ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-924/2023

28 февраля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  20 февраля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 февраля 2024 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Шиндлер Н.А.,

судей  Котлярова Н.Е., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14688/2023) Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 22.11.2023 по делу № А46-924/2023 (судья Колмогорова А.Е.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Омский завод металлических конструкций» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>, адрес: 644040, 

<

...>) к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 644099, 

<

...>), при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 644024, 

<

...>), о признании недействительным отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, изложенного в письме от 02.12.2022,

при участии в судебном заседании представителей:  

от общества с ограниченной ответственностью «Омский завод металлических конструкций» - ФИО2 по доверенности от 03.12.2021 сроком действия 3 года, диплом, паспорт; 

от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска – ФИО3 по доверенности от 11.05.2023 № ИСХ-ДАГ02-02/4330 сроком действия 1 год, диплом, удостоверение; ФИО4 по доверенности от 29.08.2023 № ИСХ-ДАГ02-02/8480 сроком действия 1 год, диплом, удостоверение; 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Омский завод металлических конструкций» (далее - ООО «Омский завод металлических конструкций», заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее – Департамент архитектуры, заинтересованное лицо, административный орган) о признании недействительным отказа в предварительном согласовании предоставления земельных участков в собственность и аренду, в утверждении прилагаемой к заявлениям схемы, выраженного в письме от 02.12.2022 (Исх-ДАГ07- 01/11265).

Определением Арбитражного суда Омской области от 25.04.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – третье лицо, Департамент имущественных отношений). 

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.11.2023 по делу № А46-924/2023 требований заявителя были удовлетворены в полном объеме. Суд признал недействительным отказ Департамента архитектуры в предварительном согласовании предоставления ООО «Омский завод металлических конструкций» земельных участков в собственность и аренду, а также в утверждении прилагаемой к заявлениям схемы, выраженный в письме от 02.12.2022 № Исх-ДАГ07-01/11265. 

В качестве способа восстановления нарушенного права суд обязал Департамент архитектуры в соответствии с ранее поданной заявкой предварительно согласовать Обществу предоставление испрашиваемых земельных участков и утвердить прилагаемую схему расположения земельных участков в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации. 

Кроме того, суд взыскал с заинтересованного лица в пользу ООО «Омский завод металлических конструкций» судебные расходы в размере 3 000 руб. по уплате государственной пошлины и 25 000 руб. на оплату услуг эксперта. 

Не соглашаясь с решением суда, Департамент архитектуры в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Обосновывая свои требования, заинтересованное лицо указывает на то, что основанием для отказа в утверждении схемы является ее разработка с нарушением предусмотренных требований к образованию земельных участков, так земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:38 в измененных границах не имеет доступа к землям общего пользования; по участкам, образуемых для обслуживания объекта и для завершения строительства проходит железная дорога и находится козловой кран, документы, подтверждающие право собственности заявителя на которые не представлены; земельный участок для завершения строительства формируется под объект вспомогательного использования;  площадь земельных участков, испрашиваемых заявителем, не обоснована; земельный участок формируется под объект недвижимости, который является помещением, а не самостоятельным зданием.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество указывает на то, что ранее   Департаментом архитектуры уже были согласованы границы земельного участка с  кадастровым номером 55:36:050204:38, постановка на кадастровый учет которого не вызнала каких-либо нареканий; сооружение с кадастровым номером 55:36:050204:4219 (железнодорожный путь) проходит по части земельного  участка, однако, на нем не располагается; в целях формирования двух земельных участков и предоставления их в собственность (для эксплуатации объектов недвижимости) и в аренду (для завершения строительства) Общество выполнило указания административного органа, изложенные в более ранних отказах; земельный участок находится в территориальной зоне производственных объектов П-1.1, в которой установлен минимальный процент застройки 15% при фактическом проценте застройки 25%; железнодорожный путь и железнодорожный тупик  являются линейными объектами, земельный участок под ними не может быть предоставлен в собственность, а только на  основании сервитута.

Рассмотрение дела откладывалось. Суд апелляционной инстанции предложил Департаменту архитектуры представить документы, связанные с формированием земельного участка с кадастровым номером 55:36: 050204:38, сведения о формировании  смежного земельного участка с  кадастровым номером 55:36: 030801:4336 и передачей прав на него, доказательства того, что объект незавершенного строительства является вспомогательным. Заявителю было предложено представить документы, связанные с наличием прав на козловой кран, письменные пояснения относительно принадлежности Обществу железнодорожных путем.

В судебном заседании 20.02.2024 ООО «Омский завод металлических конструкций» представлены договор купли-продажи от 11.01.2009, акт взаимозачета от 11.01.2009, счет-фактура от 11.01.2009, акт о приемке-передаче объекта основных средств, паспорт крана КК-12,5 м №93.

Департаментом архитектуры представлены письменные пояснения с приложением выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее -ЕГРН).

Все документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Департамента архитектуры поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель заявителя - доводы отзыва.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание явку своего представителя не обеспечило. На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившегося участника процесса.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства. 

   ООО «Омский завод металлических конструкций» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, технические характеристики которых подтверждаются выписками из ЕГРН, свидетельствами о праве собственности на объект недвижимости (незавершенный строительством объект):

1)   сборно-разборное здание строительного участка с кадастровым номером55:36:030801:2942, общей площадью 591, 80 кв.м, в 1986 году введено в эксплуатацию, в собственности заявителя с 14.09.2007 (т.1 л.д.41-44, 101);

2)   здание     участка     новой     техники     (контрольно-пропускной     пункт)     с     кадастровым номером 55:36:030801:1847, 1990 года ввода в эксплуатацию, в собственности заявителя с 14.09.2007, общей площадью 86,5 кв. по свидетельству и 34,7 по выписке из ЕГРН  (т.1 л.д.45-48, 103);

3)   сборно-разборное здание гаража с кадастровым номером 55:36:030801:962, общей площадью 1025,10 кв.м, 1984 года ввода в эксплуатацию, в собственности заявителя с 14.09.2007 (т.1 л.д.49-52, 102);

4)    нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719, общей площадью 2 004,20 кв.м. в здании с кадастровым номером 55:36:030801:3397, 1970 года ввода в эксплуатацию, в собственности заявителя с 14.09.2007 (т.1 л.д.53-58, 100):

5) незавершенное строительство - здание очистных сооружений с кадастровым номером 55:36:030801:1287, общей площадью 1339.40 кв.м, по наружному обмеру -702,7 кв.м., начало строительства - 1991 год, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.09.2007 (т.1 л.д. 99).

   Вышеперечисленные объекты (наряду с объектами недвижимости, принадлежащими иным собственникам) расположены на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050204:38, местоположение: Омская обл., г. Омск, ФИО5, пр-кт Губкина, д. 4, корп. 1.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:38, в настоящее время имеет общую площадь 42 432 кв.м, вид разрешенного использования «Для производственных целей под строения, сооружение, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», имеются записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. Договора аренды земельного участка (части земельного участка) с собственниками объектов недвижимости не заключены. 

В листе 1 раздела 1 выписки перечислены 26 объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка, в том числе объекты недвижимости с кадастровыми номерами 55:36:030801:2942, 55:36:030801:1847, 55:36:030801:962, 55:36:030801:3397 (в котором расположено помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719), находящиеся в собственности ООО «Омский завод металлических конструкций»). 

В соответствии с данной выпиской из земельного участка ранее уже было образовано 8 земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:050204:3184, 55:36:050204:3187, 55:36:050204:3780, 55:36:050204:3781, 55:36:050204:3901, 55:36:050204:4030, 55:36:050204:4055, 55:36:050204:4221 под фактически находящимися там объектами недвижимости соответственно: 15.08.2005, 11.10.2013, 31.10.2013, 19.12.2013, 19.12.2013, 15.09 2014, 06.05.2016, 20.11.2017, 12.05.2020. 

29.11.2022 ООО «Омский завод металлических конструкций» с целью формирования двух земельных участков: под объектами недвижимости, завершенными строительными работами в собственность (три здания с кадастровыми номерами 55:36:030801:2942 площадью 591,80 кв.м, 55:36:030801:1847 площадью 34,70 кв.м, 55:36:030801:962 площадью 1025,10 кв.м и помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,20 кв.м в здании с кадастровым номером 55:36:030801:3397) и под незавершенным строительством объектом площадью 1339.40 кв.м в аренду на 3 года для завершения строительства обратилось в Департамент архитектуры с заявлениями о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов, предоставив схему, подготовленную кадастровым инженером ФИО6

Согласно указанной схеме из земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:38 (т.1 л.д.30-41) образуется земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:38:ЗУ1 площадью 13 819 кв.м. и 55:36:050204:38:ЗУ2 площадью 2 377 кв.м.

02.12.2022 в адрес заявителя поступил ответ заинтересованного лица (письмо № ИсхДАГ07-01/11265), содержащий отказ в утверждении схемы, в обоснование которого указано следующее:

 - схема не соответствует требованиям к ее подготовке, а именно: подготовлена не на основе сведений ЕГРН кадастрового плана территории квартала 55:36:050204, во фрагменте графической части схемы не приведены номера и границы объектов капитального строительства, местоположение которых установлено в ЕГРН (зданий 55:36:030801:1846, 55:36:030801:2151, 55:36:030801:4336, кабельных линий и водопровода 55:36:050204:4224. 55:36:050204:4219, 55:36:000000:165762), номера зон с особыми условиями использования территории; не учтены материалы и сведения о местоположении зданий, для эксплуатации которых осуществляется образование земельных участков; картографическая основа схемы плохо читаемая, масштаб 1:2200 не обеспечивает читаемость графической информации, а графическая информация не дополнена схематичным отображением местоположения объектов естественного или искусственного происхождения, облегчающих ориентирование на местности; условные обозначения, примененные при подготовке изображения, не соответствуют графической части схемы (в части обозначения номера кадастрового квартала, также в графической части схемы приведены границы зон с особыми условиями использования территории, а в условных обозначениях отображена граница охранной зоны); качество графической информации плохо распознаваемое (графическая информация должна формироваться в виде файла в формате PDF в полноцветном режиме с разрешением не менее 300 dpi);

- не обоснована необходимость раздела земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:38 в планируемых границах, не содержится пояснений, каким  образом будет осуществляться доступ, в том числе пожарной техники, на образуемые и изменяемый земельные участки, а также сведений о классе опасности объектов для подзоны П-1.1 производственной территориальной зоны, не обосновано образование отдельного земельного участка для вспомогательного объекта - здания очистных сооружений промстоков предприятия, в границах образуемых земельных участков определяются объекты (здания, сооружения, железнодорожные пути), наличие которых в границах образуемых земельных участков подтверждается картографическими данными, в границах испрашиваемых земельных участков 55:36:050204:38:ЗУ1, 55:36:050204:38:ЗУ2 расположен подъездной железнодорожный путь, правоустанавливающие документы на который не представлены, при этом, согласно заявлению, образуемый земельный участок 55:36:050204:38:ЗУ1, испрашивается в собственность;

- согласно выписке из ЕГРН, нежилые помещения с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,2 кв.м, этаж № 1, по проспекту Губкина, дом 4, корпус 1, находящиеся в собственности ООО «Омский завод металлических конструкций», расположены в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:030801:3397 (выписка от 30.11.2022 № КУВИ-001/2022-212221381). Согласно выписке, в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости кадастровым номером 55:36:030801:3397 по проспекту Губкина, дом 4, корпус 1 - здании новой техники, площадью 4 471,3 кв.м, количество этажей - 3, сведения об объекте имеют статус «актуальные, ранее учтенные», запись о зарегистрированных правах отсутствует. В соответствии с выпиской в пределах здания значатся только помещения с кадастровым номером 55:36:050204:3719 (выписка от 30.11.2022 № КУВИ-001/2022- 212220899). 

Полагая, что отказ в предварительном согласовании предоставления земельного участка, является недействительным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.11.2023 по делу № А46-924/2023 требования заявителя были удовлетворены, что явилось основанием для подачи Департаментом архитектуры апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ приходит к выводу о наличии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.   В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса РоссийскойФедерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Заявитель просит утвердить схему предварительного выбора земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:38:ЗУ2 площадью 2 377 кв.м. для завершения строительства объекта незавершенного строительства - здание очистных сооружений с кадастровым номером 55:36:030801:1287, общей площадью 1339,40 кв.м, по данным ЕГРН, фактически по наружному обмеру - 702,7 кв.м., начало строительства - 1991 год.

   В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. 

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Следовательно, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлены общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Реализация данных условий предполагает наличие договора аренды, предоставленного для строительства, возведение на законных основаниях объекта незавершенного строительства, а также подачу заявителем до истечения срока договора заявления о предоставлении однократно земельного участка для завершения строительства. 

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что объект незавершенного строительства находится на земельном участке, который в аренду заявителю не предоставлялся ни для  строительства объекта, ни для эксплуатации имеющихся объектов.

Представитель заявителя объяснил, что плату за пользование участком Департамент имущественных отношений взыскивает в судебном порядке через неосновательное обогащение.

Таким образом, ООО «Омский завод металлических конструкций» не соблюдены требования   пункта 3, 4, 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», что исключает возможность предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

            Без проведения торгов осуществляется, в частности, продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2статьи 39.3 ЗК РФ).

            Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

            Таким образом, собственник объекта (объектов) недвижимости  имеет право на приобретение в собственность земельного участка, необходимого для обслуживания объектов недвижимости.

            Как было выше сказано, заявитель просит утвердить схему предварительного выбора земельного участка, согласно которой образуется земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:38:ЗУ1 площадью 13 819 кв.м под существующие здания с кадастровыми номерами 55:36:030801:2942 площадью 591,80 кв.м, 55:36:030801:1847 площадью 34,70 кв.м, 55:36:030801:962 площадью 1025,10 кв.м и помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,20 кв.м в здании с кадастровым номером 55:36:030801:3397.

            Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, подробным образом регламентирован статьей 39.14 ЗК РФ и состоит из нескольких последовательных стадий, включая: подготовку схемы образуемого земельного участка; процедуру получения предварительного согласования предоставления земельного участка; выполнение кадастровых работ осуществление государственного кадастрового учета земельного участка; подачу в уполномоченный орган заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка и оформление правоустанавливающих документов.

            Заявитель просит сформировать земельные участки из фактически сформированного земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:38, на котором находятся 26 объектов недвижимости, принадлежащие разным правообладателям, относящегося к не разграниченным землям и не предоставленного кому-либо в аренду. 

            Статьей 39.15 ЗК РФ определена процедура получения заинтересованным лицом предварительного согласования предоставления земельного участка, начальным этапом которой является изготовление схемы, как способа образования земельного участка.

  Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 ЗК РФ).

  Согласно пункту 2 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ №218-ФЗ), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. 

  Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование  с   даты  государственной   регистрации  права  собственности  и  иных  вещных прав.

  При этом, пунктом 6 статьи 11.4 ЗК РФ определено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

  Как было выше сказано, земельный участок находится в государственной собственности, следовательно, образование из него земельных участков возможно только с сохранением первоначального участка в измененных границах.

            Порядок образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности предусмотрен статьей 11.3 ЗК РФ, согласно которой образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

            1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

            2) проектная документация лесных участков;

            3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

На основании части 2 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

            В силу пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

            В соответствии с пунктом 1 статьи 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

            Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей (часть 3 статьи 11.10 ЗК РФ).

            Согласно части 4 статьи 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.

  В соответствии с пунктом 12 статьи 11.10 ЗК РФ форма схемы расположения земельного участка, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, требования к формату схемы расположения земельного участка при подготовке схемы расположения земельного участка в форме электронного документа, требования к подготовке схемы расположения земельного участка устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

  Соответствующие требования утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.04.2022 № П/0148.

            Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 13 статьи 11.10 ЗК РФ).

   В соответствии с пунктом 3 статьи 39.15 ЗК РФ установлено, что в течение десяти дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган возвращает заявление заявителю, если оно не соответствует требованиям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи. При этом заявителю должны быть указаны причины возврата заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 настоящей статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю. Решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать все основания отказа (пункт 7 статьи 39.15 ЗК РФ).

            Перечень оснований отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка содержится в пункте 8 статьи 39.15 ЗК РФ, в соответствии с которым уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, в частности, если:

            - схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса;

            - земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 14.1 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса.

            В силу подпункта 1, 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является:

-  несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи;

- разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам.

В свою очередь, в силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

            Как было выше сказано, по мнению заинтересованного лица, схемы расположения земельного участка не соответствует пунктам 4, 6, 7 Требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.04.2022 № П/0148.

            Суд апелляционной инстанции признает наличие оснований для отказа в утверждении схемы. Так, указанным нормативным актом предусмотрено, что  схемой расположения земельного участка определяются проектируемые местоположение границ и площадь земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить; изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения (далее - графическая информация).

Заявитель просит утвердить схему предварительного выбора земельного участка, которым образуется земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:38:ЗУ1 площадью 13 819 кв.м.  и 55:36:050204:38:ЗУ2 площадью 2 377 кв.м.

Размеры и координаты земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:38 в измененных границах схема не содержит.

            Схема расположения земельного участка подготавливается на основе сведений Единого государственного реестра недвижимости об определенной территории (кадастрового плана территории). При подготовке схемы расположения земельного участка учитываются материалы и сведения, в частности, о местоположении зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства, о земельных участках общего пользования и территориях общего пользования.

            В схеме отсутствуют границы и номера кадастровых кварталов, сведения о земельных участках общего пользования и территориях общего пользования, не указаны границы и номера всех объектов капитального строительства, указанных в ЕГРН. 

            В нарушение пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образуемые земельные участки не содержат обоснования того, каким образом будет осуществляться доступ к местам общего пользования.

При этом, имеющимся в деле актом осмотра установлено, что доступ на участок ограничен ограждением и запирающимися воротами расположенного в северо-западной части участка контрольно-пропускного пункта и осуществляется со стороны улицы Комбинатская через земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:17 (в составе единого землепользования земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:74 (т.2 л.д.35). 

            Кроме того, как обоснованно указывает заинтересованное лицо, в силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

            Материалами дела, в том числе заключение судебной экспертизы (т.3 л.д.49-92) и актом осмотра  с фотоматериалами заинтересованного лица (т.2 л.д.34-57) подтверждается, что через оба планируемых к образованию   участка проходит железнодорожный путь, также на участке 55:36:050204:38:ЗУ1 имеется железнодорожный тупик и козловой кран, установленный на предрельсовые пути (объект поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер 55:36:030801:1285.

            На вопрос суда апелляционной инстанции представитель заявителя пояснил, что собственником железнодорожного пути не является. Козловой кран находится в собственности ООО «Омский завод металлических конструкций», о чем представлены договор купли-продажи от 11.01.2009, акт взаимозачета от 11.01.2009, счет-фактура от 11.01.2009, акт о приемке-передаче объекта основных средств, паспорт крана КК-12,5 м №93.

   Суд первой инстанции указал, что исходя из специфики и целей законодательного регулирования вопросов размещения и эксплуатации линейных объектов, железнодорожный путь и железнодорожный тупик являются линейными объектами, что в силу пункта 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ является препятствием для предоставления земельного участка, на котором частично расположены железнодорожные пути, в собственность или аренду, такие объекты могут размещаться на основании сервитута.

   Из чего был сделан вывод, что наличие указанного объекта на вновь образуемых участках не является препятствием для их образования. в том числе, с целью предоставления в собственность.

            Однако. судом первой инстанции не учтено следующее. С 01.09.2018 вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» (далее - Закон № 341-ФЗ). Данным Законом внесены изменения, в том числе, в ЗК РФ, ЛК РФ, Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон).

В силу пункта 3 статьи 3.6 Вводного закона (в редакции Закона № 341-ФЗ) юридические лица, имеющие на праве собственности сооружения, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации могут размещаться на земельном участке и (или) землях на основании публичного сервитута, возникло в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, до 1 сентября 2018 года и у которых отсутствуют права на земельный участок, на котором находятся такие сооружения, вправе оформить публичный сервитут в порядке, установленном главой V.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях размещения таких сооружений или приобрести соответствующий земельный участок в аренду до 1 января 2025 года.

Следовательно, если железнодорожный путь как вид линейного объекта возведен и право собственности на него возникло ранее 1 сентября 2018 года, то собственник объекта имеет право выбора того, на каком праве ему использовать земельный участок: на праве аренды или публичного сервитута.

Действительно, все участвующие в деле лица подтверждают, что в ЕРГН нет записи о железнодорожном пути и железнодорожном тупике, который проходит через земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:38.

Однако, понятие государственной регистрации прав впервые было введено в законодательстве Российской Федерации Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ №122-ФЗ), согласно которому  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним  - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

При этом, статьей 6 ФЗ №122-ФЗ было предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

            Как следует из объяснений самого заявителя, железнодорожный путь был возведен прежним правообладателем комплекса объектов недвижимости, который в настоящее время принадлежит разным лицам, ставшим собственниками в силу целого ряда сделок.    

Так, согласно данным ЕГРН объекты недвижимости, принадлежащие заявителю, имеют год постройки в период с 1970 по 1990 годы.   

Козловой кран, установленный на предрельсовые пути (объект поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер 55:36:030801:1285) непосредственно над железнодорожным путем имеет год постройки 1965 год.

То есть, право собственности на железнодорожный путь возникло у его собственника еще до введения государственной регистрации, что предполагает наличие право выбора способа пользования землей, в том числе, и аренду земельного участка.

Более того, несмотря на то, что сам козловой кран по определению является сборно-разборной конструкцией, он установлен на предрельсовые пути протяженностью 91 м, и поставлен на кадастровый учет как самостоятельный объект с кадастровым номером 55:36:030801:1285.

Заявителю было предложено представить доказательства принадлежности ему указанного объекта. В материалы дела поступили договор купли-продажи от 11.01.2009, акт взаимозачета от 11.01.2009, счет-фактура от 11.01.2009, акт о приемке-передаче объекта основных средств, паспорт крана КК-12,5 м №93.

Согласно представленному договору от 11.01.2009 объектов купли-продажи является кран козловой 1986 года выпуска; согласно представленному техническому паспорту крана КК-12,5 м №93 кран не имеет предрельсовые пути протяженностью 91 м.

Указанные обстоятельства не позволяют сделать однозначный вывод о принадлежности заявителю объект с кадастровым номером 55:36:030801:1285.

            Еще одним основанием для отказа в утверждении схемы в предложенном виде явилось то, что  на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050204:38:ЗУ1 площадью 13 819 кв.м расположено помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,20 кв.м в здании с кадастровым номером 55:36:030801:3397.

При этом, согласно графических материалов акта осмотра (т.2 л.д.40), публичной кадастровой карте (т.2 л.д.42), спорной схеме (т.1 л.д. 40), заключению судебного эксперта (т,3 л.д.78) вторая часть здания, принадлежащая иным лицам находится на смежном участке.  

            Заявителем в судебном заседании было указано на то, что, несмотря на регистрацию в ЕГРН двух помещений, фактически это два самостоятельных здания, и под вторым зданием уже сформирован самостоятельный участок. 

            Судом апелляционной инстанции предложено заинтересованному лицу дать объяснения по указанному поводу. После отложения судебного заседания   Департамент в письменных пояснениях указал следующее.

            На основании заявления представителя, действующего в интересах собственника объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:030801:4336, и прилагаемой схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, Департаментом архитектуры в порядке статьи 39.15, 11.10 ЗК РФ было принято распоряжение от 10.01.2020 № 7 о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка, площадью 2 644 кв.м.

На основании заявления общества с ограниченной ответственностью  «ОМТЕК» (далее - ООО «ОМТЕК»), в связи с переходом права собственности на незавершенный строительством объект, распоряжением Департамента архитектуры от 03.03.2020 № 280 внесены изменения в распоряжение от 10.01.2020 № 7 в части собственника и кадастрового номера земельного участка, из которого осуществлялось образование земельного участка.

Образуемый земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 55:36:050204:4221.

Согласно выписке от 08.02.2024 в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 55:36:050204:4221, площадью 2644 кв.м (участок смежный со спорным), вид разрешенного использования «Нефтехимическая промышленность (код 6.5), коммунальное обслуживание (код 3.1)», дата присвоения кадастрового номера 12.05.2020, имеется запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде аренды на срок с 27.10.2021 по 26.10.2026 в отношении ООО «ОМТЕК» на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставленного для завершения строительства без проведения торгов, № Д-С-31-11889. Согласно выписке в пределах земельного участка значится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:030801:4336, который снят с кадастрового учета 31.01.2024.

Сведениям ЕГРН подтверждается, что из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:030801:4336 образован объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:050204:4489, являющийся зданием, дата присвоения кадастрового номера 31.01.2024, год завершения строительства 2023, наименование «Объект нефтехимической промышленности (химическая продукция бытового назначения)», имеется запись о регистрации права собственности в отношении ООО «ОМТЕК» от 31.01.2024, границы данного здания установлены всоответствии с требованиями земельного законодательства, имеются сведения о координатах характерных точек контура объекта недвижимости.

На основании изложенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:4221 расположено здание с кадастровым номером 55:36:050204:4489, а не помещения.

Таким образом, заинтересованное лицо фактически подтвердило, что на смежном земельном участке с кадастровым номером 55:36:050204:4221 расположен самостоятельный объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:030801:4336, а не часть здания с кадастровым номером 55:36:030801:3397, в котором расположено помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,20 кв.м, принадлежащее заявителю.

Судом апелляционной инстанции рассмотрение дела откладывалось. Принимая меры к мирному урегулирования спора, суд апелляционной инстанции предложил участникам процесса обсудить вариант предоставления земельных участков в иных границах, так как это было предложено по результатам судебной экспертизы (т.3 л.д.78).

Отвечая на поставленный перед ним вопрос судом первой инстанции, судебный эксперт указал на возможность образования трех земельных участков, исключив из испрашиваемой территории железнодорожный путь, железнодорожный тупик и козловой кран с предрельсовыми путями.

После отложения Департамент выразил согласие на утверждение схемы образуемых земельных участков по варианту, предложенному судебным экспертом, указав только на необходимость привести в соответствие сведения ЕГРН, в которых значится  помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,20 кв.м в здании с кадастровым номером 55:36:030801:3397 фактическому состоянию объекта как самостоятельного здания (аналогично тому, что было сделано на смежном участке).

Заявитель отказался предпринимать какие-либо меры как по внесению изменений в ЕГРН, так и по изменению схемы. 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции вынесено решение без достаточной оценки всех представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в связи с чем выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют материалам дела и сделаны при  неправильном применения норм материального права, в силу чего имеются основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы административного органа.

В порядке статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на подателя апелляционной жалобы по результатам рассмотрения дела.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска удовлетворить. Решение Арбитражного суда Омской области от 22.11.2023 по делу № А46-924/2023 отменить.

            Принять новый судебный акт. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Омский завод металлических конструкций» о признании недействительным отказа Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска в предварительном согласовании предоставления земельного участка, изложенного в письме от 02.12.2022, отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Председательствующий

 

Н.А. Шиндлер

Судьи

 

Н.Е. Котляров

А.Н. Лотов