Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, 

<

...>

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А59-1911/2025

г. Владивосток

20 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Е.А. Грызыхиной, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области,

апелляционное производство № 05АП-4586/2025

на решение от 25.08.2025 судьи О.Н. Боярской

по делу № А59-1911/2025 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа (ОГРН 

<

***>                            ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ситиматик Сахалин Юг»                            (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

третье лицо - Агентство по государственно-частному партнерству Сахалинской области

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки,

при участии – извещенные надлежащим образом стороны явку представителей не обеспечили

УСТАНОВИЛ:

Департамент по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (далее – истец, департамент) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ситиматик Сахалин Юг» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.03.2023  № 04 земельного участка с кадастровым номером 65:08:0000031:1071 в размере 870 887,31 рублей, неустойки с 25.03.2023 по 29.04.2025 в размере 167 879,67 рублей (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика привлечено Агентство по государственно-частному партнерству Сахалинской области.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.08.2025 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 25.08.2025 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что на момент обращения ответчика с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:08:0000031:1071 уже были сформированы и поставлены на кадастровый учет иные земельные участки, находящиеся поблизости, в связи с чем при должной осмотрительности общество могло предусмотреть все возможные риски, связанные с заключением договора аренды. Согласно пункта 3.6 договора неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от внесения арендных платежей.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ответчика, третьего лица поступили отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.

Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между Сахалинской областью, от имени которой выступило Агентство по государственно-частному партнерству Сахалинской области, и ООО «Ситиматик Сахалин Юг» заключено концессионное соглашение от 09.12.2022 № 3.45-3-КС о финансировании, создании и эксплуатации мусоросортировочного комплекса с межмуниципальным полигоном «Южный – Южно-Сахалинск».

Разделом 2 концессионного соглашения «Имущество, необходимое для осуществления деятельности, предусмотренной Соглашением», предусмотрен порядок предоставления концессионеру прав на земельный участок. Основные характеристики земельного участка (включая имеющиеся обременения и ограничения в использовании при их наличии) и основные условия договора аренды земельного участка указаны в Приложении 9 (Основные условия предоставления концессионеру прав на земельный участок) в соответствии с пунктом 2.1.3. Так, отмеченным приложением № 9 к концессионному соглашению установлены основные характеристики земельного участка, в том числе его местоположение, площадь, удаленность от населенных пунктов. Пунктом 1.5 Приложения № 9 предусмотрено, что в отношении каждого земельного участка отсутствуют обременения и (или) ограничения в использовании.

В дальнейшем между МО «Холмский городской округ» в лице департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию МО «Холмский городской округ» и ООО «Ситиматик Сахалин Юг» на основании отмеченного концессионного соглашения от 09.12.2022 заключен договор аренды земельного участка от 01.03.2023 №04, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за арендную плату земельный участок, общей площадью 30 572 кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 65:08:0000031:1071, расположенный по адресу Российская Федерация, Холмский район, с видом разрешенного использования «Производственная деятельность», цель использования земельного участка арендатором: для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.

Пунктами 1.2 и 1.3 договора предусмотрено, что земельный участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена. Распоряжение земельным участком, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в соответствии со статьей 3.3 пункта 2 Федерального закона от 25.10.2001  № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Земельный участок образован (сформирован) надлежащим образом и в отношении него проведен государственный и кадастровый учет, в отношении земельного участка отсутствуют обременения и (или) ограничения в использовании.

Срок договора аренды устанавливается по 09.12.2047 на период действия Концессионного соглашения (пункт 2.1).

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы определяется в Расчете арендной платы (Приложение 1), в котором определяется размер арендной платы и является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором в течение срока действия договора ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября соответствующего года (пункт 3.3 договора).

Земельный участок передан по передаточному акту от 01.03.2023.

В дальнейшем соглашением от 31.05.2024 договор аренды земельного участка №04 от 01.03.2023 расторгнут с 31.05.2024 с составлением  31.05.2024 акта возврата земельного участка.

Департамент направил в адрес ООО «Ситиматик Сахалин Юг» претензию от 05.02.2025 № 520, неисполнение требования в добровольном порядке послужило основанием для предъявления департаментом настоящего иска в суд.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК РФ об обязательствах.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статей 606, 611, 612 ГК РФ, отмечены последствия выявления недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

С учетом отмеченных положений, действия статьи 65 АПК РФ  судом первой инстанции верно указано на обязанность общества по доказыванию, что выявленные им недостатки земельного участка, объективно препятствовали использованию участка по указанному в договоре назначению и не были заранее известны арендатору либо не могли быть обнаружены им во время осмотра участка при передаче его в аренду.

Согласно преамбулы договора аренды, пункта 1.1 договора, данный договор аренды заключался на основании и во исполнение постановления Правительства Сахалинской области от 28.11.2022 №547 «О заключении концессионного соглашения о финансировании, создании и эксплуатации мусоросортировочного комплекса с межмуниципальным полигоном «Южный – Южно-Сахалинский», и Концессионного соглашения от 09.12.2022 №3.45-3-КС о финансировании, создании и эксплуатации мусоросортировочного комплекса с межмуниципальным полигоном «Южный – Южно-Сахалинский», заключенного между ответчиком и администрацией Сахалинской области, а также постановления администрации Холмского муниципального округа № 193 от 03.02.2023, цель использования земельного участка – для проектирования, строительства и эксплуатации объекта приема и частичной обработки ТКО «Холмск», находящегося в зоне обслуживания мусоросортировочного комплекса с межмуниципальным полигоном «Южный – Южно-Сахалинск».

В связи с этим земельный участок должен был отвечать требованиям, позволяющим использовать его по целевому назначению для объекта размещения отходов.

Ответчиком в материалы дела представлена Справка и заключение проектного института, составленная ООО «Рустэко» Ю65-01/23-ОПиЧО-Х-2023-СиЗ по земельному участку с кадастровым номером 65:08:0000031:1071 для строительства: «Объект приема и частичной обработки ТКО «Холмск» в зоне обслуживания МСК и ММП ТКО «Южный – Южно-Сахалинский».

В соответствии со справки и заключением, в границах санитарно-защитной зоны планируемого к размещению в пределах ЗУ 65:08:0000031:1071 объекта находятся земельные участки с кадастровыми номерами 65:08:0000031:1032, 65:08:0000031:968, 65:08:0000031:65, 65:08:0000031:741, 65:08:0000031:604, 65:08:0000031:272, 65:08:0000031:1119, 65:08:0000031:1120, подпадающие под ограничения, установленные Правилами установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222 (объектов жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения для ведения садоводства). Земельные участки с кадастровыми номерами 65:08:0000031:964, 65:08:0000031:988, 65:08:0000031:583 подпадают под ограничения в части невозможности производства пищевой продукции.

Проектной организацией сделан вывод, что наличие вышеуказанных ограничений приводит к невозможности размещения объекта приема и частичной обработки ТКО «Холмск» на земельном участке с кадастровым номером 65:08:0000031:1071 (л.д. 34-45).

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что земельный участок, предоставленный ответчику по договору, имел изначальные недостатки, препятствующие надлежащему использованию его по целевому назначению, предусмотренному договором, что обусловило последующее расторжение договора соглашением от 31.05.2024.

Довод апеллянта о том, что арендатор имел возможность предусмотреть риски, связанные с заключением договора, со ссылкой на формирование и постановку на кадастровый учет земельных участков, расположенных поблизости от участка с кадастровым номером 65:08:0000031:1071, отклоняется, поскольку обоснования возможности ответчика узнать о вышеуказанных препятствиях до выполнения инженерных изысканий, не приводится.

Судебная коллегия с учетом специальных целей заключения комплекса соглашений и договора, формирования спорного земельного участка вне участия арендатора в указанном процессе, исходит из невозможности отнесения выявленных особенностей к недостаткам земельного участка, очевидным при его приемке.

Судом первой инстанции обоснованно принята во внимание правовая позиция, согласно которой если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

Ссылка департамента на пункт 3.6 договора аренды несостоятельна, поскольку в рассматриваемом случае в конкретных обстоятельствах спора имеет место не неиспользование земельного участка по воле арендатора, но невозможность правомерного использования по изначально согласованному сторонами целевому назначению, не зависящая от поведения арендатора.

В приведенных обстоятельствах, учитывая позицию арендатора, отраженную в протоколах разногласий при подписании соглашения от 31.05.2024 о расторжении договора аренды земельного участка №04 от 01.03.2023, требование о взыскании арендной платы за пользование спорным земельным участком не отвечает критериям добросовестного поведения (статья 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 25.08.2025 по делу №А59-1911/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.М. Синицына