РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-113149/22-28-813

г. Москва

29 августа 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2022года

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2022 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего судьи С.С. Хорлиной, единолично,

при ведении протокола помощником судьи Савченковой К.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИГНАЛСТРОЙГРУПП" (127015, 

<

...> КОМН.14, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.06.2003, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 25.05.2006г. № М-02-026720 в размере 123 147 058, 26 руб.

при участии: согласно протоколу.

УСТАНОВИЛ:

Департамент  городского имущества города Москвы (далее – Истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "СИГНАЛСТРОЙГРУПП" (далее – Ответчик) задолженности по договору аренды земельного участка от 25.05.2006г. № М-02-026720 в размере 123 147 058, 26 руб.

             Представитель истца поддержал исковые требования по доводам искового заявления.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве. 

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав выступление представителя ответчика, в соответствии со ст.ст. 67, 68, 71 АПК РФ исследовав и оценив представленные доказательства по своему внутреннему убеждению пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между Арендодателем – Департаментом городского имущества города Москвы и Ответчиком был заключен договор от 25.05.2006 № М-02-026720 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, Москва, Сигнальный, 5 (

<

...> вл 5).

 В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды. 

За несвоевременное внесение арендных платежей в соответствии с условиями договора установлено взыскание пени. 

В нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 120 084 042,94 руб. за период с 01.04.2021 по 30.09.2021, а также не оплачены пени в размере 3 063 015,32 руб., начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период за период с 06.04.2021 по 30.09.2021. 

В порядке досудебного урегулирования Ответчику была направлена претензия от 18.10.2021 № 33-6-507925/21-(0)-1. 

Направленная в адрес ответчика претензия, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно требованиям ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оспаривая  заявленные требования ответчик указывает, что в соответствии с Дополнительным соглашением от 25 мая 2016 года к Договору аренды (далее - Дополнительное соглашение), зарегистрированным 18 июля 2016 года за номером 77-77/022-77/022/025/2016-2115/1, изменено целевое назначение предоставленного земельного участка - для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 11 февраля 2016 года № RU77-175000-019027, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); дошкольное, начальное и среднее общее образование (3.5.1); деловое управление и проч., поименованное в п. 1.1 дополнительного соглашения.

 В соответствии с абз.2, п. 4.7. Дополнительного соглашения за второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

 За третий год - 3 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

За четвертый год - 5% от кадастровой стоимости земельного участка. 

За пятый год - 7 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

За шестой год - срока 8 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

За период с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы был определен в размере 10 % от кадастровой стоимости.

 В соответствии с п. 4.15. Дополнительного соглашения, годовая арендная плата за второй и последующий годы аренды земельного участка после изменения цели для осуществления строительства вносится арендатором согласно условиям договора аренды. 

В соответствии с п. 3.2. Договора аренды, арендная плата уплачивается ежеквартально, равными частями, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала.

 Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным органом государственной власти РФ и/или г. Москвы. 

В соответствии с уведомлением ДГИ №ДГИ33-6-50599/19-(0)-1 от 05.02.2019г., размер годовой арендной платы составляет с 18.07.2019г. - 162 109 052,82 руб., с 18.07.2020г. - 226 952 673,95 руб., с 18.07.2021г. - 259 374 484,51 руб.

 Ответчик указывает, что к концу 2017 года ООО «Сигналстройгрупп» реализовало строительство 1 корпуса с подземной парковкой первого корпуса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0007003:107, о чем Мосгосстройнадзором 27 декабря 2017 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-175000-008208-2017, строительный объем которого составил 96 549,6 куб.м, общая площадь - 23 660,9 кв.м.

 Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 декабря 2017 года № 45289 объекту капитального строительства присвоен адрес: 

<

...>. 

 К концу июня 2018 года ООО «Сигналстройгрупп» реализовало строительство                 2 корпуса с подземной парковкой второго корпуса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0007003:107, о чем Мосгосстройнадзором 28 июня 2018 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-175000-008432-2018, строительный объем которого составил 141 436,0 куб.м, общая площадь - 31 553,9 кв.м. 

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 19 июня 2018 года № 19882 объекту капитального строительства присвоен адрес: 

<

...>. 

В апреле 2019 года ООО «Сигналстройгрупп» реализовало строительство 3 корпуса с подземной парковкой третьего корпуса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0007003:107, о чем Мосгосстройнадзором 03.04.2019 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-175000-008899-2019, строительный объем которого составил 196 821 куб.м, общая площадь - 47 116,5 кв.м.

 Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 13 марта 2019 года № 9351 объекту капитального строительства присвоен адрес: 

<

...>. 

В январе 2020 года ООО «Сигналстройгрупп» реализовало строительство 4 корпуса с подземной парковкой четвертого корпуса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0007003:107, о чем Мосгосстройнадзором 27.01.2020 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-175000-009368-2020, строительный объем которого составил 194 814,5 куб.м, общая площадь - 48 395,1 кв.м. 

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 января 2020 года № 2449 объекту капитального строительства присвоен адрес: 

<

...>. 

В ноябре 2020 года ООО «Сигналстройгрупп» реализовало строительство образовательного комплекса, состоящего из двух образовательных организаций -Дошкольной образовательной организации (на 150 мест) и школы (на 350 мест), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0007003:107, о чем Мосгосстройнадзором 27.11.2020 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-175000-009766-2020, строительный объем которого составил 50 838,0 куб.м, общая площадь - 9 878,7 кв.м. 

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 23 октября 2020 года № 35480 объекту капитального строительства присвоен адрес: 

<

...>. 

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

         Из представленного истцом расчета задолженности усматривается, что истец обратился с требованиями о взыскании арендной платы исходя из пользования ответчиком земельным участком площадью 61 470 кв.м., кадастровой стоимостью - 226 952 673,95 руб.

           Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

В соответствии с совместным постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК России и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). 

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС России от 25 января 2013 года № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

Первое право собственности на помещение зарегистрировано:

 - 23.07.2018 года в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, на квартиру № 33, с кадастровым номером 77:02:0007003:4783 (номер записи: 77:02:0007003:4783-77/012/2018-3 от 23.07.2018 года); - 05.03.2019 года в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, на нежилое помещение № 2, с кадастровым номером 77:02:0007003:4300 (номер записи: 77:02:0007003:4300-77/009/2019-6 от 05.03.2019 года); 

- 12.07.2019 года в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, на квартиру № 389, с кадастровым номером 77:02:0007003:5315 (номер записи: 77:02:0007003:5315-77/009/2019-1 от 12.07.2019 года); - 13.03.2020 года в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, на помещение № 4.3, с кадастровым номером 77:02:0007003:6781 (номер записи: 77:02:0007003:6781-77/009/2020-1 от 13.03.2020). 

- 22.01.2021  из земельного участка с кадастровым номером 77:02:0007003:107 выделен земельный участок с кадастровым номером 77:02:0007003:7789 площадью 13 552 кв.м. под размещение дошкольной образовательной организации на 150 мест и школы на 350 мест, введенных в эксплуатацию  27.11.2020г.

Следовательно, с момента регистрации первого права собственности на помещения в указанных многоквартирных жилых домах, Договор аренды прекратил свое действие в части земельных участков, на которых многоквартирные жилые дома расположены и необходимы для эксплуатации (придомовая территория). 

В условиях комплексной застройки по мере возникновения первого права собственности на помещение в многоквартирных жилых домах, площадь, необходимая для эксплуатации соответствующего многоквартирного дома, должна исключаться из общей арендуемой площади земельного участка, предоставленного для целей строительства, а, соответственно, арендная плата должна уменьшаться на размер арендной платы, пропорционально площади выбывшей части земельного участка. 

В соответствии с положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

Судом установлено, что арендатор с  23.07.2018 по 04.03.2019 - пользуется и платит за земельный участок площадью 51 930 кв.м;  с 05.03.2019 по 11.07.2019 - пользуется и платит за земельный участок площадью 43 050 кв.м;  с 12.07.2019 по 20.08.2019 - пользуется и платит за земельный участок площадью 30 320 кв.м;  с 21.08.2019 по 12.03.2020 - пользуется и платит за земельный участок площадью 27 562 кв.м.;  с 13.03.2020 по 21.01.2021 - пользуется и платит за земельный участок площадью 16 282 кв.м.

Таким образом, начисление арендной платы исходя из площади 61 470 кв.м. является неправомерным.

После регистрации прав собственности в каждом из введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, ответчик направлял истцу уведомления с предложением внести изменения в договор аренды в части площади арендуемого земельного участка в сторону ее уменьшения. 

На одно из уведомлений: от 22.11.2018г. за №ССГ-137 получен ответ ДГИ №ДГИ-1-92149/18- 1, о том, что вопрос требует дополнительной проработки, иные ответы на указанные уведомления ответчику не поступали. 

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; согласно п. 3 ст. 16 указанного Федерального закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 

Согласно п. 5 ст. 16 указанного Федерального закона с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

При этом, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

 Как разъясняется в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении  него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. 

Судом установлено, что вступившем в законную силу  решением Арбитражного суда г. Москвы по делу №А40-121740/21 от 29.11.2021г. было отказано Департаменту городского имущества города Москвы во взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.05.2006 № М-02-026720, начисленной за период с 01.01.2019 по 31.03.2020. Вступившем в законную силу решение Арбитражного суда г. Москвы по делу №А40-247345/21 от 28.04.2022г. отказано во взыскании задолженности и пени за период с 01.04.2020 по 31.03.2021г.

 В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Как указывает Конституционный Суд Российской Федерации, признание преюдициального значения судебного решения направлено на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов. Данный подход предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения, тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. 

Таким образом, судами  уже рассматривался вопрос законности начисления арендных платежей за предыдущий период, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 242 181 056,40 руб. и площади 61 470 кв.м. 

Таким образом, отсутствует необходимость повторно исследовать данные обстоятельства при рассмотрении настоящего спора. 

В силу части 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено данным Кодексом. 

В силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, представляемые в арбитражный суд и подтверждающие совершение юридически значимых действий, должны соответствовать требованиям, установленным для данного вида документов (часть 4). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат отклонению в полном объеме. 

Судебные расходы относятся на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

 В соответствии со ст.ст. 4, 65, 110, 167, 168, 169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении  исковых требований  отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия  в Девятый арбитражный  апелляционной суд.

Судья:

С.С. Хорлина