СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                              Дело № А27-14550/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2022 года

Седьмой Арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего                              Бородулиной И.И.

судей                                                              Кривошеиной С.В.,

             ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2 с использованием технологии онлайн-заседания (web-конференции) информационной системы «Картотека арбитражных дел»  рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу (№07АП-347/2022) на решение от 23.11.2021 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-14550/2021 (судья Алференко А.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сибград», город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибград», город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В онлайн-режиме посредством использования информационной системы «Картотека арбитражных дел» в судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Сибград»: ФИО3 по доверенности от 26.10.2021 на 3 года).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сибград» (далее – общество, ООО «Сибград») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу (далее –Управление) о признании незаконным отказа от 26.08.2021 № КУВД-001/2021-19617300/4 в государственной регистрации соглашения от 17.02.2021 о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 27.11.2018 № 13-11-НЭ/18 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:628; обязании Управления произвести государственную регистрацию соглашения от 17.02.2021 о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 27.11.2018 № 13-11-НЭ/18 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:628 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее – Комитет), общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибград» (далее – ООО «СЗ «Сибград»).

Решением от 23.11.2021 Арбитражного суда Кемеровской области заявленные требования удовлетворены. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Указывает, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пункт 4.4.7. договора аренды земельного участка содержит в себе запрет арендатору (ООО «Сибград») передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, между тем арендатор, подписав договор аренды земельного участка, выразил свое согласие с его условиями, включая согласие и с пунктом 4.4.7. договора.

Положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) о возможности передачи арендных прав и обязанностей в отношении договора аренды земельного участка от 27.11.2018 № 13-11-НЭ/18 в данном случае не применимы, так как указанный договор изначально заключен на срок менее 5-ти лет, что законодательно предусмотрено для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а условиями договора (пункт 4.7.7.) установлен запрет на передачу прав аренды другому лицу.

В отзыве на апелляционную жалобу, представленном в порядке статьи 262 АПК РФ, ООО «Сибград» с доводами апелляционной жалобы не соглашается, просит состоявшийся судебный акт оставить без изменения.

В судебном заседании представитель общества просил в удовлетворении жалобы отказать, считает решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилась.

В порядке частей 1, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие  представителей Комитета и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя общества, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом, 27.11.2018 между ООО «Сибград» (далее – арендатор) и Комитетом  (далее – арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №13-11-НЭ/18, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор  принять во временное владение и пользование земельный участок (кадастровый номер 42:24:0101030:628, площадью 4631 кв.м., расположенный по адресу: г. Кемерово, Заводский район, южнее пересечения ул. Юрия Двужильного и ул. Космическая), в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на объект недвижимости (земельный участок), прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. 

Дополнительным соглашением от 15.10.2020 срок действия договора продлен до 27.11.2024. 

30.11.2020 в результате реорганизации ООО «Сибград» в форме выделения создано ООО «Специализированный застройщик «Сибград», в уставный капитал которого ООО «Сибград» передано имущество, произведённые затраты по строительству жилого дома по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, Заводский район, южнее пересечения ул. Ю. Двужильного и ул. Космической, в соответствии с разрешением на строительство от 29.06.2018 № 42-305- 271-2018, выданным Администрацией города Кемерово. 

17.02.2021 между ООО «Сибград» и ООО «Специализированный застройщик «Сибград» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.11.2018 №13-11-НЭ/18 в отношении земельного участка площадью 4 631 кв.м, кадастровый номер 42:24:0101030:628, расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район, южнее пересечения ул. Юрия Двужильного и ул. Космическая, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав за № 42:24:0101030:628-42/001/2018-1, дата регистрации 05.12.2018, Дополнительное соглашение к договору аренды от 15.10.2020 №13-11-НЭ/18 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав за №42:24:0101030:628- 42/070/2020-3, дата регистрации 29.10.2020. 

14.05.2021 общества «Сибград» и «Специализированный застройщик «Сибград» обратились с заявлениями в Управление о государственной регистрации соглашения от 17.02.2021о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. 

26.05.2021 Управлением приостановлена государственная регистрация прав по вышеуказанному заявлению ООО «Сибград» (№ уведомления КУВД-001/2021-19617300) в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон №218-ФЗ) в связи с тем, что лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо: договором аренды земельного участка от 27.11.2018 №13-11-НЭ/18 не предусмотрено передача прав и обязанностей по договору другому лицу (пункт 4.4.7 договора), сторонам рекомендовано обратиться с заявлением о прекращении государственной регистрации, либо обратиться с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения, составленного между арендодателем и арендатором, о возможности передачи прав и обязанностей по договору другому лицу, а также с приложением всех необходимых документов. 

26.08.2021 Управление вынесло решение об отказе в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.02.2021. 

Не согласившись с указанным решением  заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что отказ в государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды является препятствием для реализации заявителем своих прав по распоряжению объектом недвижимого имущества, в связи с чем нарушает права и законные интересы данной организации.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2, 3 статьи 201 АПК РФ для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшем их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

В случаях, установленных Федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно статье 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

27.11.2018 между ООО «Сибград» и Комитетом заключен договор аренды земельного участка №13-11-НЭ/18, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование земельный участок (кадастровый номер 42:24:0101030:628, площадью 4631 кв.м., расположенный по адресу: г. Кемерово, Заводский район, южнее пересечения ул. Юрия Двужильного и ул. Космическая) в границах, указанных в выписке из ЕГРН на объект недвижимости (земельный участок), прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Срок действия указанного договора увеличен до 27.11.2024 дополнительным соглашением от 15.10.2020, из чего следует, что договор заключен на срок более 5 лет.

Пунктом 4.4.7 указанного договора аренды стороны установили, что арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенайм), не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также не осуществлять иных действий, приводящих к обременению земельного участка правами третьих лиц.

Основанием для приостановления государственной регистрации, а в последующем, для отказа в государственной регистрации прав в отношении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.02.2021 послужило отсутствие согласия Комитета на заключение соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.02.2021.

Судом апелляционной инстанции исследованы доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда и подлежат отклонению как необоснованные.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Договор аренды от 27.11.2018 № 13-11-НЭ/18 заключен на срок более пяти лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами статьи 22 ЗК РФ.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11), при применении пунктов 5, 6 и 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе, отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. 

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 Постановления № 11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Приведенная норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ является императивной. Соответственно стороны не могут изменить требование данной нормы своим волеизъявлением.

На основании приведенных норм права суд пришел к убеждению о ничтожности пункта 4.4.7 договора аренды от 27.11.2018 № 13-11-НЭ/18.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Довод Управления и третьего лица о том, что уведомление о переходе прав и обязанностей по договору аренды не направлено арендодателю до настоящего времени, судом первой инстанции отклонен, поскольку данные обстоятельства не являются основанием для отказа во внесении записи в ЕГРП о регистрации соглашения от 10 17.02.2021 о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 27.11.2018 № 13-11- НЭ/18 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:628 на основании представленных документов.

Нарушение уведомления арендатора в разумный срок имеют иные последствия (абзац 2 пункта 16 Постановления № 11).

Федеральным законом № 218-ФЗ, Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрена обязанность заявителей при подаче заявления о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, предоставлять в регистрирующий орган копию уведомления, адресованного арендодателю, а также доказательства направления данного уведомления в его адрес.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

Подлежат отклонению доводы Управления, поскольку земельный участок, предоставленный для завершения строительства, используется в соответствии с его видом разрешенного использования, на основании разрешительной документации, предусмотренной действующим законодательством.

Не исключение сторонами пункта 4.4.7 из договора аренды при заключении дополнительного соглашения, не дает основания считать его действительным. Уступка по договору произведена во время действия договора аренды сроком на 6 лет.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о незаконности решения Управления от 26.08.2021 об отказе в совершении регистрационных действий по мотивам отсутствия согласия арендодателя.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны приводимым в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционных жалоб у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 23.11.2021  Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-14550/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу - без удовлетворения.    

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Председательствующий                                                           И.И. Бородулина

 

Судьи:                                                                                         С.В. Кривошеина

 

ФИО1