ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-8456/2023

18 января 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.А. Ракчеевой, Н.Е. Целищевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Общества представителя ФИО2 (доверенность от 25.07.2022),

от Комитета представителя ФИО3 (доверенность от 09.01.2024),

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2023 по делу № А56-8456/2023 (судья С.В. Нетосов), по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» (197374, Санкт-Петербург, ул. Мебельная, д. 2, лит. Д, пом. 4Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности, неустойки

и встречному иску о признании недействительной сделки-уведомления об изменении арендной платы по договору аренды, 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд первой инстанции) с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» (далее – Общество) 3 751 558 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 по 30.09.2022, 8 891 руб. 23 коп. неустойки, начисленной в период с 01.02.2022 по 30.09.2022, неустойки, начисленной на задолженность по арендной плате из расчета 0,075 % в день до даты фактического исполнения обязательства.

Определением от 14.04.2023 принят к производству суда первой инстанции для рассмотрения совместно с первоначальным иском встречный иск Общества о признании недействительной сделки-уведомления об изменении арендной платы по договору аренды. 

Решением от 22.09.2023 с Общества в пользу Комитета взысканы 3 751 558 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате, 8 891 руб. 23 коп. неустойки, а также неустойка, начисленная на задолженность по арендной плате из расчета 0,075 % в день за период с 01.10.2022 по дату фактического исполнения обязательства, в удовлетворении встречных требований Общества отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит отменить решение, принять новый судебный акт с учетом удовлетворения встречных требований Общества.

В обоснование апелляционной жалобы Общество указывает, что временное неиспользование объектов физической культуры и спорта не свидетельствует об изменении вида функционального использования земельного участка, на котором расположены такие объекты, полагает, что основания для применения при расчете размера арендной платы кода функционального использования территории Кн – 18.0 отсутствуют, а соответствующее уведомление об изменении арендной платы не влечет юридических последствий; Общество ссылается также на необоснованное начисление неустойки в период с 01.10.2022 по 31.12.2022 с учетом распоряжения Комитета от 30.03.2022 № 28-р «О начислении пеней за просрочку внесения платежей по договорам, заключенным с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, в период с 01.03.2022 по 31.12.2022».

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит решение оставить без изменения, полагает, что в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного  кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, или за земельные участник, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Санкт-Петербурга, определяется в соответствии с Положением о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 « О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», согласно пункту 2.8 Методики ГУИОН выполняет работы по инвентаризации земельных участков по функциональному использованию территории и изготавливает ведомости инвентаризации на момент проведения инвентаризации, согласно представленной ведомости инвентаризации от 22.04.2022 по состоянию на 30.03.2022 квартальная арендная плата подлежит перечислению в размере 1 712 159 руб. 81 коп. 

В судебном заседании представитель Общества поддержал апелляционную жалобу, указал, что Комитет не доказал изменение функционального использования территории, а следовательно, и наличие оснований для изменения арендной платы.

Представитель Комитета против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 20.09.2021 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 13/ЗД-06307 (далее – Договор) аренды земельного участка площадью 4 433 кв. м с кадастровым номером 78:12:0711201:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Берггольц, уч. 1 (далее - Участок), для размещения объекта физической культуры и спорта.

Порядок и сроки внесения арендной платы установлены разделом 3 Договора.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора величина квартальной арендной платы за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,0, составляет 349 205 руб. 37 коп.

В силу положений пункта 3.5 арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму платы (Атек), подлежащей перечислению арендодателю по формуле:

Атек = Акварт * Кд

В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы за земельные участки, а также вида деятельности арендатора размер арендной платы за Участок подлежит изменению с даты вступления в силу такого нормативного правового акта или с даты изменения вида функционального использования Участка соответственно (пункт 3.6 Договора).

В соответствии с подготовленной Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» по заказу Общества ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории № С30-0000276Г-22/1 по состоянию на 30.03.2022 функциональное использование Участка осуществляется по коду функционального использования Кн – 18.0 (базовая функция).

Уведомлением от 26.05.2022 № 04-28-9764/22-0-0 Комитет сообщил Обществу об изменении арендной платы; в соответствии с указанным уведомлением с 30.03.2022 квартальная арендная платы за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,0, составляет 1 327 255 руб. 35 коп.

В силу пункта 3.7 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. За первый квартал календарного года арендная плата вносится до 31 января. 

Обязательство арендатора по своевременному и полному внесению арендной платы обеспечено неустойкой в размере 0,075 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.3 Договора).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы, Комитет 23.09.2022 направил Обществу претензию от 16.09.2022 № ПР-33709/22-0-0 с требованием об оплате 12 793 266 руб. 58 коп. задолженности за период с 19.08.2016 по 30.09.2022 и 6 989 399 руб. 26 коп. неустойки, а впоследствии обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Общество ссылалось на отсутствие оснований для применения при расчете размера арендной платы кода функционального использования территории Кн – 18.0, указало, что Участок фактически не используется, в связи с чем вид его функционального использования не изменялся; по указанным основаниям Обществом заявлено встречное требование о признании недействительной сделки-уведомления от 26.05.2022 № 04-28-9764/22-0-0 об изменении арендной платы по Договору.

Суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения встречных требований Общества, требования Комитета удовлетворены в заявленном размере.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование публичным участком относится к категории регулируемых цен.

В спорный период арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, определялась на основании Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 608-119) и постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379).

В силу положений статьи 3 Закона № 608-119 годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле:

Ар = Bs x Кmp x Ps x Кф x Кп x Кд x Кк, где:

Ар - годовой размер арендной платы;

Bs - базовая ставка арендной платы;

Кmp - коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством Санкт-Петербурга;

Ps - площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов);

Кф - коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка);

Кп - коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов;

Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости;

Кк - корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования.

Пунктом 2.3 Постановления № 1379 установлено, что коэффициент функционального использования Кф определяется в соответствии с приложением № 4 к Положению для установленных этим Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок; код функционального использования (Кн) определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка)

В силу положений пункта 2.7 Постановления № 1379 арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн – 18.0. Указанный код функционального использования территории предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Иные коды функционального использования территории (Кн), понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов в соответствии с пунктом 2.8 Постановления № 1379 применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка.

Возражая против применения при расчете арендной платы кода функционального использования территории для базовой функции Кн - 18.0, Общество указывает, что Участок используется для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, в подтверждение чего представил утвержденное Обществом и обществом с ограниченной ответственностью «Орион» 11.01.2021 Положение о спортивно-оздоровительном комплексе Общества, полагает, что при соответствующих расчетах должен применяться понижающий код функционального использования Кн – 2.2 (спорт, физическая культура), а временное его неиспользование не предполагает изменение вида функционального использования Участка.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора Участок предоставлен Обществу для размещения объектов культуры и спорта, что предполагает применение при расчете арендной платы кода функционального использования Кн – 2.2. Арендатор обязан использовать Участок исключительно для размещения объектов культуры и спорта (пункт 4.3.1 Договора).

Учитывая, что объекты, названные как объекты культуры и спорта, размещенные на Участки, фактически не используются, что подтверждается представленными в материалы дела ведомостью № С30-0000276Г-22/1 инвентаризации Участка по функциональному использованию территории по состоянию на 30.03.2022, ведомостью № С30-0000356Г-23/1 инвентаризации Участка по функциональному использованию территории по состоянию на 28.03.2023, отсутствуют доказательства, что в отношении этого объекта собственником принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, основания для применения при расчете арендной платы иного кода функционального использования, чем Кн - 18.0, отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы о неправомерности применения к фактически неиспользуемым земельным участкам кода функционального использования территории Кн - 18.0, основаны на неверном толковании положений Постановления № 1379, в соответствии с которыми указанный код функционального использования территории предполагает использование земельного участка под любые виды деятельности, в том числе виды деятельности, не предусмотренные Приложением № 4 к Положению о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы.

Учитывая, что изменение вида деятельности арендатора в соответствии с пунктом 3.6 Договора является основанием для изменения размера арендной платы, оспариваемая Обществом односторонняя сделка-уведомление от 26.05.2022 № 04-28-9764/22-0-0 об изменении арендной платы по Договору с 30.03.2022, вопреки доводам апелляционной жалобы, является действительной и влечет соответствующие юридические последствия.

В соответствии с представленным в материалы дела расчетом Комитета арендная плата за пользование Участком в период с 01.01.2022 по 29.03.2022 составляет 423 392 руб. 11 коп., 30.03.2022 – 36 574 руб. 26 коп., в период с 01.04.2022 по 30.09.2022 – 3 291 593 руб. 26 коп.

Доказательства внесения арендной платы в установленном размере в материалы дела не представлены.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку - денежную сумму (штраф, пени), определенную законом или договором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства; при этом присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

В связи с ненадлежащим исполнением Обществом обязательства по внесению арендной платы, Комитет в соответствии с пунктом 5.3 Договора начислил Обществу 8 891  руб. 23 коп. неустойки, рассчитанной за период с 01.02.2022 по 28.02.2022, потребовал присуждения неустойки, начисленной на задолженность по арендной плате из расчета 0,075 % в день до даты фактического исполнения обязательства.

Из представленного в материалы дела расчета следует, что при расчете заявленной к взысканию неустойки Комитетом учтены положения распоряжения Комитета от 30.03.2022 № 28-р «О начислении пеней за просрочку внесения платежей по договорам, заключенным с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, в период с 01.03.2022 по 31.12.2022», в соответствии с которым в период с 01.03.2022 по 31.12.2022 включительно пени за неисполнение контрагентами обязательств по внесению платежей по договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам аренды земельных участков, договорам на размещение нестационарных торговых объектов, инвестиционным договорам, договорам аренды земельных участков на инвестиционных условиях и иным договорам, обладающим признаком инвестиционных договоров, заключенным с Комитетом, не начисляются.

Вместе с тем, удовлетворяя требование о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства, суд первой инстанции указал на ее исчисление с 01.10.2022, то есть без учета названного распоряжения.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает необходимым изменить обжалуемое решение в части указания на период начисления неустойки, взыскиваемой по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2023 по делу № А56-8456/2023 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 3 751 558 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 по 30.09.2022, 8 891 руб. 23 коп. неустойки, начисленной в период с 01.02.2022 по 28.02.2022, неустойку, начисленную на задолженность по арендной плате из расчета 0,075 % в день за период с 01.01.2023 до даты фактического исполнения обязательства.

Отказать в удовлетворении встречного требования общества с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» о признании недействительной сделки-уведомления от 26.05.2022 № 04-28-9764/22-0-0 об изменении арендной платы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» в доход федерального бюджета 41 802 руб. государственной пошлины».

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.А. Ракчеева

 Н.Е. Целищева