Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-70003/2017

15 августа 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 15 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе судьи Грачевой И.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Борисенко Т.Э.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

Федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление №3» (ФГУП «ГВСУ №3)

к обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «Аско»

третье лицо: судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по ФИО1 Фаритовна

о признании недействительным отчета об оценке от 10.08.2017 № 29/17

 

при участии:

от истца (заявителя): ФИО2, по доверенности от 10.01.2018 № 18-СПБФ;

от ответчика: ФИО3, по доверенности  от 13.09.2017, 

 

установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление №3» (далее – истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным отчета об оценке от 10.08.2017 № 29/17 произведенной обществом с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «Аско» (далее – ответчик, Общество).

Определением от 19.02.2018 в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации    (далее – АПК РФ) суд произвел замену Федерального Государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление №3» на Федеральное Государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление №14». 

         К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по ФИО1 Фаритовна и Управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу.

Определением суда от 16.04.2018 назначена экспертиза, производство по делу приостановлено на основании пункта 1 статьи 144 АПК РФ.

В арбитражный суд поступило заключение эксперта ООО «Институт независимой оценки» от 19.06.2018 №18/05-45 по данному делу.

В судебном заседании производство по делу возобновлено.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по ФИО1 Фаритовна и Управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Дело рассмотрено в порядке положений статьи 156 АПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования. Представитель Общества возражала против удовлетворения заявленных Предприятием требований, ссылаясь на достоверность  спорной оценки рыночной стоимости спорного имущества и соответствие отчета об оценке рыночной стоимости соответствующих объектов недвижимости законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, 08.12.2016 судебным приставом-исполнителем вынесено определение об объединении исполнительных производств в отношении  Предприятия в сводное исполнительное производство № 13928/16/78022-СД.

03.07.2017 судебным приставом вынесено постановление о наложении ареста на выявленное имущество должника.

Для определения рыночной стоимости имущества судебным приставом-исполнителем привлечен оценщик ООО «Независимая оценочная компания «АСКО».

 03.08.2017 к судебному приставу-исполнителю поступил отчет ООО «Независимая оценочная компания «АСКО» № 29/17 от 10.08.2017 года о проведенной оценке арестованного имущества. Стоимость арестованного имущества составила – 255 653 799,15 руб., в том числе:

- Трансформаторная подстанция, Кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:102, Площадь: 38 кв. м, адрес: Ленинградская область, г. Сосновый Бор, тер Сосновоборский городской округ, ш. Копорское, д. 8 – 825 618,64 руб.;

- Дренажно-ливневая канализация, Кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:100, Протяженность 32 м, адрес: Ленинградская область, г. Сосновый Бор, тер Сосновоборский городской округ, ш. Копорское, д. 8 – 643 213,56 руб.;

- Общежитие, Кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:2637, Площадь: 5208,3 кв. м, адрес: 

<

...> 053,39 руб.;

- Проходная, Кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:98, Площадь: 88,9 кв. м, адрес: Ленинградская область, г. Сосновый Бор, тер Сосновоборский городской округ, ш. Копорское, д. 8 – 2 028 682,2 руб.;

- Хозяйственно бытовая канализация, Кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:99, Протяженность 600 м, адрес: Ленинградская область, г. Сосновый Бор, тер. Сосновоборский городской округ, ш. Копорское, д. 8 – 5 020 998,31 руб.;

- Наружный   водопровод,   Кадастровый   (или   условный)    номер   объекта: 47:15:0102003:107, Протяженность 500 м, адрес: Ленинградская область, г. Сосновый Бор, тер Сосновоборский городской округ, ш. Копорское, д. 8 – 3 916 296,61 руб.;

- Наружная канализация, Кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:105, Протяженность 325 м, адрес: Ленинградская область, г. Сосновый Бор, тер Сосновоборский городской округ, ш. Копорское, д. 8 – 813 267,8 руб.;

- Наружная теплосеть, Кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:103, Протяженность 400 м, адрес: Ленинградская область, г. Сосновый Бор, тер Сосновоборский городской округ, ш. Копорское, д. 8 -33 204 189,83 руб.;

- Здание казармы № 4, Кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:108, Площадь: 5334,7 кв. м, адрес: Ленинградская область, г. Сосновый Бор, тер Сосновоборский городской округ, ш. Копорское, д. 8 – 63 150 142,37 руб.;

- Здание солдатской столовой, Кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:104, Площадь: 3526 кв. м, адрес: Ленинградская область, г. Сосновый Бор, тер Сосновоборский городской округ, ш. Копорское, д. 8 – 35 531 750 руб.;

- Благоустройство, Кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:106, Площадь: 1166 кв. м, адрес: Ленинградская область, г. Сосновый Бор, тер Сосновоборский городской округ, ш. Копорское, д. 8 2 326 586,44 руб.

 24.08.2017 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о принятии результатов оценки в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества, определив стоимость имущества на основании отчета №29/17 от 10.08.2017. 

Полагая, что отчет об оценке № 29/17 от 10.08.2017 не соответствует закону, нарушает права и законные интересы Предприятия в сфере предпринимательской и экономической деятельности, поскольку указанная в нем стоимость арестованного имущества должника является недостоверной и не соответствует реальной рыночной стоимости данного имущества, Истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, выслушав и оценив доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон № 229-ФЗ) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей, судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика. В таком случае судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Как разъяснено в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона № 229-ФЗ).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), а требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности регулируются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.

По делу назначена судебная экспертиза, проведение  которой судом поручено  эксперту  ООО «КСБ Оценка» ФИО4, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет № 29/17 от 10.08.2017, выполненный исполнителем -Обществом с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «АСКО», об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Ленинградская область, г. Сосновый Бор, тер Сосновоборский городской округ, ш. Копорское, д. 8, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?

2. Какова рыночная стоимость названных объектов.

Из заключения эксперта от 19.06.2018 № 18/05-45 следует, что Отчет № 29/17 от 10.08.2017 об оценке рыночной стоимости 11-ти объектов недвижимости (прав хозяйственного ведения), расположенных по адресу: 

<

...> частично не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки. В отчете не указаны характеристики сооружений и их описание, что не позволяет определить, насколько верно применение используемых для расчетов аналогов. Также нет номеров и наименований сборников УПВС, что не позволяет определить, какие показатели использовались для расчетов.

Выявленные нарушения привели к существенному завышению итоговой величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке.

Рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 04 августа 2017 года составляет: 119 971 ООО рублей с НДС, в том числе

N9 п/п

Наименование объекта

Кадастровый номер

Литер

Рыночная стоимость, руб.

1

Трансформаторная подстанция

47:15:0102003:102

Д

968 000

2

Дренажно-ливневая канализация

47:15:0102003:100

Г4

36 000

3

Общежитие

47:15:0000000:2637

А

52 218 000

4

Проходная

47:15:0102003:98

В

1 855 000

5

Хозяйственно бытовая канализация

47:15:0102003:99

Г2

1 376 000

6

Наружный водопровод

47:15:0102003:107

ГЗ

441 000

7

Наружная канализация

47:15:0102003:105

Г1

388 000

8

Наружная теплосеть

47:15:0102003:103

Г

4 054 000

9

Здание казармы №4

47:15:0102003:108

А

45 032 000

10

Здание солдатской столовой

47:15:0102003:104

Б

13 582 000

11

Благоустройство

47:15:0102003:106

Г5

21 000

 

ИТОГО:

119 971 000

Таким образом, выводы судебного эксперта, изложенные в названном заключении относительно рыночной стоимости спорного имущества существенным образом различаются с выводами оценщика ООО «Независимая оценочная компания «Аско» в Отчете № 29/17 от 10.08.2017 в сторону уменьшения стоимости соответствующих объектов оценки. 

Согласно  статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, Закон № 135-ФЗ признает вероятностный характер определения рыночной стоимости и, следовательно, предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в т.ч. в рамках судебной экспертизы по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

 При таких обстоятельствах, принимая во внимание факт реализации спорного имущества в ограниченный период времени и в рамках исполнительного производства, суд не находит оснований для признания выводов, изложенных в отчете ООО «Независимая оценочная компания «Аско» № 29/17 от 10.08.2017 о рыночной стоимости спорного имущества недостоверными. Существенного занижения стоимости спорных объектов, определенной в обжалуемом отчете, а также  недостоверности спорной оценки судом не установлено.

Согласно общим требованим к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Закон № 135-ФЗ, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, которые должны использоваться оценщиком, в частности в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297.

В соответствии со статьей 11 Закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете в обязательном порядке указываются:

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

На основании положений Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговую величину стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (в рассматриваемом случае цель оценки - определение рыночной стоимости арестованного имущества в соответствии с Законом № 229-ФЗ).

Определение рыночной стоимости имущества в исполнительном производстве производится в целях его реализации в ходе осуществления мер принудительного исполнения в порядке, предусмотренном статьей 87 Закона № 229-ФЗ.

Согласно статье 87 Закона № 229-ФЗ реализация имущества ограничена сроками и является вынужденной. Данные обстоятельства являются фактором, влияющим на определение стоимости оцениваемого объекта, они были известны оценщику из постановления судебного пристава-исполнителя и поэтому обоснованно учтены им при определении рыночной стоимости имущества. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 3 итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

Из материалов дела усматривается, что в задании на оценку (л.д.37 том дела I) указаны иные допущения, прямо указано на отсутствие необходимости определения возможного диапазона стоимости.

Помимо несогласия с результатами оценки доказательств, свидетельствующих о недостоверности оценки рыночной стоимости спорного имущества либо об избрании оценщиком неверного метода оценки, заявителем не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных Предприятием требований о признании недействительной стоимости объектов оценки, указанной в отчете об оценке № 29/17 от 10.08.2017  не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине в размере 6000 руб., а также расходы на оплату судебной экспертизы в размере 90000 руб. подлежат оставлению на истце.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-Ф итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать. 

 

          Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

            Судья                                                                           Грачева И.В.