ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1299/2019

г. Челябинск

25 февраля 2019 года

Дело № А47-7621/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бояршиновой Е.В., 

судей Ивановой Н.А., Скобелкина А.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной «Управляющая компания «Газовик» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.12.2018 по делу № А47-7621/2018 (судья Федорова С.Г.).

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Газовик» (далее – заявитель, общество, ООО «УК «Газовик») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга (далее – заинтересованное лицо, УЖКХ администрации г. Оренбурга) об оспаривании предписания № 1 от 28.03.2018.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «УК «Газовик» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить. Указывает, что общий коридор квартир, кухня, сушилка являются местами общего пользования непосредственно в помещении коммунального заселения № 7 и не являются общим имуществом всего многоквартирного дома. По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции неверно истолкованы положения пункта 1 приложения № 2 договора управления от 05.11.2015. В договоре указано, что к общему имуществу относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, чердаки, технические этажи и технические подвалы, лифты, шахты лифта (в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме). Указанные положения договора стоит толковать «иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование», так как данные слова указаны в скобках, как уточняющие. К составу общего имущества, в отношении которого управляющая компания оказывает работы и услуги,  относятся, в частности, только межквартирные лестничные площадки, лестницы, чердаки, технические этажи и технические подвалы, лифты, шахты лифта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет-сайте. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО «УК «Газовик» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>, на основании договора управления многоквартирным домом от 05.11.2015, заключенного по результатам проведения внеочередного общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома, проведенного в форме очного голосования от 05.11.2015.

На основании распоряжения Управления жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Оренбурга от 22.02.2018 № 3-р в период с 01.03.2018 по 28.03.2018 проведена внеплановая выездная проверка в отношении общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Газовик» по обращению гражданина, проживающего в многоквартирном доме № 9/3 по ул. Салмышской г. Оренбурга.

По результатам данной проверки составлен акт проверки от 28.03.2018, в котором зафиксированы нарушения требований пункта 1.1. статьи 161 ЖК РФ, пункта 10 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила № 491), а именно: не восстановлена отделка стен, потолков, пола мест общего пользования (кухня, сушилка, общий коридор квартир) на шестом этаже указанного дома. 

В целях устранения выявленных в ходе проверки нарушений заинтересованным лицом выдано предписание № 1 от 28.03.2018, в соответствии с которым обществу в срок до 01.09.2018 предписано устранить выявленные нарушения пункта 1.1. статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), пункта 10 Правил № 491, которые выразились в ненадлежащем содержании общего имущества собственников помещений многоквартирного дома № 9/3 по ул. Салмышской г. Оренбурга, а именно: не восстановлена отделка стен, потолков, пола мест общего пользования (кухня, сушилка, общий коридор квартир) на шестом этаже указанного дома. 

Не согласившись с указанным предписанием, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы общества, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что общий коридор квартир, кухня, сушилка являются общим имуществом, следовательно, у управляющей компании возникает обязанность по надлежащему содержанию общего имущества.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как установлено частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из изложенного следует, что для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их действующему законодательству и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок осуществления государственного жилищного надзора регламентирован положениями статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с части 3 которой к отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора, муниципального контроля, организацией и проведением проверок юридических лиц (за исключением региональных операторов), индивидуальных предпринимателей, применяются положения Федерального закона № 294-ФЗ с учетом особенностей организации и проведения плановых и внеплановых проверок, установленных частями 4.1 и 4.2 этой статьи. 

Пунктом 1 части 1 статьи 17 Федерального закона № 294-ФЗ установлено, что в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля, проводившие проверку, в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны выдать предписание юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения. 

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ  по договору управления многоквартирным домом (далее – МКД) одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

В договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня (часть 3 статьи 162 ЖК РФ).

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 ЖК РФ.

Статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Часть 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

В силу статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждены Правилами № 491.

В соответствии с пунктом 2 Правил № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, выделяются два критерия, при одновременном соблюдении которых имущество будет включаться в состав общего имущества: не является частью квартиры, предназначено для обслуживания более одного помещения. При этом, перечни помещений, которые могут быть включены в общее имуществе, приведенные в ЖК РФ, Правилах № 491, не являются исчерпывающими.

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в здании определяются с учетом фактического использования помещений как самостоятельных либо вспомогательных.

Таким образом, к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном жилом доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение.

В соответствии с представленной в материалы дела выкопировкой из технического паспорта многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, указанный многоквартирный дом состоит из жилых квартир и жилых комнат.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (части 3, 4 статьи 16 ЖК РФ).

Следовательно, как квартиру, так и комнату ЖК РФ относит к самостоятельным объектам жилищных прав (в том числе права собственности).

В соответствии с представленным Распоряжением № 996-р от 22.08.2001 «О проведении государственной регистрации прав на помещения коммунального заселения в здании по ул.Салмышской № 9/3 г.Оренбург» помещение коммунального заселения № 7 расположено на шестом этаже, состоит из квартир №№ 71, 72, 73, 74, 75, 76 и мест общего пользования.

Принимая во внимание содержание технической документации на спорные помещения суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что спорные помещения образованы из мест общего пользования, в связи с чем обладают признаками, установленными статьей 36 ЖК РФ, на них в силу статьи 290 ГК РФ распространяется режим общей долевой собственности всех собственников помещений в указанном жилом доме.

Таким образом, общий коридор квартир, кухня, сушилка не являются жилыми либо нежилыми помещениями, а представляют собой помещения общего пользования, поскольку для проживания граждан не используются и по функциональному назначению необходимы для обслуживания более одного жилого помещения в помещении коммунального заселения, следовательно, относятся к общему имуществу.

Обществом не представлены доказательства, опровергающие доводы заинтересованного лица о том, общий коридор квартир, кухня, сушилка предназначены лишь для обслуживания какого-либо одного помещения, принадлежащего одному собственнику.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отнесении указанных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме соответствует действующему законодательству.

Как верно указано судом первой инстанции, исходя из содержания статей 15, 16, 19, 92 ЖК РФ общежития приравниваются к МКД, общую площадь общежитий составляет площадь жилых комнат и вспомогательных помещений, а также мест общего пользования. При этом, каждое отдельно взятое жилое помещение (комната) может не иметь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Из положений статьи 36 ЖК РФ следует, что помещения, не являющиеся частями комнат (туалетные комнаты, душевые, кухни, коридоры, подвал и прочее), относятся к общему имуществу многоквартирного дома (общежития). Доказательств, свидетельствующих о возникновении у собственников комнат, расположенных в секции общежития, права общей совместной собственности на части коридоров, кухни, сушилки, в материалах дела не имеется.

В части 2.3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно пункту 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В соответствии с пунктом 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В силу Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее - Правила № 170) организация, обслуживающая жилищный фонд, и ее должностные лица должны обеспечивать нормальное функционирование зданий и их инженерных систем, осуществлять контроль за техническим состоянием жилищного фонда, поддерживать в исправном и работоспособном состоянии их конструктивные элементы, заданные параметры и режимы работы.

Лицами, ответственными за содержание жилых домов, жилых помещений, являются: их собственники; организация, принявшая на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющая организация), а также организации, которым указанные функции переданы управляющей организацией на основании гражданско-правового договора.

Таким образом, указанными Правилами установлены обязанности управляющей организации по обеспечению исправного состояния жилого дома.

Раздел II Правил № 170 дает определение организации технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда.

Согласно пункту 4.2.1.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: заданный температурно-влажностный режим внутри здания; исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен.

В соответствии с абзацем 3 пунктом 4.4.1. Правил № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить устранение повреждений полов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. 

В силу пункта 10 приложения N 7 Правил № 170, к текущему ремонту относится внутренняя отделка - восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

На основании пункта 3.3.3 Договора управления многоквартирным домом от 05.11.2015 управляющая компания обязана оказывать услуги и выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда по перечню, объему услуг, работ и условиями их выполнения.

Следовательно, ООО «УК «Газовик» как управляющая организация является лицом, ответственным за содержание и обслуживание названного жилого дома, а значит, оно обязано исполнять требования действующего законодательства в жилищной сфере, в частности, предпринимать меры для обеспечения заданного температурно-влажностного режима внутри здания, теплозащиты наружных стен, в том числе в целях недопущения превышения нормируемого температурного перепада между температурой в жилом помещении дома и температурой поверхности такого перекрытия.

Установленный в договоре круг обязанностей управляющей организации не освобождает ее от соблюдения тех общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

С учетом отнесения кухни, сушилки, общего коридора к общему имуществу, управляющая компания должна следить за состоянием стен, потолков, пола общего имущества многоквартирного дома, выявлять установление возможных причин возникновения дефектов и вырабатывать меры по их устранению в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

Однако, актом проверки, приложенным фотоотчетом (л.д. 55-56) установлено невыполнение ООО «УК «Газовик» установленных законом и договором обязанностей.

Пунктом 1 части 1 статьи 17 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» от 26.12.2008 № 294-ФЗ установлено, что в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля, проводившие проверку, в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны выдать предписание юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения. 

Таким образом, предписание об устранении нарушений выдается только в случае выявления нарушения в ходе проведенной уполномоченным органом проверки.

При таких обстоятельствах УЖКХ администрации г. Оренбурга  № 1 от 28.03.2018  об устранении выявленных нарушений жилищного законодательства Российской Федерации является законным, соответствующим жилищного законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено. 

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения. 

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.12.2018 по делу № А47-7621/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной «Управляющая компания «Газовик»  - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья      Е.В. Бояршинова

Судьи      Н.А. Иванова

      А.П. Скобелкин