору с предложением: «…в связи с вынужденной приостановкой коммерческой деятельности арендаторами, чья деятельность была прекращена в полном объеме, начиная с 28.03.2020 года до окончания действия ограничительных мер и возможности возобновления коммерческой деятельности, начислению будут подлежать только плата за эксплуатацию и переменная арендная плата как компенсация неизменных затрат на содержание и эксплуатацию всего ТРЦ, которые арендодатель продолжает нести в полном объеме» (т. 1 л.д. 120).   

Письмом № 502 от 30.04.2020 арендодатель уведомил арендатора о том, что Липецкой области приостановлена работа объектов розничной торговли с 28.03.2020. Указанное уведомление было получено арендатором в электронном виде 09.05.2020 (т. 1 л.д. 120-121).

Письмом от 08.05.2020 арендодатель повторно обратился к арендатору о приостановлении работы объектов розничной торговли (т. 2 л.д. 68).

18.05.2020 менеджер арендатора электронной почтой сообщил арендодателю, что магазин находится на закрытии, обратился с просьбой уменьшить арендные платежи на 10% (т. 2 л.д. 69-70).   

17.05.2020  и 18.05.2020 менеджер арендатора по электронной почте направил арендодателю дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы и предоставлении отсрочки по ее уплате в связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции, а также сообщение о вынужденном закрытии магазина по финансовым показателям с предложением подписать соглашение о расторжении договора (т. 2 л.д. 71-72).

В письме № ИСХ-ЮС от 29.05.2020 ответчик направил в адрес истца претензию по адресу места нахождения ООО «Фолиум» с уведомлением о досрочном расторжении договора по соглашению сторон и подписанием соглашения о расторжении договора аренды, которое было получено арендодателем 27.06.2020 года (т. 1 л.д. 127-128).   

Письмом № 808 от 03.07.2020 арендодатель отказался расторгать договор и предложил  уменьшить арендную плату на сумму базовой арендной платы и маркетингового сбора (т. 3 л.д. 38), а письмом № 1140 от 02.09.2020 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды № 1140 от 02.09.2020 в одностороннем порядке согласно п. 10.2.3 путем направления ему письменного уведомления и указанием суммы задолженности по оплате арендных платежей, начислением соответствующих пени и штрафов (т. 3 л.д. 39), на что АО «1 Ювелирня сеть» ответило несогласием (письмо № ИСХ-ЮС-01-997 от 14.09.2020), поскольку неоднократно предлагало расторгнуть договор аренды (т. 3 л.д. 40-41).       

21.10.2020 письмом № 1300 ООО «ТТЦ «Фолиум» направило в адрес АО «1 Ювелирня сеть»  претензию по взысканию задолженности по арендным платежам с указанием суммы данной задолженности и уведомлением о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (т. 3 л.д. 42).

В связи отсутствием ответчиком оплаты задолженности по арендным платежам за указанный период и начисленных на эту задолженность санкций, истец обратился в суд. 

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что договор аренды расторгнут в одностороннем порядке арендодателем в связи с наличием задолженности по арендной плате.  Ответчик принятые на себя обязательства по договору аренды в полном объеме не исполнил, задолженность до настоящего время не оплатил.

В отзыве ответчик указал, что договор аренды расторгнут 27.06.2020 на основании пункта 10.4 договора аренды. Ответчик в письме 25.03.2020 направил письмо о прекращении своих обязательств на основании статьи 328 ГК РФ в связи с невозможностью использования помещения по целевому назначению до проведения переговоров и достижения договоренностей по продолжению сотрудничества. Аналогичные письма в адрес истца направлялись 09.05.2020, 18.05.2020, 28.05.2020. Однако 03.07.2020 был получен отказ от истца на расторжение договора. В связи с чем, поскольку договор аренды уже был расторгнут, уведомление истца от 02.09.2020 не имеет юридической силы. Ответчик просит уменьшить размер арендной платы до эксплуатационных платежей. 

В Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства отсутствует информация в отношении ответчика.  

Выслушав представителя истца, ответчика,  установив фактические обстоятельства, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению на основании следующего. 

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Кроме того, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из материалов дела, арендодатель выполнил обязанность по предоставлению арендатору имущества в аренду по акту приема-передачи от 01.04.2019 (т.1 л.д. 6).

Арендатор внес обеспечительный платеж и оплачивал арендные платежи в установленные сроки вплоть до марта 2020 года, что подтверждается расчетом истца (т. 1 л.д. 2-4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Ввиду распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), принятием актами государственных органов ограничительных мер, произошло существенное изменение обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили при заключении договора. В частности, арендатор был фактически лишен возможности использовать арендуемое помещение из-за сферы деятельности, которая попадала в перечень приостановленных.  

Так, на основании постановления администрации Липецкой области от 26.03.2020 г. N 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019 -NCOV)» (с изменениями и дополнениями), режим повышенной готовности в Липецкой области был введен с 28 марта 2020 г. по 23 июля 2020 г. В частности, была приостановлена работа объектов розничной торговли на территории торговых и торгово-развлекательных центров.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц АО  «1 Ювелирная сеть», к основному виду деятельности ответчика относится ОКВЭД 47.77.2 (торговля розничная ювелирными изделиями в специализированных магазинах), который на основании письма Минэкономразвития России от 15.04.2020 № Д13и-11577 включается в подкласс ОКВЭД 47.7. Следовательно, его деятельность попадает в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Таким образом, принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, а также переписку истца и ответчика, суд делает вывод о том, что  на территории нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (помещение № 145), была приостановлена коммерческая деятельность арендатора.   

Данные обстоятельства также подтверждаются, во-первых, приказом генерального директора АО «1 Ювелирная сеть» № 92/1-П от 01.04.2020 «О простое» (т. 3 л.д. 18-33), во-вторых, реестром корреспонденции № 45 от 07.04.2020, реестром № 13376009, реестром № 13376009, подтверждающими вывоз ювелирных украшений на сумму 6340965 рублей, принадлежащих АО «1 Ювелирная сеть» и находящихся по адресу: 

<

...> (помещение № 145) в город Москву (т. 3 л.д. 34-37), в-третьих, письмом ООО «Эватор ОФД», согласно которому фискальные данные с 26.03.2020 по 21.09.2020 включительно по ККТ АТОЛ 30Ф РНМ 003164542054741 АО «1 Ювелирная сеть» в ООО «Эвотор ОФД» по дате пробития чека на ККТ не поступали, отчетом о закрытии фискального накопителя (т. 2 л.д. 141, 142).  

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в четырех случаях, в том числе, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендатор вправе отказаться от исполнения договора в случаях, предоставленных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ст. 450.1 ГК РФ).

В соответствии с условиями договора аренды № Р96ар-18 от 29.06.2018, арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке по 10 различным основаниям.

Согласно пункту 10.4 договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора аренды по истечении двух лет с даты начала аренды путем направления в адрес арендодателя уведомления не менее, чем за три месяца до предполагаемой даты прекращения договорно-правовых отношений. Указанное уведомление может быть направлено по истечение двух лет с даты начала аренды. В случае расторжения договора аренды в порядке, предусмотренном настоящим пунктом, обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит и должен быть зачтен в счет частичной оплаты последних месяцев действий договора аренды.

Как следует из положений, закрепленных в пункте 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при ухудшении условий пользования, предусмотренные договором, или состояния имущества, данные изменения должны возникнуть в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Федеральным законом от 01.04.2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" предусмотрено: во-первых, возможность изменения  по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. размера арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. (пункт 2 статьи 19); во-вторых, право арендатора по договорам аренды недвижимого имущества потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (пункт 3 статьи 19); в-третьих, если арендатор, является субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, он вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности (пункт 4 статьи 19).

Как следует из материалов дела, деятельность, осуществляемая ответчиком, попадает в перечень, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», договор № Р96ар-18 от 29.06.2018 между сторонами был заключен до 27.03.2020, то есть до даты введения в Липецкой области режима повышенной готовности. 

Тот факт, что ответчик пострадал от введения ограничительных мер в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, подтверждается материалами дела (т. 2 л.д. 141, 142, т. 3 л.д. 18-37). Более того, о невозможности ведения коммерческой деятельности в период с 28.03.2020 по 23.07.2020 арендодатель неоднократно уведомлял арендатора письмами (т.1 л.д. 120-121).

Таким образом, в ответчик не осуществлял и не мог осуществлять деятельность, связанную с получением прибыли, в арендуемом помещении в указанный период.    

18 мая 2020 ответчик обратился к истцу с просьбой об уменьшении арендные платежи на 10% и сообщением о вынужденном закрытии магазина по финансовым показателям с предложением подписать соглашение о расторжении договора. Данное сообщение было направлено истцу по электронной почте (т. 2 л.д. 69-70). 18 июня ответчик посредством почтовой связи направил истцу уведомление о досрочном расторжении договора письмом № ИСХ-ЮС от 29.05.2020, которое истец получил 27.06.2020 (т. 1 л.д. 122-127).

Таким образом, учитывая наличие в спорный период ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, письмо арендатора от 29.05.2020 следует расценивать как его волеизявление на односторонний отказ от договора аренды, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела: предшествующие письма арендатора арендодателю с просьбой об уменьшении размера арендной платы либо расторжении договора, наличие ограничительных мер и связанных с ними обстоятельств, влекущих негативные экономические последствия для арендатора, вывоз в апреле 2020 года ювелирных украшений на сумму 6340965 руб. 00 коп. Таким образом, договор аренды прекратил свое действие 27.06.2020 года.

На основании изложенного выше, суд не принимает доводы истца о прекращении договора 21.09.2020, поскольку все действия в сложившейся обстановке явно свидетельствовали о намерении прекратить договор в случае недостижения соглашения об уменьшении арендной платы, поведение арендодателя (письмо от 03.07.2020) свидетельствовало об отсутствии намерения расторгнуть договор по соглашению сторон с учетом возникших разногласий по размеру арендной платы. 

Следовательно, учитывая, что требование к конкретной форме отказа от договора законом не установлено и связано только с необходимостью наличия у сторон понятной и непротиворечивой информации о намерении прекратить договорные отношения в одностороннем порядке, учитывая фактически сложившиеся между сторонами взаимоотношения сторон и переписку, принимая во внимание предусмотренное договором безусловное право арендатора на односторонний отказ от договора, письмо ответчика, содержащее уведомление о расторжении договора, суд находит обоснованным, а договор расторгнутым с 28.06.2020 года.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.  

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» отражено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

При этом односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (абзац 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 06.06.2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»).  

В связи с указанным, судом установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в период действия договора: постоянную арендную плату в период с 01.04.2020 по 27.06.2020, переменную арендную плату с марта по июнь 2020 года).

На основании изложенного выше, не подлежит начислению и взысканию оборотная арендная плата за период с 24.07.2020 по 25.08.2020 в размере 862791 руб. 21 коп., штраф за нефинансовое нарушение договора за период с 14.08.2020 по 21.09.2020 в размере 390000 руб. 00 коп.,  плата за выход из договора в размере 247870 руб. 01 коп. 

Обеспечительный платеж в размере 463308 руб. 41 коп. остается у арендодателя, поскольку в связи с досрочным расторжением договора аренды по причине приостановления деятельности в результате введения ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения коронавирусной инфекции, арендатор в силу части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ утрачивает право на возврат обеспечительного платежа.

При этом суд не принимает во внимание доводы ответчика о полном освобождении от арендной платы, поскольку отказ от фактического использования имущества в рамках действующего договора, при отсутствии препятствий к пользованию со стороны арендодателя, не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

Ссылка ответчика на множественную судебную практику по данному вопросу судом также во внимание не принимается, поскольку основана на иных фактических обстоятельствах.      

Ответчик также просит уменьшить размер арендной платы, поясняя свои доводы тем, что в период действия ограничений ввиду распространения коронавирусной инфекции, значительно пострадал, поскольку коммерческую деятельность фактически не осуществлял, о чем неоднократно информировал своего арендодателя.

Истец в своих пояснениях ссылается на то, что ответчик мог использовать помещение, вести торговую деятельность, ответчик не освобождал помещение, ТРК «Ривьера» не был закрыт арендодателем на период введения действия ограничительных мер, ответчик мог наладить торговую деятельность посредством дистанционных технологий, однако это не сделал. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.  

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 30.04.2021), содержит разъяснения согласно которым арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Исходя из указанных выше нормативных положений и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик в действительности не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, материалы дела не содержат. Отсутствуют доказательства проявления его заведомо недобросовестного поведения.

Довод истца о том, что ответчик мог использовать арендуемое помещение и вести торговую деятельность судом во внимание не принимается, поскольку противоречит указанным выше нормативным правовым актам и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, возможность возобновления работы сама по себе не лишает ответчика статуса арендатора, осуществляющего деятельность в наиболее пострадавшей отрасли экономики, не свидетельствует об утрате права требования уменьшения арендной платы.

Отклоняется также довод истца о том, что ответчик мог наладить торговую деятельность посредством дистанционных технологий, поскольку это не влияет на вывод суда о размере уменьшения арендной платы, более того, истец со своей стороны также предлагал ответчику уменьшить размер арендной платы. 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд, установив наличие обстоятельств, связанных с мерами по предотвращению распространения на территории Липецкой области  новой коронавирусной инфекции, препятствующих получению прибыли от использования ответчиком арендуемых помещений, приходит к выводу о наличии правовых оснований для снижения размера базовой части арендной платы по договору аренды № Р96ар-18 от 29.06.2018 за период с 01 апреля 2020 года по 27 июня 2020 года на 50% от изначально установленной ставки.

Таким образом, величина арендной платы за период с 01.04.2020 по 27.06.2020 года рассчитывается следующим образом: 

размер базовой части арендной платы в месяц с учетом НДС - 213034 руб. 86 коп.: (57780х36,87:12)+(177529,05х20%);

 размер базовой части арендной платы за период с 01.04.2020 по 27.06.2020 – 617801 руб. 16 коп.: ((213034,86х2)+(213034,64:30х27));

размер базовой части арендной платы с учетом уменьшения на 50% - 308900 руб. 58 коп.;

размер платы за эксплуатацию и маркетинговый сбор в месяц с учетом НДС – 34809 руб. 34 коп.: (8560+881,1)х36,87:12+(29007,78х20%);  

размер платы за эксплуатацию и маркетинговый сбор за период с 01.04.2020 по 27.06.2020 – 100948 руб. 08 коп.: 34809,34х2+34809,34х27.

Итого, общая сумма задолженности по постоянной арендной плате составляет 423867 руб. 70 коп. (100948 руб.08 коп.+308900 руб. 58 коп.); переменная арендная плата за период с марта по июнь 2020 года составляет 13945 руб. 21 коп. (8137,16+2373,68+1623,45+1810,92).

Довод ответчика относительно оплаченной ранее задолженности по переменной арендной плате за март 2020 года и частичном зачете суммы переменной арендной платы в счет задолженности, судом во внимание не принимается ввиду отсутствия в материалах дела таких доказательств (т. 2 л.д. 49). При этом суд неоднократно предлагал представить представителю ответчика счета на оплату по переменной арендной плате ввиду перенаправления их истцом в его адрес (т. 1 л.д. 56-58). Однако такие доказательства ответчиком не представлены.   

Относительно требования о взыскании неустойки за просрочку оплаты аренды за период с 06.04.2020 по 06.11.2020, суд приходит к следующему выводу.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», деятельность, осуществляемая ответчиком, попадает в перечень, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Как установлено в судебном заседании, АО «1 Ювелирная сеть» в период с 28.03.2020 по 23.07.2020 находилось в сложном финансовом положении, вызванном применением мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) (т. 1 л.д. 111-130, т. 3 л.д. 61-63, т. 4 л.д. 75).

Статьей 5 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Федеральный закон от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ) дополнен статьей 9.1, предоставляющей Правительству Российской Федерации в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) право на введение временного моратория на возбуждение дел о банкротстве.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ к числу последствий вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения отнесено приостановление начисления неустойки (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац 10).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, разъяснено, что одним из последствий введения данного моратория является прекращение начисления должнику штрафов, пеней, а также процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» на срок с 06.04.2020 по 07.01.2021 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении четырех категорий должников: организации и индивидуальные предприниматели, основной вид экономической деятельности которых включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции; организации, включенные в перечень (перечни) системообразующих организаций российской экономики; организации, включенные перечень стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ; организации, включенные в перечень стратегических организаций, а также федеральных органов исполнительной власти, обеспечивающих реализацию единой государственной политики в отраслях экономики, в которых осуществляют деятельность эти организации.

Судом установлено, что акционерному обществу 1 «Ювелирная сеть» (ИНН 

<

***>, ОКВЭД 47.77.2) предоставлена мера поддержки в виде моратория на банкротство.

В связи с чем, суд считает неправомерным в период действия моратория начисление неустойки на просроченные арендные платежи с 06.04.2020 по 06.11.2020 в сумме 619427 руб. 13 коп., штрафа за нефинансовое нарушение договора за период с 14.08.2020 по 21.09.2020 в размере 390000 руб. 00 коп. и платы за выход из договора в размере 247870 руб. 01 коп.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по договору № Р96ар – 18 от 29.06.2018 года по постоянной арендной плате за период с 01.04.2020 по 27.06.2020 в сумме 423867 руб. 70 коп., а также задолженности по переменной арендной плате за период с марта 2020 года по июнь 2020 года 13945 руб. 21 коп.  

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с акционерного общества «1 Ювелирная сеть» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,  адрес: 127273, 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «Фолиум» задолженность по договору № Р96ар – 18 от 29.06.2018 года по постоянной арендной плате за период с 01.04.2020 по 27.06.2020 в сумме 423867 руб. 70 коп.; задолженность по переменной арендной плате за период с марта 2020 года по июнь 2020 года 13945 руб. 21 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 11756 руб. 00 коп. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в указанный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, расположенный в г. Воронеже, через Арбитражный суд Липецкой области. Датой принятия решения суда считается дата его изготовления в полном объеме.

Судья                                                                              И.В. Фонова