АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-34569/16

15 июня 2017 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   14 июня 2017 г.

Полный текст решения изготовлен            15 июня 2017 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т.Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мариненко Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по исковому заявлению Администрации Мартыновского района Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к акционерному обществу «Ростовская региональная ипотечная корпорация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании устранить недостатки выполненных работ, обязании передать кадастровые паспорта на квартиры, признании права собственности, о взыскании штрафа в размере  1 027 750 рублей,

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 01.12.2016, ФИО2, доверенность от 20.09.2016,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 06.12.2016,

установил:

Администрация Мартыновского района Ростовской области обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Ростовская региональная ипотечная корпорация» об обязании устранить недостатки выполненных работ, обязании передать кадастровые паспорта на квартиры, признании права собственности, о взыскании штрафа в размере  1 027 750 рублей.

Представитель истца явился, поддержал требования, заявил ходатайство об уточнении, в соответствии с которым указал конкретные недостатки, которые просит устранить.

Судом ходатайство рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также представитель истца просил назначить по делу экспертизу.

Администрация Мартыновского района (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском (к акционерному обществу «Ростовская региональная ипотечная корпорация» (далее – ответчик, общество, корпорация), в котором просила:

признать за муниципальным образованием "Мартыновский район" право муниципальной собственности на следующие завершенные строительством объекты недвижимого имущества, находящиеся: в многоквартирном жилом доме, по адресу: Ростовская область, Мартыновский район, сл. Большая Мартыновка, ул. Малая, 2-б – квартиры №№ 1-16,

обязать акционерное общество "Ростовская региональная ипотечная Корпорация" устранить следующие выявленные несоответствия (недостатки) фактически выполненных работ техническим характеристикам, предусмотренным конкурсной документацией, при долевом строительстве,

 обязать акционерное общество "Ростовская региональная ипотечная корпорация" передать Администрации Мартыновского района кадастровые паспорта на квартиры № № 1-16, находящиеся в многоквартирном жилом доме по адресу: Ростовская область, Мартыновский район, сл. Большая Мартыновка, пер. ул. Малая, 2-б.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств застройщиком по муниципальным контрактам долевого строительства от 26.09.2013 и от 30.07.2014.

Изучив материалы дела, представителя ответчика, арбитражный суд пришел к следующим  выводам. Как следует из материалов дела, Администрацией Мартыновского района (участник долевого строительства) и акционерным обществом "Ростовская региональная ипотечная корпорация" (ранее открытое акционерное общество "Ростовская региональная ипотечная корпорация") (застройщик) заключены муниципальные контракты 

от 26.09.2013 №№:

 0158300002213000039-0186766-03, 0158300002213000038-0186766-03, 0158300002213000037-0186766-03, 0158300002213000036-0186766-02, 0158300002213000035-0186766-03, 0158300002213000034-0186766-03, 0158300002213000033-0186766-03, 0158300002213000032-0186766-03, 0158300002213000031-0186766-03, 0158300002213000030-0186766-03, 0158300002213000029-0186766-03, 

и от 30.07.2014 №№:

0158300002214000097-0186766-01, 0158300002214000098-0186766-01, 0158300002214000099-0186766-01, 0158300002214000100-0186766-01, 0158300002214000101-0186766-01.

Предметом контрактов является участие в долевом строительстве многоквартирных домов для обеспечения жилым помещением детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на территории Мартыновского района (п. 1.1 контрактов).

Объектами долевого строительства являются жилые помещения – квартиры № № 1-16 в многоквартирном жилом доме, по адресу: Ростовская область, Мартыновский район, сл. Большая Мартыновка, ул. Малая 2-б (п. 1.3 контрактов).

Характеристики и описания квартир указаны в приложениях № 1 к контрактам.

Контракты зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют соответствующие отметки на контрактах. В соответствии с пунктами 3.3 контрактов цена каждого контракта составляет по 647 500 рублей.

Администрация района оплатила застройщику по каждому муниципальному контракту сумму в размере по 647 000 рублей, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела платежные поручения.

Таким образом, участник долевого строительства свои обязательства перед застройщиком исполнил в полном объеме.

В соответствии с пунктами 5.1, 5.2, 5.3 контрактов застройщик обязан передать квартиры участнику долевого строительства по контрактам от 26.09.2013 в срок до 30.08.2014, по контрактам от 30.07.3014 не позднее 20.05.2015. Однако застройщик свои обязательства, предусмотренные пунктом 5.1 контрактов, не выполнил.

Строительство вышеуказанных многоквартирных домов было завершено, объекты введены в эксплуатацию.

2-х этажный 16-ти квартирный жилой дом, расположенный по адресу: 346660, Ростовская область, Мартыновский район, сл. Большая Мартыновка, ул. Малая, 2-б, - введен в эксплуатацию 28.07.2016 (разрешение RU61-520306-37-2016); 

В целях осуществления контроля за приобретаемыми жилыми помещениями для детей-сирот распоряжением Администрации Мартыновского района от 15.08.2016 № 410 создана комиссия по определению соответствия установленным требованиям, в т.ч., конкурсной документации жилых помещений приобретаемых для специализированного жилищного фонда (жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей) муниципального образования "Мартыновский район".

Комиссией проведено обследование квартир, результаты которого отражены в актах от 3.11.2016 №№ 17 – 32.

Указывая, что квартиры в нарушение условий контрактов застройщиком участнику долевого строительства не переданы, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о признании за муниципальным образованием "Мартыновский район" права муниципальной собственности на вышеперечисленные объекты незавершенного строительства в виде квартир.

В процессе разбирательства по ходатайству истца проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

            На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) определить объем и стоимость строительно-монтажных работ не выполненных в соответствии техническим заданием, приложением №1 муниципальных контрактов от 26.09.2013 №№:

 0158300002213000039-0186766-03, 0158300002213000038-0186766-03, 0158300002213000037-0186766-03, 0158300002213000036-0186766-02, 0158300002213000035-0186766-03, 0158300002213000034-0186766-03, 0158300002213000033-0186766-03, 0158300002213000032-0186766-03, 0158300002213000031-0186766-03, 0158300002213000030-0186766-03, 0158300002213000029-0186766-03, 

от 30.07.2014 №№:

0158300002214000097-0186766-01, 0158300002214000098-0186766-01, 0158300002214000099-0186766-01, 0158300002214000100-0186766-01, 0158300002214000101-0186766-01; 

            2) определить объем и стоимость строительно-монтажных работ выполненных взамен строительно-монтажных работ, предусмотренных техническим заданием, приложение №1 к указанным  муниципальным контрактам; 

3) соответствуют ли требованиям законодательства и технических регламентов и являются ли улучшенными по сравнению с качеством строительно-монтажных работ и материалов, выполненных и примененных взамен строительно-монтажных работ и материалов предусмотренных техническим заданием (приложение № 1 к указанным муниципальным контрактам)?

            Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО4 ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС".

Суд предоставил в распоряжение экспертной организации: копию искового заявления, муниципальные контракты от 26.09.2013 и 30.07.2014 с приложениями, акты обследования объектов от 03.11.2016 №№ 17-32 и разрешил эксперту осмотр исследуемого объекта, обязав истца обеспечить эксперту доступ к объекту исследования для осмотра.

Экспертиза проведена. Результаты ее представлены в суд. Эксперт выявил ряд отступлений от технического задания по контрактам,  причем как в сторону ухудшения. Так и улучшения объекта.

В связи с этим истец уточнил требования, указав конкретные недостатки, подлежащие исправлению.

Вместе с тем, судом установлено, что определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2016 по делу № А53-24724/16 принято к производству заявление общества с ограниченной ответственностью "РостовСеверСтрой" о признании несостоятельным (банкротом) акционерного общества "Ростовская региональная ипотечная корпорация", возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "Ростовская региональная ипотечная корпорация".

Определением от 01.02.2017 (резолютивная часть объявлена 31.01.2017) в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение. В определении указано на применение при банкротстве акционерного общества "Ростовская региональная ипотечная корпорация" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" № 127-ФЗ от 26.10.2002.

Судом установлено, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "Ростовская региональная ипотечная корпорация" 15.02.2017 (почтовой связью) в арбитражный суд Администрацией Мартыновского района направлено заявление о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче объектов долевого строительства (квартир), в том числе спорных объектов.

Определением от 05.05.2017 по делу № А53-24724/16 указанные требования администрации включены в реестр требований о передаче жилых помещений к ответчику.

Отношения сторон, возникшие из контрактов, по своей правовой природе подлежат регулированию нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с Законом № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно частей 1 и 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В силу части 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 данного Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (часть 1 статьи 16 Закона № 214-ФЗ).

В материалах дела отсутствуют доказательства передачи квартир участнику долевого строительства. Тем не менее, истцом заявлены требования, связанные с недостатками еще не переданных работ, выявленными истцом.

Согласно статье 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в частности, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Из определения договора участия в долевом строительстве следуют лишь обязанности застройщика в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

При этом, к документам, подлежащим передаче вместе с объектом долевого строительства закон относит лишь участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (часть 1.1. статьи 7 и часть 1 статьи 8 Закона № 214-ФЗ).

Самостоятельная обязанность передать истцу кадастровые паспорта спорных квартир ни законом, ни контрактами не предусмотрена. 

В связи с этим суд полагает необходимым в удовлетворении заявленных требований отказать.

В остальной части требования подлежат оставлению без рассмотрения ввиду следующего.

Определением от 01.02.2017 (резолютивная часть объявлена 31.01.2017) в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение. В определении указано на применение при банкротстве акционерного общества "Ростовская региональная ипотечная корпорация" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" № 127-ФЗ от 26.10.2002.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 (параграфа 7 главы IX) Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Таким образом, поскольку иск о признании права собственности на объект долевого строительства предъявлен к ответчику (застройщику) в отношении которого введена процедура банкротства наблюдение, то заявленные требования подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

То обстоятельство, что иск предъявлен до того как в отношении ответчика как застройщика введена процедура наблюдения (определение суда от 01.02.2017), не имеет значения для разрешения вопроса о том, в каком порядке подлежат рассмотрению требования истца. Специальные нормы Закона о банкротстве о банкротстве застройщиков, в том числе статья 201.8, не содержат каких-либо исключений, связанных с датой предъявления иска в суд (до или после введения в отношении ответчика наблюдения), из общего правила о предъявлении и рассмотрении требований к застройщику, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества, только в рамках дела о банкротстве.

В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступает следующее последствие: по ходатайству кредитора приостанавливается производство по делам, связанным с взысканием с должника денежных средств, и кредитор в этом случае вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном данным Законом. По этой причине, если исковое заявление о взыскании с должника долга по денежным обязательствам или обязательным платежам, за исключением текущих платежей, было подано до даты введения наблюдения, то в ходе процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления право выбора принадлежит истцу: либо по его ходатайству суд, рассматривающий его иск, приостанавливает производство по делу на основании части 2 статьи 143 АПК РФ, либо в отсутствие такого ходатайства этот суд продолжает рассмотрение дела в общем порядке.

Из изложенного следует, что указанное правило относится к требованиям о взыскании с должника долга по денежным обязательствам или обязательным платежам.

В данном же случае предметом иска является признание права собственности на объект долевого строительства, в связи с чем указанные разъяснения в данном случае не подлежат применению.

При таких обстоятельствах требование администрации о признании права собственности на квартиры должно было быть оставлено без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Суд считает, что оставлением требования о признании права собственности истца на спорные квартиры права истца не нарушаются, поскольку признание права собственности на объект долевого строительства за истцом в исковом порядке не приведет к защите его прав и законных интересов, поскольку все требования, вне зависимости от назначения помещений (жилые или нежилые), также подлежат рассмотрению по правилам статьи 201.8 Закона о банкротстве в рамках дела о банкротстве должника. В данном случае оставление судом иска без рассмотрения соответствует принципам правовой определенности, процессуальной экономии и не противоречит принципу подведомственности рассмотрения дел.

Подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной арбитражной практике (Определение Верховного Суда РФ от 21.07.2016 № 304-ЭС16-8503 по делу № А70-12050/2015).

Требования об исправлении недостатков в объектах капитального строительства суд полагает необходимым оставить без  рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае требования об устранении недостатков объектов капитального строительства конкретизированы лишь в процессе судебного разбирательства по результатам экспертизы. Между тем, эти требования до подачи иска в указанном виде – с определением конкретных пороков строительства ответчику не направлялись. Обязательный в силу нормы части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации претензионный порядок не соблюден.

Более того, суд полагает преждевременным и недопустимым рассмотрение в самостоятельном порядке вопроса об устранении недостатков квартир до их передачи истцу, а этот вопрос подлежит разрешению в рамках дела о банкротстве.

Поэтому в данном случае, по мнению суда, подлежит применению  также и норма пункта 4 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (по аналогии закона) как основание оставления требований в этой части без рассмотрения.

Требования о взыскании штрафа как денежные также подлежат рассмотрению в деле о банкротстве в силу прямого указания статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которой с  даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Согласно статье 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О несостоятельности (банкротстве)" под текущими платежами понимаются денежные обязательства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В данном случае требование о взыскании штрафа основано на пункте 6.6 контрактов, предусматривающих уплату ответчиком штрафа в размере 10% цены контракта за ненадлежащее его исполнение и  связано с нарушениями условий договоров. срок исполнения которых наступил 30.08.2014 и 20.05.2015 – до принятия к производству заявления о банкротстве ответчика.

Эти требования не могут быть признаны текущими. Более того, как и иск об устранении недостатков квартир, они не могут быть рассмотрены до разрешения вопроса о юридической судьбе квартир в рамках дела о банкротстве.

При таких обстоятельствах суд нашел иск подлежащим отклонению в части требований об обязании передать кадастровые паспорта на объекты недвижимости и оставлению без рассмотрения в остальной части.

Поскольку истец в силу закона от уплаты государственной пошлины освобожден, предмета для возвращения из федерального бюджета нет.

Понесенные истцом расходы на оплату экспертного исследования ввиду оставления иска без рассмотрения распределению не подлежат. При этом истец не лишен права заявить об их взыскании  при предъявлении требований об устранении недостатков квартир в дальнейшем.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 148, 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований об обязании передать кадастровые паспорта на объекты недвижимости отказать.

 В остальной части исковые требования оставить без рассмотрения.

С депозитного счета суда перечислить 97 000 рублей ООО «Экспертный центр Индекс» ИНН 

<

***> по счету от 15.05.2017 № 33.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.