АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                 Дело № А45-4538/2017

Резолютивная часть решения объявлена 27.03.2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 30.03.2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Зюзина С.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Краевой А.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Профессиональный подход» к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Сибирская» при участии в качестве третьих лиц 1) государственной жилищной инспекции Новосибирской области и 2) федерального государственного казенного учреждения Центр заказчика-застройщика войск Национальной Гвардии Российской Федерации об обязании передать техническую и иную документации, а также внесении изменений в сведения лицензии в отношении многоквартирного дома

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО1 по доверенности от 07.02.2017,

ответчика: ФИО2 по доверенности от 10.03.2017,

третьих лиц:

1)    ФИО3 по доверенности от 01.09.2017, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Профессиональный подход» (ОГРН 

<

***>, далее – истец) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Сибирская» (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик) об обязании передать техническую и иную документации, а также внесении изменений в сведения лицензии в отношении многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил обязать общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Сибирская» передать обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Профессиональный подход» в течение 2-х дней с даты вступления решения в законную силу следующую техническую и иную документацию на многоквартирный дом № 139 по ул. Выборная в г.Новосибирске:

- технический паспорт на многоквартирный дом;

- документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета: паспорта приборов учета, акты ввода приборов учета в эксплуатацию, акты поверки приборов учета и сведения о проведении ремонта или замены приборов учета;

- информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, акты ввода индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета в эксплуатацию, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета: технические характеристики, год установки, факт замены или поверки, дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

- документы о приемке результатов работ по проведению текущего и капитального ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме: описи работ, сметы на работы, акты приемки работ;

- акты технических осмотров, акты проверок состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

- акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, с рекомендациями застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества;

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

- заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, по установленной форме;

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

- списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме;

- списки лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме);

- договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

- паспорт земельного участка и план земельного участка, на многоквартирный дом, в масштабе 1:1000 - 1:2000;

- проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на многоквартирный дом;

- акт приемки многоквартирного дома от строительной организации;

- паспорта котельного хозяйства, котловые книги (при наличии котельного хозяйства);

- паспорта лифтового хозяйства и акты технического освидетельствования лифтов;

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);

- журналы заявок жителей;

- протоколы измерения сопротивления электросетей;

- протоколы измерения вентиляции.

Уточненные требования приняты судом к производству.

Истец в судебном заседании требования поддержал.

Ответчик в судебном заседании требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Из материалов дела следует, что в соответствии с актом приемки законченного строительством объекта от 28.10.2014 года было завершено строительство объекта «Многоэтажный жилой дом с трансформаторной подстанцией и КНС по ул.Выборная, в Октябрьском районе г.Новосибирска (далее – жилой дом).

Застройщиком указанного объекта являлось Управление СибРК ВВ МВД России .

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу 

<

...>, оформленного протоколом  от 05.09.2014 среди прочих были приняты решения об определении способа управления жилым домом и определении управляющей организации, согласно которым управление домом осуществлял ответчик.

Согласно статье 163 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доля Российской Федерации в праве собственности на общее имуществе в жилом доме составляет 96%, что сторонами не оспаривается.

По результатам открытого конкурса, оформленного протоколом №3 от 29.12.2016 года, победителем признан ответчик.

На основании решения конкурсной комиссии с ответчиком заключен договор управления жилым домом от 01.02.2017 года.

14.01.2017 года истец направил ответчику требование о передаче технической и документации на жилой дом.

Ответчик данное требование не исполнил, что явилось основанием для предъявления настоящего иска.

Поскольку многоквартирным жилым домом может управлять только одна управляющая организация, создание новой управляющей организации с наделением ее всеми правами на основании решения общего собрания собственников помещений, не оспоренного в установленном порядке, означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее.

В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

По смыслу указанной нормы прекращение договорных отношений влечет обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы выбранной управляющей организации.

В соответствии с пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года  №491 (далее – Правила №491), сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил №491).

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

С учетом указанных Правил правомерным является возложение на ответчика обязанности передать истцу документацию, необходимую для управления многоквартирным домом.

Ответчик, возражая по иску, указал, что согласно пункту 27 Правил №491, ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. Однако вся истребуемая истцом техническая и иная документация на многоквартирный дом по ул. Выборная, 139 в г.Новосибирске у ответчика отсутствует, в связи с тем, что ему не передавалась.

Ответчик (ранее именуемый УК «Стройком») осуществлял управление жилым домом на основании решения собственников помещений от 05.09.2014 года и договора, заключенного с застройщиком в соответствии с пунктом 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу действующего законодательства, в случае заключения застройщиком после ввода дома в эксплуатацию договора управления с управляющей организацией (до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса), застройщиком никакая техническая документация на дом в данном случае управляющей организации не передается.

Вся техническая и иная документация на дом в данном случае передается лицу, принявшему от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, то есть Управлению Федеральной службы войск национальной гвардии Российской Федерации по Новосибирской области, которое уже и передает данную техническую документацию управляющей организации, отобранной по результатам конкурса.

Согласно представленным актам о приеме-передаче зданий, заказчик (9 Центр заказчика-застройщика ВВ МВД России по Сибирскому региону) передал жилой дом застройщику (Управление СибРК ВВ МВД России). Следовательно, техническая документация была передана Управлению СибРК ВВ МВД России (третьему лицу).

Данный вывод суда подтверждается, в том числе, и тем, что согласно акту №1 приема-передачи технической документации на жилой дом застройщик Управление  Сибирского округа войск национальной гвардии Российской Федерации (треть лицо) передала истцу как управляющей организации  техническую документацию по перечню, в том числе значительную часть той документации, которую истребует истец от ответчика. При этом указанная техническая документация весь период управления многоквартирным домом находилась у третьего лица и ответчику не передавалась, в том числе и во временное пользование.

Пунктом 21 Правил №491 установлено, что в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах №491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил №416, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил №416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом.

Наличие у ранее управлявшей многоквартирным домом организации обязанности по восстановлению и передаче новой управляющей организации технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением, возникает только в случае, если такая документация передавалась предыдущей управляющей организации и она ее утратила.

Между тем судом установлено, что ответчику истребуемая техническая документация на жилой дом не передавалась в силу временного характера возложенных на него обязанностей по управлению многоквартирным домом до момента проведения соответствующего конкурса либо определения управляющей организации иным образом.

Указанные выводы суда соответствуют позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении №303-ЭС-3028 от 22.04.2016 года.

В соответствии с пунктом 25 Правил № 491 застройщик, осуществляющий строительство обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

- первый экземпляр - товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;

- второй экземпляр - по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано), либо лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;

- третий экземпляр - в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Ответчик не является ни одним из лиц, которому подлежит передаче инструкция по эксплуатации дома.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что у ответчика обязанность передать соответствующую техническую документацию на управление многоквартирным домом отсутствует.

Однако указанные выводы суда являются справедливыми только в отношении технической документации, которая передавалась после окончания строительства многоквартирного дома лицу, принявшему от застройщика жилой дом.

В соответствии с Правилами №491 с момента начала управления жилым домом у управляющей организации возникает обязанность организовать ведение соответствующей документации, связанной непосредственно с управлением домом. Такая документация является результатом деятельности управляющей организации и обязанность по ее ведению возникает с момента начала эксплуатации дома и возложена на лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, поскольку сам характер документации указывает на то, что обязанность по ее ведению возникает только после начала эксплуатации дома.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению частично в той части, в которой им истребуются документы, обязанность по ведению которых возникла у ответчика с момента передачи ему в управление спорного многоквартирного дома.

Ответчик, возражая по иску, указал, что у истца отсутствует право на иск, поскольку согласно конкурсной документации срок его полномочий по управлению многоквартирным домом составляет 1 год и на момент рассмотрения иска же истек.

Суд отклоняет указанные возражения, поскольку истечение срока, на который по условия конкурса подлежал заключению договор управления домом с истцом не прекращает его полномочия как управляющей организации. Моментом прекращения его полномочий будет являться дата, с которой к управлению многоквартирным домом приступить иная управляющая организация, определенная по результатам конкурса либо решением собственников помещений. При ином подходе возникнет ситуация, когда многоквартирный жилой дом после окончания срока, на который был заключен договор управления, остается без управляющей организации, что недопустимо в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Также ответчик указал, что некоторая документация, например, журнал заявок, ведется ответчиком одновременно по нескольким домам и передача оригинала данного документа истцу невозможна.

Суд отклоняет указанные возражения, поскольку целью передачи такого рода документации является не физическая передача оригинала документа, а передача сведений для осведомленности истца о события, имевших место в период управления ответчиком многоквартирным домом. В связи с этим требование о передаче журнала заявок является обоснованным, однако в случае, если по объективным причинам передача оригинала документа невозможна и не предусмотрена законом, то ответчик имеет возможность передать заверенную копию журнала либо выписку из него в отношении спорного дома.

Также ответчик указал, что ряд истребуемых документов у него отсутствуют по причине того, что основания для их ведения не наступили, например, в определенный период управления домом ответчиком общие собрания собственников не проводились, так как 100% помещений принадлежали на праве собственности Российской Федерации.

Указанные возражения суд отклоняет, поскольку требования истца направлены не только на получение документов, ведение которых было обязательно в период управления домом ответчиком, но также и на получение объективных сведений о имевших место событиях в период управления домом ответчиком. И если такие события отсутствовали, то ответчик обязан известить об этом истца и указать причины, по которые те или иные мероприятия не происходили. В связи с этим при отсутствии соответствующих документов у ответчика возникает обязанность представить истцу сведений об отсутствии указанных сведений и указать причины, по которым истребуемые документы отсутствуют. Именно такой подход позволит обеспечить непрерывность передаваемых сведений од одной управляющей организации к другой, а также обеспечить защиту интересов истца при передаче управления многоквартирным домом иному лицу в случае принятия соответствующего решения.

Иных возражений по иску ответчик не представил.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

обязать общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Сибирская» передать обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Профессиональный подход» в течение 2-х дней с даты вступления решения в законную силу следующую техническую и иную документацию на многоквартирный дом № 139 по ул. Выборная в г.Новосибирске:

- документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета: паспорта приборов учета, акты ввода приборов учета в эксплуатацию, акты поверки приборов учета и сведения о проведении ремонта или замены приборов учета;

- информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета; акты ввода индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета в эксплуатацию, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки, дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний);

- документы о приемке результатов работ по проведению текущего и капитального ремонта; оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (описи работ, сметы на работы, акты приемки работ);

- акты технических осмотров; акты проверок состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме; конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

- акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

- выписку из Реестра государственной регистрации прав на недвижимое имущество, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

- списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме;

- списки лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме);

- договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

- журналы заявок жителей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Сибирская» в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Профессиональный подход» 6000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Профессиональный подход» из федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд (г.Томск).

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г.Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                                  С.Г. Зюзин