АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 октября 2017 года

Дело №

А56-21868/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И., 

рассмотрев 04.10.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Соломон» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.11.2016 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 (судьи Горбик В.М., Колосова Ж.В., Полубехина Н.С.) по делу № А56-21868/2016, 

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Соломон», место нахождения: 194358, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 154, лит. А, ОГРН 1027801530460, ИНН 7825106160 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), о внесении изменений в договор от 13.08.2007 № 02/ЗК-06720 аренды земельных участков        № 57, 107, 139, 151 площадью 20 кв. м, 10 537 кв. м, 150 кв. м, 2840 кв. м с кадастровыми номерами 78:36:5504:1081, 78:36:5504:1086, 78:36:5504:1077, 78:36:5504:1079, изложив пункт 1.1 в следующей редакции: 

«Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельные участки № 525-532 площадью 93 кв. м, 95 кв. м,     48 кв. м, 93 кв. м, 90 кв. м, 57 кв. м, 10 921 кв. м, 2150 кв. м с кадастровыми номерами с 78:36:0005504:8827 по 78:36:0005504:8834, расположенные в зоне № 6 по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса (восточнее д. 150, корп. 1, лит. А и Б)»;

а пункт 3.4 договора в редакции: 

«С 25.02.2015 арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащую перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Акварт х Кд, где Кд – коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный правительством Санкт-Петербурга на текущий год». 

Также Общество просило исключить пункты 7.19, 7.20 договора; установить, что правовые последствия внесения по итогам рассмотрения настоящего спора изменений в договор возникают для сторон с 11.11.2015; определить размер квартальной арендной платы за указанные земельные участки в период с 11.11.2015 по 31.11.2015 при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга (далее – Правительство), равен 1.00, в сумме 1 959 731 руб. 92 коп., а с 01.12.2015 – в сумме 2 006 765 руб.  92 коп.; признать недействующим уведомление Комитета от 15.03.2016 № 21723-25 об изменении арендной платы за земельные участки.

Решением от 29.11.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.06.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, суды не учли, что ответчик нарушил положения пунктов 7.19 и 7.20 договора, которыми установлена обязанность Общества привести параметры арендуемых им земельных участков и размещенных на них временных (некапитальных) объектов в соответствие с требованиями, установленными в пункте 2.10 постановления Правительства от 30.12.2010 № 1830 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством» (далее – Постановление № 1830); в октябре 2016 года Комитет по развитию предпринимательства и потребительского рынка отказал Обществу во включении принадлежащих ему торговых павильонов в схему размещения нестационарных торговых объектов (далее – НТО); ретроактивное увеличение (с 13.08.2015) оспариваемым уведомлением от 15.03.2016 арендной платы за земельные участки не соответствует пункту 3.6 договора, согласно которому новый размер платежей устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор; суды не приняли во внимание, что на двух земельных участках с кадастровыми номерами 78:36:0005504:8833 и 78:36:0005504:8834 объекты нестационарной торговли не расположены, а значит отказ Комитета во внесении изменений в предмет договора аренды в части, касающейся данных участков, в связи с отсутствием информации о них в схеме является необоснованным.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.  

Лица, участвующие в деле, о дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако представителей в судебное заседание не направили, поэтому жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  рассмотрена в их отсутствие.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжений главы администрации Выборгского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация) от 21.05.2007 № 1006 и от 13.08.2007 № 1509 Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Общество (арендатор) 13.08.2007 заключили сроком до 06.05.2010 договор № 02/ЗК-06720 аренды земельного участка № 107 площадью 10 537 кв. м с кадастровым номером 78:36:5504:1086, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса (восточнее д. 150, корп. 1, лит. А), под размещение благоустроенной крытой пешеходной зоны с элементами торговли и парковками (код функционального использования – 3.6). 

В пункте 3.6 договора стороны предусмотрели, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках упомянутых целей использования участка) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. При этом момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

На основании распоряжений главы Администрации от 25.12.2007 № 2387 и от 14.02.2008 № 339 дополнительными соглашениями от 20.02.2008 № 1 и от 12.08.2008 № 2 к договору стороны изменили его предмет, указав, что в аренду помимо земельного участка с кадастровым номером 78:36:5504:1086 передаются также находящиеся по этому же адресу земельные участки № 57, 139, 151 площадью 20 кв. м, 150 кв. м, 2840 кв. м с кадастровыми номерами 78:36:5504:1081, 78:36:5504:1077, 78:36:5504:1079 и видом разрешенного использования «для размещения объектов торговли», а также предусмотрели обязанность арендатора в месячный срок с момента регистрации последнего из соглашений представить в КУГИ новую ведомость инвентаризации земельных участков.   

В связи с представлением Обществом подготовленных государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН) ведомостей инвентаризации от 01.10.2009    № 23027/Г-09/1 и от 13.07.2010 № 25428Г-10/1 стороны дополнительными соглашениями от 20.10.2009 № 3 и от 31.05.2011 № 4 к договору вносили изменения в пункт 3.4 в части величины подлежащих уплате арендных платежей, определив, что арендная плата вносится в рублях в соответствии с установленным графиком и рассчитывается арендатором самостоятельно по формуле: Атек = Акварт х Кд, где Кд – коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством на текущий год, исходя из приложения № 1 к постановлению Правительства от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Постановление                № 1379). 

Дополнительным соглашением от 25.02.2015 стороны продлили срок  действия договора до 25.02.2020 и изложили разделы IV-VII в новой редакции, в том числе  предусмотрев в связи с несоблюдением требований, установленных Постановлением № 1830,  к размерам участков применение при расчете арендной платы повышающего корректирующего коэффициента К4, равного 2, и дополнив договор пунктами 7.19 и 7.20, согласно которым арендатор обязуется до истечения срока его действия привести параметры участков и расположенных на них временных (некапитальных) объектов в соответствие с положениями пункта 2.10 Постановления № 1830, в противном случае после прекращения арендных отношений у Общества не возникнет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. 

Комитет на основании статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) по заявлению Общества распоряжением от 30.09.2015 № 4565-рп перераспределил  арендуемые им земельные участки, образовав из них  земельные участки № 525-532 площадью 93 кв. м, 95 кв. м, 48 кв. м, 93 кв. м, 90 кв. м, 57 кв. м, 10 921 кв. м, 2150 кв. м, которые 13.10.2015 поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров с 78:36:0005504:8827 по 78:36:0005504:8834 (кадастровые паспорта от 13.10.2015 № с 78/201/15-263279 по 78/201/15-263286). 

Письмом от 23.03.2016 № 21730-32 Комитет в соответствии с Положением о комиссии по принятию решений о размещении НТО и о предоставлении земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством, утвержденным приказом Комитета от 06.10.2015 № 84-п, предложил Обществу направить в его адрес кадастровые паспорта вновь образованных участков и заявление об изменении предмета договора в части арендуемой площади таких участков, указав, что рассмотрение вопроса о заключении дополнительного соглашения к договору возможно лишь в случае внесения соответствующих изменений в схему размещения НТО, а также уведомил Общество о направлении в его адрес нового уведомления об изменении арендной платы на основании результатов инвентаризации                 ГУП ГУИОН по состоянию на 13.08.2015. 

Уведомлением об изменении размера арендной платы от 15.03.2016 № 21723-25 Комитет сообщил Обществу о том, что размер арендной платы по договору с 13.08.2015 по 30.11.2015 составляет 4 546 769 руб. 79 коп. в квартал, а с 01.12.2015 в связи с изменением размера базовых ставок арендной платы – 4 659 453 руб.      42 коп.

Общество, полагая, что отказ Комитета во внесении изменений в договор является незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что вновь образованные земельные участки в схему размещения НТО, утвержденную распоряжением Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга от 01.10.2013 № 2010-р, не включены, со ссылкой на положения статьи 39.36 ЗК РФ, пункта 1 статьи 450, статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  отказали в удовлетворении иска. 

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным  Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 2 этой же статьи Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или  в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из подпункта 2.10.6 Постановления № 1830, КУГИ поручено принимать решения о предоставлении земельных участков в аренду для целей размещения временных (некапитальных) объектов – павильонов при условии, что площадь такого предоставляемого участка составляет не более 500 кв. м, площадь размещаемого на указанном участке объекта – не более 150 кв. м, его высота – не более 6 м. 

Согласно пункту 2.12 Постановления № 1830 в редакции, действовавшей до 16.09.2015, КУГИ продлевает на срок до пяти лет включительно договоры аренды земельных участков, не соответствующих параметрам, установленным в пункте 2.10 названного постановления, только в случае, если договор аренды земельного участка заключен до 12.11.2007, а также при условии обязательного включения в дополнительные соглашения о продлении договоров обязанности арендатора по приведению земельного участка в соответствии с параметрами, установленными в пункте 2.10 постановления, и условия о прекращении действия договора аренды по окончании его срока в случае невыполнения арендатором указанной обязанности. 

При этом действующим на момент принятия обжалуемых судебных актов законодательством не предусмотрена возможность внесения по требованию арендатора изменений в договор аренды в случае раздела (перераспределения) арендуемого земельного участка. Договор аренды таких условий не содержит. 

Как правильно указано судами двух инстанций, наличие совокупности условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, для внесения изменений в договор истцом также не доказано. 

Ссылка подателя жалобы на нарушение Комитетом пунктов 7.19 и 7.20 договора судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку выполнение Обществом указанных обязательств исключает возможность применения повышающего коэффициента К4, а не служит основанием для внесения изменений в предмет договора по требованию арендатора. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

Поскольку арендная плата за земельные участки является нормативно регулируемой, суды, руководствуясь Постановлением № 1379, обоснованно указали, что при изменении функционального использования арендуемых земельных участков, установленного по итогам инвентаризации, арендная плата изменяется с даты проведения инвентаризации.  Доказательств, подтверждающих иное функциональное использование арендуемых участков по состоянию на 13.08.2015, истцом не представлено, поэтому оснований для признания незаконным уведомления от 15.03.2016 № 21723-25 не имелось. 

Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.11.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 по делу № А56-21868/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества «Соломон» - без удовлетворения.  

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина