ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

 

28 февраля 2022 г.                                                                                 Дело № А65-10385/2017

 

Резолютивная часть постановления оглашена 22 февраля 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 28 февраля 2022 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Серовой Е.А.,

судей Львова Я.А., Назыровой Н.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №2

апелляционную жалобу  ФИО2

на определение  Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 декабря 2021 года об отказе в удовлетворении заявления о расторжении договора

в рамках дела № А65-10385/2017

О несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Сельхозпредприятие «Камско-Устьинское», 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Республики Татарстан 25 апреля 2017 года поступило заявление общества с ограниченной ответственностью частная охранная организация «Агентство Тимерхан», г. Казань, о признании общества с ограниченной ответственностью «Сельхозпредприятие «Камско-Устьинское», РТ, Камско-Устьинский район, пгт.Камское Устье, (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 мая 2017 года, заявление общества с ограниченной ответственностью Частная охранная организация «Агентство Тимерхан» принято к производству, назначено к рассмотрению в судебном заседании.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 июля 2017 года (резолютивная часть определения оглашена 05 июля 2017 года), в отношении общества с ограниченной ответственностью «Сельхозпредприятие «Камско-Устьинское», РТ, Камско-Устьинский район, пгт.Камское Устье, (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим утверждена кандидатура ФИО3 (ИНН 

<

***>), являющегося членом некоммерческого партнерства Союз «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Альянс»; соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» №127 от 15.07.2017.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 октября 2017 года (резолютивная часть решения оглашена 16 октября 2017 года) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Сельхозпредприятие «Камско-Устьинское», РТ, Камско-Устьинскии район пгт.Камское Устье, (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), открыто конкурсное производство. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего должником возложено на ФИО3, являющегося членом некоммерческого партнерства Союз «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Альянс».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.03.2018 г. (резолютивная часть определения оглашена 07.03.2018 г.), конкурсным управляющим утвержден ФИО4 (ИНН 

<

***>), являющийся членом Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих» (МСО ПАУ) (ИНН 

<

***>) (юридический адрес: 109240, 

<

...>, почтовый адрес: 119071, 

<

...>).

В Арбитражный суд Республики Татарстан 19 октября 2021 года поступило заявление ФИО2 к ООО «СХП «Камско-Устьинское» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права аренды и прекращении обременения земельного участка правом аренды, (вх. № 24238).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 ноября 2021 года суд в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 декабря 2021 года отказано в удовлетворении заявленного требования.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 декабря 2021 года, удовлетворить заявленное требование.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2022 года апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 22 февраля 2022 года.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения  судом  первой  инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 декабря 2021 года об отказе в удовлетворении заявления о расторжении договора в рамках дела № А65-10385/2017, в связи со следующим.

Из материалов дела следует, ФИО2 на нраве собственности принадлежат земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 16:22:040404:416, общей площадью 31303 кв.м., кадастровым номером 16:22:040403:330, общей площадью 53697 кв.м., расположенные по адресу: Республика Татарстан, Камско-Устьинский муниципальный район. Малосалтыковское сельское поселение, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2021г. сделана запись регистрации № 16:22:040403:33016/263/2021-1 и №16:22:040404:416-16/263/2021-1.

Данные земельные участки предоставлены в аренду должнику, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.02.2021г. сделана запись регистрации № 16:22:040403:330-16/263/2021-2 и №16:22:040404:41616/263/2021-2 (срок аренды с 08.09.2011г. по 23.08.2055г.) на основании Договора аренды земельного участка №2 от 25.05.2006г., заключенного между участниками общей долевой собственности АКХ "Идель" и ООО "Агрофирма "Теньковская" и Договора передачи прав и обязанностей по договор аренды земельного участка от 02.07.2011г. № -20720114 (дата регистрации от 05.09.2011. № 16-16-23/007/201 1-293).

Во исполнение пункта 3.5.1 Договора аренды земельного участка сельскохозяйственною назначения № 2 от 25.05.2006г. ООО СХПК "Камско-Устьинское" обязано было соблюдать установленный режим использования земельного участка.

С 01.07.2016г. (со дня регистрации права собственности на данный земельный участок) во исполнение пункта 3.5.5 Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 2 от 25.05.2006г. ООО "Камско-Устьинское" обязано было своевременно вносить арендную плату, однако, по настоящее время данное обязательство не выполнено и не исполняется. 

Заявителем в адрес конкурсного управляющего должника ФИО4, а также в адрес учредителя должника ООО "АПК" "Высокая Гора" (ОГРН 

<

***>) были направлены письма с просьбой по соглашению сторон расторгнуть вышеуказанный договор аренды, однако по настоящее время должником в адрес заявителя никаких писем и ответов не направлено, вышеуказанный договор аренды не расторгнут. 

Заявитель обратились в суд общей юрисдикции с заявлением о расторжении договора земельного участка и прекращении в ЕГРП сведений об обремени в виде права аренды.

Определением Камско-Устьинского районного суда Республики Татарстан от 23.09.2021 дело №2-225/2021 передано по подсудности в Арбитражный суд РТ, на том основании, что должник признан банкротом и споры, вытекающие из договора аренды, подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве должника.

Разрешая указанный спор суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В договоре аренды земельного участка от 25.05.2006 г., его стороны пришли к соглашению о том, что арендатор вправе передавать свои права и обязанности по данному договору только с согласия арендодателя (пункты 3.3.9. 3.4). Однако, как указывает заявитель, она не давала такое согласие должнику, а должник также не обращался за получением такого согласия.

При таких обстоятельствах право аренды вышеуказанного земельного участка, по мнению заявителя, не должно рассматриваться в качестве актива ООО "СХП "Камско-Устьинское", который оно могло ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

Поскольку должником не исполняются условия договора аренды, ФИО2 обратилась с настоящим заявлением в суд.

Возражая против удовлетворения заявленного требования, конкурсный управляющий указал на следующие обстоятельства.

 09.11.2021 г. заключен договор №7 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от 02.07.2011 г., заключенный с ФИО5. Стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 16:22:000000:141, согласно условий договора, составила 93 330,00 рублей, в соответствии с протоколом о результатах проведения торгов № 33008-3 от 25.10.2021г.

Денежные средства в полном объеме поступили на счет должника: платежным поручением 5413 от 22.10.2021 г. в сумме 9333,00 рублей в качестве задатка; платежным поручением 5210 от 26.11.2021 г. в сумме 83997,00 рублей в счет оплаты полной стоимости.

26.11.2021 г. сторонами подписан Акт приема-передачи прав и обязанностей по договору аренды и земельного участка сельскохозяйственного назначения к Договору №7 от 09.11.2021 г. 07.12.2021 г. поданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Татарстан для регистрации права аренды, плановая выдача документов с регистрации - 20.12.2021 г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Как следует из материалов дела, между участниками обшей долевой собственности АКХ "Идель" (арендодатели) и ООО "Агрофирма "Теньковская" (арендатор) был заключен договор № 2 от 25.05.2006 аренды земельного участка с кадастровым номером измененного земельного участка 16:22:000000:141 (предыдущий номер 16:22:040415:0004), сроком аренды на 49 лет. Договор прошел государственную регистрацию.

Согласно п.3.3.9. договора, с согласия арендодателя, арендатор имеет право передавать права и обязанности по настоящему договору другому лицу.

Согласием арендодателя на сдачу земельного участка в субаренду, передачу в возмездное пользование, доверительное управление, залог, иное вовлечение земельного участка в гражданско-правовую сделку, не связанную с отчуждением из собственности арендодателя земельного участка является подписание арендодателем настоящего договора (п.3.4. договора).

Следовательно, согласием арендодателя на вовлечение земельного участка в гражданско-правовую сделку, не связанную с отчуждением из собственности арендодателя земельного участка, в настоящем случае - передача прав и обязанностей по договору аренды, является подписание договора аренды от 25.05.2006.

В связи с изложенным довод ФИО2 об отсутствии согласия арендодателей на передачу прав и обязанностей по договору аренды должнику правомерно отклонены судом первой инстанции.

Из материалов дела также следует, 02.07.2011 между ООО "Агрофирма "Теньковская" (арендатор) и ООО СХП «Камско-Устьинское» (новый арендатор) был заключен договор № 020720114 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером измененного земельного участка   16:22:000000:141 (предыдущий номер 16:22:040415:0004) сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя. Договор прошел государственную регистрацию.

Однако, в настоящий момент ООО "Агрофирма "Теньковская" (арендатор) ликвидировано.

Земельный участок с кадастровым номером 16:22:040415:0004, в последующем был размежеван, пайщику- заявителю были выделены, в том числе, земельные участки с кадастровым номером 16:22:040404:416, общей площадью 31303 кв.м., кадастровым номером 16:22:040403:330, общей площадью 53697 кв.м.,. При этом, обременение права аренды было сохранено.

После выдела земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 16:22:040415:0004 вновь образованному земельному участку присвоен кадастровый номер 16:22:000000:141.

Обращаясь с настоящим заявлением, ФИО2 указала на не соблюдение установленного режима использования земельного участка, что ведет, по мнению заявителя, к захламлению земельного участка. к зарастанию его древесно-кустарниковыми насаждениями, к порче почвы и к невозможности использования участка в целях сельскохозяйственного производства. 

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)   пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора илиназначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа невносит арендную плату;

4)   не производит капитального ремонта имущества в установленные договоромаренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда всоответствии с законом, иными правовыми актами или договором производствокапитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:

использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному  снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; 

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;

3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Однако ФИО2 доказательств, подтверждающих наличие установленных указанными нормами права оснований для расторжения договора не представлено.

Доказательств, подтверждающих противоправность поведения должника, его вину и наличие причинно-следственной связи между действиями должника и наступившими неблагоприятными последствиями, материалы дела не содержат.

Доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем использовании должником арендуемого земельного участка, влекущих возможность расторжения договора аренды земельного участка, также не представлено.

Доводы заявителя о неуплате должником арендных платежей правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку не являются основанием для расторжения договора аренды.

Как указывалось ранее Договор аренды заключен на единое землепользование с множественностью лиц и следовательно, не может быть расторгнут только лишь по требованию заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2).

Пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей   исходных земельных участков, за исключением случаев, указанных в данном пункте.

В соответствии с пунктом 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 16:32:000000:1597 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, следовательно спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса, а также Федерального закона от 24.07.2001 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее -Закон N 101 -ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Порядок выделения земельных участков участниками долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения установлен Законом N 101-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101 -ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как указывалось ранее, собственники земельных долей выразили согласие на передачу земельного участка с кадастровым номером измененного земельного участка 16:22:000000:141 (предыдущий номер 16:22:040415:0004), в аренду должнику.

Следовательно, на спорные правоотношения не распространяются положения пункта 5 статьи 14 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и при образовании земельного участка с кадастровым номером 16:22:000000:937 путем выдела из земельного участка с кадастровым номером измененного земельного участка 16:22:000000:141 (предыдущий номер 16:22:040415:0004) требовалось получение в письменной форме согласия должника, как арендатора земельного участка с кадастровым номером измененного земельного участка 16:22:000000:141 (предыдущий номер 16:22:04 04 15:0004).

Однако доказательств предъявления требования арендодателями о расторжении договора аренды либо несогласие на передачу в аренду земельного участка еще до выдела спорного земельного участка, материалы дела не содержат.

Соответственно, последствия, указанные в пункте 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а именно прекращение права аренды в отношении выделенного земельного участка, в настоящем случае не наступили.

Исходя из изложенного, с учетом указанной нормы права, предусматривающей возможность выдела в счет земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду, при установленных по делу обстоятельствах, не подтверждающих наличие такого обстоятельства, в отсутствие прямого регулирования Законом N 101-ФЗ спорной ситуации, суд первой инстанции правомерно руководствовался нормами Земельного кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 13 Закона N 101-ФЗ земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 указанной статьи.

Если указанное решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4 статьи 13 Закона).

Между тем, как установлено в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора, такое решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

При этом данная норма права, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка был установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действующей до 01.01.2017.

В соответствии с частью 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующей с 01.01.2017, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

На основании изложенных норм права и разъяснений суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о сохранении за должником право аренды, в том числе на спорный земельный участок.

При этом нормами гражданского и земельного законодательства не предусмотрено право арендатора требовать погашения права собственности арендодателя либо ограничивать права долевых собственников по распоряжению общим имуществом.

Следовательно, приобретение заявителем права собственности на часть доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку по общему правилу, установленному Гражданским кодексом, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, следовательно продажа выделенного и уже находящегося в аренде у общества земельного участка новому собственнику не влечет прекращение договора аренды.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, отсутствуют правовые основания прекращения права аренды на спорный земельный участок заявителя только по основаниям выдела земельного участка, приобретения заявителем права собственности на часть доли в праве общей долевой собственности и смены собственника.

Более того, как указывалось ранее, 09.11.2021 г. заключен договор №7 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от 02.07.2011 г., заключенный с ФИО5. Стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 16:22:000000:141, согласно условий договора, составила 93 330,00 рублей, в соответствии с протоколом о результатах проведения торгов № 33008-3 от 25.10.2021г. Денежные средства в полном объеме поступили на счет должника: платежным поручением 5413 от 22.10.2021 г. в сумме 9333,00 рублей в качестве задатка; платежным поручением 5210 от 26.11.2021 г. в сумме 83997,00 рублей в счет оплаты полной стоимости.

26.11.2021 г. сторонами подписан Акт приема-передачи прав и обязанностей по договору аренды и земельного участка сельскохозяйственного назначения к Договору №7 от 09.11.2021 г. 07.12.2021 г. поданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Татарстан для регистрации права аренды, плановая выдача документов с регистрации - 20.12.2021 г.

Таким образом, в настоящий момент, актив должника (право аренды земельного участка) реализован третьему лицу. 

Должник не является арендатором спорного земельного участка. Права и обязанности по договору аренды перешли к ФИО5

Соответственно требование заявителя предъявлено к ненадлежащему лицу. 

На основании изложенного заявление правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому определение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 декабря 2021 года об отказе в удовлетворении заявления о расторжении договора в рамках дела № А65-10385/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                            Е.А. Серова

 

Судьи                                                                                                          Я.А. Львов

 

Н.Б. Назырова