АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-10557/22

г. Уфа

22 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.12.2022

Полный текст решения изготовлен 22.12.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Хомутовой С.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому  заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью "Косметология Бэлль" (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: ООО «Аудит-Безопасность»

при очном участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2, по доверенности от 06.04. 2022, представлено удостоверение адвоката.  

от ответчика: ФИО3, по доверенности № Д-138 от 30.12. 2021, представлен паспорт и диплом о высшем юридическом образовании

 

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Косметология Бэлль" (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Определением от 18.04.2022 года исковое заявление принято судом к производству.

К судебному заседанию 08.06.2022 года истцом представлен в материалы дела отчет №28-22, ответчиком – отчет №21-647/3/12-Н от 13.12.2021 года, а также отзыв.

В отзыве ответчик указал, что стоимость объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу 

<

...> и помещений определена независимым оценщиком  в соответствии с отчетом №21-647/3/12-Н от 13.12.2021 года, внесение изменений в условия приватизации и проект договора купли- продажи не представляется возможным, в удовлетворении исковых требований ответчик просил отказать.

В судебном заседании 07.07.2022 года истцом представлены возражения на отзыв, заявлено ходатайство о назначении экспертизы.

Принимая во внимание наличие между сторонами разногласий по вопросу   соответствия отчета оценщика установленным стандартам, а также разногласий сторон относительно выкупной стоимости недвижимого имущества, суд посчитал необходимым  на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить по делу судебную экспертизу для определения соответствия отчета №21-647\3\12-Н от 13.12.2021, выполненного ООО «Аудит-безопасность» требованиям федерального закона №135-Ф3 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ и иным стандартам профессиональной практики, а также для определения рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 02:55:010619:2950, 02:55:010619:3626, 02:55:010619:3626, 702:55:010619:3628, 02:55:010619:3629, общей площадью 204,5 кв.м, расположенных по адресу: РБ, г. Уфа, Советский район, ул.Комсомольская, д. 10, без учета НДС по состоянию на 29.09.2021.

На основании изложенного, определением суда от 14.07.2022 года  судом ходатайство сторон о назначении экспертизы удовлетворено, по делу № А07-10557/2022 назначена судебная оценочная экспертиза.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.Определить соответствует ли выполненный ООО «Аудит-безопасность» отчет №21-647\3\12-Н от 13.12.2021 требованиям федерального закона №135-Ф3 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ и иным стандартам профессиональной практики. Если не соответствует, то указать, как повлияло это на величину рыночной стоимости.

2.Определить рыночную стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами 02:55:010619:2950, 02:55:010619:3626, 02:55:010619:3626, 702:55:010619:3628, 02:55:010619:3629, общей площадью 204,5 кв.м, расположенных по адресу: РБ, г. Уфа, Советский район, ул.Комсомольская, д. 10, без учета НДС по состоянию на 29.09.2021.

Производство экспертизы ООО «Технология оценки и экспертизы» поручено эксперту ФИО4.

Срок проведения экспертизы определен в 15 (пятнадцать) дней с момента поступления материалов в распоряжение эксперта. Стоимость экспертизы определена в размере 34000 руб. Расходы на проведение экспертизы возложены на истца ООО Косметология Бэлль», производство по делу А07-10557/2022 приостановлено.

Определением суда от 08.09.2022 года суд, рассмотрев заявление эксперта о продлении срока проведения экспертизы, срок проведения экспертизы продлил до 12.09.2022 г.

19.09.2022 года в суд поступило заключение эксперта, судом назначено заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу.

Определением суда от 14.11.2022 года производство по делу возобновлено, от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 18.01.2022 года, заключенного между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Косметология Бэлль», а именно: 

пункт 3.1 договора применить в следующей редакции:  «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 8 523 333 рубля (восемь миллионов пятьсот двадцать три тысячи триста тридцать три рубля), без учета НДС 20%. 

пункт 3.3 договора применить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 852 333 руб. (восемьсот пятьдесят две тысячи триста тридцать три рубля), перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца».

Судом уточнение принято в порядке ст. 49 АПК РФ, дело рассмотрено с учетом уточнений.

Кроме того определением суда от 14.11.2022 года судом удовлетворен ходатайство ответчика о вызове в судебное заседание эксперта ФИО4.     Суд определил привлечь в порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Аудит-Безопасность».

14.12.2022 года судом осуществлен допрос эксперта, ответчиком представлены вопросы эксперту, экспертом – письменные пояснения по вопросам ответчика.

В судебном заседании 14.12.2022 г. по правилам ст.163 АПК Российской Федерации судом был объявлен перерыв до 15.12.2022 г.  до 17:15 час., после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", суд не обязан в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, извещать об объявленном перерыве, а также о времени и месте продолжения судебного заседания лиц, которые на основании ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, но не явились на него до объявления перерыва. Не извещение судом не присутствовавших в судебном заседании лиц о перерыве, а также о времени и месте продолжения судебного заседания не является безусловным основанием для отмены судебного акта на основании ст. 8, ч. 5 ст. 163, п. 2 ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если о перерыве и о продолжении судебного заседания было объявлено публично, а официально не извещенное лицо имело фактическую возможность узнать о времени и месте продолжения судебного заседания.

Информация об объявлении перерыва и изменении даты судебного заседания была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан.

К судебному заседанию 15.12.2022 года истцом представлено доказательство перечисления денежной суммы в размере 4 000 руб. на депозит Арбитражного суда РБ.

Дело рассмотрено судом в судебном заседании при участии представителей сторон.

Выслушав позиции сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Косметология Бэлль» (истец) является арендатором муниципального имущества — нежилых помещений, с кадастровыми номерами 02:55:010619:2950, 02:55:010619:3626, 02:55:010619:3627, 02:55:010619:3628, 02:55:010619:3629, общей площадью 204,5 кв.м., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 10., что подтверждается договором аренды № 29506.1 от 20.11.2019 года (т.1, л.д.11-13).

14.01.2022 года Администрация ГО г. Уфа в соответствии с постановлением №8 постановила осуществить приватизацию объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого и цокольного этажей четырнадцатиэтажного жилого здания (кадастровые номера: 02:55:010619:2950, 02:55:010619:3626, 02:55:010619:3627, 02:55:010619:3628, 02:55:010619:3629), расположенного по адресу : РБ, 

<

...> (т.1, л.д.14).

Истец обратился в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ответчик) с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159 — ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В ответ на указанное обращение ответчиком был подготовлен и вручен истцу проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 18.01.2022г.,  п.3.1 которого предусмотрено, что покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 19 684 721,81 (девятнадцать миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысячи семьсот двадцать один) рубль, без учета НДС (т.1, л.д. 15-18). Указанная стоимость объекта была установлена ответчиком на основании отчета №21-647/3/12-Н от 13.12.2021г., составленным ООО «Аудит-безопасность»

Посчитав, что стоимость объекта завышена, истец заказал оценку рыночной стоимости выкупаемых объектов. Согласно отчету № 28-22 от 09.02.2022 года, составленным ООО «Агран-бизнес оценка», рыночная стоимость выкупаемых помещений составила 6 034 000 (шесть миллионов тридцать четыре тысячи) рублей, без учета НДС 20%. (т.1, л.д. 33-35).

15.02.2022г. истцом в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан истцом было направлено письмо с подтверждением намерения реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта с приложением протокола разногласий от 14.02.2022 года к проекту договора от 27.11.2020г. и предложением изменить условия договора о цене выкупаемого здания (л.д.19)

В протоколе разногласий были указаны следующие изменения:

-п. 3.1 договора применить в следующей редакции: «стоимость объекта по настоящему договору составляет 6 034 000 рублей (шесть миллионов тридцать четыре тысячи рублей), без учета НДС 20%., и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом №28-22 от 09.02.2022 года, составленным ООО «Агран-бизнес оценка».

-п. 3.3 договора применить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 603 400 руб. (Шестьсот три тысячи четыреста рублей), перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца (т.1, л.д. 19 об).

Указанный протокол разногласий от 14.02.2022г.. отклонен Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, что следует из ответа от 16.03.2022г. исх. № 4081 (т., л.д. 20).

Таким образом, между сторонами возник преддоговорной спор относительно выкупной стоимости приватизируемого в порядке Закона N 159-ФЗ недвижимого имущества, что и явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым уточненным заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 18.01.2022 года, заключенного между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Косметология Бэлль», а именно: 

пункт 3.1 договора применить в следующей редакции:  «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 8 523 333 рубля (восемь миллионов пятьсот двадцать три тысячи триста тридцать три рубля), без учета НДС 20%. 

пункт 3.3 договора применить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 852 333 руб. (восемьсот пятьдесят две тысячи триста тридцать три рубля), перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца».

Изучив материалы дела, исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В силу ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда.

Норма ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, и сторонами не оспаривается, что истец обращался к ответчику  с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, в ответ на которое ответчиком был подготовлен и вручен истцу проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 18.01.2022г.,  п.3.1 которого предусмотрено, что покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 19 684 721,81 (девятнадцать миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысячи семьсот двадцать один) рубль, без учета НДС (т.1, л.д. 15-18). Указанная стоимость объекта была установлена ответчиком на основании отчета №21-647/3/12-Н от 13.12.2021г., составленным ООО «Аудит-безопасность»

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Исходя из положений Закона №159-ФЗ обязанность проведения оценки объекта лежит на органе местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со ст.3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ).

В силу ст.12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно статье 17.1 Закона № 135-ФЗ для целей данного федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по; нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. 

Действия (бездействие) эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков при проведении экспертизы отчета, результаты такой экспертизы могут быть обжалованы заинтересованными лицами в саморегулируемую организацию оценщиков в порядке и в сроки, которые установлены требованиями к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требований Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, утверждаемыми уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, или оспорены в судебном порядке.

Проведение судебной экспертизы на предмет установления соответствия представленного в дело отчета независимого оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности либо на предмет установления стоимости объекта оценки осуществляется на основе применения норм арбитражного процессуального законодательства Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание наличие между сторонами разногласий по вопросу   соответствия отчета оценщика установленным стандартам, а также разногласий сторон относительно выкупной стоимости недвижимого имущества, суд посчитал необходимым  на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить по делу судебную экспертизу для определения соответствия отчета №21-647\3\12-Н от 13.12.2021, выполненного ООО «Аудит-безопасность» требованиям федерального закона №135-Ф3 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ и иным стандартам профессиональной практики, а также для определения рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 02:55:010619:2950, 02:55:010619:3626, 02:55:010619:3626, 702:55:010619:3628, 02:55:010619:3629, общей площадью 204,5 кв.м, расположенных по адресу: РБ, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 10, без учета НДС по состоянию на 29.09.2021.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.Определить соответствует ли выполненный ООО «Аудит-безопасность» отчет №21-647/3/12-Н от 13.12.2021 требованиям федерального закона №135-Ф3 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ и иным стандартам профессиональной практики. Если не соответствует, то указать, как повлияло это на величину рыночной стоимости.

2.Определить рыночную стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами 02:55:010619:2950, 02:55:010619:3626, 02:55:010619:3626, 702:55:010619:3628, 02:55:010619:3629, общей площадью 204,5 кв.м, расположенных по адресу: РБ, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 10, без учета НДС по состоянию на 29.09.2021.

Производство экспертизы ООО «Технология оценки и экспертизы» поручено эксперту ФИО4.

Согласно заключению эксперта ФИО4  №22-09/02 отчет об оценке №№21-647/3/12-Н не соответствует общим требованиям статьи 11 ФЗ № 135-Ф3, п.21 ФСО № 1, п.5 ФСО № 3. (т.3, л.д.97-259).

В обоснование указанного довода эксперт- оценщик указал следующее.

Согласно ФСО № 1 IV. Задание на оценку, п. 21: «Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: в) цель оценки: г) предполагаемое использование результатов оценки: д) вид стоимости; е) дату оценки; ж) допущения, на которых должна основываться оценка; з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.» 

Однако, на стр.6 проверяемого отчета в таблице 4 «Задании на оценку» оценщик по отчету №21-647/3/12-Н от 13.12.2021 года не указывает состав объекта оценки с указанием сведений достаточных для идентификации каждой из его частей. 

Кроме того эксперт ФИО4 указал, что в отчете  №21-647/3/12-Н от 13.12.2021 года не изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки  и не подтверждена изложенная информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки. В описании объекта оценки на стр. 15 в таблице 10 отчета в строке «функциональное назначение» оценщик указывает «торгово-офисное», а в строке таблицы: «фактическое (текущее) использование» оценщик указывает «по назначению». Фактически объект оценки используется в качестве сферы услуг (салон красоты), что не является торговым назначением, таким образом, оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета.

При этом, в анализе наиболее эффективного использования на стр. 21 отчета оценщик ООО «Аудит-безопасность»  подтверждает, что объект оценки — нежилое помещение может использоваться в качестве торгово-офисного назначения, так как не требует изменения конструктивных решений. «Торгово-офисная» недвижимость, на которую указывает оценщик, означает свободную планировку, то есть помещение может быть перепрофилировано из офисного в торговое назначение (и наоборот) без существенного изменения конструктивных решений (перепланировки).

Следует отметить, что у помещения свободного назначения (ПСН) нет ограничений по эксплуатации, объекта, будь то офис, торговля продовольственными и непродовольственными товарами, также можно размещать объекты общепита если это не противоречит действующему законодательству. Существенным признаком использования помещений является тип планировки. 

Описание функционального назначения и выводы по наилучшему использованию помещения, которые приводит оценщик в отчете №21-647/3/12-Н противоречат фактическому осмотру и данным технического паспорта на помещения, вводят в заблуждение пользователей отчета. 

При этом как указал эксперт ФИО4 в отчете об оценке № 21-647/3/12-Н от 13.12.2021, выполненного ООО "АудитБезопасность" выявлены следующие методические и логические ошибки, которые отражаются на итоговой стоимости объекта оценки: 

1) Неточное описание объекта оценки в задании на оценку (п.21а ФСО № 1) 

2) Описание состава объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей, его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики (ФСО № 7, п. 8) 

3) Неверно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (ФСО №7, п.116) 

4) Анализ фактических цен или предложений (объявлений) оценщиком не проведен (отсутствует), глава представлена формально (нарушение ФСО № 7, п. 11 в). 

5) Оценщик необоснованно провел анализ наиболее эффективного использования в части физической возможности использования объекта оценки (ФСО № 7, п. 116) 

6) В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к другому сегменту рынка - торговые помещения (ФСО № 7, п. 16) 

7) Анализ фактических цен или предложений (объявлений) оценщиком не проведен (отсутствует), глава представлена формально, ограничиваясь анализом среднего уровня цен сторонней организации (нарушение ФСО № 7, п. 11 в). 

8) Объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, правила их отбора (выбор аналогов) в отчете ограничивается общими формулировками (ФСО № 7, п.22в) 

9) Расчеты выполнены некорректно, необоснованно, применен устаревший сборник поправок.

Таким образом,  на основании изложенного экспертом в рамках назначенной судом экспертизы сделан несоответствии отчета №21-647/3/12-Н от 13.12.2021 года требованиям федерального закона №135-Ф3 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ и иным стандартам профессиональной практики.

Экспертом ФИО4 в рамках заключения №22-09/02 также определена рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами 02:55:010619:2950, 02:55:010619:3626, 02:55:010619:3627, 02:55:010619:3628, 02:55:010619:3628, общей площадью 204,5 кв.м, расположенных по адресу: РБ, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 10, без учета НДС по состоянию на 29.09.2021 г, составляет: 8 523 333 (восемь миллионов пятьсот двадцать три тысячи триста тридцать три рубля) 33 копейки, в том числе: 

1) помещения с кадастровым номером 02:55:010619:2950 составляет: 3 220 108 (Три миллиона двести двадцать тысяч сто восемь рублей) 33 копейки;

2) помещения с кадастровым номером 02:55:010619:3626 составляет: 219 250 (двести девятнадцать тысяч двести пятьдесят рублей) 00 копеек;

 3) помещения с кадастровым номером 02:55:010619:3627 составляет: 526 066 (пятьсот двадцать шесть тысяч шестьдесят шесть рублей) 67 копеек

4) помещения с кадастровым номером 02:55:010619:3628 составляет: 1 231 833 (Один миллион двести тридцать одна тысяча восемьсот тридцать три рубля) 33 копейки 

5) помещения с кадастровым номером 02:55:010619:3628 составляет: 3 326 075 (три миллиона триста двадцать шесть тысяч семьдесят пять рублей) 00 копеек.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проанализировав заключение эксперта №22-09/02 с учетом доводов истца и ответчика, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта ФИО4 носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

Так, эксперт ООО «Технологии оценки и экспертизы» ФИО4 имеет высшее образование, общий трудовой стаж 18 лет, стаж в оценочной деятельности 17 лет, стаж судебного эксперта 6 лет, диплом ИВС 0142431 от 09.07.2003 года Уфимского ордена Ленина авиационного института, диплом о профессиональной переподготовке Башкирского государственного университета по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» серия ПП № 492326 от 30.04.2005 года, удостоверение о повышении квалификации №3565 г. по программе «Оценка стоимости предприятия» ГОУВПО «Региональный институт бизнеса и управления», диплом о профессиональной переподготовке №622414093275 от 30.03.2001г. АНО «Современный институт дополнительного профессионального образования» по программе «Судебная оценочная экспертиза», имеет Сертификат соответствия системы добровольной сертификации «Экспертиза и оценка» по специальности «34.1. Судебная оценочная экспертиза» сроком действия до 01.04.2024г.

Эксперт 02.07.21г. сдал квалификационный экзамен по направлению «Оценка недвижимости», что подтверждается квалификационным аттестатом №024457-1 от 08.07.2021г. сроком действия до 08.07.2024 г.

ФИО4 является членом СРО «Русское общество оценщиков» с 21.09.2001г.. Согласно сайту СРО эксперт является директором ООО «Технологии оценки и экспертизы» (трудовой договор с 06.07.2018.), не имеет мер дисциплинарного взыскания, профессиональная ответственность застрахована на сумму 5 000 000 (пять миллионов) рублей, за 2021 год подписано 64 отчета по направлению «оценка недвижимости».

ООО «Технологии оценки и экспертизы» зарегистрировано 06.07.2018г., т.е. работает уже более 5 лет. Основной вид деятельности «Оценка недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе» (ОКВЭД 68.31.5), дополнительный вид деятельности «Судебно-экспертная деятельность» (ОКВЭД 71.20.2).

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе ответчиком, суду в ходе судебного разбирательства представлено не было.

Судом эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по делу. При таких обстоятельствах оснований для критической оценки заключения эксперта №22-09/02, а также для назначения по делу повторной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того эксперт обеспечил явку на судебное заседание для дачи пояснений, представил полные и точные ответы на вопросы ответчика. 

Ответы на вопросы ответчиком не оспорены, возражения на них ответчиком не представлены, как и не представлено мотивированных и обоснованных возражений относительно заключения эксперта №22-09/02, которые могли быть основаниями для непринятия указанного заключения.

При таких обстоятельствах, выкупная стоимость арендованного помещения определяется судом с учетом уточнения истцом исковых требований и заключения эксперта в сумме 8 523 333 руб., в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению с учетом принятых судом уточнений.

Разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Косметология Бэлль" и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием рассрочки оплаты) от 18.01.2022 года на нежилые помещения первого и цокольного этажей четырнадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, 

<

...>, общей площадью 204,5 кв.м., в том числе нежилые помещения первого этажа площадью 63 4 кв.м., нежилые помещения цокольного этажа площадью 141,1 кв.м.,  подлежат урегулированию, при этом п. 3.1 и 3.3 договора подлежит изложению в следующей редакции: 

«п. 3.1  - Стоимость Объекта составляет 8 523 333 (восемь миллионов пятьсот двадцать три тысячи триста тридцать три рубля) рублей, без учета НДС 20%»; 

 «п.3.3 «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 852 333 (восемьсот пятьдесят две тысячи триста тридцать три) рубля, перечисляемые на счет, указанный Продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. 

           Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Косметология Бэлль" и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием рассрочке оплаты) от 18.01.2022 года на нежилые помещения первого и цокольного этажей четырнадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, 

<

...>, общей площадью 204,5 кв.м., в том числе нежилые помещения первого этажа площадью 63 4 кв.м., нежилые помещения цокольного этажа площадью 141,1 кв.м., изложив п. 3.1 и 3.3 договора в следующей редакции: 

          «п. 3.1  - Стоимость Объекта составляет 8 523 333 (восемь миллионов пятьсот двадцать три тысячи триста тридцать три рубля) рублей, без учета НДС 20%»; 

       «п.3.3 «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 852 333 (восемьсот пятьдесят две тысячи триста тридцать три) рубля, перечисляемые на счет, указанный Продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

           Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Косметология Бэлль" (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 

          Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья С.И. Хомутова