АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                                           № А32-10377/2018

25.11.2019

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 30.10.2019

Мотивированное решение изготовлено 25.11.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к ООО «Инвестиционно-строительная фирма «Кубань», г. Армавир (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 на основании доверенности от 27.12.2018

от ответчика: ФИО3 на основании доверенности от 25.01.2019

 

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании с ООО «Инвестиционно-строительная фирма «Кубань» взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0420004:1193 площадью 3000 кв. м, расположенным по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, за период с 01.07.2017 по 31.12.2017 в размере 1 734 483,96 руб. и пени в размере 5 534 535,57 руб.  

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств.

Ответчик признал иск в части.

В судебном заседании объявлялся перерыв до  30.10.2019 до 17.50  час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время в отсутствие представителей.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Инвестиционно-строительная фирма «Кубань» согласно протоколу заседания комиссии по торгам от 17.12.2015 № 17 28.12.2015 подписан договор № 4900010151 аренды земельного участка площадью 3 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420004:1193, имеющего адрес: г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, с видом разрешенного использования - «гостиница» сроком действия 17.12.2025.

Договор зарегистрирован уполномоченным государственным органом 05.02.2016.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно расчету истца сумма задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.12.2017 составляет 1 734 483,96 руб.

Вместе с тем, судом установлено, что ответчик произвел частичную оплату долга в общей сумме 1 245 000 руб. до подачи искового заявления, что подтверждается платежным поручением № 25 от 05.03.2018 года на сумму 865 344 руб. и платежным поручением № 26 от 05.03.2018 года 379 656 руб. 

Также истцом заявлено требование о взыскании пени, предусмотренной п. 6.2. договора в размере 127 866,26 руб. 

В соответствии с п. 6.2. за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных п. 3.3 договора арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа. 

Согласно п. 3.3 по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации договора (05.02.2016) арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – до 10 ноября текущего года. 

Кроме того истцом заявлено требование о взыскании пени, предусмотренной п. 6.1.1 в размере 214 605,31 руб. 

В соответствии с п. 6.1.1 договора аренды, за нарушение срока указанного в п. 5.3.2 арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05 % от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки. 

Как следует из п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответчик заявил о признании исковых требований в части оставшейся суммы задолженности по арендной плате в размере 489 483,96 руб., в части взыскания пени, предусмотренной п. 6.2 договора аренды в размере 127 866,26 руб., в части взыскания пени, предусмотренной п. 6.1.1 договора в размере 214 605,31 руб. 

В соответствии с ч. 3 ст. 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Придя к выводу, что признание иска ответчиком в части основного долга, в части взыскания пени, предусмотренной п. 6.2, 6.1.1 договора не противоречит законам и иным нормативным правовым актам, а также не нарушает права и законные интересы других лиц, арбитражный суд принимает признание заявленного требования.

В силу ч. 4 ст. 170 АПК РФ признание иска ответчиком является достаточным основанием для его удовлетворения.

При этом суд не устанавливает фактические обстоятельства дела, не исследует соответствующие доказательства, не приводит другие данные, которые содержатся в мотивировочной части решения согласно ч. 4 ст. АПК РФ. 

С учетом изложенных обстоятельств арбитражный суд удовлетворяет исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 489 483,96 руб., пени, предусмотренной п. 6.2. договора в размере 127 866,26 руб., пени, предусмотренной п. 6.1.1 в размере 214 605,31 руб.

Также истцом заявлено требование об оплате неустойки, предусмотренной п. 6.3 договора аренды в размере 50 % от годовой арендной платы в сумме 1 730 688 руб. за нарушение сроков освоения земельного участка.

В соответствии с п. 6.3 договора за нарушение сроков освоения участка, установленных договором, арендатору начисляется неустойка в размере 50% от суммы годовой арендной платы. 

По смыслу ст. 45,46 ЗК РФ в системном единстве со ст. 51 ГК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство. 

Таким образом, время, необходимое для освоения земельного участка, включает период проведения работ по архитектурно – строительному проектированию, прохождению государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство. 

Согласно п.5.3.4 договора аренды, арендатор обязуется в течение 60 месяцев со дня государственной регистрации договора аренды осуществить строительство зданий и сооружений, уведомив письменно арендодателя о выполнении данной обязанности с приложением копии разрешения о вводе объекта в эксплуатацию. 

В силу того, что договор аренды не предусматривает сроков, до истечения которых арендатор обязан получить разрешение на строительство, суд считает, что под освоением земельного участка по смыслу договора понимается осуществление строительства зданий и сооружений, ввод их в эксплуатацию. 

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ). На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. 

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового обора, последующее поведение сторон. 

Трактуя по правилам ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что условия заключенного договора не позволяют однозначно сделать вывод о том, что именно понимается под освоением земельного участка.

С учетом вышеизложенного, суд считает, что под нарушением сроков освоения земельного участка договор аренды подразумевает исключительно нарушение сроков строительства объектов и их ввод в эксплуатацию, но никак невыполнение отдельных этапов строительства, в том числе, выполнение инженерных изысканий, архитектурно – строительное изыскание и т.д.

Иное толкование условий договора повлекло бы неограниченную возможность злоупотребления правом со стороны арендодателя путем неоднократного предъявления требований об уплате неустойки фактически на любом этапе строительства. 

На основании изложенного, суд считает, что ответчиком не допущены нарушения сроков освоения земельного участка, предусмотренные п. 6.3 договора аренды. 

Суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении исковых требований, в части взыскания неустойки предусмотренной п. 6.3 договора в размере 1 730 688 руб.

Также истцом заявлено требование об уплате штрафа, предусмотренного п. 6.1.2 договора аренды в размере годовой арендной платы в сумме 3 461 476 руб. за невыполнение условий п. 5.3.2 договора аренды. 

В соответствии с п. 6.1.2 за нарушение срока, указанного в п. 5.3.2 арендодатель уплачивает арендатору штраф в однократном размере арендной платы. 

В соответствии с п. 5.3.2 в течение 12 месяцев со дня государственной регистрации договора выполнить инженерные изыскания земельного участка, письменно уведомив арендодателя о выполнении данной обязанности с приложением копии таких изысканий.

Ответчиком представлен отзыв, в котором он просит уменьшить размер взыскиваемого штрафа на нарушение условий п. 5.3.2 согласно п. 6.1.2 договора аренды до 150 000 руб.

В ходе судебного заседания ответчик не отрицал факт нарушения сроков предоставления копий инженерных изысканий земельного участка, однако заявил о применении судом статьи 333 ГК РФ, поскольку считает размер штрафа 3 461 376 руб.  чрезмерно высоким, значительно превышающим возможные убытки истца. 

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 05.02.2016, таким образом, срок для выполнения п. 5.3.2 договора аренды установлен до 05.02.2017. 

Судом установлено, что во исполнение п. 5.3.2 договора аренды, 14.04.2017 ответчиком был заключен договор № 95Т/17 на проведение инженерно – геодезических изысканий с ООО «Земельный геодезический центр». 

28.04.2017 обязательства подрядчика были исполнены в полном объеме, заказчику передан результат работ в виде топографической съемки земельного участка, что подтверждается актом выполненных работ № 128 от 28.04.2017, подписанным сторонами. 

В своем отзыве ответчик также указывает, что 28.04.2017 было также подготовлено уведомление об исполнении обязанности арендатора, предусмотренной п. 5.3.2 договора аренды и направлено для передачи в администрацию г. Сочи, однако, вручить данное уведомление нарочно ответчику не удалось, ввиду отказа в принятии данного уведомления в отделе делопроизводства Администрации г. Сочи, по причине того, что данное уведомление должно быть передано непосредственно в Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства г. Сочи или в Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи.

Ввиду неясности п.5.3.2. договора аренды в части определения структурного подразделения администрации г. Сочи, уполномоченного на принятие уведомления о выполнении ответчиком соответствующих обязанностей, ответчиком, также предпринимались попытки вручить данное уведомление в Департамент архитектуры градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи, где также был получен отказ в принятии уведомления, ввиду необходимости предварительной сдачи технического отчета по инженерно-геодезическим изысканиям в МУП г. Сочи «Муниципальный институт генплана» в связи с выполнением топографической съемки арендованных земельных участков.

25.05.2017 г. отчет по инженерно-геодезическим изысканиям был сдан в МУП г. Сочи «Муниципальный институт генплана». Однако, в принятии уведомления Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства все равно было отказано, ввиду того что данный вопрос входит в компетенцию Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи.

Таким образом, уведомление фактически было вручено и принято департаментом имущественных отношений г. Сочи только 07.06.2017, исх. № 3 от 25.05.2017 г. с отметкой о принятии 07.06.2017.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 1,2 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с п. 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В силу п. 73 Постановления Пленума №  7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

В соответствии с п. 75 Постановления Пленума при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Реализация судом своих правомочий по устранению явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и действительным размером ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Принимая во внимание приведенные ответчиком доводы, отсутствие доказательств наступления существенных негативных последствий для истца, частичное погашение суммы основного долга, признание иска в части взыскания неустойки, предусмотренной п. 6.2, суд в целях соблюдения баланса интересов сторон считает возможным применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер штрафа до 150 000 руб. По мнению суда, указанный размер штрафа соответствует величине, достаточной для компенсации потерь кредитора.

При таких условиях иск в данной части подлежит частичному удовлетворению.

С учетом вышеизложенного, с ответчика в пользу истца следует взыскать задолженность по арендной плате в размере 489 483,96 руб., общую сумму пени, предусмотренную п. 6.2, 6.1.1 договора в размере 342 471,57 руб., штраф, предусмотренный п. 6.1.2 договора в размере 150 000 руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать. 

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

Государственную пошлину в соответствии со ст. 110 АПК РФ следует отнести на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При этом в силу п. 2 ст. 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответственно государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

При сумме иска 7 269 019,53 руб., сумма подлежащей уплате в федеральный бюджет государственной пошлины по иску в соответствии с п. 1 ст. 333.21 НК РФ, составляет 59 345 руб. 

В соответствии с п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств. Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, а именно в размере 8 016 руб.

Руководствуясь статьями 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

РЕШИЛ

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная фирма «Кубань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу администрации города Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 489 483,96 руб., пени  в общей сумме 342 471,57 руб., штраф в размере 150 000 руб. 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная фирма «Кубань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 016 руб.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                                      М.М. Данько