﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-4377/2019

г. Краснодар

22 декабря 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Т-групп Нальчик» (ИНН 0726008673, ОГРН 1130726000393), ответчика – местной администрации городского округа Нальчик (ИНН 0711037382, ОГРН 1020700751169) и третьего лица – муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу местной администрации городского округа Нальчик на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24.03.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2020 по делу № А20-4377/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Т-групп Нальчик» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к местной администрации городского округа Нальчик (далее – администрация) с исковым заявлением, в котором просило:

– признать недействительным пункт 3.1 соглашения № 2 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка от 04.04.2018; 

– взыскать с администрации в пользу общества рыночную стоимость изъятого для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134 в сумме 2 623 100 рублей; 

– взыскать с администрации в пользу общества 7043 тыс. рублей стоимости снесенного объекта недвижимости, площадью 157,1 кв. м, назначение нежилое, находившегося на земельном участке общей площадью 123 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102091:134, расположенном по адресу: г. Нальчик, ул. Ногмова/пр. Шогенцукова, б/н  (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Требования основаны на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Иск мотивирован тем, что при осмотре земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102051:166, предоставленного взамен изъятого у истца для муниципальных нужд, общество обнаружило, что он является территорией общего пользования. Следовательно, условие соглашения № 2 о предоставлении данного участка (пункт 3.1) ничтожно, а общество вправе компенсировать рыночную стоимость изъятого у него земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134, а также стоимость ранее снесенного объекта недвижимости, находившегося на этом участке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее – департамент).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24.03.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2020, требования удовлетворены. Признан недействительным пункт 3.1 соглашения № 2 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка от 04.04.2018. Суд взыскал с администрации в пользу общества рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134 в сумме 2 623 100 рублей. Также с администрации взыскана рыночная стоимость снесенного объекта недвижимости площадью 157,1 кв. м, назначение нежилое, находившегося на земельном участке общей площадью 123 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102091:134, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Ногмова/пр. Шогенцукова, б/н, в сумме 7043 тыс. рублей.

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102091:134 по адресу: г. Нальчик, ул. Шогенцукова, д. 23, принадлежал обществу на праве собственности на основании свидетельства от 14.08.2008. На данном участке располагалось нежилое здание (кафе) общей площадью 157,1 кв. м, инвентарный № 16941, литера А.А.1, также принадлежавшее обществу на праве собственности. Администрацией 19.07.2017 вынесено постановление № 1367 об изъятии земельного участка площадью 123 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102091:134 для муниципальных нужд. Администрацией 21.07.2017 обществу направлено уведомление № 908 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134 для муниципальных нужд. Администрация и общество 04.04.2018 заключили соглашение № 2 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка. По условиям данного соглашения (пункт 1.1) администрация изымает у общества земельный участок общей площадью 123 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102091:134, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Ногмова/пр. Шогенцукова, д. б/д, принадлежащий обществу на праве собственности (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 31.01.2018 № 99/2018/70790887). Рыночная стоимость изымаемого имущества составляет 3 741 383 рубля, размер убытков, причиненных обществу, составляет 4 тыс. рублей. Стоимость имущества определена незначимым оценщиком на основании отчета от 29.11.2017 № ОЦ/117-10/2017 (пункт 2.1). Администрация обязуется в течение 5 дней с момента подписания настоящего соглашения передать обществу земельный участок площадью 193 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102051:166, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Чайковского/ул. Яхогоева, б/н, взамен изымаемого земельного участка (пункт 3.1). Сторонами 04.04.2018 составлен акт приема-передачи земельных участков к соглашению  об изъятии для муниципальных нужд земельного участка № 2. При осмотре земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102051:166, предоставленного взамен изъятого, общество обнаружило, что он относится к территориям общего пользования, о чем сообщило администрации. Администрация постановлением от 19.02.2019 № 224 изъяла у общества земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102051:166. Общество 10.07.2019 направило администрации претензию № 45 о предоставлении эквивалентного земельного участка взамен изъятого или уплате рыночной стоимости изъятого участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134 по цене, указанной в соглашении № 2, а также процентов за пользование денежными средствами в размере 576 200 рублей. Претензия общества оставлена администрацией без ответа и финансового удовлетворения, что и послужило основанием для подачи им в арбитражный суд иска. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 166 – 168, 235, 239.2, 279, 281, 282, 421 Гражданского кодекса, статей 49, 55, 56.2, 56.6, 56.10, 56.8, 85 Земельного кодекса. Суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности (ничтожности) части соглашения об изъятии № 2 (условия пункта 3.1) в связи с тем, что предоставленный взамен изымаемого земельный участок с кадастровым номером 07:09:01020516166 относится к землям (территориям) общего пользования, не подлежащим предоставлению в частную собственность. Факт сноса объекта недвижимости, расположенного на изъятом земельном участке, сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела. Право собственности общества на снесенное здание кафе подтверждается сведениями ЕГРН. Для определения рыночной стоимости изъятого у общества недвижимого имущества суд первой инстанции по ходатайству истца назначил по делу экспертизу, поручив ее проведение экспертам общества с ограниченной ответственностью «Диалог Центр» Власову Максиму Владимировичу и Лукьянову Игорю Николаевичу. Согласно выводам экспертного заключения от 15.12.2019 № 07 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134 по состоянию на 15.12.2019 составляет 2 623 тыс. рублей. Рыночная стоимость снесенного объекта недвижимости площадью 157,1 кв. м, находившегося на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0102091:134 составляет 7043 тыс. рублей (по состоянию на 15.12.2019). Исходя из установленных фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, с учетом результатов проведенной по делу экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии (доказанности обществом) оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции дополнительно установил обстоятельства передачи земельного участка площадью 193 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102051:166, которые суд первой инстанции при разрешении спора не установил. В связи этой связи апелляционным судом были истребованы дополнительные документы, которые приобщены в материалы дела. Во исполнение соглашения об изъятии № 2 и на основании распоряжения от 19.02.2019 № 224 земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102051:166 передан обществу, которое зарегистрировало право собственности на него, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Поскольку на данном земельном участке находились детские площадки и сооружения, общество не могло использовать его для своих нужд (акт выноса на местности границ земельного участка). Департамент, рассмотрев обращение общества о территориальной принадлежности участка с кадастровым номером 07:09:0102051:166 сообщил (письмо № 45-ДАиГ-433-Т), что указанная территория, согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Нальчик, входит в зону общественных парков, скверов и бульваров. Департаментом представлен градостроительный регламент, в соответствии с которым установлен перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства и  земельных участков, основные разрешенные виды использования установлены: отдых (рекреация); развлечения; спорт; культурное развитие; религиозное использование; общественное питание; амбулаторно-поликлиническое обслуживание; обеспечение внутреннего правопорядка; историко-культурная деятельность; парки культуры и отдыха. При этом предоставленный во исполнение ничтожного условия  соглашения об изъятии № 2 в собственность общества земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102051:166 изъят администрацией, фактически истец им не владеет и не пользуется. Довод администрации об отсутствии оснований для возложения на нее обязанности по возмещению истцу убытков, в связи с тем, что указанный земельный участок продолжает находиться в собственности общества, отклонен апелляционным судом. Применить последствия ничтожной сделки стороны могут в самостоятельном порядке путем аннулирования в ЕГРН записи о праве общества, зарегистрированном на основании ничтожного условия (пункт 3.1) соглашения об изъятии № 2. Администрация, изъявшая земельный участок общества для муниципальных нужд, обязан компенсировать ему стоимость не только земельного участка, но и другой недвижимости, находившейся на земельном участке, и права на которую утрачены вследствие изъятия участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134. Суд первой инстанции правомерно учел пояснения общества о нахождении на земельном участке здания кафе, принадлежащего ему на праве собственности. Согласно этим пояснениям объект снесен обществом в связи с изъятием земельного участка, при отсутствии возражений со стороны администрации. Доводы о том, что в деле отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие изъятие у истца объекта недвижимости в рамках процедуры, предусмотренной законом, которое снесено обществом добровольно в связи с тем, что оно возведено самовольно, не приняты апелляционным судом. Согласно выписке от 14.04.1998 № 48 АО «Каббалкгазстрой» разрешено проектирование и установка сборно-разборных торговых павильонов на земельном участке в квартале между улицами Шогенцукова/Ногмова/Пушкина. Общество является правопреемником АО «Каббалкгазстрой», что подтверждается уставом, записями в ЕГРЮЛ о государственной регистрации юридического лица при создании путем реорганизации в форме слияния. Строительство велось на основании проекта торгового комплекса; имеется акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительства объекта от 24.02.1999, утвержденный приказом от 25.02.1999 № 24; технический паспорт объект (кафе); зарегистрировано право собственности на здание, что подтверждается выданным свидетельством. Здание возводилось на земельном участке, переданном по договору аренды от 11.03.1999 для установки сборно-разборных торговых павильонов. Земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102091:134 приватизирован обществом в связи с нахождение на нем объекта недвижимости (здания кафе) на основании постановления администрации от 27.06.2008 № 1206 и договора купли-продажи от 08.07.2008 № 108. Согласно выписке из ЕГРН от 19.05.2011 № 01/012/2011-194 здание кафе зарегистрировано на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0102091:134. В судебном заседании, состоявшемся 30.07.2020, руководитель общества пояснил, что в период ведения переговоров и подготовки земельного участка к изъятию с администрацией согласованно, что участок должен быть передан свободным. Общество снесло нежилое здание кафе и впоследствии сняло его с кадастрового учета, что также подтверждается фотографиями на странице 17 отчета об оценке от 23.10.2017 № Оц/117-10/2017. Исходя из представленных обществом документов, апелляционный суд признал, что объект недвижимости был возведен в установленном порядке, при наличии правоустанавливающих документов, зарегистрированных прав на недвижимость и земельный участок, использовался в предпринимательской деятельности, снесен истцом самостоятельно в связи с изъятием для муниципальных нужд участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134. Довод администрации о незаконности возведения объекта, о чем обществу сообщалось письмом от 29.12.2014, суд апелляционной инстанции отклонил. Названным письмом администрация сообщила обществу об изменении параметров нежилого здания с выходом за красную линию, поэтому предложила добровольно, в срок до 15.02.2015, снести данный объект. Доказательств, подтверждающих нарушение (предписание, акты проверки, обследования и др.) суду не представлено. Руководитель общества пояснил суду, что здание построено в соответствии с разрешительной документацией и эксплуатировалось до возникновения вопроса об изъятии земельного участка, и только по этой причине было снесено истцом. Администрация не представила доказательств обращения в суд с иском о сносе самовольной постройки. Таким образом, довод общества о том, что расходы по сносу здания понесены им в связи с переговорами об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, подтвердился. Поскольку здание кафе, находившееся на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0102091:134, снесено собственником в связи с реализацией администрацией процедуры изъятия данного участка, ущерб (в размере рыночной стоимости здания) возмещен истцу правомерно.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Условия соглашения об изъятии № 2 администрацией исполнены в полном объеме, что подтверждается представленной в судебное заседание представителем департамента выпиской из ЕГРН, согласно которой за обществом зарегистрировано право собственности на земельный участок по ул. Чайковского/ул. Яхогоева, в г. Нальчике. Процедура изъятия земельного участка, которая описывается судом первой инстанции в решении от 24.03.2020, администрацией полностью соблюдена. На сегодняшний день ни судом первой инстанции, ни апелляционным судом не разрешена судьба земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102051:166, право на который до сих пор зарегистрировано за истцом. Из содержания соглашения от 04.04.2018 № 2 следует, что объектом изъятия являлся только земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102091:134, в отношении именно этого недвижимого имущества оценщиком определялась рыночная стоимость и убытки общества. Из фотографий к отчету об оценке от 29.11.2017 № ОЦ/117-10/2017 видно, что на изымаемом земельном участке с кадастровым номером 07:09:0102091:134 какие-либо объекты капительного строительства отсутствуют, такие объекты муниципалитетом принудительно не изымались и не оценивались для целей определения размера компенсации. Поэтому являются незаконными выводы судебных инстанций о том, что администрацией (как и оценщиком) не были учтены права общества на недвижимое имущество, находившееся на земельном участке и которой он, по мнению судов, лишился в процедуре изъятия земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134 для муниципальных нужд. В судах первой и апелляционной инстанций руководитель общества неоднократно пояснял, что ранее существующий объект (здание кафе) был снесен им самостоятельно до проведения оценки и заключения соглашения. Администрация также указывала судам на то обстоятельство, что ранее (до процедуры изъятия) на земельном участке располагалось незаконно возведенное здание. В этой связи 29.12.2014 обществу направлялось требование о его сносе, что исключало внесение здания кафе в заключенное сторонами соглашение об изъятии от 04.04.2018 № 2. Какие-либо доказательства того, что снос был осуществлен обществом по требованию (предложению) администрации именно в связи с процедурой изъятия для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134 в материалах дела отсутствуют (такие доказательства истцом не представлены). При этом суды в качестве единственного доказательства в подтверждение данного довода приняли устные пояснения руководителя общества, проигнорировав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства (документы об изъятии).

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению истца, применить последствия ничтожного условия соглашения об изъятии № 2 стороны могут в самостоятельном порядке путем аннулирования в ЕГРН записи о праве общества, зарегистрированного на основании ничтожного условия сделки. Кроме того, предоставленный по указанной сделке в собственность общества земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102051:166 изъят администрацией, фактически общество им не владеет и не пользуется. Ничтожность соглашения в части предоставления обществу взамен другого земельного участка (с кадастровым номером 07:09:0102051:166) сохраняет за администрацией обязанность по предоставлению возмещения за изъятое для муниципальных нужд недвижимое имущество. При этом судебные инстанции обоснованно исходили из того, что администрация, изъявшая земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102091:134 для муниципальных нужд, обязана компенсировать обществу стоимость не только земельного участка, но и иной недвижимости, находившейся на этом участке, права на которую (здание кафе) утрачены истцом именно вследствие изъятия участка.

От департамента отзыв на жалобу не поступил. 

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает судебные акты подлежащими отмене в части удовлетворения требования общества о взыскании с администрации 7043 тыс. рублей рыночной стоимости нежилого здания кафе, с принятием в этой части нового судебного акта об отказе в иске. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102091:134 по адресу: г. Нальчик, ул. Шогенцукова, д. 23, принадлежал обществу на праве собственности на основании свидетельства от 14.08.2008. 

На данном участке также располагалось нежилое здание (кафе) общей площадью 157,1 кв. м, инвентарный № 16941, литера А.А.1, принадлежавшее обществу на праве собственности. 

Администрацией 19.07.2017 вынесено постановление № 1367 об изъятии земельного участка площадью 123 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102091:134 для муниципальных нужд. 

Администрацией 21.07.2017 обществу направлено уведомление № 908 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134 для муниципальных нужд. 

Администрация и общество 04.04.2018 заключили соглашение № 2 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка. По условиям данного соглашения (пункт 1.1) администрация изымает у общества земельный участок общей площадью 123 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102091:134, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Ногмова/пр. Шогенцукова, д. б/д, принадлежащий обществу на праве собственности (выписка из ЕГРН от 31.01.2018 № 99/2018/70790887). Рыночная стоимость изымаемого у общества имущества (земельного участка) составляет 3 741 383 рубля, размер убытков, причиненных обществу, составляет 4 тыс. рублей. Стоимость имущества определена незначимым оценщиком на основании отчета от 29.11.2017 № ОЦ/117-10/2017 (пункт 2.1). Администрация обязуется в течение 5 дней с момента подписания настоящего соглашения передать обществу земельный участок, площадью 193 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102051:166, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Чайковского/ул. Яхогоева, б/н, взамен изымаемого земельного участка (пункт 3.1). 

Сторонами 04.04.2018 составлен акт приема-передачи земельных участков к соглашению  об изъятии для муниципальных нужд земельного участка № 2. 

При осмотре земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102051:166, предоставленного взамен изъятого, общество обнаружило, что он относится к территориям общего пользования, о чем сообщило администрации. 

Администрация постановлением от 19.02.2019 № 224 изъяла у общества земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102051:166. 

Общество 10.07.2019 направило администрации претензию № 45 о предоставлении эквивалентного земельного участка взамен изъятого или уплате рыночной стоимости изъятого участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134 по цене, указанной в соглашении № 2, а также 576 200 рублей процентов за пользование денежными средствами. Претензия общества оставлена администрацией без ответа и финансового удовлетворения, что и послужило основанием для подачи им в арбитражный суд иска.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Процедура принудительного изъятия у общества для нужд муниципального образования недвижимого имущества (принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134) осуществлялась администрацией в 2017-2018 годах.  

Законом № 499-ФЗ внесены изменения в Гражданский кодекс, Земельный кодекс, а также ряд иных федеральных законов (вступили в силу с 01.04.2015). Названным законом в Земельный кодекс введена глава VII.1, содержащая порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1 статьи 279 Гражданского кодекса).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, указанным в статье 49 Земельного кодекса. 

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, при определении размера которого в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка (пункты 1, 2, 4 статьи 281 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса).

Размер возмещения за участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса).

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, выкуп участка (принудительное изъятие) для государственных нужд может быть осуществлен по решению суда. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода (статья 282 Гражданского кодекса).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано следующее. По смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что администрацией 19.07.2017 вынесено постановление № 1367 об изъятии принадлежащего обществу земельного участка площадью 123 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102091:134 для нужд муниципального образования. Администрацией 21.07.2017 обществу направлено уведомление № 908 об изъятии данного участка. Администрация и общество 04.04.2018 заключили соглашение № 2 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, по условиям которого администрация изымает у общества участок площадью 123 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102091:134, принадлежащий обществу на праве собственности. Рыночная стоимость недвижимого имущества, изымаемого для муниципальных нужд (указанного земельного участка), определена незначимым оценщиком на основании отчета от 29.11.2017 № ОЦ/117-10/2017. При этом администрация приняла на себя обязательство в течение 5 дней после подписания соглашения передать обществу земельный участок площадью 193 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102051:166 взамен изымаемого участка (пункт 3.1 соглашения).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

К соглашению об изъятии недвижимости, предусматривающему изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена на иное недвижимое имущество, применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене (пункт 7 статьи 56.9 Земельного кодекса).

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса).

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым. Из приведенных законоположений также следует, что расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению конкретному лицу, поскольку передача такого объекта в индивидуальное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. 

Судами установлено, что во исполнение соглашения об изъятии № 2 и на основании распоряжения от 19.02.2019 № 224 земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102051:166 передан обществу, которое зарегистрировало право собственности на него, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Однако на данном земельном участке находились детские площадки и сооружения, поэтому общество не могло использовать его для своих нужд, что подтверждается актом выноса на местности границ земельного участка. Департамент, рассмотрев обращение общества о территориальной принадлежности земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102051:166 сообщил (письмо № 45-ДАиГ-433-Т), что указанная территория, согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Нальчик, входит в зону общественных парков, скверов и бульваров. 

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25) разъяснено следующее. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установив, что предоставленный во исполнение пункта 3.1 соглашения об изъятии № 2 в собственность общества участок с кадастровым номером 07:09:0102051:166 образован из территорий (земель) общего пользования, истец фактически им не владеет, судебные инстанции правомерно признали данное условие соглашения сторон недействительным (ничтожным).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).

С целью определения рыночной стоимости изъятого у общества для муниципальных нужд недвижимого имущества суд первой инстанции по ходатайству истца назначил по делу экспертизу, поручив ее проведение экспертам общества с ограниченной ответственностью «Диалог Центр» Власову Максиму Владимировичу и Лукьянову Игорю Николаевичу. 

Выкупная цена за изымаемый земельный участок определяется исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом (пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).

В экспертном заключении от 15.12.2019 № 07 содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134, изъятого у общества для муниципальных нужд, составляет 2 623 тыс. рублей (по состоянию на 15.12.2019). Администрация не заявляла в судах первой и апелляционной инстанций возражений относительно данной части исковых требований, заявленных обществом. В кассационной жалобе ответчик также не ссылается на незаконность и (или) необоснованность судебных актов в соответствующей части. Оснований для отмены (изменения) судебных актов в части удовлетворения требования общества о взыскании 2 623 тыс. рублей рыночной стоимости за изъятый для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102091:134 суд округа не усматривает.   

Администрация в обоснование своих возражений на иск, а также в кассационной  жалобе, ссылается на отсутствие законных оснований для возложения на нее обязанности по возмещению обществу рыночной стоимости иного недвижимого имущества. Данное имущество (нежилое здание кафе) ранее размещалось на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0102091:134, но самостоятельно (до процедуры его изъятия) было снесено обществом. Ответчик полагает довод истца об обязанности компенсировать стоимость нежилого здания кафе, права на которое утрачены обществом именно вследствие изъятия земельного участка для нужд муниципального образования, документально неподтвержденным. Администрация указывает на отсутствие в деле каких-либо документов, подтверждающих изъятие у истца объекта недвижимости (здания кафе) в рамках процедуры, предусмотренной законом.

Отклоняя данные доводы, судебные инстанции сослались на пояснения руководителя общества о том, что объект снесен именно в связи с предстоящим изъятием земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134. Директор истца сообщил, что сторонами велись переговоры о подготовке земельного участка к предстоящему изъятию, с администрацией было согласовано, что изымаемый участок должен быть передан для муниципальных нужд свободным от объектов недвижимости.

Принятию уполномоченным органом решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 56.6 Земельного кодекса) предшествует процедура выявления лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, которые подлежат изъятию для соответствующих нужд (статья 56.5 Земельного кодекса). 

При этом в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества (пункт 4 статьи 56.6 Земельного кодекса). 

При подготовке соглашения об изъятии правообладатели изымаемой недвижимости обязаны обеспечить доступ к земельным участкам и (или) расположенным на них объектам недвижимого имущества в целях определения рыночной стоимости такой недвижимости (пункт 5 статьи 56.7 Земельного кодекса). 

Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены в статьи 56.8 Земельного кодекса. Так, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса). 

Исходя из положений статьи 56.9 Земельного кодекса, соглашение об изъятии должно содержать: права на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, которые прекращаются и (или) возникают на основании соглашения об изъятии недвижимости; срок передачи земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию; размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости.

Материалами дела подтверждено и судами при разрешении спора установлено, что объект недвижимости (нежилое здание кафе) самостоятельно снесено обществом до реализации органами местного самоуправления процедуры изъятия для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102091:134. Данный объект не оценивался (ввиду его отсутствия на участке в связи со сносом обществом) в отчете об оценке от 29.11.2017 № ОЦ/117-10/2017, не назван он (по той же причине) и в постановлении администрации от 19.07.2017 № 1367 и в соглашении об изъятии № 2. Таким образом, объект недвижимости (здание кафе), ранее размещенный на изымаемом земельном участке, правомерно не включался в названные документы в качестве объекта, подлежащего оценке (для целей определения размера возмещения) и изъятию для нужд муниципального образования. Пояснения руководителя общества в судах первой и апелляционной инстанций о том, что снос объекта (здания кафе) осуществлен до реализации процедуры изъятия по договоренности с администрацией, документально не подтверждены (какие-либо доказательства, подтверждающие данные пояснения, в материалах дела отсутствуют). При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о наличии неисполненной администрацией обязанности по возмещению рыночной стоимости объекта недвижимости (здания кафе) в размере 7043 тыс. рублей, фактически изъятого для муниципальных нужд, не основан на нормах земельного законодательства и противоречит материалам дела.

Возражая против удовлетворения требования общества о возмещении обществу рыночной стоимости объекта (здания кафе), ранее располагавшегося на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0102091:134 (до реализации процедуры изъятия его для муниципальных нужд), администрация также указывала на самовольный характер его возведения. При проверке данного довода суд апелляционной инстанции установил, что общество является правопреемником АО «Каббалкгазстрой», которому решением от 14.04.1998 № 48 были разрешены проектирование и установка сборно-разборных торговых павильонов на земельном участке в квартале между улицами Шогенцукова/Ногмова/Пушкина. Объект возведен на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0102091:134, предоставленном в арендное пользование по договору от 11.03.1999 для установки сборно-разборных торговых павильонов. Нежилое здание строилось на основании проекта и введено в эксплуатацию актом государственной приемочной комиссии от 24.02.1999, утвержденным приказом от 25.02.1999 № 24. Земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102091:134 впоследствии приватизирован обществом в связи с нахождение на нем здания кафе на основании постановления администрации от 27.06.2008 № 1206 и договора купли-продажи от 08.07.2008 № 108. Исходя из установленных обстоятельств, апелляционный суд признал, что спорный объект недвижимости возведен в установленном законом порядке, при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок и необходимой разрешительной документации. При этом суд отклонил довод администрации о незаконности возведения объекта, о чем обществу сообщалось письмом от 29.12.2014. Названным письмом администрация сообщила обществу об изменении параметров нежилого здания с выходом за красную линию, поэтому предложила добровольно, в срок до 15.02.2015 снести данный объект. Доказательств, подтверждающих нарушение (предписание, акты проверки, обследования и др.) суду не представлено. Администрация не представила и доказательств обращения в суд с иском о сносе самовольной постройки. 

С учетом обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при разрешении спора, его вывод о возведении объекта (здания кафе) в установленном законом порядке, при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешительной документации, ошибочен.

По смыслу норм статьи 222 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период), условиями признания постройки самовольной являлись: возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Причем для определения возведенной постройки в качестве самовольной достаточно наличия хотя бы одного из названных признаков (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016).

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что принадлежавшее ранее обществу на праве собственности нежилое здание (объект капитального строительства) возводилось на земельном участке, предоставленном в арендное пользование по договору от 11.03.1999 для установки сборно-разборных торговых павильонов (то есть для целей, не связанных со строительством). Здание кафе введено в эксплуатацию на основании акта государственной приемочной комиссии от 24.02.1999, утвержденного приказом от 25.02.1999 № 24, но в отсутствие разрешения на строительство, выданного в установленном законом порядке (статья 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»). При этом администрация сообщала обществу о незаконности возведения объекта капитального строительства и предлагала добровольно, в срок до 15.02.2015, его снести (письмо от 29.12.2014).

Основаниями для отмены судебных актов являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Кассационный суд вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма права (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

Суды первой и апелляционной инстанций установили фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора. Однако судебные инстанции, удовлетворяя требование общества о взыскании с администрации 7043 тыс. рублей стоимости нежилого здания, ранее находившегося на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0102091:134, неправильно применили нормы материального права (статьи 1, 12, 222 Гражданского кодекса, нормы главы VII.1 Земельного кодекса). Учитывая характер допущенных нарушений, окружной суд считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить обжалуемые администрацией судебные акты в части удовлетворения требования общества о взыскании 7043 тыс. рублей стоимости здания с принятием по делу нового судебного акта об отказе истцу в удовлетворении соответствующего требования. Оснований для отмены судебных актов в остальной части кассационный суд не усматривает. Не установлено и нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса).

Вопрос о взыскании государственной пошлины судом округа не рассматривается, поскольку администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины освобождена (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24.03.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2020 по делу № А20-4377/2019 в части удовлетворения требования общества с ограниченной ответственностью «Т-групп Нальчик» о взыскании с местной администрации городского округа Нальчик 7043 тыс. рублей стоимости снесенного нежилого объекта недвижимости, находившегося на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0102091:134, отменить.

В удовлетворении указанного требования отказать.

В остальной части решение от 24.03.2020 и апелляционное постановление от 06.08.2020 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							      В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов       

                                                                                                                            Н.С. Мазурова