ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-15778/2022

город Ростов-на-Дону

17 апреля 2025 года

15АП-3211/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

при участии:

от Администрации ФТ «Сириус»: представитель ФИО1 по доверенности от 12.08.2024 (онлайн-участие);

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 13.05.2022 (онлайн-участие);

от Генеральной прокуратуры Российской Федерации: представитель ФИО3 по доверенности от 10.02.2025 (онлайн-участие);

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Адлерская птицефабрика»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края      от 03.02.2025 по делу № А32-15778/2022 

по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Администрации федеральной территории «Сириус» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к закрытому акционерному обществу «Адлерская птицефабрика» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

при участии третьих лиц: Прокуратуры Краснодарского края (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); акционерного общества «ЮниКредит Банк» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); акционерного общества «Крокус-А» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); ФИО4; общества с ограниченной ответственностью «Сочи Пропертис Девелопмент» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); Местной религиозной организации православный приход храма новомученников и исповедников Церкви русской с. Верхневеселое, Адлерского района, г. Сочи Краснодарского края Сочинской Епархии Русской православной церкви, ФИО5,

с участием в рассмотрении дела Генеральной прокуратуры Российской Федерации,

о расторжении договоров аренды земельных участков, сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к закрытому акционерному обществу «Адлерская птицефабрика» (далее – общество, ЗАО «Адлерская птицефабрика») с исковым заявлением о расторжении договоров аренды от 20.05.2003 N 0000000236, 0000000235, от 04.09.2012 N 0000002688, 0000002696, 0000002692, 00000002699, 0000002695, 00000002700, от 05.06.2013 N 0000003083, 0000003061, 0000003062, 0000003119, 0000003088, 0000003080, 0000003118, 0000003063, 0000003079, 0000003064, 0000003112, 0000003100, 0000003111, 0000003065, 0000003109, 0000003124, 0000003122, 0000003105, 0000003073, 0000003120, 0000003113, 0000003084, 0000003089, 0000003074, 0000003067, 0000003097, 0000003076, 0000003114, 0000003070, 0000003096, 0000003092, 0000003115, 0000003060, 0000003110, 0000003094, 0000003093, 0000003075, 0000003095, 0000003103, 0000003098, 0000003117, 0000003102, 0000003125, 0000003123, 0000003085, 0000003086, 0000003087, 0000003090, 0000003091, 0000003116, 0000003068, 0000003104, 0000003121; об указании на решение суда как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости соответствующих записей об обременении арендой в пользу общества земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4083, 23:49:0407006:4046, 23:49:0407006:4082, 23:49:0407006:4059, 23:49:0407006:3799, 23:49:0407007:49, 23:49:0402039:1371, 23:49:0407006:4043, 23:49:0407006:4058, 23:49:0407006:4084, 23:49:0407006:4042, 23:49:0407006:4085, 23:49:0407006:4080, 23:49:0407006:4045, 23:49:0407006:4068, 23:49:0407006:4079, 23:49:0000000:1218, 23:49:0407005:4296, 23:49:0407006:4077, 23:49:0407006:4093, 23:49:0407006:4091, 23:49:0407006:3801, 23:49:0407006:4073, 23:49:0407006:4036, 23:49:0407006:4060, 23:49:0000000:1215, 23:49:0000000:1217, 23:49:0000000:1222, 23:49:0000000:1606, 23:49:0000000:1607, 23:49:0402039:1217, 23:49:0407005:4092, 23:49:0407005:4291, 23:49:0407005:4292, 23:49:0407005:4293, 23:49:0407005:4294, 23:49:0407005:4295, 23:49:0407006:3212, 23:49:0407006:3795, 23:49:0407006:3796, 23:49:0407006:3797, 23:49:0407006:3798, 23:49:0407006:3800, 23:49:0407006:3806, 23:49:0407006:4031, 23:49:0407006:4032, 23:49:0407006:3807, 23:49:0407006:4037, 23:49:0407006:4038, 23:49:0407006:4039, 23:49:0407006:4047, 23:49:0407006:4048, 23:49:0407006:4049, 23:49:0407006:4050, 23:49:0407006:4053, 23:49:0407006:4054, 23:49:0407006:4055, 23:49:0407006:4061, 23:49:0407006:4062, 23:49:0407006:4063, 23:49:0407006:4064, 23:49:0407006:4065, 23:49:0407006:4066, 23:49:0407006:4070, 23:49:0407006:4071, 23:49:0407006:4072, 23:49:0407006:4078, 23:49:0407006:4081, 23:49:0407006:4092, 23:49:0407006:4094, 23:49:0402039:1218, 23:49:0407006:4090, относящихся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, а также о понуждении к приведению ряда земельных участков (с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4083, 23:49:0407006:4046, 23:49:0407006:4082, 23:49:0407006:4059, 23:49:0407006:3799, 23:49:0407007:49, 23:49:0402039:1371, 23:49:0407006:4043, 23:49:0407006:4058, 23:49:0407006:4084, 23:49:0407006:4042, 23:49:0407006:4085, 23:49:0407006:4080, 23:49:0407006:4045, 23:49:0407006:4068, 23:49:0407006:4079, 23:49:0000000:1218, 23:49:0407005:4296, 23:49:0407006:4077, 23:49:0407006:4093, 23:49:0407006:4091, 23:49:0407006:3801, 23:49:0407006:4073, 23:49:0407006:4036, 23:49:0407006:4060) в первоначальное пригодное для сельскохозяйственного производства состояние и к их возврату по актам приема-передачи; о взыскании с общества судебной неустойки в размере 100 000 руб. за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента его полного исполнения (с учётом объединенных дел №№ А32-15778/2022, А32-15781/2022, А32-15783/2022, А32-15784/2022, А32-15786/2022, А32-15788/2022, А32-15790/2022, А32-15791/2022, А32-15795/2022, А32-18621/2022, А32-49488/2022 в одно производство с присвоением объединённому делу номера А32-15778/2022, ходатайств об уточнении требований).

            Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2022 администрация федеральной территории «Сириус» (далее - администрация ФТ «Сириус») привлечена соистцом по объединённому делу №А32-15778/2022 в части исковых требований к ЗАО «Адлерская птицефабрика» о расторжении договора аренды земельного участка от 08.02.2013 №0000002965, заключённого в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, площадью 126 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина; об обязании ЗАО «Адлерская птицефабрика» привести в первоначальное состояние, пригодное для сельскохозяйственного использования, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 и возвратить его администрации ФТ «Сириус»; об указании в решении, что решение является основанием для погашения регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 в виде аренды (регистрационная запись от 07.03.2013 №23-23-22/041/2013-118). 

            Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023, исковые требования удовлетворены, распределены судебные расходы. 

            Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.03.2024 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023 в части расторжения договора от 05.06.2013 № 0000003060 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4081, договора от 05.06.2013 № 0000003086 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4049, договора от 05.06.2013 № 0000003087 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4050, договора от 05.06.2013 № 0000003085 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4048 отменены, производство по делу в соответствующей части прекращено; 

            - в части расторжения договора от 08.02.2013 № 0000002965 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, понуждения к приведению данного участка в первоначальное пригодное для сельскохозяйственного использования состояние и возврату по акту приема-передачи администрации ФТ «Сириус», указания на решение арбитражного суда как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 07.03.2013 с номером регистрации 23-23-22/041/2013-118 об обременении данного участка арендой в пользу ЗАО «Адлерская птицефабрика», а также взыскания с ЗАО «Адлерская птицефабрика» в доход федерального бюджета 438 000 руб. государственной пошлины отменены, дело в соответствующей части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

            В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023 оставлены без изменения. 

            Отменяя в соответствующей части судебные акты, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что, расторгая по иску администрации заключённый департаментом и обществом договор аренды от 08.02.2013 № 0000002965, указывая на решение суда как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 07.03.2013 № 23-23-22/041/2013-118 об обременении арендой в пользу общества земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, а также понуждая общество к приведению этого участка в первоначальное пригодное для сельскохозяйственного производства состояние и к его возврату по акту приема-передачи администрации, суды не учли, что администрация, по сути, преследует цель сноса расположенного на данном участке нежилого здания, право собственности общества на которое зарегистрировано и в судебном порядке не оспорено. 

            Если при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 обществу на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса РФ не могла быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Соответствующий правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации. Схожие правовые позиции сформулированы в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, а также в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017. Администрация не заявляла иск о сносе самовольной постройки на основании статьи 222 Гражданского кодекса. 

            Суды с учетом приведенных в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснений не установили наличие у этого здания признаков самовольной постройки. Отсутствие таких признаков и иных оснований для признания постройки самовольной должно было повлечь отказ в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. 

            Выводы о том, что на находящемся в федеральной собственности и в ведении администрации земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 общество эксплуатирует двухэтажное здание, возведенное без разрешительной документации, что такое нецелевое использование противоречит разрешенному использованию этого участка для сельскохозяйственного производства и служит достаточным основанием для судебного прекращения аренды, понуждения общества к приведению объекта аренды в первоначальное пригодное для сельскохозяйственного производства состояние и к его возврату администрации, а также для погашения записи о регистрации обременения в виде аренды данного участка в пользу общества, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

            При новом рассмотрении администрация ФТ «Сириус» уточнила исковые требования, в которых просила указать, что настоящее решение является основанием для погашения записи об обременении земельного участка в виде ипотеки номер государственной регистрации 23:49:0402033:1069-23/050/2017-2 от 19.06.2017; признать объект с кадастровым номером 23:49:0402033:1227, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 по адресу: Краснодарский край, ФТ «Сириус», поселок городского типа Сириус, ул. Приреченская, земельный участок 2/3, самовольной постройкой; обязать ЗАО «Адлерская птицефабрика» в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу снести объект с кадастровым номером 23:49:0402033:1227; указать, что решение является основанием для погашения сведений об объекте с кадастровым номером 23:49:0402033:1227; в случае неисполнения настоящего решения взыскать в пользу администрации ФТ «Сириус» судебную неустойку в размере 20 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта до момента полного его фактического исполнения.

            Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2025 объект с кадастровым номером 23:49:0402033:1227, нежилое здание – склад, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, ФТ «Сириус», поселок городского тип Сириус, ул. Приреченская, земельный участок 2/3, признан самовольной постройкой; на ЗАО «Адлерская птицефабрика» возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу снести объект с кадастровым номером 23:49:0402033:1227; решение арбитражного суда по настоящему делу является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте с кадастровым номером 23:49:0402033:1227; договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 08.02.2013 №0000002965, заключённый в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 площадью 126 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, расторгнут; на ЗАО «Адлерская птицефабрика» возложена обязанность передать земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 администрации ФТ «Сириус» в течение одного месяца с даты освобождения земельного участка от объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402033:1227. Решение арбитражного суда по настоящему делу является основанием для погашения регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 в виде аренды (регистрационная запись от 07.03.2013 №23-23-22/041/2013-118), а также является основанием для погашения регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 в виде ипотеки (регистрационная запись от 19.06.2017, номер 23:49:0402033:1069-23/050/2017-2); в удовлетворении требования об обязании ЗАО «Адлерская птицефабрика» привести в первоначальное состояние земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, пригодное для сельскохозяйственного использования, отказано. С ЗАО «Адлерская птицефабрика» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 378 000 руб.

Дополнительным решением от 06.03.2025 суд первой инстанции в случае неисполнения в установленный месячный срок решения суда по настоящему делу взыскал с закрытого акционерного общества «Адлерская птицефабрика» в пользу администрации федеральной территории «Сириус» судебную неустойку в размере 20 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда до момента полного его исполнения.

Не согласившись с принятым решением суда от 03.02.2025, ЗАО «Адлерская птицефабрика» обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции от 03.02.2025 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ЗАО «Адлерская птицефабрика» указывает, что вопрос о соответствии требованиям безопасности спорной постройки не рассматривался ни соистцом, ни судом первой инстанции. Проведение судебной строительно-технической экспертизы судом не проводилось. Обстоятельством, подлежащим установлению по данному делу, являлась, в том числе, возможность сохранения такой постройки в том виде, в котором она возведена или после приведения ее в соответствие с требованиями законодательства, либо необходимость ее сноса в полном объеме. Однако судом не устанавливалась не только возможность восстановления первоначально существовавшего на земельном участке здания, но и отсутствие такой возможности. Исходная постройка площадью 91,5 кв.м была возведена на законных основаниях в 1983 году, до создания общества, предыдущим владельцем, не являвшимся правопредшественником ответчика, - государственным предприятием «Птицефабрика «Адлерская». Здание оказалось в собственности общества путём вклада в его уставной капитал при его учреждении в 2001 году. Обжалуемое решение имеет внутренние противоречия. Ссылаясь на письмо от 13.08.2024 № 01-10/2428 ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», суд указывает, что ныне существующее двухэтажное здание являлось реконструкцией исходного здания 1983 года постройки. При этом в других частях судебного решения присутствует вывод о том, что фактически на месте старого здания ответчиком полностью, «с нуля», было возведено новое. Между тем, данный факт, в действительности, может быть установлен только экспертным путём, посредством проведения судебной строительно-технической экспертизы непосредственно по месту нахождения здания, а не в результате исследования Google-карт. Заключением специалиста ГБУ КК «Крайтехинвентаризация» от 20.02.2024 по итогам инструментального обследования подтверждено, что на земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402033:1227 и что данный объект соответствует тому, что указан в техническом паспорте от 21.12.2016. К указанному заключению приобщена схема, демонстрирующая, что здание вписано в границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 и не нарушает их. В этой связи ответчик не признаёт результаты осмотра здания и земельного участка, которые отразил истец в протоколе осмотра от 31.05.2024. При этом следует отметить, что в отличие от прокуратуры и соистца, ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» имеет аккредитацию на проведение работ по технической инвентаризации объектов капитального строительства и заинтересованной стороной в споре не является. Однако, суд допустил процессуальное нарушение и придал большую доказательную силу актам, которые представила администрация ФТ «Сириус». Суд указал, что объект капитального строительства, зарегистрированный в ЕГРН под кадастровым номером 23:49:0402033:1227, является двухэтажным. В материалах дела имеется выписка из ЕГРН, в графе «этажность» указана цифра «1». Право собственности на указанный объект было зарегистрировано за ответчиком на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края № 442-р от 04.05.2001 и акта приема-передачи от 14.05.2001. Правила о признании самовольной постройкой не применяются к объектам, возведенным до 1995 года в связи с тем, что гражданское законодательство обратной силы не имеет (п. 1 ст. 4 ГК РФ). В действительности, сторонами признан тот факт, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 находится двухэтажное здание, площадью около 105 кв.м. Получается, что суд обязал ответчика снести объект, который был построен в 1983 году законно, но уже де-факто не существующий. В мотивировочной части решения суд делает вывод о том, что используемое ответчиком здание имеет коммерческое, офисное назначение. В действительности данный факт ничем не подтверждается. Технический паспорт, копия которого была приобщена к материалам дела соистцом, имеет многочисленные исправления, сделанные «от руки». 

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО «РЖД» просило принять судебный акт по данному спору в соответствии с действующим законодательством; направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. 

10.04.2025 поступило ходатайство ЗАО «Адлерская птицефабрика» о назначении по делу судебной экспертизы с приложением платежного поручения №192 от 10.04.2025 о перечислении денежных средств на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

14.04.2025 в суд поступил отзыв администрации ФТ «Сириус» на апелляционную жалобу.

            Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал указанное ходатайство; поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить

В свою очередь, представители администрации ФТ «Сириус» и Генеральной прокуратуры Российской Федерации возражали против заявленного ходатайства; возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Соистец и третьи лица не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением от 15.04.2025 апелляционная коллегия отказала в приобщении к материалам дела отзыва администрации ФТ «Сириус» на апелляционную жалобу, так как отзыв представлен за день до назначенного судебного заседания, при этом доказательств исполнения предусмотренной частью 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанности по заблаговременному направлению копии отзыва всем участвующим в деле лицам и суду, не представлено.

Рассмотрев ходатайство ЗАО «Адлерская птицефабрика» о назначении судебной экспертизы, апелляционный суд приходит к выводу о его отклонении на основании следующего.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 09.03.2011 N 13765/10 по делу N А63-17407/2009 судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

В силу пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Таким образом, судом апелляционной инстанции может быть назначена экспертиза в случае необоснованного отклонения судом первой инстанции ходатайства о назначении экспертизы и невозможности рассмотрения дела без экспертного заключения.

Учитывая, что в суде первой инстанции ходатайство о назначении судебной экспертизы ответчиком не заявлялось, совокупность имеющихся в деле доказательств признана судом достаточной для рассмотрения спора по существу, суд первой инстанции правомерно рассмотрел настоящее дело по имеющимся доказательствам. У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для рассмотрения данного ходатайства.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвовавших в судебном заседании лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, приказом департамента от 14.10.2003 № 163-з «О предоставлении закрытому акционерному обществу «Адлерская птицефабрика» земельных участков в Адлерском районе города Сочи» было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ГУП «Птицефабрика «Адлерская» на земельные участки общей площадью 181 462,38 кв.м, расположенные в Адлерском районе города Сочи, с предоставлением ЗАО «Адлерская птицефабрика» в аренду сроком на 49 лет земельных участков из земель поселений, в том числе земельного участка площадью 171 901,26 кв.м с кадастровым номером 23:49:04 02033:0003, для ведения сельскохозяйственного производства. 

Между департаментом (арендодатель) и ЗАО «Адлерская птицефабрика» (арендатор) заключен договор аренды № 0000000481 от 24.10.2003, согласно которому арендодатель передал ЗАО «Адлерская птицефабрика» в аренду земельный участок из земель поселений, площадью 171 901,26 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0402033:0003, для использования в целях ведения сельскохозяйственного производства, до 14.10.2052. Дополнительным соглашением от 26.10.2006 к договору аренды № 0000000481 от 24.10.2003 департаментом внесены изменения в указанный договор в части указания кадастрового номера земельного участка: 23:49:0402033:0068 и площади: 25367,43 кв.м, с сохранением вида разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. 

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 образован путем раздела находящегося в краевой собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:68 на основании межевого плана от 04.09.2012. 

На основании приказа департамента от 27.12.2012 № 2495 «О разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, расположенного в г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 2» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, площадью 126 кв.м, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» предоставлен в аренду ФИО6 по договору № 0000002965 от 08.02.2013. В дальнейшем по договору от 13.03.2013 права и обязанности арендатора по договору № 0000002965 от 08.02.2013 ФИО6 переданы ЗАО «Адлерская птицефабрика». По договору о залоге № 29/05 от 29.05.2017 ЗАО «Адлерская птицефабрика» передало ФИО5 в залог право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, площадью 126 кв. м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного производства, принадлежащее залогодателю на основании договора № 0000002965 от 08.02.2013.

В последующем земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 передан безвозмездно из государственной собственности Краснодарского края в федеральную собственность по акту приема-передачи от 28.03.2022 в соответствии с приказом департамента от 30.12.2021 № 3382 «О передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края в собственность Российской Федерации» (пункт 119 перечня земельных участков). 

Как следует из выписки из ЕГРН от 28.05.2024 № КУВИ-001/2024-143883810, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 площадью 126 кв.м категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: Краснодарский край, федеральная территория Сириус, поселок городском типа Сириус, улица Приреченская, земельный участок 2/3, находится в собственности Российской Федерации (дата регистрации: 06.04.2022) и в ведении администрации ФТ «Сириус», и используется ЗАО «Адлерская птицефабрика» на основании заключенного с департаментом договора аренды от 08.02.2013 N 0000002965. 

На спорном земельном участке ЗАО «Адлерская птицефабрика» эксплуатирует двухэтажное здание с кадастровым номером 23:49:0402033:1227, на первом этаже которого размещен магазин по реализации сельскохозяйственной продукции, на втором - офисные помещения. Администрация ФТ «Сириус» считает, что данный объект возведен без разрешительной документации, поэтому использование земельного участка является не соответствующим цели аренды - для сельскохозяйственного производства. В качестве последствий расторжения договора аренды администрация настаивает на понуждении общества к приведению земельного участка в первоначальное состояние, пригодное для сельскохозяйственного использования, и к его возврату администрации, а также на указании на судебный акт как на основание погашения в ЕГРН от 07.03.2013 с номером регистрации 23-23-22/041/2013-118 об обременении участка арендой (договором аренды от 08.02.2013 N 0000002965) в пользу общества.

Названные обстоятельства послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд. 

Рассматривая требование администрации ФТ «Сириус» о признании объекта с кадастровым номером 23:49:0402033:1227, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, самовольной постройкой и о ее сносе, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44), в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. 

Для признания постройки самовольной, достаточно наличия одного из вышеперечисленных критериев, что следует, в том числе из разъяснений, содержащихся в пункте 2 Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016.

            В пункте 12 Постановления N 44 разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

            Как указано в пункте 13 Постановления N 44, в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит регистрации в учреждениях юстиции.

В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, относящемся к категории земель - «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования - «для сельскохозяйственного производства», расположено 2-х этажное здание с кадастровым номером 23:49:0402033:1227.

Администрация ФТ «Сириус» указала, что спорное здание 2-х возведено ЗАО «Адлерская птицефабрика» в отсутствие проектной и разрешительной документации и используется обществом в коммерческих целях, что противоречит виду разрешенного использования, в связи с чем объект с кадастровым номером 23:49:0402033:1227 надлежит признать самовольной постройкой.

Возражая против требования о сносе спорного здания, ЗАО «Адлерская птицефабрика» настаивало на том, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 расположено здание склада литер Ф, площадью 91,5 кв.м, что подтверждается техническим паспортом. В отношении здания склада имеется свидетельство о государственной регистрации прав №23АВ275996 от 01.03.2007, которое выдано взамен ранее свидетельства №143259 23АА от 20.06.2005. В соответствии с данным свидетельством, 20.06.2005 зарегистрировано право собственности ЗАО «Адлерская птицефабрика» на нежилое здание – склад, площадью 91,5 кв. м, литер Ф, условный номерт23-23-22/026/2005-378, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Энергетиков, 11. Основанием регистрации указаны распоряжение главы администрации Краснодарского края № 442-р от 04.05.2001 и акт приема-передачи от 14.05.2001.

Оценивая доводы сторон, суд первой инстанции исходил из следующего.

Из представленного в материалы дела технического паспорта Сочинского бюро технической инвентаризации от 20.09.2000 (том 17 л.д.47-52) склад литер Ф описан как состоящий из фундамента на металлических столбах, стен из железобетонных панелей, крыши из асбофанеры, бетонных полов, металлических ворот, один этаж, площадью 91,5 кв.м, без внутренних помещений в плане. Специалистом отмечено наличие трещин и сколов в фундаменте и на стенах склада, имелись протечки крыши и ржавчины на металлических воротах (дверной проем).

В техническом паспорте ФГУП «Ростехинвентаризация» Краснодарский филиал Сочинский городской отдел от 19.11.2004 (том 19 л.д. 78-87) склад литер Ф состоял из одного этажа и имел высоту 3,50 м, площадь 94,8 кв.м, фундамент – металлические столбы, стены – ж/б панели, крыша – асбофанера, полы – бетон, дверные проемы – металлические ворота. Из плана указанного строения литер Ф видно, что каких-либо внутренних помещений строение склада не имеет.  Специалистом также установлено наличие трещин и сколов в фундаменте и на стенах склада, имелись протечки крыши и ржавчины на металлических воротах (дверной проем).

В договоре об ипотеке (залоге недвижимости) № 080300/0308-7.1 от 16.01.2009 (том 18 л.д.70-82) нежилое здание – склад, литер Ф, описан как состоящий из одного этажа, фундамент из металлических столбов, стены – железобетонные панели, крыша – асбофанера, полы – бетон, проемы дверные – металлические ворота, общей площадью 91,5 кв.м, 1983 года ввода в эксплуатацию, кадастровый номер 23-23-22/026/2005-378, инвентарный номер 03:426:001:015255930:0020:20001, принадлежит залогодателю на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 04.05.2001 № 442-р «О внесении в уставный капитал ЗАО «Адлерская птицефабрика» имущества ГУП «Птицефабрика «Адлерская»; акта приема-передачи от 14.05.2001. Аналогичным образом склад литер Ф площадью 91,5 кв. м указан в договоре ипотеки № 070300/0009-7.1от 29.01.2007, договоре ипотеки № 0503/1239-7.1 от 29.06.2005. 

Таким образом, по состоянию на февраль 2010 года на спорном земельном участке действительно находилось нежилое здание – одноэтажный склад, литер Ф, общей площадью 91,5 кв.м, построенное до 01.01.1995 (введено в эксплуатацию 1983 году).

Между тем, из технического плана от 21.12.2016, составленного ОАО «Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок имени П.Р. Поповича» Отделение Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ по городу-курорту Сочи от 21.12.2016 (том 17 л.д. 61-71), следует, что склад литер Ф имеет площадь 91,5 кв.м, высоту 5,85 м; фундамент здания железобетонный, стены керамзитобетонные блоки, крыша металлическая по деревянным конструкциям, полы из кафельной плитки, оконные проемы МПО 1-е створные, дверные проемы филенчатые; здание оборудовано автономными отоплением и горячим водоснабжением, водопровод и канализация централизованные, электроосвещение - скрытая проводка. Специалистами установлено хорошее состояние как конструктивных элементов (материал, конструкции, отделка) задания, так и сетевых подключений; в качестве года постройки здания литер Ф указан 2005 год. 

Согласно заключению кадастрового инженера ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по городу Сочи от 20.02.2024 (том 15 л.д. 7-9), в переделах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 расположено здание с кадастровым номером 23:49:0402033:1227 со следующими характеристиками: количество этажей - 2шт., площадь 91,5 кв.м, материал наружных стен - керамзитобетонные блоки, кровля - металлическая. Нежилое здание является объектом, указанным в техническом паспорте инв. №000283 от 21.12.2016, выданным ОАО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ по городу-курорту Сочи.

            При этом из письма ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» № 13-10/ГЗ-25328 от 07.08.2024 (том 17 л.д. 75) следует, что в архиве числится инвентарное дело, содержащее сведения относительно объекта капитального строительства – здание склада, лит «Ф», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Энергетиков, 11, в том числе, результаты регистрации текущих изменений по состоянию на 20.09.2000, однако сведения о регистрации текущих изменений по состоянию на 21.12.2016 в материалах инвентарного дела отсутствуют.

            Из материалов обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, проведенного ГКУ КК «Кубаньземконтроль» на основании письма департамента № 52-43-13-18177/21 от 30.04.2021 (том 17 л.д.37-38), усматривается, что земельный участок на момент обследования используется для эксплуатации двухэтажного здания: первый этаж – под магазин по реализации сельскохозяйственной продукции, второй этаж – офисные помещения. При этом в ЕГРН нежилое здание-склад с кадастровым номером 23:49:0402033:1227 имеет площадь 91,5 кв.м, этажность - 1. Из Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства города Сочи поступило письмо №9/20-08.49.08 от 05.02.2020 об отсутствии информации о выдаче уведомлений, разрешений на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства. 

            В материалы дела прокуратурой представлен акт проверки (мониторинга) от 01.08.2024 с использованием программного обеспечения «Google Chrome» при помощи панорам «Яндекс Карты» (том 17 л.д. 26-34), согласно которому установлено, что по указанному адресу в 2010 году визуализируется двухэтажное здание с тремя оконными проемами на втором этаже под многоскатной крышей, покрытой битумной черепицей; в 2022 году визуализируется двухэтажное здание с двумя оконными проемами на втором этаже, одним оконным проемом и входной дверью на первом этаже под многоскатной крышей, покрытой битумной черепицей. 

Учитывая представленные в материалы дела документы, в период 2010 – 2022 годов склад литер Ф, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, претерпел существенные конструктивные изменения. При этом согласно выписке из ЕГРН от 17.12.2019, на ранее учтенный и ранее существующий одноэтажный объект с кадастровым номером 23:49:0402033:1277, зарегистрировано право собственности ЗАО «Адлерская птицефабрика», о чем внесена соответствующая запись от 20.06.2005 № 23-23-22/026/2005-378 (условный номер: 23-23-22/026/2005-378, инвентарный номер 03:426:001:015255930:0020:20001). Заданный инвентарный номер 03:426:001:015255930:0020:20001 числится в техническом паспорте, составленном ФГУП «Ростехинвентаризация» Сочинский городской отдел по состоянию на 19.11.2004, также на одноэтажное здание склада литер Ф. В этой связи единство условных номеров, позволило суду первой инстанции сделать вывод о том, что существующий на обозначенный момент двухэтажный объект – это реконструированный ранее существующий одноэтажный объект.

Согласно статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с пунктом 5 Постановления N 44 постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Соответственно в предмет доказывания по делу входит, в том числе установление вопросов о том, создан ли в результате реконструкции новый объект (в том числе: изменены ли внешние геометрические параметры ранее существующего объекта: площадь застройки, высота, этажность) и возможно ли приведение объекта в первоначальное состояние.

            Объект недвижимости может утратить тождественность не только в результате нового строительства, но и при реконструкции (капитальной перестройке) существующего объекта путем существенного изменения его основных технических характеристик либо при строительстве нового объекта с использованием прежнего объекта.

При новом рассмотрении дела и во исполнение указаний суда кассационной инстанции арбитражный суд края определением от 17.05.2024 обязал сторон провести совместное двустороннее обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 и расположенного на этом участке здания с кадастровым номером 23:49:0402033:1227, с ведением видеозаписи обследования на цифровом носителе для приобщения к материалам дела, составлением акта обследования и фототаблицы.

В ходе совместного осмотра при участии представителей администрации ФТ «Сириус», ЗАО «Адлерская птицефабрика», Генеральной прокуратуры РФ, МБУ г.Сочи «МИГ» установлено, что земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 находится 2-х этажное здание с кадастровым номером 23:49:0402033:1227. Здание расположено на железобетонном фундаменте, несущие стены выполнены из керамзитоблоков; перегородки выполнены из гипсокартона и керамзитоблоков; плита перекрытия 1-го этажа железобетонная, плита перекрытия 2-го этажа не идентифицирована; кровля многоскатна, деревянные стропила, профлист; лестница на 2-й этаж выполнена из железобетона, расположена на улице, с торца здания; отделка фасада выполнена из штукатурки с покраской (том 16 л.д.10-50).

Из акта осмотра от 05.06.2024 также усматривается, что согласно схеме, выполненной МБУ г.Сочи «МИГ», здание имеет нарушения минимальных допустимых отступов от границ земельного участка (допустимо 3,0 м от выступающей части здания) и занятие соседних земельных участков: со стороны земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:10 отступ отсутствует (выступающая часть кровли касается соседнего здания), между зданиями отступ равен 0,98 м и 1,12 м, вместе с тем здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:10 занимает площадь равной 5,79 кв.м и 1,21 кв.м (свес кровли) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069; со стороны земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1058 отступ отсутствует (навес примыкает к соседнему зданию) расстояние от выступающей части здания 3,24 м; земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1008 происходит занятие граничащего участка частью здания, свесом, навесом и ограждением  площадью равной 14,71 кв.м. Фактическая высота здания 7,06 м, этажность 2. Фактическая площадь здания в пределах внутренних поверхностей наружных стен равна 150,184 м (площадь застройки равна 76,8 кв.м). Из сведений техпаспортов за период с 2000 по 2016 годы, свидетельства о государственной регистрации права от 01.03.2007 серия 23 АВ 275996, выданного взамен свидетельства № 143259 серия 23АА от 20.06.2005, в которых в качестве документов оснований регистрации прав значится распоряжение главы администрации Краснодарского края от 04.05.2001 № 442-р, согласно фактической схеме МБУ г. Сочи «МИГ» от 05.06.2024, следует, что здание перестраивалось, менялись его конфигурация и расположение, материалы несущих конструкций.

Принимая во внимание технические паспорта здания по состоянию на 20.09.2000 и на 19.11.2004, в которых отражены первоначальные характеристики конструктивных элементов задания (здание одноэтажное без внутренних помещений имело фундамент на металлических столбах, стены из железобетонных панелей, крыша из асбофанеры, бетонные полы, металлические ворота; наличие трещин и сколов в фундаменте и на стенах склада, протечки крыши и ржавчина на металлических воротах (дверной проем)), площадь склада по состоянию на 19.11.2004 составляла 94,8 кв.м, высота 3,50 м, тогда как фактически на спорном земельном участке расположено двухэтажное здание площадью 91,5 кв.м, высотой 5,85 м, с раздельными помещениями; фундамент здания железобетонный, стены керамзитобетонные блоки, крыша металлическая по деревянным конструкциям, полы из кафельной плитки, оконные проемы МПО 1-е створные, дверные проемы филенчатые; здание оборудовано автономными отоплением и горячим водоснабжением, водопровод и канализация централизованные, электроосвещение - скрытая проводка; состояние конструктивных элементов хорошее, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в результате проведенной ЗАО «Адлерская птицефабрика» реконструкции склад литер Ф 1983 года постройки фактически перестал существовать ввиду возведения нового здания с двумя этажами и внутренними помещениями, с изменением технических характеристик здания (фактически создан новый объект).

Доводы апеллянта о том, что факт возведения нового здания в результате реконструкции склада литер Ф может быть установлен только экспертным путем, в связи с чем акт осмотра от 05.06.2024, акт проверки (мониторинга) от 01.08.2024 являются ненадлежащими доказательствами, не принимается апелляционным судом, поскольку факт существенного изменения конструктивных элементов (этажности, фундамента, стен, крыши, отделки, подключение автономных отопления и горячего водоснабжения) подтвержден техническим планом от 21.12.2016, составленным ОАО «Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок имени П.Р. Поповича» Отделение Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ по городу-курорту Сочи от 21.12.2016 (том 17 л.д. 61-71), а также заключением кадастрового инженера ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по городу Сочи от 20.02.2024 (том 15 л.д. 7-9), которые ответчиком не оспорены. Более того, арбитражный суд края предлагал участвующим в деле лицам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, однако соответствующее ходатайство в суд не поступило.

При этом с учетом собранных по делу доказательств и установленных, в том числе, Генеральной прокуратурой обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно указал, что проведение судебной строительно-технической экспертизы является излишним, поскольку признаки самовольного строительства в настоящем случае очевидны и не нуждаются в проверке посредством проведения строительно-технической экспертизы.

Ссылка апеллянта на то, что исходная постройка (склад литер Ф) возведена на законных основаниях в 1983 году государственным предприятием «Птицефабрика «Адлерская», и в дальнейшем здание оказалось в собственности общества путём внесения его в уставной капитал при его учреждении в 2001 году, не принимается апелляционным судом, поскольку внесение склада литер Ф в качестве уставного капитала общества не исключает возможность его дальнейшей реконструкции, в результате которой создан новый объект - двухэтажное здание.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Лицо, осуществляющее строительство (реконструкцию), обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов (пункт 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как отмечено выше, спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402033:1277 расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, находящемся у ЗАО «Адлерская птицефабрика» на праве аренды (договор аренды от 08.02.2013 N 0000002965). Из условий указанного договора следует, что арендатор (ЗАО «Адлерская птицефабрика») обязан не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство (п. 4.1.12 договора аренды).

В соответствии с письмами Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 26.06.2024 № 10603/21.01-15 и от 12.12.2023 № 21467/21.01-15 (том 16 л.д. 8-9) информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительств на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:68, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, отсутствует.

Суд также установил, что ни из материалов дела, ни из позиции ответчика не следует убедительных оснований невозможности обращения ЗАО «Адлерская птицефабрика» в уполномоченный орган власти за разрешением на строительство (реконструкцию), за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию; не усматривается и непреодолимых юридических препятствий для выдачи уполномоченным органом власти такого разрешения. Осуществляя реконструкцию без разрешительной документации, общество заведомо знало о совершении таких действий с нарушением действующего законодательства. В отсутствие принятия мер к получению необходимых разрешений суд не установил оснований для вывода о признании ЗАО «Адлерская птицефабрика» добросовестным застройщиком.

Таким образом, арбитражный суд края пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиком произведена реконструкция склада литр Ф, в результате которой образовался новый объект - двухэтажное здание с раздельными помещениями с подведением всех коммуникаций, как следствие, произошло увеличение площади недвижимого имущества, а, следовательно, ответчик в нарушение требований градостроительного законодательства Российской Федерации произвел реконструкцию с перепланировкой без согласования какого-либо проекта с уполномоченными органами, без получения разрешения на строительство (реконструкцию), тем самым допустив нарушение прав и законных интересов как истцов, так и неопределенного круга лиц. Соответственно, сохранение указанного двухэтажного здания нарушает права неопределенного круга лиц.

В данном случае для признания постройки самовольной достаточно того обстоятельства, что лицо не обращалось за получением необходимых разрешений на строительство (реконструкции). При этом ответчик знал о необходимости получения разрешения на строительство (реконструкцию), но соответствующих действий не совершил и произвел реконструкцию склада в двухэтажное здание в отсутствие обязательной разрешительной документации.

Исследовав и оценив порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации фактические обстоятельства настоящего дела, представленные в материалы дела доказательства, экспертные заключения, суд первой инстанции, сделав выводы о том, что в результате произведенной ответчиком реконструкции склада литер Ф фактически возведено нежилое двухэтажное здание, которое является объектом, прочно связанным с землей, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению (объект имеет признаки объекта недвижимости); работы по возведению двухэтажного здания привели к изменению первоначальных параметров склада литер Ф (изменение строительного объема и конфигурации объекта), и как следствие, возникновению нового объекта, при этом у ответчика отсутствуют проектная документация, инженерные изыскания, разрешение на строительство (реконструкцию), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то есть факт реконструкции документально не оформлен, строительство спорного объекта произведено без разрешительной документации, спорный объект не соответствует градостроительным нормам и правилам, требованиям санитарного пожарного законодательства (в части отступов от соседних зданий), обоснованно расценил указанные действия как самовольную (в отсутствие разрешения) реконструкцию объекта.

Доводы заявителя о том, что суд первой инстанции не применил статью 109 Гражданского кодекса РСФСР" (утв. ВС РСФСР 11.06.1964), подлежащую применению, и применил статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащую применению, апелляционная коллегия считает несостоятельными, поскольку произведена реконструкция спорного помещения, в результате которой создан новый объект. При этом, как уже было указано, в техническом плане от 21.12.2016 в качестве года постройки здания литер Ф указан 2005 год. 

Как отмечено ранее, постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (пункт 5 Постановления № 44). 

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 относится к категории земель - «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования - «для сельскохозяйственного производства». Арендатор (ЗАО «Адлерская птицефабрика») обязался использовать арендованный земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п. 4.1.6 договора аренды).

Апелляционный суд отмечает, что к производственным объектам относят объекты промышленного и сельскохозяйственного назначения, в том числе склады, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры. Из фотоматериалов, приложенных к справке от 05.06.2024, видно, что спорное здание складом не является, а представляет собой двухэтажное нежилое здание с помещениями коммерческого (офисного) назначения. В соответствии с актом проверки (мониторинга) от 01.08.2024, подготовленным с использованием программного обеспечения «Google Chrome» при помощи панорам «Яндекс Карты», помещения в рассматриваемом здании в период 2010 – 2022 годов использовались под торговлю продуктами питания (магазин «Свежее мясо»). Согласно протоколу осмотра от 31.05.2024 № 19/24-МЗК, признаки ведения сельскохозяйственной и иной деятельности на участке отсутствуют.

Вопреки доводам апеллянта, судом первой инстанции верно указано, что самовольная реконструкция, повлекшая возведение двухэтажного здания с помещениями коммерческого назначения осуществлялась на земельном участке, вид разрешенного использования которого не предполагает строительство такого рода объектов; земельный участок имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», что исключало его застройку объектами коммерческого назначения, не связанными с сельскохозяйственным производством; земельный участок государственной собственности был предоставлен департаментом в пользование по договору аренды для сельскохозяйственного производства, а не под строительство каких-либо объектов. 

Кроме того, согласно фрагменту генерального плана города Сочи, утвержденного решением Городского Собрания Сочи от 14.07.2009 № 89 «Об утверждении генерального плана городского округа города Сочи», земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 расположен в зоне «зеленых насаждений общего пользования».

При таких обстоятельствах, самовольная постройка в виде здания с кадастровым номером 23:49:0402033:1227 не может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только части объекта, которая была создана в результате реконструкции. Возможность восстановления первоначально существовавшего на земельном участке склада литер Ф из материалов дела не усматривается. Склад литер Ф в результате самовольной реконструкции прекратил своё существование (утрачен) и на его месте возникло двухэтажное здание с кадастровым номером 23:49:0402033:1227, существующее здание представляет собой единый объект недвижимости, который не может быть разделен без ущерба своему назначению.

            Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями (пункт 19 Постановления № 44).

            При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной (пункт 20 Постановления № 44). 

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, снос (демонтаж) зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (статья 76 Земельного кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что двухэтажное задание с кадастровым номером 23:49:0402033:1227 возведено в отсутствие разрешительной документации, а также на земельном участке, вид разрешения которого не предполагает его возведение, требования администрации ФТ «Сириус» о признании данного здания самовольной постройкой и об обязании общества к его сносу правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

            Вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку, о прекращении обременения правами третьих лиц (например, залогодержателя, арендатора) независимо от фактического исполнения такого решения (пункт 34 Постановления № 44). 

            В связи с нахождением на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 самовольной постройки, данный земельный участок используется не в соответствии с его видом разрешенного использования, указанным в договоре аренды и в сведениях ЕГРН (для сельскохозяйственного производства), доказательств использования ответчиком земельного участка для сельскохозяйственного производства не представлено, суд первой инстанции пришел к верному выводу о существенном нарушении ответчиком договора аренды земельного участка, достаточном для его расторжения по требованию арендодателя. 

            Более того, и после сноса объекта самовольного строительства возможность для дальнейшего использования спорного земельного участка для сельскохозяйственного производства не возникнет, поскольку, как следует из материалов дела, земельный участок был передан в аренду обществу в составе земельного массива сельскохозяйственного предприятия в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, земельный участок входил в имущественный комплекс сельскохозяйственного предприятия. Решением суда по настоящему делу договоры аренды земельных участков между департаментом и  ответчиком расторгнуты, то есть основной массив земельных участков выбыл из арендного пользования общества, в связи с чем возможность для использования спорного земельного участка площадью 126 кв.м в рамках сельскохозяйственного производства обществом утрачена, а с учетом нахождения земельного участка в плотной городской застройке осуществление на спорном земельном участке сельскохозяйственного производства невозможно. Доказательств фактического ведения конкретно на спорном земельном участке сельскохозяйственного производства или использования территории спорного земельного участка в связи с сельскохозяйственным производством общества на других земельных участках, ответчиком не представлено. 

            В связи с неиспользованием земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, целью предоставления земельного участка, указанной в договоре аренды и воспроизведённой в сведениях ЕГРН (сельскохозяйственное производство), размещением на земельном участке самовольной постройки, возведенной без разрешения на строительство, использованием земельного участка под размещение самовольно построенного двухэтажного здания коммерческого назначения, не связанного с видом разрешенного использования земельного участка, - договор аренды земельного участка от 08.02.2013 № 0000002965 подлежит расторжению, в связи с его существенным длительным нарушением арендатором, к устранению которого арендатор никаких мер не предпринял. 

            Ввиду расторжения договора аренды от 08.02.2013 № 0000002965 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 залог права аренды не может быть сохранен (предмет залога в виде права аренды отсутствует), вследствие чего залог права аренды земельного участка прекращается автоматически, дальнейшее сохранение в ЕГРН залогового обременения земельного участка невозможно, запись о залоге (ипотеке) земельного участка на основании договора залога №29/05 от 29.05.2017 подлежит погашению в ЕГРН.

            Таким образом, требование администрации ФТ «Сириус» о погашении в ЕГРН записи об обременении земельного участка в виде ипотеки (номер государственной регистрации 23:49:0402033:1069-23/050/2017-2 от 19.06.2017) правомерно удовлетворено. 

            В части требования об обязании ЗАО «Адлерская птицефабрика» привести в первоначальное состояние, пригодное для сельскохозяйственного использования, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, суд первой инстанции отказал, указав, что права администрации ФТ «Сириус» в полной мере восстанавливаются сносом самовольной постройки с кадастровым номером 23:49:0402033:1227 с погашением сведений об указанном объекте в ЕГРН. В результате сноса самовольной постройки, исключения сведений об указанном объекте из ЕГРН, земельный участок поступает администрации ФТ «Сириус» в освобождённом виде, что и следует признать в данном случае полным восстановлением прав федерального собственника данного земельного участка, а приведение земельного участка в первоначальное состояние, пригодное для сельскохозяйственного использования, в настоящем случае полностью охватывается удовлетворением требования о сносе самовольной постройки с последующим возвратом земельного участка администрации ФТ «Сириус», освобождённого от самовольной постройки.

            В указанной части решение сторонами не обжалуется, в связи с чем пересмотру в апелляционном порядке не подлежит.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело. 

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции. 

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено. 

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы. 

Судом установлено, что ЗАО «Адлерская птицефабрика» на депозитный счет апелляционного суда по платежному поручению №192 от 10.04.2025 внесено 100 000 руб. в счет обеспечения оплаты экспертизы. Ходатайство общества о назначении экспертизы оставлено без удовлетворения, в связи с чем денежные средства подлежат возврату.

Суд апелляционной инстанции разъясняет ЗАО «Адлерская птицефабрика», что для фактического возврата денежных средств с депозитного счета суда ему надлежит обратиться в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда с заявлением о возврате вышеуказанных денежных средств, в котором указать полные реквизиты банковского счета, на который подлежат зачислению возвращаемые денежные средства.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении судебной экспертизы отказать.

   Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2025 по делу № А32-15778/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

            Возвратить закрытому акционерному обществу «Адлерская птицефабрика» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства, внесённые в счет оплаты стоимости судебной экспертизы по платежному поручению №192 от 10.04.2025, в размере 100 000 руб. (сто тысяч рублей).

   Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

   Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Р.А. Абраменко

Судьи                                                                                             Н.В. Нарышкина

                                                                                                        Т.Р. Фахретдинов