АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19617/2021

г. Владивосток

22 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2022 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Нестеренко Л.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании заявление заявлению «Газпромбанк» (Акционерное общество) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 13.11.2001) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 

<

***>; 2540108490, ОГРН 

<

***>; 1042504382931, дата регистрации 23.12.2004) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требования относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (в лице законных представителей) 

о признании незаконными действий по регистрации объекта недвижимости и снятию залога (обременения); об обязании отменить регистрацию долевой собственности; обязании отменить регистрацию долевой собственности на объект залога, восстановить право общей совместной собственности; об восстановить обременение (залог),

при участии: от заявителя - ФИО6, доверенность от 21.12.2020 № Д-042-28/503, ФИО7, доверенность от 08.12.2021 № Д-042.28.1/1295; от ответчика - главный специалист-эксперт ФИО8., доверенность от 30.12.2021 № 122,

установил:

«Газпромбанк» (Акционерное общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по регистрации объекта недвижимости 29.06.2021: квартиры № 54 по ул. 2-я Линейная, д.19-Б в г. Владивостоке в части регистрации права собственности ФИО4 (211/10000) и ФИО5 (211/10000), регистрации права общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 вместо права общей совместной собственности на их квартиру, а также по снятию залога (обременения) с части квартиры (844/10000); об обязании отменить регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости в отношении ФИО4 и ФИО5; об обязании отменить регистрацию долевой собственности на объект залога, восстановить право общей совместной собственности ФИО2 и ФИО3; об обязании восстановить обременение (залог) в силу закона в пользу «Газпромбанк» (АО) на весь объект недвижимости: квартиру № 54 по ул. 2-я Линейная, д. 19-Б в г. Владивостоке.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в деле имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Поскольку суд не усматривает препятствий для проведения судебного заседания, оно проводится в отсутствие третьих лиц в порядке статьи 156, части 2 статьи 200 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства общество поддержало заявленные требования, указав, что с действиями Управления Росреестра по Приморскому краю не согласно, считает, что при регистрации объекта недвижимого имущества ответчик безосновательно не включил в залог доли в размере 211/10000 на каждого из четырех правообладателей: в целом доля в размере 844/10000 не обременена залогом.

Заявитель полагает, что в нарушение условий кредитного договора залогодатели без согласия кредитора выделили и передали двум сыновьям часть предмета (доли) залога в собственность, т.е. фактически произвели отчуждение части заложенного имущества, что являлось основанием для отказа в регистрации права на указанных лиц, однако после передачи застройщиком объекта (квартиры) участникам долевого строительства по акту от 25.05.2021 право собственности на квартиру было зарегистрировано на четырех правообладателей.

Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю в ходе рассмотрения дела с требованиями заявителя не согласился, полагает, что оспариваемые действия приняты при наличии к тому правовых оснований, поскольку независимо от перехода права собственности на предмет ипотеки к третьим лицам (в том числе определения долей в праве собственности на имущество) залогодержатель не утрачивает право обратить на него взыскание по договору об ипотеке.

Поскольку спорное имущество в виде квартиры является предметом залога АО «Газпромбанк», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору.

          Третьи лица по тексту письменного отзыва по существу поддержали требования банковской организации, указали, что в сложившейся ситуации у Газпромбанка возникает право требования досрочного возврата кредита, в связи с чем исковые требования Банка подлежат удовлетворению.

При рассмотрении дела суд установил, что между ООО СЗ «Тим- Групп» и ФИО2 (участник долевого строительства 1), ФИО3 (участник долевого строительства 2) заключен договор участия в долевом строительстве от 25.02.2021 № ЖЖ-03/54-419, в силу пункта 3.2 которого у участника в будущем возникает право собственности на объект долевого строительства - жилое помещение № 419 (условный номер помещения), порядковый номер квартиры 54, состоящая из 1 комнаты, общей площадью 44,16 кв.м., жилой площадью 26,83 кв.м., расположенного на 4 этаже в пределах строительных осей 9-12/А-Д.

В силу пункта 3.1 данного договора застройщик принял на себя обязательства по строительству многоквартирного дома и передаче объекта (помещения) в общую совместную собственность участникам долевого строительства, а участники - по уплате цены договора.

В соответствии с пунктом 4.1. Договора участия в долевом строительстве стоимость объекта долевого строительства составила 4 945 920 руб.

В качестве первоначального взноса сумма в размере 417 215, 48 руб. за счет государственного сертификата на материнский (семейный) капитал Серия MK-I № 0478070, выданный ФИО2, на основании решения ГУ-Отдел ПФР по г. Фокино Приморского края от 28.12.2007 № 57, за счет собственных денежных средств 936 704,52 руб. и средств банковского кредита 3 592 000 руб., предоставляемых ему «Газпромбанк» (Акционерное общество), согласно кредитному договору от 25.02.2021 № 

<

***> на приобретение недвижимости.

С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, права требования, принадлежащие участнику долевого строительства по договору об участии в долевом строительстве, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у Банка в силу закона (п. 5.17. Договора участия в долевом строительстве).

В соответствии с пунктом 5.18. Договора участия в долевом строительстве при регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства одновременно подлежит регистрации залог (ипотека) в пользу Банка, возникающий в силу закона. С момента государственной регистрации ипотеки Объект долевого строительства считается находящимся в залоге Банка.

В соответствии с пунктом 11 Кредитного договора № 

<

***> обеспечением обязательств созаёмщиков по кредитному договору является:

- залог имущественных прав (требования), возникших у ФИО2 и ФИО3 (из Договора участия в долевом строительстве № Ж-03/54-419 от 25.02.2021 до даты государственной регистрации залога (ипотеки) Объекта недвижимости в пользу кредитора;

- залог (ипотека) Объекта недвижимости, приобретенного с использованием кредитных средств, предоставленных в соответствии с условиями Кредитного договор, после государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости и регистрации ипотеки в пользу Кредитора в ЕГРН.

Согласно пункту 12.2. кредитного договора объект недвижимости приобретался в общую совместную собственность созаёмщиков ФИО2 и ФИО3.

В соответствии с пунктом 19.3 Кредитного договора созаёмщики обязаны после предоставления кредитных средств, но не позднее 10 рабочих дней с даты подписания акта приема- передачи Объекта недвижимости предоставить Банку акт приёма-передачи и не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности титульного заёмщика/созаёмщиков на объект недвижимости и ипотеки в пользу кредитора и получения документов в Органе регистрации предоставить Инвестиционный договор, содержащий соответствующие отметки Органа регистрации (пункт 19.3.2. Кредитного договора).

02.03.2021 представитель ООО «Специализированный застройщик «Тим-Групп», ФИО3 и ФИО2 обратились в адрес Управления Росреестра по Приморскому краю с заявлениями о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 25.02.2021 № Ж-03/54-419, а также  представили в Управление заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) прав требований в виде ипотеки в силу закона в пользу АО «Газпромбанк» в соответствии с кредитным договором от 25.02.2021 № 

<

***>.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от 25.02.2021№ ЖЖ-03/54-419, кредитного договора от 25.02.2021 № 

<

***> на приобретение недвижимости произведена Управлением Росреестра по Приморскому краю - 18.03.2021 (номера регистрации № 25:28:050025:2402-25/056/2021-151, № 25:28:050025:2402-25:056/2021).

На основании акта приема-передачи от 25.05.2021 имущество, являющееся предметом сделки, передано покупателям.

27.05.2021 ФИО3, ФИО2 обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:050025:3411.

29.06.2021 в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о государственной регистрации прав на спорный объект: зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО4, ФИО5, ФИО3, ФИО2 (по 211/10000 доли), а также право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на 9156/10000 долю, находящуюся в их совместной собственности. 

Получив 29.06.2021 выписку из ЕГРН в отношении квартиры по адресу 

<

...>, в которой отражены соответствующие сведения, а также посчитав, что согласно выписке доли правообладателей ФИО4 и ФИО5 не обременены в пользу Газпромбанк (АО), банк обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По правилам статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, в силу которых государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно данному Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных этим законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (часть 1 статьи 1) .

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 1 Закон № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Частью 2 статьи 7 данного закона предусмотрено, что Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

Как установлено частью 1 статьи 14 этого же Закона, государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных этим законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Из положений пунктов 2, 8, 9 части 2 этой же статьи следует, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Правила об ипотеке недвижимого имущества в силу пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьями 10 и 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке и ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что 27.05.2021 ФИО2 и ФИО3 обратились в адрес Управления Росреестра по Приморскому краю с заявлениями о государственной регистрации права общей совместной собственности на помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:050025:3411, приобретенное на основании договора участия в долевом строительстве от 25.02.2021 № ЖЖ-03/54-419, в том числе на средства банковского кредита в размере 3 592 000 руб., предоставленных «Газпромбанк» (Акционерное общество) на основании кредитного договора от 25.02.2021 № 

<

***> на приобретение недвижимости.

Регистрирующим органом 09.06.2021 приняты решения № КУВД-001/2021-21254258/1, № КУВД-001 /2021 -21254258/2 о приостановлении государственной регистрации общей совместной собственности по заявлениям созаёмщиков ввиду отсутствия соглашения, заключенного ФИО2, ФИО3, детьми (в лице законного представителя), содержащего условие об определении долей в праве общей долевой собственности на квартиру пропорционально использованным собственных, кредитных средств и средств материнского (семейного) капитала.

На государственную регистрацию прав ФИО2 и ФИО3 было представлено соглашение об определении размера долей жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала от 16.06.2021, а также заявления от 27.06.2021.

29.06.2021 Управлением Росреестра по Приморскому краю внесены записи в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации прав на вышеуказанный объект, 

- ФИО2 ФИО3 - общая долевая собственность в общей совместной собственности доля в праве - 9153/10000;

- ФИО4, ФИО5, ФИО3, ФИО2 -общая долевая собственность - доля в праве по 211/10000.

Обращаясь в арбитражный суд за защитой своего права, Газпромбанк сформулировал требования к Управлению Росреестра по Приморскому краю, полагая, что именно вследствие не основанных на законе действий ответчика безосновательно произведена регистрация прав несовершеннолетних детей в отсутствие согласия банка, при этом зарегистрированная за ними доля в праве не обременена ипотекой в пользу Газпромбанка.  

Вместе с тем, в соответствии с абзацем 2 пункта 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 АПК РФ действий регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, связанных с нарушением требований Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты.

Исходя из первого абзаца пункта 56 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 суд вправе сделать выводы о допущенном государственным регистратором нарушений только в том случае, если изменения в ЕГРП не повлечет нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.

В настоящем же деле в случае удовлетворения требований заявителя записи о государственной регистрации права собственности ФИО4 и ФИО5 на доли в праве собственности на спорную квартиру будут исключены из ЕГРН, то есть судебный акт с неизбежностью повлечет для третьих лиц (несовершеннолетних детей) утрату права собственности на эти доли.

Согласно пункту 56 Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Таким образом, при наличии зарегистрированного за ФИО4 и ФИО5 вещного права в рамках настоящего дела не может быть разрешен гражданско-правовой спор об их праве на объект недвижимости.

Спор должен быть разрешен в порядке искового производства с использованием установленных законодателем способов защиты (статья 12 ГК РФ).

Требование заявителя о признании незаконными действий ответчика по снятию залога (обременения) с части квартиры (844/10000) является производным от требования, касающегося существования права собственности ФИО4 и ФИО5 на соответствующие доли, ввиду чего также не может быть рассмотрено вне рамок искового производства.  

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенных прав, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, суд в силу статьи 110 АПК РФ относит расходы по оплате государственной пошлины на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении требований отказать.   

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

 

Судья                                                          Нестеренко Л.П.